Tenant appeal dismissed; landlord's partial claim for unpaid charges and damages allowed with interest.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 184/2016

Audience publique du mardi, douze juillet deux mille seize

Numéro 174759 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.),

ayant demeuré à L-ADRESSE1.), demeurant actuellement à

L-ADRESSE2.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Roland FUNK de

Luxembourg du 21 janvier 2016,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître João Nuno PEREIRA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.),

officiellement

déclaré

PERSONNE2.),

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Roland FUNK,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Anne HERTZOG, avocat, demeurant à Luxembourg.

2) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Roland FUNK,

assignée à personne, ne comparant pas.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 174759 du rôle et appelée pour fixation le

9 février 2016, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 17 mai 2016 et finalement à

l’audience publique du lundi, 20 juin 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Martine FARIA, avocat, en remplacement de Maître João Nuno PEREIRA,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Frank KESSLER, avocat, en remplacement de Maître Anne HERTZOG,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

12 juillet 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 28 septembre 2010, ayant pris effet le 1er octobre 2010,

PERSONNE2.), ci-après PERSONNE2.), a donné en location à PERSONNE1.) un

appartement dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 700,00 euros et d’une avance mensuelle sur charges

de 30,00 euros.

Par requête déposée le 18 décembre 2013 au greffe, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) et PERSONNE3.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, aux

fins de voir prononcer la résolution du contrat de bail conclu entre parties, condamner

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués et lui payer une indemnité de relocation de

350,00 euros.

Le bailleur a encore demandé à voir condamner PERSONNE1.) et PERSONNE3.) -

cette dernière en sa qualité de caution solidaire et indivisible - à lui payer le montant

de 1.442,64 euros, outre les intérêts légaux, à titre d’arriérés de loyers et de charges

impayées, ainsi que le montant de 2.944,00 euros, outre les intérêts légaux, à titre

d’indemnisation du chef de dégâts locatifs causés par PERSONNE1.).

Il a finalement sollicité la condamnation d’PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité

de procédure de 1.500,00 euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance, les parties ont déclaré vouloir

compenser la créance de loyers avec le montant de 1.460,00 euros, correspondant à

la garantie locative.

PERSONNE1.) a formulé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation

de PERSONNE2.) à lui payer un montant de 16.450,00 euros, à titre de dommages et

intérêts pour perte de jouissance.

Par jugement du 27 novembre 2015, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement :

-

s’est déclaré incompétent pour connaître de l’action dirigée contre la caution

PERSONNE3.),

-

pour le surplus, a reçu la demande en la forme,

-

a dit que la demande en déguerpissement est devenue sans objet,

-

a dit que le contrat de bail est résolu avec effet au 19 juillet 2014,

-

a dit irrecevable la demande en institution d’une expertise judiciaire,

-

a dit que PERSONNE2.) détient contre PERSONNE1.) une créance de 3.273,48

euros au titre des arriérés de loyers, une créance de 350,00 euros à titre d’indemnité

d’indisponibilité et une créance de 2.944,00 euros à titre de dommages et intérêts

pour dégâts et dégradations locatifs,

-

a dit qu’PERSONNE1.) détient contre PERSONNE2.) une créance de 1.460,00

euros au titre de la garantie locative et une créance de 1.500,00 euros à titre de

dommages et intérêts pour perte de jouissance,

-

après compensation des créances réciproques, a condamné PERSONNE1.) à

payer à PERSONNE2.) la somme de 3.607,48 euros avec les intérêts au taux légal

à partir du 18 décembre 2013, jour du dépôt de la requête introductive d’instance,

jusqu’à solde,

-

pour le surplus, a dit les demandes non fondées,

-

a dit la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure non

fondée,

-

a dit la demande d’PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure

recevable, mais non fondée,

-

a dit non fondée la demande en exécution provisoire,

-

a condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

De ce jugement, lui notifié le 17 décembre 2015, PERSONNE1.) a régulièrement a

relevé appel par acte d’huissier du 21 janvier 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir déclarer non

fondées les demandes de PERSONNE2.) tendant à la voir condamner à lui payer les

montants de 3.273,48 euros à titre d’arriérés de loyers, de 350,00 euros à titre

d’indemnité de relocation respectivement d’indemnité d’indisponibilité et de 2.944,00

euros à titre de dégâts locatifs.

Elle demande à voir déclarer fondée, par réformation du jugement entrepris, sa propre

demande en obtention de dommages et intérêts d’un montant de 16.450,00 euros pour

perte de jouissance du 1er octobre 2010 au mois de juillet 2014, ainsi que sa demande

en obtention d’une indemnité de procédure d’un montant de 1.000,00 euros pour la

première instance.

A titre subsidiaire, elle demande à voir ordonner une expertise.

Elle sollicite finalement une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance

d’appel.

L’appelante conteste redevoir le montant de 3.273,48 euros à titre d’arriérés de loyers.

Elle estime que l’article 3 alinéa 3 du contrat de bail aux termes de laquelle le loyer

sera ajusté en fonction des tranches d’index, constitue une clause abusive.

L’appelante explique que, ne sachant ni lire ni écrire, elle constitue la partie faible au

contrat. La clause d’indexation du loyer devrait partant être déclarée nulle.

Faisant valoir que le contrat de bail a pris fin d’un commun accord des parties,

PERSONNE1.) conteste redevoir une indemnité de relocation respectivement une

indemnité d’indisponibilité. Elle fait grief au juge de première instance d’avoir requalifié

la demande du bailleur en obtention d’une indemnité de relocation en indemnité

d’indisponibilité. Elle estime que, ce faisant, il aurait statué ultra petita. En tout état de

cause, elle fait valoir que le bailleur reste en défaut de prouver avoir effectué « la

moindre réparation dans le logement ».

L’appelante conteste les dégâts locatifs invoqués par PERSONNE2.). Elle demande à

voir écarter des débats le rapport d’expertise WIES au motif qu’il est unilatéral. Elle fait

encore valoir que les frais invoqués par le bailleur auraient « sans nul doute » été pris

en charge par l’assureur de PERSONNE2.), de sorte que ce dernier resterait en défaut

d’établir son préjudice.

Faisant plaider que l’appartement était, ab initio, grevé de défauts et de vices, qui ne

lui sont pas imputables, l’appelante renvoie au rapport du Docteur Pierre

WEICHERDING, médecin-inspecteur chef de division de l’Inspection sanitaire, dressé

le 13 septembre 2013, selon lequel l’immeuble litigieux « se trouve dans un état

dégradé aussi bien à l’extérieur que dans les parties communes à l’intérieur ; le

corridor est très sale et parsemé de toutes sortes de détritus ; il n’y a pas de lumière

dans la cage d’escalier ; le logement de Madame PERSONNE1.) est un ancien grenier

aménagé de façon rudimentaire en logement ; un mode de chauffage fixe est toujours

inexistant ; la possibilité de laver et se sécher le linge à l’extérieur du logement n’est

pas donnée ; la douche dans la salle de bains a été enlevée par le propriétaire et la

famille n’a plus la possibilité de se laver, une grande partie du carrelage dans la salle

de bains est défectueuse, une ventilation est inexistante ce qui favorise le

développement de moisissures. La seule chambre existante (pour Madame

PERSONNE1.) et ses deux enfants) est parsemée de tâches d’humidité ; la présence

de souris dans tout l’immeuble a été constatée à maintes reprises. Vu ces faits, le

logement ne répond plus à des critères de salubrité, d’hygiène, d’habitabilité d’un

logement et un relogement des locataires est à prévoir dans les plus brefs délais ».

L’appelante fait encore grief au juge de première instance de n’avoir déclaré fondée

sa demande reconventionnelle en obtention de dommages et intérêts pour perte de

jouissance qu’à concurrence du montant de 1.500,00 euros. Elle base sa demande

sur les articles 1719 et 1721 du code civil, aux termes desquels le bailleur a l’obligation

d’entretenir les lieux loués et lui doit garantie pour tous les vices et défauts de la chose

louée. S’appuyant sur le rapport du Docteur Pierre WEICHERDING, PERSONNE1.)

demande des dommages et intérêts correspondant à la moitié des loyers payés depuis

le début du bail – soit 16.450,00 euros – pour la perte de jouissance subie.

A titre subsidiaire, elle sollicite la nomination d’un expert judiciaire, ayant pour mission

de dresser un état des lieux de l’appartement litigieux, de prescrire les travaux de

remise en état afin que l’appartement réponde aux critères de salubrité, d’hygiène et

d’habitabilité et de déterminer la perte de jouissance des lieux loués.

Elle fait grief au juge de première instance d’avoir déclaré cette demande irrecevable,

alors que l’expertise sollicitée aurait « tout son intérêt dans la solution du litige et

notamment dans la fixation des dommages et intérêts pour la perte de jouissance subie

par l’appelante tout au long du contrat de bail ». L’appelante fait encore préciser que

la mission d’expertise ordonnée le 12 mars 2014 par le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette n’a pas été exécutée, vu que les parties étaient en pourparlers d’arrangement.

L’appelante soutient qu’il résulte du rapport de la Direction de Santé qu’il n’y avait pas

de douche dans le logement.

Quant à la demande en paiement des arriérés de charges, PERSONNE1.) fait plaider

que le bailleur ne saurait mettre à charge du locataire que les frais qu’il justifie lui-

même avoir déboursés. La clé de répartition des charges demeurerait toujours

contestée, le bailleur restant en défaut d’établir la composition exacte de l’immeuble.

Elle conteste finalement avoir bloqué l’accès aux compteurs.

PERSONNE2.), pour sa part, interjette appel incident en ce que le jugement entrepris

a déclaré fondée la demande d’indemnisation d’PERSONNE1.) à titre de perte de

jouissance à concurrence de 1.500,00 euros et en ce qu’il a déclaré non fondées ses

propres demandes en obtention d’arriérés de charges et d’une indemnité de

procédure.

L’intimé insiste sur le fait que, les enfants de l’appelante ayant arraché le mitigeur de

la douche, la locataire aurait volontairement provoqué le dommage, sans d’ailleurs l’en

informer. Plusieurs rendez-vous auraient été fixés afin de procéder aux réparations

nécessaires, or l’appelante n’aurait jamais été présente. A l’appui de ses dires, l’intimé

verse une attestation testimoniale émanant de PERSONNE4.). L’appelante serait

partant mal venue de venir réclamer une indemnisation pour perte de jouissance et sa

demande y relative serait, par réformation du jugement dont appel, à déclarer non

fondée.

Quant aux arriérés de charges, l’intimé demande, par réformation du jugement

entrepris, à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer principalement le montant de

1.785,38 euros, sinon de 770,27 euros.

Estimant que le « comportement désastreux » de l’appelante a envenimé les relations

entre parties, l’intimé demande, par réformation du jugement entrepris, à se voir

accorder une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la première instance. Il

sollicite en outre une indemnité de procédure du même montant pour l’instance

d’appel.

Pour le surplus, PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement dont appel.

Il fait valoir que suivant l’article 6 du contrat de bail, la locataire a reconnu que les lieux

loués se trouvaient, en début de bail, en bon état. Il conteste qu’PERSONNE1.) ne

sache ni lire, ni écrire. Les dégradations, excédant celles résultant d’une usure

normale, seraient imputables à la locataire. Lui-même n’aurait jamais vu « ni souris, ni

rat » dans l’immeuble loué.

Quant à la demande subsidiaire en institution d’une expertise, l’intimé fait valoir que le

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, avait commis,

par ordonnance du 12 mars 2014, l’expert Romain FISCH afin, notamment, de

constater les dégâts et infiltrations affectant l’immeuble loué, de se prononcer sur leur

origine et d’évaluer le coût des travaux nécessaires à la remise en état du bien loué.

Or, tel qu’il résulterait d’un courrier de l’expert FISCH, ce dernier n’aurait jamais débuté

sa mission, en raison du défaut de paiement de sa provision. Par ailleurs,

l’appartement litigieux aurait été rénové entretemps, de sorte que l’appelante serait en

tout état de cause à débouter de sa demande tendant à voir ordonner une expertise.

Motifs de la décision

Le tribunal note d’emblée que l’appelante ne critique le jugement a quo que dans la

mesure où il l’a condamnée à payer à PERSONNE2.) les montants de 3.273,48 euros,

à titre d’arriérés de loyers, de 350,00 euros, à titre d’indemnité d’indisponibilité et de

2.944,00 euros, à titre de dommages et intérêts pour dégâts locatifs, ainsi que dans la

mesure où sa propre demande en obtention de dommages et intérêts pour perte de

jouissance n’a été déclarée fondée qu’à hauteur de 1.500,00 euros et que sa demande

en obtention d’une indemnité de procédure a été rejetée.

L’intimé interjette appel incident à l’encontre du jugement entrepris en ce que la

demande d’PERSONNE1.) en obtention de dommages et intérêts a été déclarée

fondée à concurrence de 1.500,00 euros et en ce que ses propres demandes en

paiement des arriérés de charges et en obtention d’une indemnité de procédure ont

été rejetées.

Le jugement de première instance n’étant pas critiqué en ce que le premier juge s’est

déclaré incompétent pour connaître de l’action dirigée à l’encontre de PERSONNE3.),

a déclaré résilié le contrat de bail avec effet au 19 juillet 2014 et a dit que la demande

en déguerpissement est devenue sans objet, ces volets du litige ne sont pas dévolus

au tribunal de céans.

Quant aux arriérés de loyers

Aux termes de l’article 2 du contrat de bail, le loyer mensuel de base, fixé à 700,00

euros, augmenté de 30,00 euros de charges, sera « ajusté en fonction des tranches

d’index ».

L’article 5 paragraphe (5) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation dispose que « les clauses de valeur conventionnelles qui diffèrent du

régime prévu par la présente loi perdront leur effet à partir du premier terme suivant la

date d’une réclamation adressée par lettre recommandée au bailleur (…) ».

Ce n’est qu’à partir du moment où le locataire manifeste clairement son intention de

contester la validité de la clause illicite du contrat que la nullité de la clause afférente

ne pourra commencer à avoir d’effet (cf. TAL, 1er avril 2014, n°71/2014, n° du rôle

158.423).

Il n’est ni allégué ni a fortiori établi qu’PERSONNE1.) ait contesté la validité de la

clause d’indexation, antérieurement aux débats ayant eu lieu devant le juge de

première instance.

Le bailleur réclame également les arriérés de loyers des mois de mai 2014 à juillet

2014. L’appelante reste en défaut de prouver qu’elle a procédé aux paiements desdits

loyers, étant précisé que la charge de la preuve lui incombe conformément aux

dispositions de l’article 1315 du code civil.

Il s’ensuit que c’est à bon droit et pour des motifs que le tribunal de céans adopte que

la demande de PERSONNE2.) a été déclarée fondée à concurrence du montant

réclamé de 3.273,48 euros.

PERSONNE2.) n’a pas relevé appel incident quant à la compensation opérée par le

jugement de première instance entre les arriérés de loyers redus par PERSONNE1.)

et la garantie locative d’un montant de 1.460,00 euros, payée en début de bail par

PERSONNE1.).

Quant à l’indemnité d’indisponibilité

Après avoir constaté que PERSONNE2.) a, aux termes de sa requête introductive de

première instance, sollicité une « indemnité de relocation » de 350,00 euros sur le

fondement de l’article 1769 du code civil, « afin de couvrir la période nécessaire pour

procéder à la réparation de l’appartement », le juge de première instance a requalifié

la demande, en disant qu’elle s’analyse en une indemnité d’indisponibilité.

Contrairement à ce que fait plaider l’appelante, il appartient au tribunal, au vœu de

l’article 61 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile, de restituer aux faits et actes

litigieux dont il est saisi leur exacte qualification. Il s’ensuit que c’est à juste titre que le

juge de première instance a requalifié la demande de PERSONNE2.) en indemnité

d’indisponibilité.

Elle couvre le préjudice subi par le bailleur du fait de la perte de jouissance des lieux

qu’il subit. Elle est due pendant la durée nécessaire à la constatation des dégâts et

pendant celle requise pour l’exécution des réparations (M. HARLES, Le bail à loyer,

Compte-rendu de jurisprudence, Pas. T. 31, n° 192).

Il résulte de l’état des lieux de sortie du 7 juillet 2014 –

qui mentionne

qu’PERSONNE1.) était présente, mais refusait de signer – que plusieurs dégâts ont

été constatés aux sols, murs et plafonds, nécessitant des travaux de réparation.

Au vu de ces constatations, c’est par une juste appréciation des éléments de la cause

que le juge de première instance a évalué le temps nécessaire pour faire procéder à

ces travaux à quinze jours et qu’il a partant alloué au bailleur le montant réclamé de

350,00 euros, correspondant à la moitié du loyer, à ce titre. Le jugement entrepris est

à confirmer sur ce point.

Quant à l’indemnité pour dégâts locatifs

Il est rappelé que l’appelante fait grief au juge de première instance de l’avoir

condamnée à payer à PERSONNE2.) le montant de 2.944,00 euros à ce titre. Elle

conteste être responsable d’un quelconque dégât et demande à voir écarter le rapport

de l’expert WIES, au motif qu’il est unilatéral.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise WIES que « Mme PERSONNE1.),

locataire appartement deuxième étage » était présente lors de la visite des lieux du 16

octobre 2013. Même si l’expert a été mandaté par l’assureur de PERSONNE2.), son

rapport – dressé à la suite de la visite des lieux à laquelle le tribunal admet que

l’appelante a assisté – ne saurait être qualifié d’unilatéral.

Le rapport a, par ailleurs, été régulièrement versé aux débats et soumis à la libre

discussion des parties.

Il s’ensuit que la demande de l’appelante tendant à voir écarter des débats le rapport

d’expertise WIES est à rejeter.

Il résulte de l’article 6 du contrat de bail que le preneur reconnaît que les lieux loués

se trouvent en bon état et qu’il s’engage à les entretenir et à les restituer à la fin de la

location dans un état semblable sous réserve de la vétusté due à un usage normal.

Tel qu’il a été rappelé à juste titre par le juge de première instance, l’obligation qui

incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de

résultat dans son chef, le bailleur n’ayant rien à prouver sauf le fait matériel de la

dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence

d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat.

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute, étant précisé que dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit

au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation

excédant celle résultant d’une usure normale et que par le fait même de cette preuve,

il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur. Le preneur n’est

cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage

normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (TAL, 19 novembre 2013, n°153398

du rôle).

En l’espèce, il résulte clairement du rapport d’expertise WIES que suite à l’arrachage

par les enfants de la locataire du mitigeur et de ses encastrements, l’eau s’est écoulée

au niveau du sol et des dalles. Au lieu de réagir et de faire le nécessaire afin de limiter

les dégâts, la locataire a laissé couler l’eau sans prévenir le propriétaire. Finalement

le sinistre fut remarqué par le locataire de l’appartement situé au premier étage,

lorsque des gouttes tombaient de son faux plafond. Le propriétaire est donc intervenu

pour démonter la douche sinistrée, afin de faire procéder aux réparations nécessaires

sur les conduites d’eau. A cette époque, quand bien même il n’y avait pas de douche

dans l’appartement, la locataire continuait à prendre ses douches, ceci en branchant

un tuyau d’arrosage sur le robinet du lavabo de la salle de bains. Ainsi l’eau pouvait

s’infiltrer directement dans les murs et sols en bois et des dégâts importants en

résultaient. Au cours de la visite des lieux avec l’expert, la locataire a indiqué « qu’elle

prendra toujours ses douches, même s’il n’y a pas de bac à douche, ni de protection

sur les lieux », et ce malgré opposition de la part de l’expert et du bailleur.

En application des principes énoncés plus haut, c’est à juste titre et pour des motifs

que le tribunal de céans adopte, que le juge de première instance a condamné

PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 2.944,00 euros, ce montant

correspondant au prix du remplacement de la douche, du laminé dans l’appartement

loué ainsi que la réparation du faux plafond dans l’appartement du premier étage.

Quant à la demande d’PERSONNE1.) en obtention de dommages et intérêts pour

perte de jouissance

Il est rappelé que le juge de première instance a alloué le montant de 1.500,00 euros

à ce titre à l’appelante. Ce point fait l’objet tant de l’appel principal que de l’appel

incident, PERSONNE1.) estimant que le montant de 16.450,00 euros, correspondant

à la moitié des loyers payés depuis le début du bail, lui est redû à ce titre,

PERSONNE2.) faisant valoir que la demande y afférente devrait en revanche être

rejetée purement et simplement.

Il résulte clairement du rapport d’expertise WIES du 22 octobre 2013 que la démolition

de la douche est imputable à la locataire et que cette dernière a, par la suite, laissé

couler l’eau, sans en prévenir immédiatement le propriétaire. Ce fait n’est d’ailleurs

pas contesté par l’appelante. Après le démontage de la douche et avant l’installation

de la nouvelle douche, la locataire a continué à prendre des douches, en branchant

un tuyau d’arrosage sur le robinet du lavabo de la salle de bains, malgré injonction de

la part de l’expert et du bailleur de cesser cette manière de faire. Il ne résulte d’aucun

élément de la cause ni que l’appelante ait informé le bailleur des dégradations

survenues, ni qu’elle soit intervenue auprès du bailleur afin de faire avancer les travaux

d’installation de la nouvelle douche. Le rapport du Docteur Pierre WEICHERDING ne

saurait être suffisant pour fonder une demande en indemnisation pour perte de

jouissance, dans la mesure où, si des moisissures ont certes été constatées dans

l’appartement de l’appelante, le prédit rapport, daté du 13 septembre 2013, a été

dressé pendant la période durant laquelle la locataire prenait des douches, sans qu’il

n’y ait ni bac à douche, ni protection des murs. D’ailleurs le courrier de la Direction de

Santé de février 2013 – partant établi à une date antérieure à la démolition de la

douche – bien qu’il indique que le logement se trouve dans un « état dégradé » ne fait

pas état de tâches d’humidité – celles-ci n’étant mentionnées que dans le rapport du

13 septembre 2013.

Il s’ensuit que l’appelante – seule responsable de l’origine de la perte de jouissance –

a, de par son propre fait, prolongé la perte de jouissance. Elle ne saurait dès lors

réclamer une quelconque indemnité à ce titre. Il y a partant lieu, par réformation du

jugement entrepris, de déclarer non fondée la demande d’PERSONNE1.) en obtention

d’une indemnité pour perte de jouissance. L’appel incident est, dès lors, fondé sur ce

point.

Quant aux arriérés de charges

L’intimé a interjeté appel incident à l’encontre du jugement entrepris, alors que sa

demande tendant à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer le montant de 1.785,38

euros à titre d’arriérés de charges a été rejetée. A titre subsidiaire, dans l’hypothèse

où le bailleur aurait dû diviser l’ensemble des frais par trois unités, il demande à voir

condamner l’appelante à lui payer le montant de 770,27 euros.

Conformément à l’article 5 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006, précitée, le

bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il justifie avoir

déboursés lui-même pour le compte du locataire.

Il résulte des pièces que PERSONNE2.) a payé le montant de 6.699,22 euros,

correspondant aux factures des taxes communales pour la période courant d’octobre

2010 à juillet 2014 – soit la période d’exécution du bail – à l’administration communale

de ADRESSE4.), avec la mention « 10.11.12.13.1T14 ». L’intimé a partant rapporté la

preuve qu’il a déboursé les frais dont il réclame le paiement à la locataire.

Les factures des taxes communales renseignant toutefois qu’il y a trois compteurs

d’eau et trois taxes poubelles, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande principale de

l’intimé, consistant à diviser l’ensemble des frais par deux. La demande subsidiaire de

l’intimé, tendant à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer le montant de 770,27

euros est partant à déclarer fondée. A défaut d’avoir sollicité l’octroi d’intérêts, ledit

montant ne donne pas lieu à majoration.

L’appel incident est encore fondé sur ce point.

Il résulte de ce qui précède que, après compensation des montants redus par

PERSONNE1.) avec la garantie locative, il y a lieu de condamner PERSONNE1.) à

payer à PERSONNE2.) la somme de [3.273,48 + 350,00 + 2.944,00 + 770,27 –

1.460,00=] 5.877,75 euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 5.107,48 euros,

à partir du 18 décembre 2013, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

Quant aux demandes accessoires

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Au vu de l’issue du litige et au regard du fait qu’aucune des parties ne justifie de

l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, il y a lieu de débouter les parties de leurs demandes respectives en obtention

d’une indemnité de procédure, tant pour la première instance, par confirmation du

jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal n’est

pas fondé, tandis que l’appel incident l’est partiellement.

PERSONNE3.) ne s’est ni présentée, ni fait représenter à l’audience des plaidoiries.

L’exploit d’appel lui ayant été signifié à personne, il y a lieu de statuer par un jugement

réputé contradictoire à son égard en application de l’article 79 alinéa 2 du nouveau

code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant par jugement réputé

contradictoire à l’égard de PERSONNE3.) et contradictoirement à l’égard des autres

parties,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

rejette la demande d’PERSONNE1.) tendant à voir écarter des débats le rapport

d’expertise WIES,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident partiellement fondé,

partant par réformation du jugement entrepris,

dit non fondée la demande reconventionnelle d’PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité pour perte de jouissance,

dit fondée la demande de PERSONNE2.) du chef d’arriérés de charges à concurrence

de 770,27 euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 5.877,75 euros

avec les intérêts légaux sur le montant de 5.107,48 euros, à partir du 18 décembre

2013, jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.