Landlord wins appeal for unpaid rent; tenants rejected procedural abuse claim and appeal costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 195/2016

Audience publique extraordinaire du vendredi, quinze juillet deux mille seize

Numéro 176345 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 31

mars 2016,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.), ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES en

remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 176345 du rôle et appelée pour fixation le

19 avril 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 5 juillet 2016, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Vanessa HAYO, avocat, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Sevinc GUVENCE, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire

du vendredi, 15 juillet 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 13 octobre 2014, ayant pris effet le 1er décembre 2014,

PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) un

appartement dépendant d’un immeuble sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement

d’un loyer mensuel de 950,00 euros et d’une avance mensuelle sur charges de 150,00

euros, le tout payable d’avance le premier de chaque mois.

Par requête déposée le 21 septembre 2015, PERSONNE3.) a fait convoquer

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette aux

fins de les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part,

à lui payer le montant de 3.366,10 euros, avec les intérêts conventionnels de 10%,

sinon avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice. Il a encore sollicité

la résiliation du contrat de bail conclu entre parties, ainsi que la condamnation des

locataires à déguerpir des lieux loués. Il a finalement conclu à l’exécution provisoire

du jugement à intervenir et réclamé une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Lors des débats devant le juge de première instance, PERSONNE3.) a augmenté sa

demande au montant de 4.400,00 euros.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont reconnu être redevables des loyers et avances

mensuelles sur charges des mois d’octobre 2015 à février 2016, mais ont contesté

redevoir des intérêts conventionnels de retard. Ils se sont également opposés à la

résiliation du contrat de bail, estimant que cette sanction de la violation de l’obligation

contractuelle de payer les loyers à l’échéance convenue est disproportionnée.

Par jugement du 4 mars 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

solidairement

à

payer

à

PERSONNE3.) la somme de 4.663,64 euros avec les intérêts au taux conventionnel

de 10% l’an sur le montant de 3.800,00 euros à partir du 6 février 2016 jusqu’à

solde, et avec les intérêts au taux légal sur le montant de 600,00 euros à partir du

5 février 2016, jour de l’augmentation de la demande, jusqu’à solde,

-

pour le surplus, dit la demande en paiement non fondée et l’a rejetée,

-

dit la demande en exécution provisoire de la condamnation au paiement fondée,

nonobstant appel et sans caution,

-

pour le surplus, dit la demande en exécution provisoire non fondée,

-

prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs

d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.),

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir de l’appartement sis à L-

ADRESSE1.), avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans le délai d’un mois,

au plus tard, à compter de la notification du jugement,

-

dit qu’au cas où PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne respecteraient pas ce délai,

PERSONNE3.) est autorisé à faire expulser PERSONNE1.) et PERSONNE2.) dans

la forme légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

dit la demande reconventionnelle en compensation judiciaire de créances

réciproques irrecevable pour être prématurée,

-

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a relevé que les défendeurs ont

reconnu redevoir les loyers et avances mensuelles sur charges des mois d’octobre

2015 à février 2016. Il a, dès lors, fait droit à la demande y afférente.

Considérant que la clause pénale stipulant des intérêts de retard de plein droit en cas

de paiement tardif du loyer, sans nécessité de mise en demeure par le bailleur, n’est

contraire ni aux dispositions de l’article 1153 du code civil, ni à celles de l’article 5 de

la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, le juge de

première instance a dit que les arriérés de loyers sont dus avec les intérêts

conventionnels au taux de 10% l’an par application des articles 1134 et 1152 du code

civil.

Faisant relever que cette clause ne s’applique pas aux avances mensuelles sur

charges, il a dit que la demande relative aux intérêts conventionnels de retard n’est

fondée qu’à concurrence de 263,64 euros.

Rappelant que le bailleur est en droit de pouvoir compter sur une rentrée d’argent

régulière, le juge de première instance a dit que les retards systématiques de paiement

du loyer ainsi que le non-paiement régulier du loyer constituent une défaillance

contractuelle des locataires suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du

contrat de bail et la condamnation des locataires à déguerpir des lieux loués.

Après avoir rappelé que la garantie locative sert à garantir l’exécution non seulement

de l’obligation de payer le loyer, mais aussi de toutes autres obligations découlant pour

le preneur du contrat de bail, notamment la réparation d’éventuels dégâts locatifs, le

juge de première instance a dit que la demande des locataires en compensation de la

dette de loyers et d’avances sur charges avec la créance qu’ils détiennent contre le

bailleur du chef de la constitution de la garantie locative, est à écarter comme étant

prématurée.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

acte d’huissier du 31 mars 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir dire qu’il n’y a

pas lieu à résiliation du contrat de bail. A titre subsidiaire, ils demandent à se voir

accorder un délai de déguerpissement de six mois.

A l’appui de leur appel, les appelants font valoir qu’PERSONNE1.) a été licencié par

son employeur, qui est resté en défaut de lui verser son salaire pendant plusieurs mois.

Les appelants se seraient partant retrouvés pendant plusieurs mois « sans aucune

rentrée d’argent ». A l’heure actuelle, PERSONNE1.) aurait retrouvé un emploi et

percevrait un salaire « lui permettant aisément d’honorer le paiement du loyer ». Les

difficultés financières des appelants n’auraient partant été que passagères.

Les appelants font plaider qu’il appartient au juge d’apprécier la gravité de la faute et

de décider si elle est suffisamment grave pour entraîner la résiliation effective du bail.

En l’espèce, compte tenu de leur situation financière difficile et de la reprise du

paiement des loyers depuis avril 2016, aucune faute suffisamment grave pour justifier

la résiliation du bail ne serait donnée dans leur chef.

A titre subsidiaire, les appelants sollicitent un délai de déguerpissement de six mois.

Ils font expliquer qu’ils ont deux enfants, et qu’eu égard à la situation dramatique sur

le marché de l’immobilier, il leur sera difficile de retrouver un autre logement.

PERSONNE3.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des

motifs du juge de première instance, sauf à interjeter appel incident en ce que sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure a été déclarée non fondée.

L’intimé sollicite, par réformation du jugement entrepris, une indemnité de procédure

de 1.500,00 euros pour la première instance et conclut en outre à l’allocation, pour

l’instance d’appel, d’une indemnité de procédure du même montant.

L’intimé augmente sa demande relative aux arriérés de loyers et d’avances sur

charges pour le montant de 1.133,05 euros, correspondant au loyer et aux avances

sur charges du mois de mars 2016, échus en instance d’appel. Il y a lieu de lui en

donner acte.

Faisant valoir que, suivant l’historique des paiements versé, le loyer a déjà été payé

de manière irrégulière depuis janvier 2015, l’intimé conteste que les difficultés

financières invoquées par les appelants, qui ne coïncident pas avec la date du

licenciement, intervenu en juillet 2015, ne soient que passagères.

Insistant sur le fait qu’à l’heure actuelle, les arriérés de loyers ne sont toujours pas

apurés, l’intimé s’oppose à un délai de déguerpissement de six mois. Il estime que le

délai d’un mois, tel qu’accordé par le juge de première instance, devrait être suffisant.

Estimant que l’appel est « mensonger », l’intimé sollicite finalement, sur base de

l’article 6-1 du code civil, une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de

1.500,00 euros.

Motifs de la décision

Le tribunal note d’emblée que les appelants ne critiquent le jugement a quo que dans

la mesure où il a prononcé la résiliation du contrat de bail et ordonné leur

déguerpissement dans un délai d’un mois, à compter de la notification dudit jugement.

Ce dernier n’étant pas entrepris en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE3.) le montant de 4.663,64 euros,

ni en ce qu’il a dit leur demande reconventionnelle en compensation judiciaire

irrecevable pour être prématurée, ces volets du litige ne sont pas dévolus au tribunal

de céans.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues, de même que les paiements

irréguliers, constituent une cause de résiliation du bail.

En effet, le bailleur, qui met à la disposition du locataire son appartement, est en droit

de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint

de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits (cf. M. HARLES, Le

bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n°187, TAL 23 octobre 1998, n° 61513 du

rôle).

Il résulte du dossier que PERSONNE3.) a, par courriers recommandés avec accusé

de réception des 25 février 2015, 9 mars 2015 et 1er juin 2015, demandé aux locataires

de régulariser la situation en payant les arriérés et de s’acquitter à l’avenir du terme

courant pour le 1er de chaque mois.

Le tribunal ne peut que constater que même si, depuis avril 2016, le terme courant du

loyer est payé, il n’en reste pas moins qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) restent

actuellement redevables des loyers et avances sur charges des mois d’octobre 2015,

de décembre 2015, de janvier 2016, de février 2016 et de mars 2016. En accumulant

les arriérés de cinq mois de loyers, ils n’ont pas respecté les obligations leur incombant

au titre du bail, étant précisé que la méconnaissance des obligations leur incombant

est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail. C’est partant à

juste titre que le juge de première instance a résilié le contrat de bail entre parties et a

ordonné le déguerpissement d’PERSONNE1.), de PERSONNE2.) et de tous ceux qui

s’y trouvent de leur chef, sauf à leur accorder, eu égard à leur situation familiale, un

délai de déguerpissement de deux mois, à partir de la signification du présent

jugement.

L’augmentation de la demande de l’intimé est à déclarer recevable et fondée, les

appelants n’établissant ni même n’allèguant avoir procédé au paiement du loyer et des

avances sur charges du mois de mars 2016. Il y a partant lieu de condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE3.) le montant

de 1.133,05 euros, ce montant comprenant les intérêts conventionnels sur le loyer de

950,00 euros.

Il est rappelé que PERSONNE3.) a sollicité une indemnité pour procédure abusive et

vexatoire d’un montant de 1.500,00 euros.

La jurisprudence affirme depuis longtemps, de manière presque invariable, que

l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, c’est-à-dire constitue un abus

de droit que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi équipollente au dol,

respectivement si l’attitude du plaideur révèle une intention malicieuse ou vexatoire,

une volonté mauvaise ou dolosive ou encore une faute lourde, grossière, inexcusable

(cf. G. RAVARANI, La responsabilité civile des personnes privées et publiques, éd.

2014, n° 84).

En l’espèce, à défaut de révéler une intention malicieuse ou vexatoire dans le chef des

appelants ainsi qu’un préjudice dans son propre chef, la demande reconventionnelle

de PERSONNE3.) tendant à l’octroi de dommages et intérêts est à dire non fondée.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Eu égard à l’issue du litige, la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

PERSONNE3.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240

du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de le débouter de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure, tant pour la première instance, par

confirmation du jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à

loyer, la demande en distraction des frais et dépens des appelants n’est pas fondée.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que ni l’appel principal, ni l’appel

incident ne sont fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés, partant,

confirme le jugement entrepris, sauf à accorder à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.)

un délai de déguerpissement de deux mois, à compter de la signification du présent

jugement,

donne acte à PERSONNE3.) de l’augmentation de sa demande d’un montant de

1.133,05 euros, correspondant au loyer et aux avances sur charges du mois de mars

2016,

dit l’augmentation de la demande de PERSONNE3.) recevable et fondée, partant,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE3.)

le montant de 1.133,05 euros de ce chef,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité pour

procédure abusive et vexatoire,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.