Court confirms landlord's right to terminate commercial lease for severe rent arrears despite tenant's payment efforts.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 196/2016

Audience publique extraordinaire du vendredi, quinze juillet deux mille seize

Numéro 176551 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 1er avril 2016,

comparant par Maître Frédéric NOEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Danielle WAGNER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 176551 du rôle et appelée pour fixation le

26 avril 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 5 juillet 2016, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Frédéric NOEL, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A.,

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Danielle WAGNER, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE2.)

S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire

du vendredi, 15 juillet 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial signé le 24 mai 2013 et prenant effet le 1er juillet

2013, la société anonyme SOCIETE2.) S.A. a donné en location à la société anonyme

SOCIETE1.)

S.A. une partie d’un immeuble commercial et industriel sis à

L-ADRESSE3.), soit une surface totale de +/- 2.447 m², comprenant un hall de

production, un hall de stockage, une surface de bureaux et des places de parking. Le

contrat, qui est conclu pour une durée de dix ans et qui se renouvelle par tacite

reconduction pour des périodes successives de cinq ans, stipule un loyer mensuel de

15.550,00 euros + 15% TVA (soit 17.882,50 euros) pour les mois de juillet à décembre

2013 et de 31.100,00 euros + 15% TVA (soit 35.765,00 euros) à partir du 1er janvier

2014 ainsi que des avances sur charges de 1.000,00 euros par mois.

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg en date du

19 novembre 2015, la société SOCIETE2.) a demandé la convocation de la société

SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner à

lui payer la somme de 489.118,00 euros, à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges locatives, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice

jusqu’à solde. Elle a encore demandé la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu

entre parties, la condamnation du locataire à déguerpir des lieux loués endéans huit

jours à partir de la notification du jugement, une indemnité de procédure de 1.000,00

euros, l’exécution provisoire du jugement ainsi que la condamnation de la partie

défenderesse à tous les frais et dépens de l’instance.

Lors des débats de première instance, la requérante a augmenté sa demande au

montant total de 563.892,00 euros, tandis que la défenderesse a reconnu ne pas avoir

payé les loyers lui réclamés.

Par jugement contradictoire du 24 février 2016, le tribunal de paix de Luxembourg a :

-

reçu la demande en la forme,

-

condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la somme de

563.892,00 euros du chef de loyers et avances sur charges avec les intérêts légaux

sur la somme de 489.118,00 euros à partir du jour de la demande en justice – 19

novembre 2015 – jusqu’à solde, et avec les intérêts légaux sur la somme de

74.774,00 euros à partir du 1er février 2016 jusqu’à solde,

-

déclaré résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le chef de la

société SOCIETE1.) de ne pas avoir payé les loyers aux échéances contractuelles,

-

condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s'y trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la notification

du jugement,

-

constaté que la société SOCIETE2.) renonce à sa demande tendant à l’allocation

d’une indemnité de procédure,

-

rejeté la demande tendant à l’exécution provisoire du jugement,

-

condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer comme il l’a fait, le juge de première instance a relevé que la société

SOCIETE1.) ne rapportait pas la preuve du paiement réclamé et a noté que le défaut

de payer le loyer et les avances sur charges locatives aux échéances convenues

constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 24 février 2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir débouter la société

SOCIETE2.) de ses demandes en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement

consécutif.

A l’appui de son recours, elle fait exposer s’être trouvée dans une situation financière

délicate du fait qu’elle n’a pas obtenu le prêt qui aurait dû lui être accordé. Elle serait

cependant entretemps revenue à meilleure fortune et tenterait de rembourser les

arriérés de loyers. En outre, les parties seraient en pourparlers au sujet d’une garantie

pour une inscription hypothécaire sur un immeuble lui appartenant.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Si elle

reconnaît que, depuis décembre 2015, le locataire a repris le paiement du terme

courant, elle est cependant d’avis que la confiance en son locataire est ébranlée du

fait des arriérés de loyers extrêmement importants, ce d’autant plus qu’au jour des

plaidoiries en instance d’appel, la prétendue garantie n’était toujours pas fournie. La

société SOCIETE2.) sollicite une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

Discussion

D’emblée, le tribunal constate que le jugement dont appel n’est pas entrepris en ce

qu’il a condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) le montant

de 563.892,00 euros du chef de loyers et avances sur charges impayés. Ce volet du

jugement, coulé en force de chosée depuis sa notification le 25 février 2016, n’est dès

lors pas dévolu au tribunal de céans qui ne saurait en connaître.

Conformément à l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est

la contrepartie de la jouissance locative.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd

2000, n° 388 bis).

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur qui met à la disposition d’un

locataire son immeuble est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent

régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer

dans ses droits (M. HARLES, Le bail-à-loyer, Compte-rendu de jurisprudence, n° 101).

En l’espèce, nonobstant le fait que la société SOCIETE1.) a fait des efforts indéniables

pour s’acquitter du terme courant depuis le mois de décembre 2015, il n’en reste pas

moins qu’au jour où le juge de première instance a statué, elle accusait des arriérés

de loyers à hauteur de 583.892,00 euros et qu’actuellement elle ne s’est toujours pas

acquittée de l’intégralité des arriérés.

Le tribunal ne peut partant que constater qu’eu égard au montant élevé des arriérés

de loyers redus, la société SOCIETE1.) n’a pas respecté les obligations lui incombant

au titre du bail, la méconnaissance de ses obligations étant suffisamment grave pour

justifier la résiliation du contrat de bail. C’est partant à juste titre que le premier juge a

résilié le contrat de bail et a ordonné le déguerpissement de la société SOCIETE1.),

sauf à préciser que, de par l’appel interjeté et l’instance d’appel qui s’en est suivie, le

déguerpissement est reporté à quarante jours suivant la signification du présent

jugement.

Il s’ensuit que l’appel laisse d’être fondé.

L'application de l'article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cassation, n° 60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du

registre).

La société SOCIETE2.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

déboute la société anonyme SOCIETE2.) S.A. de sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance

d’appel.