Tenant's rent reduction appeal partially allowed for one month due to proven water cutoff.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 211/2016

Audience publique du mardi, quatre octobre deux mille seize

Numéro 176619 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), employée privée,

2) PERSONNE2.), employé privé, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 12 avril 2016,

sub 1) et 2) comparant par Maître Roy REDING, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Ana Isabel ALEXANDRE, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 176619 du rôle et appelée pour fixation le

26 avril 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 20 septembre

2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Cécile PORCHER, avocat, en remplacement de Maître Roy REDING,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Ana Isabel ALEXANDRE, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

4 octobre 2016, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

Suivant acte de vente passé par devant Maître Robert SCHUMAN, notaire de

résidence à ADRESSE3.), en date du 12 avril 2013, PERSONNE2.) et son épouse,

PERSONNE1.), ont acquis un immeuble d’habitation et de commerce sis à

ADRESSE3.), coin ADRESSE4.), étant précisé que les acquéreurs ont également

repris le contrat de bail liant l’ancien propriétaire à PERSONNE3.), lequel y occupe un

appartement depuis 2001, le loyer mensuel s’élevant au montant de 350,00 euros.

Par requête du 9 janvier 2014, PERSONNE3.) a saisi la Commission des Loyers de la

commune de ADRESSE3.) d’une demande de réduction du loyer de 350,00 euros à

150,00 euros par mois.

Par décision du 21 mai 2014, la Commission des Loyers a déclaré la demande

recevable et justifiée quant au fond et a fixé le loyer à la somme mensuelle de 150,00

euros hors charges.

Par requête déposée le 20 juin 2014, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE3.)

devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette aux fins de voir statuer sur les mérites du

recours formé contre la susdite décision.

Par jugement contradictoire du 19 décembre 2014, le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette a reçu la demande en la forme, l’a dit fondée et a, par réformation de la décision

de la Commission des Loyers, dit que le loyer est rétabli au montant de 350,00 euros

à partir du premier terme venant à échoir après la date à laquelle le collège des

bourgmestre et échevins compétent a été saisi de la requête.

Par jugement du 30 juin 2015, le tribunal d’arrondissement, saisi d’un appel interjeté

contre le prédit jugement, a dit l’appel non fondé et a partant confirmé le jugement du

19 décembre 2014, sauf à préciser que (i) le recours formé par PERSONNE2.) contre

la décision de la Commission des Loyers de la commune de ADRESSE3.) du 21 mai

2014 est recevable et fondé, (ii) la Commission des Loyers de la commune de

ADRESSE3.) n’avait pas compétence en vertu de la loi modifiée du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation pour statuer sur le mérite de la demande en

réduction du loyer lui soumise par PERSONNE3.) et (iii) le loyer est maintenu au

montant mensuel de 350,00 euros. Il est constant en cause que ce jugement n’a pas

fait l’objet d’une signification.

Par requête déposée le 4 septembre 2015 au greffe, PERSONNE3.) a fait convoquer

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, en vue de voir diminuer le loyer mensuel de l’appartement pris à bail à L-

ADRESSE2.), à 150,00 euros par mois à partir du 18 avril 2013, date d’une mise en

demeure, sinon à partir du 1er juin 2014, sinon à partir de la demande en justice.

Il a, en outre, conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir et a sollicité une

indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

A l’appui de sa demande, PERSONNE3.) a fait valoir que par contrat de bail ayant pris

effet le 17 septembre 2001, il a pris à bail l’appartement litigieux moyennant un loyer

mensuel de 350,00 euros, que l’immeuble dont dépend l’appartement a été acheté

dans son intégralité par PERSONNE2.) et PERSONNE1.) par acte notarié de vente

du 12 avril 2013 et qu’en raison des nuisances provoquées par les travaux de

rénovation et de transformation entrepris dans l’immeuble, les nouveaux propriétaires

ont porté atteinte à la jouissance paisible du locataire. Ainsi, les tuyaux de gaz auraient

été coupés, il n’y aurait plus de chauffage et plus d’eau courante dans la cuisine, les

toilettes et la salle de bains. Il n’y aurait, par ailleurs, plus de sonnette, ni de boîte-aux-

lettres au nom du locataire. Bien qu’informés des nuisances et mis en demeure d’y

remédier, les bailleurs seraient restés inactifs.

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) se sont opposés à la demande en faisant valoir que

certains des travaux de transformation et de rénovation urgents ont entraîné une

coupure d’eau uniquement temporaire en 2013. Ils ont contesté toute coupure de

l’alimentation en gaz et en chauffage.

Par jugement du 4 mars 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a :

- reçu la demande en la forme,

- dit qu’PERSONNE3.) est autorisé à réduire le loyer de 35% pour la période allant du

15 juillet 2013 jusqu’au rétablissement intégral de l’alimentation en eau courante de

l’appartement pris à bail,

- pour le surplus, rejeté la demande comme non fondée,

- dit non fondée la demande en exécution provisoire,

- dit non fondées les demandes en paiement d’une indemnité de procédure,

- condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a rappelé qu’il appartient au locataire

qui souhaite voir baisser le montant du loyer d’établir la matérialité des travaux

entrepris par le propriétaire-bailleur, l’étendue et la gravité des nuisances entraînées

par lesdits travaux ainsi que la durée des nuisances.

Après avoir écarté les attestations testimoniales versées par le locataire en raison de

leur imprécision, le juge de première instance a cependant noté qu’il ressortait des

pièces produites que les bailleurs avaient fait effectuer des travaux de chauffage-

sanitaire, d’électricité et de façade dans l’immeuble pendant la deuxième moitié de

l’année 2013 et la première moitié de l’année 2014 et qu’ils admettaient qu’une

coupure d’eau temporaire avait eu lieu dans l’appartement pris à bail par

PERSONNE3.).

Retenant que les bailleurs restaient en défaut de prouver quand ils avaient mis fin au

trouble de jouissance en assurant à nouveau la distribution correcte d’eau dans

l’appartement pris à bail par le locataire, le juge de première instance a dit qu’il y avait

lieu d’accorder au locataire une réduction de loyer de 35% par mois à partir du 15 juillet

2013 jusqu’à rétablissement intégral de la fourniture en eau courante.

De ce jugement, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont régulièrement relevé appel par

acte d’huissier du 12 avril 2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, les appelants concluent à voir déclarer

irrecevable, sinon non fondée la demande en réduction de loyer formulée par

PERSONNE3.) et à voir déclarer fondée leur demande en obtention d’une indemnité

de procédure de 750,00 euros pour la première instance. Ils sollicitent une indemnité

de procédure de 3.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur recours, PERSONNE2.) et PERSONNE1.), après avoir rappelé

l’historique des relations entre parties tel que développé ci-avant, contestent tous les

griefs invoqués par leur locataire. Ils reconnaissent néanmoins qu’en raison de travaux

entrepris dans l’immeuble voisin, PERSONNE3.) s’est vu priver d’eau pendant le mois

de juillet 2013. Les appelants insistent cependant sur le fait que cette coupure d’eau

n’a été que temporaire et que l’eau courante a été rétablie dès le mois d’août 2013.

Les appelants font grief au juge de première instance d’avoir renversé la charge de la

preuve en leur imposant de prouver le rétablissement de l’eau courante et font valoir

qu’il appartient plutôt à PERSONNE3.) de rapporter la preuve de ses allégations.

En tout état de cause, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) estiment qu’PERSONNE3.)

ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude et rappellent que c’est ce dernier qui

s’obstine à vouloir rester vivre dans un immeuble qui a subi des rénovations de très

grande envergure.

L’intimé conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris et sollicite une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel. Il renvoie à des

attestations testimoniales ainsi qu’à des photographies et soutient que, compte tenu

des travaux de rénovation importants, il est impossible qu’il n’ait pas subi

d’inconvénients.

Motifs de la décision

En l’espèce, pour asseoir sa demande tendant à la réduction du loyer, PERSONNE3.)

tire argument de l'inexécution par les bailleurs de l’obligation d’entretien leur incombant

et soutient, dans ce contexte, être privé d’eau dans la cuisine, les toilettes et la salle

de bains, être privé de gaz et partant de chauffage et n’avoir ni sonnette, ni boîte à

lettres.

Le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 1719, points 2 et 3, du code civil, le

bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il ne soit besoin d’aucune

stipulation, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été

louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1724 du code civil, autre disposition légale invoquée par

PERSONNE3.), les locataires sont contraints de subir les réparations urgentes qui

s’imposent, sauf à prendre eux-mêmes l’initiative de la rupture du contrat de bail ou à

demander une réduction du loyer pour perte de jouissance des lieux pris en location

pendant la période des travaux.

S’il est incontestable que le bailleur doit assurer le bon fonctionnement du chauffage,

du gaz et de l’eau courante du bien loué, ce n’est toutefois qu’à supposer qu’un

dysfonctionnement soit établi, la charge de cette preuve incombant à la partie qui s’en

prévaut, c’est-à-dire en l’espèce à PERSONNE3.) et que ce dysfonctionnement ait été

porté à la connaissance du bailleur, que ce dernier doit en répondre.

Ce n’est qu’à supposer que ces conditions soient remplies qu’un locataire peut

demander des dommages et intérêts, ceux-ci prenant, en pratique, la forme d’une

indemnité allouée par mois, équivalant à une réduction du loyer.

A noter que le défaut d’entretien doit être tel qu’il rend la chose inutilisable à l’usage

contractuellement prévu, étant souligné que c’est au juge qu’il appartient, en fonction

de toutes les circonstances de fait, de constater si l’inexécution présente un caractère

de gravité suffisant pour justifier l’allocation de dommages et intérêts, respectivement

une réduction de loyer.

La charge de la preuve de l’existence des différents griefs invoqués par

PERSONNE3.) incombe à ce dernier.

A l’instar du juge de première instance, le tribunal de céans ne peut que constater que

les attestations testimoniales de PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) ne

sont pas de nature à rapporter la preuve requise. Tel que l’a retenu à bon escient le

juge de première instance, ces attestations manquent de la précision élémentaire, les

auteurs restant en défaut d’indiquer le moindre élément de temps à l’appui de leurs

déclarations, lesquelles se contredisent d’ailleurs, pour partie, entre elles.

Les nombreuses photographies en noir et blanc versées au dossier ne sont pas

davantage de nature à établir les troubles de jouissance allégués par PERSONNE3.).

A défaut d’indications de temps et de lieu ainsi que d’informations plus précises quant

aux objets y figurant, le tribunal de céans ne saurait les prendre en considération afin

d’asseoir les griefs d’PERSONNE3.).

Force est dès lors de constater que l’intimé reste en défaut de prouver ses affirmations

relatives aux coupures d’eau et de gaz d’avril 2013 à ce jour et de l’absence de boîte

aux lettres et de sonnette.

Néanmoins, compte tenu du fait que les appelants admettent que, dans le cadre de

travaux de rénovation de l’immeuble adjacent, une coupure d’eau a eu lieu dans

l’appartement d’PERSONNE3.) au cours du mois de juillet 2013, il convient, par

réformation partielle du jugement entrepris, d’allouer à PERSONNE3.) des dommages

et intérêts sous forme d’une réduction de loyer à hauteur de 50% du loyer du mois de

juillet 2013.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Aucune des parties ne justifiant de l’iniquité requise par la prédite disposition, il y a

lieu, d’une part, par confirmation du jugement entrepris, de débouter PERSONNE2.)

et PERSONNE1.) de leur demande en allocation d’une indemnité de procédure pour

la première instance et, d’autre part, de dire non fondées les demandes respectives

des parties en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est partiellement

fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

accorde à PERSONNE3.) une réduction de loyer de 50% au titre du mois de juillet

2013,

dit non fondée la demande d’PERSONNE3.) tendant à une réduction du loyer pour le

surplus,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à

PERSONNE3.) et pour moitié à PERSONNE2.) et PERSONNE1.).