Landlord appeal dismissed; tenant eviction confirmed with procedural costs awarded to landlord.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 207/2016

Audience publique du mardi, quatre octobre deux mille seize

Numéro 174869 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de Diekirch

du 25 janvier 2016,

intimés sur appel incident,

comparant initialement par Maître Frank WIES, avocat, demeurant à Luxembourg,

ayant déposé son mandat,

et

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, sinon par

qui de droit, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Diekirch sous le

numéro B NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Georges WEBER,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 174869 du rôle et appelée pour fixation le 12 avril

2016, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 5 juillet 2016 et finalement à l’audience

publique du mardi, 20 septembre 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Les parties appelantes PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne comparurent ni en

personne, ni par mandataire.

Maître

Stéphanie STAROWICZ, avocat,

en remplacement de Maître Jean

KAUFFMAN, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., fut entendue en

ses explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

4 octobre 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 16 septembre 2015, la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. a fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de

Luxembourg pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, à lui payer

la somme de 9.225,00 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges des

mois de juin 2015 à septembre 2015 et la somme de 14.850,00 euros à titre

d’indemnité de relocation de six mois, pour voir prononcer la résiliation du contrat de

bail conclu entre parties aux torts exclusifs des défendeurs et voir condamner ces

derniers à déguerpir des lieux loués.

Elle a encore sollicité une indemnité de procédure de 600,00 euros et a conclu à

l’exécution provisoire de la condamnation pécuniaire à intervenir.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) a exposé qu’elle a donné en location

à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.), qui se seraient engagés solidairement, une

partie d’un immeuble de commerce et d’habitation sis à L-ADRESSE4.), connu sous

l’enseigne « ENSEIGNE1.) », moyennant un loyer mensuel indexé de 2.475,00 euros

TTC, payable par anticipation le premier de chaque mois.

Lors de l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOCIETE1.) a

augmenté sa demande au montant de 10.000,00 euros du chef d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges pour les mois de juin 2015 à décembre 2015, tout en ayant pris

en considération des acomptes de 5.000,00 et de 3.000,00 euros, payés

respectivement les 24 septembre 2015 et 5 novembre 2015.

Par jugement du 16 décembre 2015, rendu avec effet contradictoire à l’égard de

PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) qui ne s’étaient pas présentés à l’audience des

plaidoiries de première instance, le tribunal de paix de Luxembourg a :

-

reçu la demande en la forme,

-

donné acte à la société anonyme SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande,

-

déclaré la demande en paiement du chef de loyers et avances sur charges fondée

pour le montant de 10.000,00 euros,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) la somme de 10.000,00 euros à titre de loyers et avances

sur charges avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice – 16

septembre 2015 – jusqu’à solde sur le montant de 9.225,00 euros et à partir du 7

décembre 2015 jusqu’à solde sur le montant de 775,00 euros,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) la somme de 14.850,00 euros à titre d’indemnité de

relocation avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice – 16

septembre 2015 – jusqu’à solde,

-

déclaré résilié le bail entre parties aux torts exclusifs des parties défenderesses,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef dans les quarante jours à compter de la notification

du jugement,

-

au besoin, autorisé la société

SOCIETE1.)

à faire expulser les parties

défenderesses dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

rejeté la demande en allocation d’une indemnité de procédure,

-

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à tous les frais de l'instance.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

acte d’huissier du 25 janvier 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à se voir décharger

de toutes les condamnations intervenues à leur encontre en première instance et à

voir dire que le contrat de bail n’est pas résilié.

Ils sollicitent une indemnité de procédure de 500,00 euros pour la première instance

et de 750,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir avoir procédé, les

24 septembre et 5 novembre 2015, à deux virements d’un montant de 5.000,00 euros,

respectivement de 3.000,00 euros. Ils estiment ainsi avoir respecté leur obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

Le non-paiement respectivement le retard de paiement des loyers ne serait imputable

ni à un refus, ni à une mauvaise volonté des locataires, mais aurait été engendré par

des difficultés rencontrées lors du début de l’exploitation du commerce, de nombreux

travaux, nécessitant un investissement conséquent, ayant dû être entrepris. Le non-

paiement respectivement le retard de paiement du loyer ne présenterait partant pas le

caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Les appelants font finalement valoir que, dans la mesure où le contrat de bail ne serait

pas à résilier pour faute dans leur chef, la partie bailleresse n’est pas en droit de

réclamer le paiement d’une indemnité de relocation.

La partie intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à interjeter appel

incident en ce que sa demande en obtention d’une indemnité de procédure a été

déclarée non fondée. L’intimée sollicite, par réformation du jugement entrepris, une

indemnité de procédure de 600,00 euros pour la première instance et conclut en outre

à l’allocation, pour l’instance d’appel, d’une indemnité de procédure de 3.000,00 euros.

Suivant décompte actualisé présenté à l’audience des plaidoiries du 20 septembre

2016, elle augmente sa demande en paiement d’arriérés de loyers au montant total de

20.063,96 euros, correspondant aux loyers et avances sur charges impayés des mois

de mars 2016 à septembre 2016.

Bien que les appelants se soient entretemps acquittés du montant de 10.000,00 euros,

correspondant à la condamnation aux arriérés de loyers prononcée en première

instance, la bailleresse insiste sur la résiliation du contrat de bail, en renvoyant au

montant actuel des arriérés de loyers.

Motifs de la décision

Conformément à l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est

la contrepartie de la jouissance locative.

A l’audience des plaidoiries en instance d’appel, tout en faisant relever que les

appelants ont apuré les arriérés de loyers d’un montant de 10.000,00 euros, auxquels

ils ont été condamnés en première instance, la bailleresse a augmenté sa demande

en paiement d’arriérés de loyers au montant total de 20.063,96 euros, correspondant

aux arriérés de loyers et d’avances sur charges des mois de mars 2016 à septembre

2016. Il y a lieu de lui en donner acte.

La demande tendant à la condamnation des locataires au paiement de loyers échus

après le jugement entrepris est recevable en vertu des dispositions de l’article 592,

alinéa 2 du code civil.

Au vu du décompte versé en cause, la demande additionnelle de la partie intimée,

correspondant aux loyers échus après le prononcé du jugement entrepris et non

encore réglés, est fondée pour le montant réclamé de 20.063,96 euros.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd

2000, n° 388 bis).

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur qui met à la disposition d’un

locataire son immeuble est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent

régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer

dans ses droits (M. HARLES, Le bail-à-loyer, Compte-rendu de jurisprudence, n° 101).

En l’espèce, le tribunal ne peut que constater qu’eu égard au montant élevé des

arriérés de loyers redus, tant au jour où le juge de première instance a statué qu’à ce

jour, étant précisé à ce titre que, même si la condamnation intervenue en première

instance est apurée à ce jour, de nouveaux arriérés, correspondant à sept mois de

loyers non payés, se sont accumulés depuis le prononcé du jugement entrepris,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont pas respecté les obligations leur incombant au

titre du bail. Contrairement aux dires des appelants, le juge de première instance a

pris en compte les virements de 5.000,00 euros respectivement de 3.000,00 euros, de

sorte qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris quant aux arriérés de loyers, étant

toutefois précisé qu’il y a lieu de tenir compte, dans le décompte entre parties, des

paiements effectués par les preneurs depuis le prononcé du jugement entrepris.

La méconnaissance de leurs obligations étant suffisamment grave pour justifier la

résiliation du contrat de bail, c’est à juste titre que le juge de première instance a résilié

le contrat de bail et a ordonné le déguerpissement de

PERSONNE1.)

et

d’PERSONNE2.), sauf à préciser que, de par l’appel interjeté et l’instance d’appel qui

s’en est suivie, le déguerpissement est reporté à quarante jours suivant la signification

du présent jugement.

Quant à l’indemnité de relocation, en cas de fixation conventionnelle, celle-ci ne doit

pas correspondre au préjudice réellement subi. Son but est précisément de fixer

forfaitairement le montant du dommage, en vue d’éviter toute discussion en cas de

manquement du locataire (cf. TAL 15 décembre 2015, n° 278/2015).

Le contrat de bail ayant été résilié pour non-paiement des loyers dans le chef des

preneurs, c’est à juste titre que le juge de première instance a fait droit à la demande

de la SOCIETE1.) tendant à l’octroi de l’indemnité de relocation conventionnellement

prévue. Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné

solidairement les appelants à payer à la partie bailleresse une indemnité de relocation

de 14.850,00 euros.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) en

obtention d’une indemnité de procédure est à déclarer non fondée, tant pour la

première instance que pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE1.) ne justifiant pas, pour la première instance, de l’iniquité requise

par les dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, sa demande

en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance requiert un rejet,

par confirmation du jugement entrepris.

En revanche, il y a lieu de déclarer fondée à hauteur de 350,00 euros la demande de

la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel, étant donné qu’il serait inéquitable de laisser à charge de la partie intimée

l’entièreté des sommes exposées non comprises dans les dépens.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que ni l’appel principal, ni

l’appel incident ne sont fondés.

Au vu des dispositions de l’article 76 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu

de statuer par jugement contradictoire à l’égard de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.)

qui, après avoir été représentés par un avocat, ne l’étaient plus par la suite, leur avocat

ayant déposé son mandat.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à

quarante jours suivant la signification du présent jugement,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa demande

d’un montant de 20.063,96 euros, correspondant aux arriérés de loyers échus entre le

prononcé du jugement entrepris et le mois de septembre 2016,

dit l’augmentation de la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. recevable

et fondée, partant :

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) encore solidairement à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 20.063,96 euros de ce chef, avec les intérêts

légaux à partir du 20 septembre 2016, date de la demande, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure tant pour la première instance, que pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel, à concurrence de 350,00 euros,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 350,00 euros de ce chef,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.