Tenant appeal partially allowed; landlord's procedural fee claim dismissed; eviction delayed one month.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 181/2016

Audience publique du mardi, douze juillet deux mille seize

Numéro 176622 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), ouvrier, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN

d’Esch-sur-Alzette du 23 mars 2016,

comparant par Maître Pierre-Marc KNAFF, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître Antoine STOLTZ, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 176622 du rôle et appelée pour fixation le

3 mai 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 28 juin 2016, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Pierre-Marc KNAFF, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Emilie MELLINGER, avocat, en remplacement de Maître Antoine STOLTZ,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

12 juillet 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail verbal, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) a donné en

location à PERSONNE1.) un appartement dépendant d’un immeuble sis à L-

ADRESSE1.), 2, ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 750,00

euros et d’une avance mensuelle sur charges de 150,00 euros.

Par requête déposée le 10 août 2015 au greffe, la société SOCIETE1.) a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de

bail à loyer, aux fins de le voir condamner à lui payer le montant de 3.600,00 euros,

avec les intérêts légaux, à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges. Elle a

encore sollicité la résiliation du contrat de bail conclu entre parties, ainsi que la

condamnation du locataire au déguerpissement. Elle a finalement réclamé une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Suivant décompte actualisé produit à l’audience du tribunal de paix du 10 février 2016,

la bailleresse a augmenté sa demande au montant de 5.400,00 euros. PERSONNE1.)

qui avait initialement comparu par mandataire, n’a été ni présent, ni représenté à

l’audience des plaidoiries de première instance.

Par jugement du 19 février 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a reçu la demande en la forme, l’a déclarée fondée pour le montant

réclamé, au vu des pièces produites et des renseignements fournis à l’audience, et en

l’absence de toute preuve de paiement. Il a encore déclaré résilié le contrat de bail,

ordonné le déguerpissement de PERSONNE1.) des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans le mois de la notification du jugement et condamné

PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité de procédure de 400,00 euros, ainsi

qu’aux frais et dépens de l’instance.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

23 mars 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à voir diminuer le montant

de la condamnation pécuniaire de 900,00 euros et à voir dire qu’il n’y a pas lieu à

résiliation du contrat de bail.

Il fait encore grief au juge de première instance de l’avoir condamné à payer à la

société SOCIETE1.) une indemnité de procédure de 400,00 euros.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait état d’un paiement de 900,00 euros,

intervenu le 1er février 2016, dont le juge de première instance n’aurait pas tenu

compte. Le montant des arriérés de loyers devrait partant être ramené à (5.400,00 –

900,00 =) 4.500,00 euros.

S’il ne conteste pas que certains loyers demeurent toujours impayés, l’appelant

renvoie à ses efforts effectués afin d’apurer les arriérés. Depuis février 2016, le terme

courant du loyer serait régulièrement payé.

L’appelant fait préciser qu’il a payé, en début de bail, une caution d’un montant de

1.800,00 euros, cette somme devant être prise en considération dans l’appréciation

des arriérés de loyers.

L’appelant fait plaider qu’il appartient au juge d’apprécier la gravité de la faute et de

décider si elle est suffisamment grave pour entraîner la résiliation effective du bail.

En l’espèce, compte tenu de sa situation financière difficile et de la reprise du paiement

des loyers depuis février 2016, aucune faute suffisamment grave pour justifier la

résiliation du bail ne serait donnée dans son chef.

A titre subsidiaire, l’appelant sollicite un délai de déguerpissement de deux mois, eu

égard à la situation dramatique sur le marché de l’immobilier.

A l’audience des plaidoiries du 28 juin 2016, l’intimée confirme le paiement de 900,00

euros intervenu le 1er février 2016. Elle verse un décompte actualisé – dans lequel

apparaît d’ailleurs ce paiement – et dont il résulte que le montant actuellement réclamé

se chiffre à 4.500,00 euros.

Elle demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a résilié le contrat de

bail et ordonné le déguerpissement du locataire. Eu égard au montant élevé des

arriérés de loyers, la bailleresse s’oppose « à tout délai ».

Motifs de la décision

Quant aux arriérés de loyers, les parties s’accordent à dire qu’un paiement de 900,00

euros est intervenu le 1er février 2016, ramenant le montant des arriérés dus par

l’appelant à 4.500,00 euros. Il y a partant lieu, par réformation du jugement entrepris,

de condamner PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de

4.500,00 euros, augmenté des intérêts légaux tels que stipulés au dispositif du

jugement a quo.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues, de même que les paiements

irréguliers, constituent une cause de résiliation du bail.

En effet, le bailleur, qui met à la disposition du locataire son appartement, est en droit

de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint

de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits (cf. M. HARLES, Le

bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n°187, TAL 23 octobre 1998, n° 61513 du

rôle).

Quant à l’affirmation de l’appelant selon laquelle il aurait payé, en début de bail, une

caution de 1.800,00 euros - étant relevé que (i) aucune pièce n’est fournie à ce sujet

et (ii) en tout état de cause aucune demande en restitution n’a été formulée par

l’appelant - le tribunal rappelle que la garantie locative est destinée, sauf stipulation

contraire prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui

peut naître du contrat de bail : défaut de paiement de loyers ou des charges, résolution

pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Il

s’ensuit que le locataire ne peut imputer le montant de la garantie locative sur les

derniers loyers puisque de ce fait le bailleur se trouverait privé, avant l’exécution de

toutes les obligations incombant au preneur, de la garantie stipulée en vue d’un parfait

règlement (cf. M. HARLES, op. cit., n° 65).

PERSONNE1.) n’ayant pas encore quitté les lieux loués et aucun état des lieux de

sortie n’ayant été dressé, il n’y a pas lieu de prendre en compte le montant de la

garantie locative prétendument versée.

Le tribunal ne peut que constater que même si l’appelant a fait, depuis février 2016,

des efforts indéniables afin de s’acquitter du terme courant, il n’en reste pas moins

qu’en accumulant les arriérés de loyers de cinq mois, il n’a pas respecté les obligations

lui incombant au titre du bail, étant précisé que la méconnaissance des obligations lui

incombant est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail. C’est

partant à juste titre que le juge de première instance a résilié le contrat de bail entre

parties et a ordonné le déguerpissement de PERSONNE1.) et de tous ceux qui s’y

trouvent de son chef, sauf à préciser que, de par l’appel interjeté et l’instance d’appel

qui s’en est suivie, le déguerpissement est reporté à un mois suivant la signification du

présent jugement.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

La société SOCIETE1.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance est, par réformation du jugement

entrepris, à déclarer non fondée.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est partiellement

fondé.

Nonobstant ce fait, PERSONNE1.) reste tenu d’une condamnation et doit partant

supporter les frais et dépens de l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l. le montant de 4.500,00 euros, avec les intérêts au taux légal sur le montant de

900,00 euros à partir du 10 août 2015, jour du dépôt de la requête introductive de

première instance et sur le montant de 3.600,00 euros à partir du 10 février 2016, jour

de l’augmentation de la demande, chaque fois jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en

obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un mois suivant la signification du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.