Tenant appeal dismissed for failure to prove rent payments; landlord's claim for arrears and relocation fee upheld.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 197/2016

Audience publique extraordinaire du vendredi, quinze juillet deux mille seize

Numéro 175832 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), salariée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 2 mars 2016,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Cristina PEIXOTO, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Karim ZEDIRA, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 175832 du rôle et appelée pour fixation le

12 avril 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 5 juillet 2016, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Cristina PEIXOTO, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Karim ZEDIRA, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire

du vendredi, 15 juillet 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 1er juin 2014, PERSONNE2.) a donné en location à

PERSONNE1.) et PERSONNE3.) une maison sise à ADRESSE3.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 1.250,00 euros.

Par requête déposée le 15 septembre 2015 au greffe, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) et PERSONNE3.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, pour

les voir condamner au paiement d’un montant de 7.500,00 euros à titre d’arriérés de

loyers pour les mois d’avril à septembre 2015, en sus des intérêts légaux, pour voir

prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties et pour voir condamner

les locataires à déguerpir des lieux loués.

PERSONNE2.) a encore demandé la fixation de l’indemnité d’occupation à 1.250,00

euros par mois et la condamnation des locataires au paiement d’un montant de

2.500,00 euros, en sus des intérêts légaux, à titre d’indemnité de relocation.

Il a finalement réclamé une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et a conclu à

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au cours des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) a admis ne plus avoir

payé ses loyers à partir du mois d’août 2015. Elle a cependant soutenu avoir payé les

loyers d’avril à juillet 2015 en liquide au bailleur.

Elle a versé deux attestations testimoniales et offert en preuve le paiement desdits

loyers par la voie testimoniale.

Par jugement du 22 janvier 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

-

dit irrecevable la demande introduite par PERSONNE2.) pour autant qu’elle est

dirigée contre PERSONNE3.),

-

dit recevable la demande introduite par PERSONNE2.) pour autant qu’elle est

dirigée contre PERSONNE1.),

-

dit fondée la demande en paiement d’arriérés de loyers pour la somme de 12.500,00

euros,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de

relocation,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 12.500,00 euros,

avec les intérêts légaux sur la somme de 7.500,00 euros à partir du 15 septembre

2015 et sur la somme de 5.000,00 euros à partir du 8 janvier 2016, date des

demandes en justice, jusqu’à solde,

-

déclaré résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE1.) pour motif grave consistant dans le non-paiement des loyers,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai d’un mois à partir de la notification du jugement,

-

au besoin, autorisé PERSONNE2.) à faire expulser PERSONNE1.) dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

-

fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à payer jusqu’au déguerpissement définitif

de PERSONNE1.) au montant de 1.250,00 euros,

-

ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours et

sans caution quant à la demande pécuniaire,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de

procédure,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, quant au volet des arriérés de loyers, le juge de première instance

a rejeté les attestations testimoniales pour être ni précises, ni pertinentes. Il a écarté

l’offre de preuve présentée par PERSONNE1.) pour les mêmes raisons. Il a, dès lors,

constaté que le prétendu paiement des loyers d’avril à juillet 2015 laissait d’être établi

et a condamné la locataire au paiement des arriérés de loyers redus pour la période

d’avril 2015 à janvier 2016.

Moyens et prétentions des parties

De ce jugement, lui notifié le 27 janvier 2016, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel limité par acte d’huissier du 2 mars 2016.

Par réformation partielle du jugement entrepris, l’appelante demande, à titre principal,

à se voir décharger de toute condamnation pour les loyers des mois d’avril, mai, juin

et juillet 2015.

L’appelante sollicite encore la condamnation de PERSONNE2.) au paiement d’une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel, ainsi qu’aux frais

et dépens.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) expose que, depuis le début du contrat de bail,

les loyers ont été payés en liquide au bailleur. Tel aurait également été le cas des

loyers des mois d’avril à juillet 2015.

Elle verse plusieurs attestations testimoniales pour étayer ses affirmations, ainsi que

l’historique des mouvements de compte de son fils PERSONNE4.), dont il résulte que

des prélèvements de 1.200,00 à 1.280,00 euros ont été effectués vers la fin des mois

de mars à juin 2015. Elle soutient que lesdits prélèvements ont servi au paiement des

loyers des quatre mois litigieux.

A toutes fins utiles, elle offre en preuve les faits suivants :

« Attendu que depuis le début du bail avec Madame PERSONNE1.), tous les loyers

ont été payés en liquide directement à Monsieur PERSONNE2.).

Qu’en l’occurrence les loyers des mois d’avril, mai, juin et juillet 2015 ont été réglés

par Madame PERSONNE1.) en espèces à Monsieur PERSONNE2.).

Que tous les paiements ont été effectués au domicile de la locataire où Monsieur

PERSONNE2.) se rendait tous les mois pour recevoir les loyers.

Que ces paiements ont été effectués à la fin de chaque mois, précédant le 1er du mois

du loyer dû. »

par l’audition des témoins suivants :

- Madame PERSONNE5.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

- Monsieur PERSONNE6.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE5.),

- Madame PERSONNE7.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

- Monsieur PERSONNE8.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE6.).

PERSONNE1.) admet ne pas avoir payé les loyers des mois d’août 2015 à janvier

2016. Elle précise qu’elle a quitté les lieux le 22 février 2016.

L’intimé relève appel incident du jugement entrepris pour autant qu’il n’a pas été fait

droit à sa demande en paiement d’une indemnité de procédure. Il réclame, de ce chef,

un montant de 750,00 euros.

Il conclut, pour le surplus, à la confirmation du jugement entrepris.

Il conteste les allégations de l’appelante, suivant lesquelles les loyers des mois d’avril

à juillet 2015 auraient été payés. Il demande le rejet des attestations testimoniales

versées par l’appelante en raison du caractère imprécis et non pertinent des faits

relatés, et demande à voir écarter l’offre de preuve de l’appelante.

L’intimé sollicite, par ailleurs, la condamnation de PERSONNE1.) au paiement d’un

montant de 1.250,00 euros à titre du loyer du mois de février 2016, échu après les

plaidoiries de première instance.

Il réclame finalement une indemnité de procédure de 750,00 euros pour l’instance

d’appel.

Motifs de la décision

Il est rappelé que l’appelante ne critique le jugement a quo que dans la mesure où il

l’a condamnée au paiement des arriérés de loyers pour la période d’avril à juillet 2015.

L’appel incident de PERSONNE2.) est limité au volet de l’indemnité de procédure qu’il

avait réclamée en première instance.

Les autres volets du litige ne sont, dès lors, pas dévolus au tribunal de céans.

Quant aux arriérés de loyers

Aux termes de l’article 1315 alinéa 1er du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une

obligation, doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a

produit l’extinction de son obligation.

L’appelante produit quatre attestations testimoniales établies en février 2016 par des

connaissances ou des membres de sa famille, en vue d’établir le paiement des loyers

d’avril à juillet 2015.

Dans son attestation, PERSONNE5.) déclare que PERSONNE1.) a payé le loyer du

mois d’avril le 31 mars et le loyer du mois de mai le 30 avril.

Elle n’explique cependant pas comment elle a eu connaissance des faits relatés et ne

soutient notamment pas avoir été présente au moment du paiement allégué.

PERSONNE6.) affirme pouvoir témoigner de ce que PERSONNE1.) a payé le loyer

du mois de juin en date du 31 mai et le loyer du mois de juillet en date du 30 juin. Il

ajoute avoir été « là présent avec son fils PERSONNE9.) ».

Force est de constater que le témoin n’indique pas où il s’est trouvé avec le fils de

l’appelante.

Dans ce contexte, il y a notamment lieu de se rapporter à la motivation du jugement

entrepris, dont il résulte qu’en première instance, PERSONNE1.) avait versé une autre

attestation testimoniale de PERSONNE6.) - non produite au cours de l’instance

d’appel -, dans laquelle ce dernier avait précisé que PERSONNE9.) était allé à la

banque pour prélever de l’argent pour le propriétaire à la fin du mois de mai et, qu’à la

fin du mois de juin, PERSONNE9.) et lui se sont trouvés au magasin ENSEIGNE1.),

lorsque PERSONNE1.) aurait appelé PERSONNE9.) pour qu’il ramène l’argent qu’il

avait sur lui.

Il faut déduire de ce qui précède qu’en employant l’expression « car j’étais là présent

avec son fils PERSONNE9.) », dans l’attestation testimoniale actuellement versée, le

témoin se réfère vraisemblablement au fait qu’il a accompagné le fils de l’appelante à

la banque fin mai 2015 et au supermarché fin juin 2015, mais n’entend aucunement

soutenir avoir été présent lors de la remise de l’argent au bailleur.

PERSONNE8.), quant à lui, atteste que le bailleur lui a « fait le papier » pour qu’il

puisse établir sa résidence à l’adresse de l’appelante en juillet. A cette occasion, le

bailleur aurait affirmé accepter de ce faire « parce qu’il était content avec Madame

PERSONNE1.) ».

L’attestation prémentionnée n’est nullement pertinente quant à la question de savoir si

les loyers d’avril à juillet 2015 ont effectivement été payés par l’appelante.

La fille de l’appelante, PERSONNE7.), affirme que sa mère a payé « les mois d’avril,

mai, juin, juillet… » en ajoutant « car quand ma mère donnait l’argent au propriétaire

j’étais là présente ».

La déclaration de PERSONNE7.) manque de précision en ce qu’aucune date précise

au cours de laquelle une remise d’argent entre la locataire et le bailleur aurait eu lieu,

n’est indiquée.

Les attestations testimoniales versées en cause manquent, dès lors, de précision et

de pertinence.

Comme il résulte desdites attestations testimoniales que leurs auteurs ne sont pas en

mesure de fournir des déclarations concluantes et circonstanciées quant au prétendu

paiement des loyers des mois d’avril à juillet 2015 par l’appelante, l’offre de preuve par

l’audition desdits témoins est à écarter.

Les extraits de compte versées en cause, qui montrent que des montants de 1.200,00

à 1.280,00 euros ont été prélevés sur le compte du fils de l’appelante vers la fin de

chaque mois, le jour même, sinon le lendemain après que ledit compte eut été crédité

d’un montant de 1.298,29 euros en provenance du Fonds national de solidarité, ne

sont pas de nature à établir que les montants prélevés ont servi au paiement des

loyers.

Il résulte de ce qui précède que l’appelante reste en défaut d’établir le paiement des

loyers relatifs à la période litigieuse.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) au paiement du montant de 12.500,00 euros, en sus des intérêts

légaux, à titre d’arriérés de loyer pour la période d’avril 2015 à janvier 2016.

L’augmentation de la demande de l’intimé d’un montant de 1.250,00 euros,

correspondant au loyer du mois de février 2016, est à déclarer recevable et fondée,

dans la mesure où il est constant en cause que l’appelante n’a quitté les lieux que le

22 février 2016 et qu’elle ne prouve pas s’être acquittée de la prédite somme.

L’intimé n’ayant pas demandé d’intérêts, ce montant n’est pas à assortir des intérêts

au taux légal.

Quant aux demandes respectives des parties en paiement d’indemnités de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

PERSONNE2.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240

du nouveau code de procédure civile, il est à débouter de sa demande en paiement

d’une indemnité de procédure pour la première instance, par confirmation du jugement

entrepris, ainsi que de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel.

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel doit également être rejetée.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que ni l’appel principal, ni

l’appel incident ne sont fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

écarte l’offre de preuve de PERSONNE1.),

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident non fondé,

confirme le jugement entrepris,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande en paiement d’arriérés

de loyers,

la dit recevable et fondée,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 1.250,00 euros à

titre d’arriérés de loyers pour le mois de février 2016,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.