Tenant's appeal dismissed; court confirms eviction for unlawful occupation due to lack of lease proof.

Jugement occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 198/2016

Audience publique extraordinaire du vendredi, quinze juillet deux mille seize

Numéro 176346 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 30

mars 2016,

comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), retraité, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES en

remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Charles KAUFHOLD, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 176346 du rôle et appelée pour fixation le

19 avril 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 5 juillet 2016, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Vanessa HAYO, avocat, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Christine LOUIS-HABERER, avocat, en remplacement de Maître Charles

KAUFHOLD, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire

du vendredi, 15 juillet 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 9 septembre 2015, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour faire constater qu’elle

est occupante sans droit ni titre de l’appartement situé au deuxième étage dans

l’immeuble sis à L-ADRESSE1.), depuis le 23 janvier 2014 et pour obtenir le

déguerpissement de la partie défenderesse.

Il a encore demandé que PERSONNE1.) soit condamnée à lui payer une indemnité

d’occupation de 1.000,00 euros par mois à partir du 23 janvier 2014, sinon à partir de

la demande en justice, jusqu’à solde.

A titre subsidiaire, PERSONNE2.) a demandé à voir résilier le contrat de bail et

ordonner le déguerpissement de la défenderesse.

Il a finalement demandé que PERSONNE1.) soit condamnée à lui payer un montant à

déterminer postérieurement à titre de dégâts locatifs.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a exposé avoir donné en location suivant

contrat de bail oral à partir du mois de septembre 2008 un appartement à

PERSONNE3.) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600,00 euros.

A partir du mois d’août 2009, il se serait rendu compte que le loyer lui était viré à partir

de

comptes

bancaires

appartenant

à

PERSONNE4.),

à

PERSONNE5.),

respectivement à PERSONNE5.). PERSONNE2.) a souligné ne pas s’être inquiété

même si le loyer a été payé par une autre personne que son locataire, car le nom de

« PERSONNE3.) » aurait figuré sur tous les extraits bancaires.

PERSONNE2.) a souligné s’être seulement rendu compte que le loyer lui a été viré à

partir du mois de janvier 2014 par PERSONNE1.) qui s’est inscrite à partir du 23 janvier

2014 auprès de la commune de Luxembourg à cette adresse. En dépit de ses

tentatives de la joindre, PERSONNE1.) ne réagirait pas.

Par jugement du 2 mars 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement :

-

a reçu la demande en la forme,

-

l’a déclarée recevable,

-

a dit que Mme PERSONNE1.) occupe sans droit ni titre l’appartement situé au

deuxième étage dans l’immeuble sis à L-ADRESSE1.),

-

a condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s'y

trouvent de son chef dans les quarante jours à compter de la notification du

jugement,

-

a autorisé, au besoin, PERSONNE2.) à faire expulser la partie défenderesse dans

la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de 600,00 euros,

-

a condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 600,00 euros,

-

a réservé la demande tendant à la condamnation de PERSONNE1.) à payer les

dégâts locatifs,

-

a débouté PERSONNE2.) de sa demande basée sur l’article 240 du nouveau code

de procédure civile,

-

a rejeté la demande tendant à l’exécution provisoire du jugement,

-

a condamné PERSONNE1.) à tous les frais de l’instance.

Pour statuer ainsi, après avoir dit qu’il appartient à PERSONNE1.) de rapporter la

preuve de l’existence du contrat de bail oral, le juge de première instance a rappelé

les dispositions de l’article 1715 du code civil, dont il résulte que, si le bail a reçu un

début d’exécution, la preuve du contrat de bail oral peut être administrée par toutes

voies de droit, tandis qu’en revanche, l’exécution, de nature à établir l’existence du

bail, demeure soumise à l’article 1341 du code civil. Le juge de première instance a dit

que l’exécution du bail comporte à la fois l’occupation du locataire et le versement de

sommes d’argent, étant précisé que l’occupation ne doit pas être équivoque, ni ne doit-

elle pouvoir s’expliquer autrement que par l’existence d’un contrat de bail entre parties.

Considérant que, même si l’occupation des lieux par PERSONNE1.) et le versement

mensuel de la somme de 600,00 euros sont établis, il ne ressort en revanche d’aucun

élément de la cause que l’occupation des lieux par PERSONNE1.) peut seulement

s’expliquer par l’existence d’un bail entre parties, le juge de première instance a dit

que PERSONNE1.) est occupante sans droit ni titre.

Rappelant les principes régissant l’indemnité d’occupation, le juge de première

instance l’a fixée au montant de 600,00 euros par mois.

Sur demande expresse d’PERSONNE2.), le juge de première instance a réservé la

demande en indemnisation pour dégâts locatifs.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

30 mars 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à (i) voir dire qu’elle n’est

pas occupante sans droit ni titre, (ii) voir constater l’existence d’un contrat de bail entre

parties et (iii) débouter PERSONNE2.) de ses demandes tendant à voir résilier le

contrat de bail et à ordonner son déguerpissement.

A titre subsidiaire, elle sollicite un délai de déguerpissement de six mois.

Elle conclut, en outre, à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros

pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, l’appelante fait valoir qu’il existe un contrat de bail oral entre

parties. Elle fait plaider qu’elle a habité dans les lieux appartenant à l’intimé et qu’elle

a payé un loyer mensuel de 600,00 euros « tel que convenu avec le fils de Monsieur

PERSONNE2.) ».

A l’appui de ses dires, elle formule une offre de preuve, par l’audition du témoin

« Monsieur PERSONNE2.), fils du propriétaire Monsieur PERSONNE2.) », libellée

comme suit :

« Que c’est notamment Monsieur PERSONNE2.) qui avait recommandé à Madame

PERSONNE6.) de s’adresser à son fils pour la conclusion d’un contrat de bail, parce

qu’il ne s’occupait plus de la location,

Qu’après plusieurs tentatives, Madame PERSONNE6.) a réussi à joindre le fils de

Monsieur PERSONNE2.),

Que d’ailleurs, aucun des deux, ni le père, ni le fils n’ont jamais réagi au changement

de nom dans les virements bancaires pour le loyer,

Que lors de leur rencontre, le fils du propriétaire a pris toutes les coordonnées de

Madame PERSONNE6.) en lui promettant qu’il allait bientôt lui faire signer un contrat

de bail écrit,

Que le sieur PERSONNE2.) et Madame PERSONNE1.) ont conclu ce contrat

oralement au mois de juin 2014, soit 6 mois après l’entrée dans les lieux alors que

celui-ci a affirmé à la locataire que cela ne devait pas poser de problème,

Que les deux parties ont d’ailleurs inscrit sur un bout de papier les mentions suivantes :

- d’une assurance risque locatifs pour les dégâts d’eau et d’incendie,

- d’une garantie locative de 2 mois de loyers équivalant à un montant de 1.600.- euros,

- qu’une personne vivrait dans l’appartement, y compris le fils PERSONNE7.),

- que le loyer serait de 600.- euros et les charges de 200.- euros,

Que les deux parties étaient d’accord ».

Elle conteste ne pas avoir fait usage de l’appartement en bon père de famille.

A titre subsidiaire, l’appelante sollicite un délai de déguerpissement de six mois, lui

permettant de se reloger. Elle explique avoir d’ores et déjà effectué des démarches

sérieuses et étendues auprès de particuliers, d’agences immobilières ainsi que de

différents organismes sociaux tels que le Fonds du logement. En dépit de ces

diligences, elle n’aurait, à ce jour, pas encore trouvé un autre logement, la situation

sur le marché de l’immobilier étant très difficile, en raison notamment de la flambée

des prix.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs

retenus par le juge de première instance.

Il demande le rejet de la pièce intitulée « lettre explicative », versée par l’appelante, au

motif qu’il serait « évident » que cet écrit n’émanerait pas de PERSONNE1.). Par

ailleurs, le contenu de la lettre serait sans intérêt.

L’intimé conclut également au rejet de l’offre de preuve formulée par l’appelante, alors

qu’il s’agirait d’une mesure purement dilatoire, l’offre ne contenant aucun élément de

preuve. En outre, l’appelante ne saurait « même pas comment le fils de Monsieur

PERSONNE2.) s’appelle ».

Estimant que la pièce manuscrite versée par l’appelante – non signée et ne portant le

nom ni du bailleur, ni du locataire – est dépourvue de valeur probante, l’intimé conteste

tout existence d’un contrat de bail.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal de céans retiendrait l’existence d’un

contrat de bail oral entre parties, l’intimé demande à voir résilier ledit contrat de bail,

l’appelante n’ayant pas respecté son obligation d’assurer les lieux loués. Par ailleurs,

elle n’aurait pas versé de garantie locative, n’aurait jamais payé les charges qui

s’élèvent au montant mensuel de 200,00 euros, et n’aurait pas non plus fait usage de

l’appartement en bon père de famille.

Il s’oppose à un délai de déguerpissement de six mois, tel que sollicité par l’appelante.

L’intimé sollicite finalement une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Le tribunal note d’emblée que l’appelante ne critique le jugement a quo que dans la

mesure où elle a été déclarée occupante sans droit ni titre et condamnée à déguerpir

de l’appartement sis à ADRESSE1.), le jugement de première instance n’étant pas

entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation au montant mensuel de 600,00

euros, de sorte que ce volet du litige n’est pas dévolu au tribunal de céans, qui ne

saurait partant en connaître.

Les parties sont en désaccord quant à l’existence ou non d’un contrat de bail,

l’appelante estimant qu’elle occupe le logement en vertu d’un contrat de bail oral,

l’intimé contestant en revanche tout bail oral, faisant valoir que l’appelante occupe les

lieux sans droit ni titre.

PERSONNE1.) se prévalant d’un contrat de bail, il lui appartient d’en rapporter la

preuve.

A ce titre, elle a formulé une offre de preuve par l’audition de « Monsieur

PERSONNE2.), fils du propriétaire Monsieur PERSONNE2.) ».

Force est de constater que l’appelante reste en défaut d’indiquer l’identité et la qualité

exacte du témoin qu’elle entend faire auditionner. Or, l’article 423 du nouveau code de

procédure civile oblige le demandeur d’indiquer les nom, prénom et demeure des

personnes dont il sollicite l’audition. La partie qui formule l’offre de preuve doit, dès

lors, avant que l’affaire ne soit prise en délibéré, sauf au juge à permettre à la partie

de compléter l’offre de preuve en cours de délibéré, ou à tout le moins avant que le

jugement ne soit rendu, indiquer la qualité des témoins à entendre (cf. T. HOSCHEIT,

Le droit judiciaire privé, n° 719 ; voir également en ce sens Cour 6 avril 2006, BIJ

7/2006, p. 183 ; Cour 17 avril 2013, n° 38687 du rôle).

Indépendamment du fait que l’appelante reste en défaut d’indiquer l’identité et la

qualité exacte du témoin qu’elle entend faire auditionner, l’offre de preuve formulée

n’est ni précise, ni pertinente. Elle ne mentionne ni la date de prise d’effet du prétendu

bail, ni les conditions auxquelles celui-ci aurait été conclu. Dans la mesure où elle tend

à établir que « le fils du propriétaire a pris toutes les coordonnées de Madame

PERSONNE6.) en lui promettant qu’il allait bientôt lui faire signer un contrat de bail

écrit », elle n’est pas pertinente, le « fils du propriétaire » n’ayant pas qualité pour

conclure un contrat de bail portant sur un immeuble ne lui appartenant pas. Par

ailleurs, en étant libellée comme suit : « le sieur PERSONNE2.) et Madame

PERSONNE1.) ont conclu ce contrat oralement », l’offre de preuve reste en défaut

d’indiquer clairement qui était le cocontractant de l’appelante.

L’offre de preuve par voie d’enquête est partant à rejeter, pour ne répondre ni aux

exigences légales relatives à l’indication de l’identité du témoin à entendre, ni aux

critères de précision et de pertinence.

Dans la mesure où aucune des parties n’a signé le document manuscrit versé par

l’appelante et qu’il n’y figure d’ailleurs pas la moindre indication ni quant aux parties,

ni quant à l’objet donné en bail, l’appelante ne saurait en tirer aucune conséquence

juridique.

De même, l’inscription par PERSONNE1.) auprès de l’administration communale à

l’adresse L-ADRESSE1.) ne saurait établir l’existence d’un contrat de bail.

Quant à la lettre explicative de l’appelante, elle équivaut à une note de plaidoiries. Elle

ne saurait avoir de valeur probante, dans la mesure où elle émane d’une partie au

procès.

Tel qu’il a été relevé à juste titre par le juge de première instance, la simple occupation

des lieux est insuffisante pour prouver l’exécution d’un bail verbal.

L’appelante qui reste, dès lors, en défaut de prouver qu’elle occupe les lieux en vertu

d’un contrat de bail, n’allègue, ni ne prouve, par ailleurs, l’existence d’une convention

d’occupation précaire ou d’un droit d’habitation à un autre titre.

C’est, dès lors, à bon droit et pour des motifs exhaustifs que le tribunal de céans adopte

que le juge de première instance a constaté que PERSONNE1.) est à considérer

comme occupante sans droit ni titre de l’appartement sis à ADRESSE1.).

Le jugement dont appel est, par conséquent, à confirmer en ce qu’il a fait droit à la

demande d’PERSONNE2.) tendant à la condamnation de PERSONNE1.) à déguerpir

des lieux avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à quarante jours à partir de la signification du présent jugement.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

PERSONNE2.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240

du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de le débouter de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à

loyer, les demandes en distraction des frais et dépens de l’appelante et de l’intimé ne

sont pas fondés.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette l’offre de preuve formulée par PERSONNE1.),

dit l’appel non fondé, partant

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à quarante

jours à partir de la signification du présent jugement,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

renvoie l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.