Landlord appeal dismissed for late evidence and failure to prove actual charge payments.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 193/2016

Audience publique extraordinaire du vendredi, quinze juillet deux mille seize

Numéro 168725 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO de

Luxembourg du 16 mars 2016,

sub 1) et 2) comparant par Maître Stéphanie LACROIX, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à D-ADRESSE2.), ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant en personne.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 168725 du rôle et appelée pour fixation le

5 mai 2015, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 17 novembre 2015, 15 mars

2016 et finalement à l’audience publique du mardi, 5 juillet 2016, à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître

Sarah BEVILACQUA, avocat, en remplacement de

Maître

Stéphanie

LACROIX, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

PERSONNE3.), comparant en personne, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire

du vendredi, 15 juillet 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail conclu entre parties le 1er juin 2009, PERSONNE1.) et son

épouse, PERSONNE2.), ont donné en location à PERSONNE3.) un appartement sis

à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 500,00 euros et

d’avances sur charges de 100,00 euros par mois.

Par requête déposée le 13 novembre 2013, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait

convoquer PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de :

-

l’entendre condamner à leur payer la somme de 2.400,00 euros à titre d’arriérés de

loyer et d’avances mensuelles sur charges pour la période d’août 2013 à novembre

2013 inclus,

-

l’entendre condamner à leur payer la somme de 864,06 euros à titre de solde d’un

décompte pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2012,

-

l’entendre condamner à leur payer la somme de 1.000,00 euros au titre d’indemnité

de relocation,

-

voir résilier le contrat de bail conclu entre les parties,

-

voir ordonner le déguerpissement du locataire et

-

se voir allouer une indemnité de procédure de 500,00 euros.

Suivant indications figurant dans la motivation du jugement entrepris, les bailleurs ont,

à l’audience des plaidoiries de première instance, fait plaider que PERSONNE3.) a

quitté les lieux au cours du mois de décembre 2013 et a déposé les clefs de

l’appartement au café situé au rez-de-chaussée de l’immeuble. Ils se sont déclarés

d’accord pour considérer que le bail a pris fin au 31 décembre 2013 et ont renoncé à

leurs demandes en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement consécutif du

locataire. Ils ont demandé à voir condamner le locataire à leur payer la somme de

6.869,13 euros, suivant décompte actualisé au 6 janvier 2015, cette somme

comprenant un montant de 2.400,00 euros du chef de loyers et avances sur charges

des mois de septembre à décembre 2013, le montant de 1.500,00 euros du chef

d’indemnité d’indisponibilité, correspondant à trois mois de loyer, et le montant de

2.969,13 euros du chef de décompte des charges locatives pour 2013.

PERSONNE3.) a contesté la demande en paiement en faisant valoir qu’il a libéré les

lieux fin août 2013, ce après en avoir informé les bailleurs. Il a affirmé ne pas avoir

causé de dégâts locatifs et a soutenu que l’appartement présentait des traces

d’humidité et des moisissures, de sorte qu’il ne serait pas tenu du paiement des

charges pour l’année 2013, autres que celles qu’il aurait d’ores et déjà réglées au titre

d’avances sur charges.

Par jugement du 3 février 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

donné acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) qu’ils renoncent à leur demande en

résiliation du contrat de bail et en déguerpissement,

-

donné acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) qu’ils augmentent leur demande en

paiement au montant de 6.869,13 euros,

-

déclaré la demande partiellement fondée,

-

condamné PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme

de 2.400,00 euros,

-

déclaré non fondée la demande pour le surplus,

-

rejeté

la demande en octroi d’une indemnité de procédure formée par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et

-

condamné PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que le contrat de bail du 1er

juin 2009 prévoit que « le présent contrat prend effet le 1er juin 2009. Il est conclu pour

une durée d’une année et se renouvelle par tacite reconduction d’année en année. Si

une des parties veut résilier le bail, elle doit dénoncer celui-ci avec un préavis de trois

mois à l’avance de la date d’échéance par lettre recommandée à la poste ».

Il en a déduit que le preneur ne pouvait résilier le contrat verbalement, mais seulement

par lettre recommandée et qu’il ne pouvait pas résilier le bail pour la fin août 2013,

mais au plus tôt pour le 1er juin 2014.

Au vu de l’accord des époux ENGLARO pour considérer que le contrat de bail a pris

fin le 31 décembre 2013 et, à défaut pour PERSONNE3.) de justifier d’une résiliation

régulière antérieure, le juge de première instance a retenu que le bail a cessé le 31

décembre 2013.

Il a ensuite noté que, face aux contestations des bailleurs, PERSONNE3.) restait en

défaut de prouver ou d’offrir en preuve que l’appartement loué ait été affecté de

moisissures ou de traces d’humidité, de sorte que l’exception d’inexécution, en laquelle

s’analysait son moyen de défense, n’était pas justifiée.

Le dernier mois de loyer réglé ayant été celui du mois d’août 2013, PERSONNE3.) a

été condamné au paiement des quatre mois de loyers subséquents.

Le juge de première instance a ensuite rappelé que l’indemnité d’indisponibilité a pour

objet de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait que l’immeuble n’a pas pu être

reloué pendant un certain temps en raison de l’état dans lequel le défendeur l’a

restitué. Les bailleurs restant en défaut d’établir ce chef de préjudice, ils ont été

déboutés de leur demande afférente. Dans ce contexte, le juge de première instance

a considéré comme non concluant le constat d’huissier dressé environ un an après le

départ de PERSONNE3.).

Le juge de première instance a finalement retenu que les bailleurs restaient en défaut

de justifier du paiement effectif, pour compte du locataire, des montants dont ils

réclamaient le remboursement à titre de charges locatives.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

acte d’huissier du 16 mars 2015.

Prétentions et moyens des parties

Bien qu’affirmant relever « appel LIMITE » en ce qu’il ne leur a pas été accordé une

indemnité d’indisponibilité de trois mois (soit la somme de 1.500,00 euros) et le

paiement des charges relatives à l’année 2013, les appelants concluent, par

réformation du jugement entrepris, à voir condamner PERSONNE3.) à leur payer :

-

la somme de 6.000,00 euros au titre des loyers et avances sur charges impayés

pour la période courant du mois d’août 2013 à mai 2014 inclus,

-

la somme de 1.500,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir de l’acte d’appel

jusqu’à solde au titre d’indemnité de relocation, sinon d’indisponibilité,

-

la somme de 864,06 euros au titre du décompte charges pour la période courant du

1er octobre 2011 au 31 décembre 2012 et

-

la somme de 1.000,00 euros au titre d’indemnité de procédure pour la première

instance.

Ils sollicitent enfin une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance

d’appel.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent que PERSONNE3.) a résilié oralement le

contrat de bail au mois d’août 2013 et n’a restitué les clefs qu’en mai 2014, de sorte

que c’est à cette date que le contrat de bail aurait pris fin.

A l’appui de leur recours, les appelants font grief au juge de première instance d’avoir

retenu qu’ils ont prétendu que PERSONNE3.) leur a remis les clefs de l’appartement

pris en location en décembre 2013 et soutiennent que la remise des clefs n’a eu lieu

qu’en date du 28 mai 2014. L’intimé serait partant redevable de dix mois de loyers

impayés. Ils affirment avoir fait appel à un huissier de justice afin de procéder à un état

des lieux, lequel a été effectué le 26 juin 2014 et aurait été rédigé en date du 21 octobre

2014. Ils insistent sur le fait que l’huissier a fait état de nombreux dégâts locatifs.

Compte tenu de l’état déplorable dans lequel se serait trouvé l’appartement, il

conviendrait de faire droit à leur demande en obtention d’une indemnité de relocation,

respectivement d’indisponibilité, de trois mois. Finalement, l’intimé serait encore

redevable du paiement des décomptes charges.

En cours de délibéré, le mandataire des appelants a fait parvenir les pièces relatives

à la demande en paiement des arriérés de charges au titre de l’année 2013, soit le

montant de 2.105,07 euros.

L’intimé conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Il soutient avoir

quitté les lieux loués en juillet 2013 suite à une résiliation orale du contrat de bail. Il

explique le défaut de résiliation par lettre recommandée par le fait que les parties

étaient amis de longue date.

Il conteste l’état des lieux effectué par l’huissier de justice, de même qu’il conteste les

demandes relatives au paiement des décomptes charges.

Motifs de la décision

De par la formulation de l’appel relevé par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) –

l’intégralité du jugement étant entrepris – le tribunal admet que les appelants ont formé

un appel général qui porte sur les quatre points suivants :

-

indemnité de relocation, sinon d’indisponibilité,

-

décompte charges de l’année 2011/2012,

-

décompte charges de l’année 2013 et

-

indemnité de procédure.

En outre, les appelants augmentent leur demande en paiement des arriérés de loyers

et d’avances sur charges à hauteur de six mois, étant donné qu’ils réclament - outre

les mois de septembre à décembre 2013 tels que réclamés en première instance -

encore les mois d’août 2013 ainsi que de janvier à mai 2014 inclus.

La charge de la preuve des paiements des loyers incombe au locataire.

PERSONNE3.) n’établissant pas avoir réglé les loyers de septembre à décembre 2013

inclus, c’est à juste titre et pour des motifs que le tribunal adopte, que le juge de

première instance l’a condamné au paiement de la somme de 2.400,00 euros au titre

des loyers et charges impayés des mois de septembre à décembre 2013.

Dans la mesure où il résulte tant de la motivation du jugement entrepris que des pièces

versées au dossier que PERSONNE3.) s’est acquitté, le 30 juillet 2013, du montant de

600,00 euros au titre du mois d’août 2013, la demande des appelants relative au

paiement du loyer et des avances sur charges du mois d’août 2013, qui est recevable,

n’est à l’évidence pas fondée.

Le tribunal ne peut, par ailleurs, que s’étonner de la demande de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) en paiement des loyers et charges des mois de janvier à mai 2014. En

effet, lors des débats de première instance – qui se sont déroulés en janvier 2015 –

ces loyers n’ont été réclamés. Qui plus est, le juge de première instance a relevé que

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont affirmé être d’accord pour considérer que le

contrat de bail a pris fin en décembre 2013, étant donné qu’ils ont soutenu que

PERSONNE3.) a, en décembre 2013, déposé les clés de l’appartement au café du

rez-de-chaussée de l’immeuble.

A noter que les constatations faites par les juges dans leur décision concernant les

déclarations faites devant eux par les parties font foi jusqu’à inscription de faux

(cf. Nicole Verheyden-Jeanmart, Le Droit de la Preuve, éditions Larcier 1991, n° 475).

Ainsi, les énonciations faites dans les décisions de justice, se rapportant à des actes

faits ou déclarations survenues en cours d’instance, ne peuvent être combattues que

par la voie de l’inscription en faux, dès lors que le juge a pu en constater lui-même la

réalité (cf. Solus et Perrot, Droit judiciaire privé, éd. Sirey 1991 T. 3 n° 690; JCL

Procédure civile, verbo «inscription en faux» fasc. 626, n° 33).

Comme il ne résulte d’aucun élément du dossier que le constat fait par le juge de

première instance ait fait l’objet d’une procédure d’inscription en faux, il convient de

tenir pour établi le fait qu’à l’audience des plaidoiries devant le juge de paix,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont déclaré que PERSONNE3.) a remis les clés en

décembre 2013 et qu’ils étaient d’accord à voir résilier le contrat de bail au 31

décembre 2013.

S’il leur est certes loisible de changer d’avis et d’estimer, en instance d’appel, que le

contrat de bail n’a pris fin qu’en mai 2014, ils restent cependant en défaut de rapporter

le moindre élément de preuve corroborant leur affirmation – ce d’autant plus qu’ils ont

reconnu, dans le cadre des débats de première instance, que PERSONNE3.) a

restitué les clefs en décembre 2013. Il s’ensuit que leur affirmation actuelle, selon

laquelle le bail n’aurait pris fin qu’en mai 2014, étant donné que ce ne serait qu’à cette

date que PERSONNE3.) leur aurait restitué les clés, doit rester à l’état d’allégation,

dépourvue d’un quelconque effet juridique. La demande en paiement des loyers et

charges des mois de janvier à mai 2014 est dès lors recevable, mais non fondée.

En ce qui concerne la demande en paiement d’une indemnité de relocation, sinon

d’indisponibilité, il est rappelé qu’aux termes de l’article 1760 du code civil, en cas de

résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le

temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu

résulter de l’abus. Il est généralement admis que l’indemnité de relocation est destinée

à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur pendant le délai normal requis

pour trouver un nouveau preneur et qu’elle ne prend cours qu’à partir du moment où

le bien est remis à la disposition du bailleur.

Le tribunal relève qu’il résulte de l’attestation testimoniale établie par PERSONNE4.),

fille des parties appelantes, que PERSONNE3.) lui a demandé, en août 2013, des

journaux afin d’emballer sa vaisselle et qu’il a envoyé les clés de l’appartement par

lettre recommandée début septembre 2013. Le témoin déclare avoir refusé le courrier,

motif pris qu’il contenait des clés.

Il résulte encore des pièces versées par PERSONNE3.) que celui-ci a envoyé deux

courriers recommandés à ses bailleurs en date des 20 août 2013 et 27 septembre

2013 aux fins de restituer les clés de l’appartement.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) qui reconnaissent ces envois, affirment les avoir

toujours refusés.

Or, force est de constater que, dès fin août 2013, PERSONNE3.) a entrepris plusieurs

démarches afin de mettre

l’appartement à la disposition de ses bailleurs.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ayant finalement marqué leur accord pour une

résiliation avec effet au 31 décembre 2013, les loyers étant d’ailleurs redus jusqu’à

cette date, restent en défaut d’établir un préjudice à compter du moment où le bien a

été remis à leur disposition (soit fin août/début septembre 2013), le fait qu’ils aient

refusé d’accepter les clés leur étant exclusivement imputable. C’est partant à bon droit

– quoique pour d’autres motifs – que le juge de première instance a dit la demande en

obtention d’une indemnité de relocation non fondée.

L'indemnité d'indisponibilité, quant à elle, couvre le préjudice subi par le bailleur du fait

de la perte de jouissance des lieux. L'indemnité est due pendant la durée nécessaire

à la constatation des dégâts et pendant la durée des travaux de remise en état.

Tel que l’a relevé à bon droit le juge de première instance, les appelants se bornent à

verser un constat d’huissier d’état des lieux de sortie unilatéral suite à une visite des

lieux du 26 juin 2014, soit près d’une année après le déménagement de

PERSONNE3.). Dans ces circonstances, c’est à juste titre et pour des motifs que le

tribunal adopte, que le juge de première instance a débouté PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) de leur demande en obtention d’une indemnité d’indisponibilité.

Quant aux demandes relatives aux décomptes charges, il est rappelé que

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent à se voir allouer les montants de 864,06

euros au titre de l’année 2011/2012 et de 2.105,07 euros au titre de l’année 2013.

D’emblée, le tribunal relève que la pièce relative à l’année 2013 n’a été versée que

postérieurement à la prise en délibéré de l’affaire. Selon le mandataire des appelants,

cette pièce aurait été communiquée à PERSONNE3.) par courrier recommandé du 9

septembre 2014. Or, il est rappelé que, conformément à l’article 64 du nouveau code

de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile

les éléments de preuve qu’elles produisent afin que chacune soit à même d’organiser

sa défense. Si la pièce relative aux décomptes charges de l’année 2013 a été

communiquée à PERSONNE3.) lors des débats de première instance, il n’est pas

établi que ce dernier ait eu une nouvelle communication de cette pièce en instance

d’appel ou du moins ait été informé que les appelants entendaient en faire état dans

le cadre de la présente instance.

Dans la mesure où, en matière de bail à loyer, les débats se font oralement à

l’audience, et que les pièces auxquelles se réfèrent les appelants n’ont pu faire l’objet

d’un débat contradictoire devant le tribunal de céans, il y a lieu de rejeter la farde de

pièces n° I versée au tribunal par Maître Stéphanie LACROIX après la prise en délibéré

de l’affaire, ce conformément à l’article 282 du nouveau code de procédure civile. Par

voie de conséquence, la demande en paiement du décompte charges de l’année 2013

est, par confirmation du jugement attaqué, non fondée.

En revanche, les pièces relatives au décompte de l’année 2011/2012 ont été

régulièrement débattues à l’audience.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 5 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation, « le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les

montants qu’il justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire ».

Or, tel que l’a retenu à bon escient le juge de première instance, force est de constater

que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) restent en défaut de rapporter la preuve du

paiement effectif des charges locatives pour le compte de leur locataire

PERSONNE3.), conformément à l’article 5(3) précité. Il en suit que, par confirmation

du jugement a quo, ce volet de la demande laisse d’être fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Au vu du fait que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne justifient pas de l’iniquité

requise par les dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, c’est

à bon droit que le juge de première instance les a déboutés de leur demande en

allocation d’une indemnité de procédure pour la première instance et il convient de les

débouter également de leur demande en obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette la farde de pièces n° I versée par Maître Stéphanie LACROIX après la prise en

délibéré de l’affaire,

dit l’appel non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

dit l’augmentation de la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en paiement

de six mois de loyers recevable, mais non fondée, partant en déboute,

déboute PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.