Tenant appeal partially allowed; court rejects lease termination due to tenant's good conduct despite rent reduction ruling.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 212/2016

Audience publique du mardi, quatre octobre deux mille seize

Numéro 174871 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), sans état connu, demeurant à L-(…), appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN de Luxembourg du 22 janvier 2016,

comparant par Maître Ana Isabel ALEXANDRE, avocat, demeurant à Esch-sur- Alzette,

et

B.), employé privé, demeurant à L-(…), intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN, sub 1) et 2) comparant par Maître Roy REDING, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 174871 du rôle et appelée pour fixation le

12 avril 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 20 septembre 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Ana Isabel ALEXANDRE, comparant pour A.) donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Cécile PORCHER, avocat, en remplacement de Maître Roy REDING, comparant pour B.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

4 octobre 2016, le jugement qui suit :

Rétroactes

Suivant acte de vente passé par devant Maître Robert SCHUMAN, notaire de résidence à Differdange, en date du 12 avril 2013, B.) et son épouse, C.), ont acquis un immeuble d’habitation et de commerce sis à (…), étant précisé que les acquéreurs ont également repris le contrat de bail liant l’ancien propriétaire à A.), lequel y occupe un appartement depuis 2001, le loyer mensuel s’élevant au montant de 350,00 euros.

Par requête du 9 janvier 2014, A.) a saisi la Commission des Loyers de la commune de (…) d’une demande de réduction du loyer de 350,00 euros à 150,00 euros par mois.

Par décision du 21 mai 2014, la Commission des Loyers a déclaré la demande recevable et justifiée quant au fond et a fixé le loyer à la somme mensuelle de 150,00 euros hors charges.

Par requête déposée le 20 juin 2014, B.) a fait convoquer A.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette aux fins de voir statuer sur les mérites du recours formé contre la susdite décision.

Par jugement contradictoire du 19 décembre 2014, le tribunal de paix d’Esch-sur- Alzette a reçu la demande en la forme, l’a dit fondée et a, par réformation de la décision de la Commission des Loyers, dit que le loyer est rétabli au montant de 350,00 euros à partir du premier terme venant à échoir après la date à laquelle le collège des bourgmestre et échevins compétent a été saisi de la requête.

Par jugement du 30 juin 2015, le tribunal d’arrondissement, saisi d’un appel interjeté contre le prédit jugement, a dit l’appel non fondé et a partant confirmé le jugement du

19 décembre 2014, sauf à préciser que (i) le recours formé par B.) contre la décision de la Commission des Loyers de la commune de (…) du 21 mai 2014 est recevable et fondé, (ii) la Commission des Loyers de la commune de (…) n’avait pas compétence en vertu de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation pour statuer sur le mérite de la demande en réduction du loyer lui soumise par A.) et (iii) le loyer est maintenu au montant mensuel de 350,00 euros. Il est constant en cause que ce jugement n’a pas fait l’objet d’une signification.

Par requête déposée le 25 août 2015 au greffe, B.) a fait convoquer A.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, pour l’entendre condamner à lui payer le montant de 2.800,00 euros à titre d’arriérés de loyer pour la période de février 2014 à juillet 2015 avec les intérêts légaux à compter d’une mise en demeure du 3 juillet 2015, et pour le voir condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du contrat de bail. B.) a, en outre, conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir et a sollicité une indemnité de procédure de 650,00 euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance, B.) a augmenté sa demande en paiement d’arriérés de loyers au montant de 3.500,00 euros, les loyers des mois d’août à novembre 2015 n’ayant pas été payés non plus.

A l’appui de sa demande, B.) a rappelé avoir acquis une maison sise à (…), par acte de vente notarié du 12 avril 2013 et avoir repris le bail existant avec A.), le loyer mensuel s’élevant à 350,00 euros par mois.

L’immeuble ayant nécessité des rénovations urgentes de grande ampleur, les contrats de bail avec tous les occupants auraient été résiliés. Dans le cadre d’une action en justice dirigée contre A.) qui aurait refusé de s’exécuter volontairement, B.) n’aurait pas obtenu gain de cause. A.) serait actuellement le seul occupant de l’immeuble. Le non-paiement des loyers dans son chef constituerait une faute de nature à justifier la résiliation du contrat de bail.

A.) a répliqué qu’il était harcelé par le propriétaire qui procéderait à des coupures d’électricité et de gaz et qui empêcherait l’arrivée du courrier dans la boîte aux lettres. Il s’est déclaré prêt à rembourser les arriérés de loyers petit à petit et n’a pas soulevé l’exception d’inexécution. Il s’est opposé à la résiliation du contrat de bail.

Par jugement du 10 décembre 2015, le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement, a :

- dit l’exception de libellé obscur non fondée,

- dit qu’il n’y a pas lieu à surseoir à statuer,

- dit recevable la demande introduite par B.),

- dit fondée la demande en paiement des arriérés de loyer,

- condamné A.) à payer à B.) la somme de 3.500,00 euros, avec les intérêts légaux sur la somme de 2.800,00 euros à partir du 3 juillet 2015 et sur la somme de 700,00 euros, à partir du 26 novembre 2015, date des demandes en justice jusqu’à solde,

- déclaré résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs d’A.) pour motif grave consistant dans le non-paiement des loyers,

- condamné A.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de 2 mois à partir de la notification du jugement,

- au besoin autorisé B.) à faire expulser A.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours et sans caution quant à la demande pécuniaire,

- condamné A.) à payer à B.) le montant de 300,00 euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

- condamné A.) aux frais et dépens de l’instance.

De ce jugement, lui notifié le 15 décembre 2015, A.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 22 janvier 2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant conclut à voir dire la requête introductive d’instance irrecevable pour cause de libellé obscur. En ordre subsidiaire, il conclut à voir réduire le quantum de la condamnation aux arriérés de loyers et à voir débouter B.) de ses demandes en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement consécutif. Il sollicite enfin une indemnité de procédure de

2.500,00 euros pour chacune des deux instances et demande à voir débouter B.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance.

L’appelant demande acte qu’il renonce à son moyen relatif à la surséance à statuer et au renvoi devant le juge de première instance. Acte lui en est donné.

A l’appui de son recours, A.) fait tout d’abord grief au juge de première instance d’avoir rejeté son moyen d’irrecevabilité tiré du libellé obscur et soutient que, dans la mesure où B.) ferait état, dans sa requête, de travaux de rénovation ainsi que d’arriérés de loyers, il lui serait impossible de comprendre pour quel motif la résiliation du contrat de bail est demandée.

Quant au fond, il rappelle qu’il s’acquitte du montant de 350,00 euros par mois depuis septembre 2015, de sorte que ce serait à tort que le juge de première instance n’a pas pris les paiements des mois de septembre à novembre 2015 en considération. Le quantum de la condamnation serait dès lors à réduire de (3 x 200,00 euros =) 600,00 euros.

Faisant valoir qu’en ne payant qu’un loyer de 150,00 euros par mois à partir de la décision de la Commission des Loyers – se conformant ainsi à cette décision, le jugement du tribunal de paix du 19 décembre 2014 n’ayant pas été assorti de l’exécution provisoire et le jugement du tribunal d’arrondissement du 30 juin 2015 n’ayant jamais été signifié – il n’aurait commis aucune faute. Il s’acquitterait, par ailleurs, depuis septembre 2015 du paiement du loyer de 350,00 euros par mois et rembourserait, depuis novembre 2015, ses dettes moyennant le paiement de la somme mensuelle de 100,00 euros par mois.

L’intimé conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris, ce par adoption des motifs retenus par le juge de première instance, et sollicite une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Il est rappelé qu’A.) estime que la requête introductive de première instance est inintelligible, au motif qu’elle n’indiquerait pas à suffisance de cause pour quel motif la résiliation du contrat de bail est demandée.

Aux termes de l’article 20, alinéa 2 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation « la requête énoncera les nom, prénom, profession et domicile des parties. Elle indiquera sommairement les moyens invoqués à l’appui de la demande et précisera l’objet de celle-ci ».

Les dispositions légales précitées ont pour but de faire connaître, dès l'ingrès, à la partie défenderesse les prétentions et moyens du requérant, ceci avec suffisamment de précision pour lui permettre de préparer utilement sa défense, au vu de la seule requête. Pour avoir un sens, l’observation de ces exigences s'impose dans la requête, la nullité frappant une requête insuffisamment motivée ne pouvant être couverte par des conclusions ou développements ultérieurement pris par le requérant (cf. Cour, 5 avril 2001, n° 23361 du rôle; Cour, 11 juillet 2001, n° 25340 du rôle; Cour, 15 juillet 2004, 32, 615).

Il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si un libellé est suffisamment explicite (TA Lux., 30 novembre 1979, Pas. 25, p. 69).

L’inobservation de cette disposition est sanctionnée par la nullité de l’acte introductif d’instance. La nullité pour libellé obscur est une nullité de forme dont la mise en œuvre est soumise aux conditions de l’article 264 du nouveau code de procédure civile. La nullité pour vice de forme ne peut être prononcée que si l’inobservation de la formalité, même substantielle, a eu pour effet de porter atteinte aux intérêts de la partie adverse.

En l’espèce, la requête introductive de première instance, qui explique le contexte conflictuel de l’historique des relations entre parties, reproche à A.) de ne s’être acquitté, pendant de nombreux mois, que de la somme de 150,00 euros par mois au lieu de celle de 350,00 euros par mois tel que convenue au contrat de bail. Elle indique encore de façon limpide que « le non-paiement des arriérés de loyer constitue une faute dans le chef du locataire justifiant la résiliation du contrat de bail ».

Il s’ensuit qu’A.) n’a pas pu se méprendre sur l’objet de la demande émanant de son bailleur, qui a libellé, avec un degré de précision suffisante, le montant des arriérés de loyers réclamés ainsi que les demandes en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement de son locataire.

Force est, par ailleurs, de constater qu’A.) ne fait état d’aucun préjudice et qu’il a été parfaitement à même de préparer sa défense.

Il en suit que la requête introductive de première instance est suffisamment précise, de sorte que, par confirmation de la décision querellée, le moyen d’irrecevabilité, tiré du libellé obscur de la demande, est à rejeter.

Quant aux arriérés de loyers, il est constant en cause que, de juin 2014 à août 2015 inclus, A.) ne s’est acquitté que d’un montant de 150,00 euros par mois au lieu des 350,00 euros convenus entre parties.

Il s’ensuit qu’A.) est redevable de la somme de (15 mois x 200,00 euros =) 3.000,00 euros au titre d’arriérés de loyers du chef des mois de juin 2014 à août 2015 inclus. Dans la mesure où il résulte du décompte versé par le bailleur que, dès le mois de septembre 2015, A.) s’est à nouveau acquitté de la somme de 350,00 euros par mois, il y a lieu, conformément à la demande de l’appelant, de réduire le quantum de la condamnation afin de tenir compte de ces paiements.

En outre, il est établi en cause que depuis le mois de novembre 2015, A.) rembourse sa dette moyennant paiements de 100,00 euros par mois, de sorte que, par réformation du jugement entrepris, il n’est redevable que du montant de [3.000,00 – (11 x 100,00 euros) =] 1.900,00 euros, outre les intérêts au taux légal.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd 2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement, compte tenu des circonstances.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir d’appréciation, en cas de manquements limités, justifiés par des difficultés financières temporaires (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd 2000, n° 393). Le juge peut aussi tenir compte dans son appréciation des faits survenus en cours d’instance, par exemple d’un règlement d’arriérés de loyers.

La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de l’imputabilité à l’une des parties d’une inexécution grave (Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd 2000, n° 388 ter a).

En outre, il a été jugé que la gravité du manquement doit être appréciée en fonction de l’existence ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel. 5 mars 1982, P. I, 800). Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution ou la résiliation aux torts du preneur, s’il estime que les intérêts du bailleur ne sont point en péril (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd 2000, n° 388 ter). La Cour de cassation belge a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015) que le caractère grave de l’inexécution doit être apprécié en fonction de l’existence ou non d’un dommage dans le chef du bailleur.

En l’espèce, il est important de souligner qu’A.) s’est toujours conformé à ses obligations contractuelles, et n’a payé un loyer réduit que suite à la décision de la Commission des Loyers qui a réduit le loyer de 350,00 euros à 150,00 euros par mois. Il a, par ailleurs, repris les paiements mensuels de 350,00 euros dès que le litige a été toisé en instance d’appel, étant souligné qu’il rembourse les arriérés de loyers moyennant des paiements mensuels de 100,00 euros par mois depuis novembre 2015. Il soutient ne pouvoir effectuer des remboursements plus élevés en raison de son faible revenu (il n’est pas contesté qu’il touche un salaire mensuel net moyen d’environ 1.200,00 euros).

Certes, les Commissions des Loyers ne sont pas investies d’un pouvoir judiciaire, mais uniquement d’une mission conciliatrice et leurs décisions n’ont pas le caractère d’une décision judiciaire et ne peuvent partant pas acquérir l’autorité de chose jugée. Elles ne tirent, en effet, leur force obligatoire que de l’acceptation expresse ou tacite qui en est faite par les parties (cf. doc. parl. n° 5216, commentaire des articles, pages 24 et 25).

Néanmoins, le tribunal, usant de son pouvoir d’appréciation, estime qu’au vu du comportement d’A.), qui a tenté de trouver un arrangement à l’amiable avec son bailleur et qui, nonobstant le refus de ce dernier, rembourse ses dettes de manière régulière, et qui se conforme actuellement à toutes ses obligations contractuelles, étant rappelé que lorsque la partie en faute a mis fin à ses abus, le juge doit se montrer indulgent (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd 2000, n° 390), la sanction de la résiliation du bail est excessive par rapport aux fautes contractuelles commises par le locataire.

Il résulte des considérations qui précèdent que la demande d’B.) relative à la résiliation du bail et au déguerpissement consécutif du locataire est, par réformation de la décision querellée, à dire non fondée.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Au vu de l’issue du litige, la demande d’B.) en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance est, par réformation de la décision attaquée, à déclarer non fondée. Pour les mêmes motifs, il y a lieu de le débouter de sa demande basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel.

A.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, ses demandes en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance et pour l’instance d’appel requièrent un rejet.

Il suit des développements qui précèdent que l’appel est partiellement fondé.

Dans la mesure où l’appel est partiellement fondé, mais qu’A.) reste tenu d’une condamnation, il convient de faire masse des frais et dépens des deux instances et de les imposer pour moitié à chacune des deux parties.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à loyer, la demande en distraction des frais et dépens de l’appelant n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

donne acte à A.) qu’il renonce à sa demande relative à la surséance à statuer, dit l’appel partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

condamne A.) à payer à B.) la somme de 1.900,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 3 juillet 2015 jusqu’à solde, dit les demandes d’B.) en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement du locataire non fondées et en déboute,

dit la demande d’B.) en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance non fondée et en déboute,

confirme le jugement entrepris pour autant qu’il a rejeté le moyen d’irrecevabilité tiré du libellé obscur de la requête introductive de première instance, déboute A.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à B.) et pour moitié à A.).