Court dismisses appeal on unpaid condominium fees but awards procedural costs to tenant and co-owner.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 176/2016

Audience publique du mardi, cinq juillet deux mille seize

Numéro 169902 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Anne CONTER, juge, David SCHROEDER, juge-délégué, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), salariée, demeurant à L-(…), 19, rue (…), appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-sur-Alzette du 10 février 2015, intimée sur appel incident,

comparant par Maître André MARMANN, avocat, demeurant à Bereldange, et

1) le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.), sis à L-(…), 19, rue (…), représenté par son syndic en fonctions, Monsieur B.), demeurant à L-(…), 77, rue (…),

2) C.), fonctionnaire, demeurant à D-(…), (…), intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN, appelants par appel incident,

sub 1) comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg, sub 2) comparant par Maître Jean TONNAR, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

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Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 15 mars 2016.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 14 juin 2016.

Entendu le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.) par l’organe de son mandataire Maître Virginie ADLOFF, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER, avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu C.) par l’organe de son mandataire Maître Brahim SAHKI, avocat, en remplacement de Maître Jean TONNAR, avocat constitué, les deux demeurant à Esch-sur-Alzette.

Faits et rétroactes

Par ordonnance conditionnelle de paiement du 29 août 2012, lui notifiée le

3 septembre 2012, A.) a été sommée de payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.) le montant de 5.891,96 euros avec les intérêts au taux légal, du chef de charges de copropriété restées impayées, ainsi qu’une indemnité de procédure de 25,00 euros.

Par courrier entré au greffe de la justice de paix de et à Esch-sur-Alzette le

17 septembre 2012, A.) a relevé contredit de la prédite ordonnance conditionnelle de paiement, en faisant notamment valoir que la dette incombait à l’ancien propriétaire de son appartement, C.).

A.) a été convoquée devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette à la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.).

Par exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-sur-Alzette du 29 janvier 2013, A.) a fait donner citation à C.) à comparaître devant le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette, siégeant en matière civile, aux fins de le voir condamner à la tenir quitte et indemne de toute condamnation à intervenir à son encontre au profit du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.) du chef des susdites charges de copropriété et aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 5.891,96 euros avec les intérêts légaux à partir du 29 août 2012 jusqu’à solde, ainsi qu’une indemnité de procédure de 25,00 euros.

A l’appui de sa demande, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.) a expliqué que A.) est propriétaire de l’appartement n°8 au deuxième étage de la résidence « RES1.) », sise à (…) depuis le 15 juillet 2009.

Il a exposé que le montant réclamé de 5.891,96 euros représentait le solde de la quote-part de A.) des frais de travaux de réfection de la façade et des balcons privatifs de l’immeuble. A.) aurait personnellement assisté à l’assemblée générale du

15 septembre 2009, lors de laquelle les copropriétaires auraient unanimement approuvé le devis pour la réfection des balcons et de la façade et qu’elle aurait par ailleurs été valablement convoquée à l’assemblée générale du 30 octobre 2009, à l’occasion de laquelle les copropriétaires présents auraient approuvé des travaux supplémentaires à la façade, ainsi qu’un premier appel des fonds.

A.) ayant été copropriétaire au moment de l’appel des fonds, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.) a estimé qu’elle était tenue au paiement du montant litigieux.

A.) s’est opposée à la demande en arguant qu’à défaut de décompte détaillé, elle n’était pas en mesure de comprendre à quels travaux précis la somme réclamée correspondait. Elle a ensuite soutenu n’avoir acquis l’appartement de C.) qu’en date du 15 juillet 2009 et qu’eu égard au fait que la décision de principe quant au renouvellement des terrasses aurait déjà été prise lors de l’assemblée générale du

25 mai 2009 et que le montant incombant au propriétaire de l’appartement n°8 aurait été connu, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.) aurait dû s’adresser au précédent propriétaire, C.).

Elle a invoqué un courrier du 12 juillet 2009 par lequel le syndic avait informé le notaire instrumentant tant du principe des travaux que de la quote-part de 5.891,96 euros, incombant au propriétaire de l’appartement n°8 et a fait grief au notaire et au vendeur de l’appartement de l’avoir induite en erreur en insérant dans l’acte notarié de simples clauses de style concernant l’éventualité de frais de remise en état, alors que, contrairement à elle, ils auraient été parfaitement informés sur le principe des travaux ainsi que le détail des frais en découlant.

Elle a, dès lors, conclu au rejet de la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.

A titre subsidiaire, elle a sollicité que C.) soit condamné à la tenir quitte et indemne de toute condamnation à intervenir à son encontre, sur base des articles 1109, 1116 et 1117 du code civil, subsidiairement sur base des articles 1382 et 1383 du code civil et plus subsidiairement sur base des articles 1134 et suivants du code civil.

Elle a fait valoir que le vendeur, en ne l’informant pas des charges grevant l’objet vendu, s’est rendu coupable d’une réticence dolosive viciant son consentement.

Elle a encore estimé qu’en ne respectant pas son obligation de renseignement au sujet des travaux dont le principe, la nature et l’étendue étaient connus de l’ancien propriétaire, ce dernier a engagé sa responsabilité et est tenu à la réparation du préjudice causé correspondant aux charges supplémentaires auxquelles elle serait éventuellement condamnée.

C.) a expliqué que, lors de l’assemblée générale du 25 mai 2009, le principe de la réfection des balcons a été arrêté. Lors de cette assemblée, aucun montant n’aurait été voté, le syndic ayant simplement été chargé de recueillir divers devis, qui auraient été établis et votés après la signature de l’acte de vente notarié.

Les fonds n’ayant été appelés que postérieurement à la vente, il a estimé ne rien redevoir. Il n’aurait pas voulu induire A.) en erreur et conteste que sa responsabilité soit engagée.

Par jugement du 4 novembre 2014, le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, statuant contradictoirement, a :

- reçu le contredit en la forme,

- joint les rôles n°E-OPA1-9071/12 et n°E-CIV-77/13,

- déclaré le contredit non fondé,

- déclaré la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.) fondée à concurrence de la somme de 5.891,96 euros,

- condamné A.) à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.) la somme de 5.891,96 euros, avec les intérêts légaux à partir de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement, le 3 septembre 2012, jusqu’à solde,

- déclaré la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.) sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile fondée,

- condamné A.) à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.) une indemnité de procédure de 25,00 euros,

- déclaré la demande de A.) à l’égard de C.) non fondée,

- déclaré sa demande à l’égard de C.) sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile non fondée,

- déclaré la demande de C.) à l’égard de A.) sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile non fondée,

- condamné A.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté, au vu des pièces figurant au dossier, qu’en date du 25 mai 2009, l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « RES1.) » a décidé à l’unanimité de renouveler les balcons et de charger le syndic de recueillir plusieurs devis, que le 13 juillet 2009, le syndic a informé le notaire chargé de la vente de l’appartement de C.) que le renouvellement des balcons a été voté et que la quote-part des frais relatifs à l’appartement n°8 s’élevait à 5.891,96 euros, que par acte notarié du 15 juillet 2009, C.) a vendu son appartement à A.) et que par courrier du 16 juillet 2009, le notaire a notifié le transfert de propriété au syndic. C.) aurait contesté redevoir le montant de 5.891,96 euros indiqué par le syndic, de sorte que le notaire aurait bloqué cette somme en son étude.

Le juge de première instance a encore noté que le 15 septembre 2009, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé à l’unanimité et en présence de la nouvelle propriétaire A.) de faire effectuer non seulement les travaux aux balcons, mais de refaire également la façade. L’assemblée aurait approuvé un devis portant sur la somme de 29.605,28 euros et prévoyant notamment le renouvellement d’une partie de l’enduit de la façade. Lors de l’assemblée générale du 30 octobre 2009, à laquelle A.) n’aurait pas assisté, les copropriétaires présents auraient décidé de remplacer les travaux d’enduisage décidés le

15 septembre 2009 par des travaux légèrement plus coûteux de couverture de la façade au moyen d’ardoises, sur base d’un devis du 30 octobre 2009. A la même occasion, les copropriétaires présents auraient décidé d’une avance de 40% du montant du devis initial. Le 23 août 2010, l’entrepreneur aurait émis plusieurs factures directement à l’adresse des différents copropriétaires reprenant d’un côté les travaux aux balcons privatifs ayant fait l’objet du devis initial et d’un autre côté les travaux de couverture de la façade tels que prévus au devis du 30 octobre 2009. Le montant réclamé à A.) se serait élevé à 9.328,17 euros. Deux acomptes de 2.818,80 euros et de 617,41 euros auraient été payés par A.) en date des 20 mai 2010 et 3 janvier 2011, laissant subsister un solde de 5.891,96 euros, correspondant au montant indiqué au notaire par le syndic au moment de la vente.

En analysant les pièces versées, le juge de première instance a constaté que le montant de 9.328,17 euros (TTC) se composait de la quote-part correspondant à l’appartement concerné du chef des travaux de couverture de la façade, soit un montant de 1.964,00 euros (HTVA), ainsi que des frais relatifs au renouvellement du balcon privatif dudit appartement, soit un montant de 6.146,50 euros (HTVA). Il a donc écarté les arguments de A.) suivant lesquels le décompte lui soumis était incompréhensible.

Concernant la répartition des charges entre le vendeur et le nouvel acquéreur en cas de mutation de lots en copropriété, le juge de première instance a fait application du principe suivant lequel seul doit être pris en considération le moment où les charges deviennent liquides et exigibles conformément aux dispositions légales et aux décisions de l’assemblée, de sorte que la charge ne doit pas forcément être supportée par celui qui était propriétaire du lot le jour du vote par l’assemblée du principe des travaux, mais que seul doit être pris en considération le moment où les charges deviennent exigibles.

Dans la mesure où les travaux à la façade de la résidence n’ont été décidés, tant en leur principe qu’en leur quantum, qu’après l’acte notarié de vente, le juge de première instance a dit qu’ils sont à charge de A.).

En ce qui concerne les travaux aux balcons, par rapport auxquels le principe a été voté dès avant la vente du 15 juillet 2009, le juge de première instance a estimé que le courrier du 13 juillet 2009 adressé par le syndic au notaire au sujet d’un montant de 5.891,96 euros, réclamé dans le cadre du renouvellement des balcons, ne prouvait pas à lui seul l’exigibilité de ce montant, alors qu’il ne résulterait d’aucun élément du dossier que la somme en question constituerait autre chose qu’une simple évaluation des frais par le syndic. Il a considéré que le courrier du 13 juillet 2009 du syndic ne pouvait pas non plus être considéré comme un appel de fonds, en l’absence de preuve que les autres copropriétaires se soient à leur tour vu réclamer une telle provision spéciale afin de permettre l’exécution de la décision de principe de l’assemblée générale du 25 mai 2009.

Le jugement entrepris a, dès lors, retenu que la dette n’est devenue exigible qu’après l’approbation par l’assemblée générale des devis relatifs aux travaux, soit après l’acquisition de l’appartement par A.).

Le contredit a, dès lors, été déclaré non fondé et la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.) à l’encontre de A.) fondée à concurrence de la somme réclamée.

Le juge de première instance a conclu de l’ensemble des éléments du dossier que A.) a nécessairement dû être informée des travaux à intervenir relatifs aux balcons ou, du moins, des contestations du vendeur à supporter les frais afférents, à l’occasion de la signature de l’acte notarié. Il a estimé que la concernée, ayant de surcroît, voté pour la réalisation des travaux des balcons sur base du devis entretemps établi, ne saurait réclamer à C.) de la tenir quitte et indemne.

De ce jugement, lui signifié le 6 janvier 2015, A.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 10 février 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir déclarer la demande du syndicat des copropriétaires à son égard irrecevable, sinon non fondée.

A titre subsidiaire, elle demande à voir condamner C.) à la tenir quitte et indemne de toute condamnation à intervenir à son encontre à l’égard de la copropriété.

Elle demande la condamnation de C.) à lui payer le montant de 5.891,96 euros et réclame, finalement, une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

A l’appui de son appel, A.) soutient que le montant de 5.891,96 euros grevant l’appartement litigieux était exigible dès avant la vente du 15 juillet 2009. Tant le principe que le quantum de cette dette auraient été connus dès le

13 juillet 2009, mais l’information y relative ne lui aurait pas été transmise.

Elle estime que la clause, conçue en des termes particulièrement vagues, relative à « des décisions éventuelles » du syndicat et à « d’éventuels travaux », a été insérée dans l’acte de vente afin d’éviter que la responsabilité du vendeur soit engagée pour avoir vicié le consentement de l’acquéreuse.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris pour ce qui est de la condamnation de A.) à lui payer le montant de 5.891,96 euros.

Il interjette appel incident contre ledit jugement en ce qu’il n’a pas fait droit à sa demande en paiement d’une indemnité de procédure pour la première instance.

Il réclame, finalement, une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour l’instance d’appel.

C.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du juge de première instance, en ce que ce dernier a débouté A.) de toutes ses demandes à son encontre.

Il relève appel incident du jugement a quo, dans la mesure où il n’a pas été fait droit à sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour la première instance.

Il sollicite enfin une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant à la demande du syndicat des copropriétaires à l’égard de A.)

Tel que l’a, à juste titre, rappelé le juge de première instance, en se basant sur une jurisprudence bien établie en matière de répartition des charges entre le vendeur et le nouvel acquéreur en cas de mutation de lots de copropriété, c’est le moment où les charges deviennent exigibles qui est à prendre en considération pour déterminer si les charges sont à supporter par l’ancien ou le nouveau copropriétaire (cf. TAL,

24 janvier 1991, no 29/91, TAL, 18 novembre 2009, n° 118.665 du rôle, TAL,

16 octobre 2012, n° 138.265 du rôle).

En l’espèce, les parties sont en désaccord sur la question de savoir à quelle date le montant de 5.891,96 euros, actuellement en cause, est devenu exigible.

Si, en date du 25 mai 2009, l’assemblée générale des copropriétaires a pris une décision de principe quant au renouvellement des balcons, il résulte clairement des pièces versées en cause que le 15 septembre 2009, l’assemblée générale des copropriétaires a, parmi trois devis concernant la réfection des balcons, voté pour celui émis par la société SOC1.) portant sur un montant de 16.799,76 euros. Le 30 octobre 2009, l’assemblée générale des copropriétaires a voté pour une avance de fonds de 40% du prédit montant.

Le paiement de ladite avance en relation avec les travaux de réfection des balcons, représentant un montant de 6.146,50 euros pour l’appartement de l’appelante, n’est donc devenu exigible qu’à la suite de l’acquisition dudit appartement par cette dernière en date du 15 juillet 2009.

Quant aux travaux de couverture de la façade de la résidence, ils ont été votés au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 septembre 2009 et leur financement, par un appel de fonds de 40%, correspondant à un montant de 1.964,00 euros pour l’appartement de l’appelante, a été décidé lors de l’assemblée du 30 octobre 2009. L’avance relative à ces travaux est donc également devenue exigible à la suite de l’acquisition de l’appartement par l’appelante.

C’est à juste titre que le juge de première instance a dit que le courrier adressé le

12 juillet 2009 au notaire (…) par le syndic n’a pas constitué un appel de fonds, le montant de 5.891,96 euros, repris dans ledit courrier à titre de frais en relation avec le renouvellement des balcons pour l’appartement faisant l’objet de la vente, n’ayant constitué qu’une simple évaluation, en l’absence d’approbation par l’assemblée générale d’un quelconque devis relatif auxdits travaux.

Le jugement entrepris est, dès lors, à confirmer, par adoption des motifs du juge de première instance, pour autant qu’il a fait droit à la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.) à l’égard de A.) pour le montant réclamé de 5.891,96 euros, outre les intérêts légaux.

Quant à la demande de A.) à l’égard de C.)

A la base de sa demande tendant à voir condamner C.) à la tenir quitte et indemne de toute condamnation à intervenir à son égard, l’appelante soutient qu’au moment de la signature de l’acte notarié, son consentement a été vicié « par le fait du dol par réticence ». Elle estime qu’en l’induisant en erreur sur l’étendue des charges que l’acquisition de l’appartement impliquerait pour elle, C.) a engagé sa responsabilité.

Il y a lieu de rappeler qu’aux termes de l’article 1109 du code civil, il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

A supposer que l’appelante, comme elle l’affirme, n’ait eu connaissance ni du courrier adressé le 12 juillet 2009 par le syndic au notaire, ni de la décision de principe de l’assemblée générale des copropriétaires quant à la réfection des balcons, elle reste en défaut d’établir que ces faits lui aient été volontairement cachés.

Le tribunal de céans tient encore à souligner qu’il aurait été aisé pour l’appelante de réclamer les derniers procès-verbaux des assemblées générales pour vérifier si d’éventuels travaux avaient fait l’objet d’accords de principe, ceci d’autant plus que l’acte notarié stipulait ce qui suit : « la partie acquéreuse reconnaît avoir été mise au courant par la partie venderesse des avances éventuelles à payer par les copropriétaires sur les charges communes ou des décisions éventuelles prises par le syndicat des copropriétaires quant à d’éventuels travaux importants entraînant des charges financières ultérieures. »

Il résulte de ce qui précède que si erreur il y a eu dans le chef de l’appelante, cette erreur n’a pas été excusable.

Aucune faute contractuelle ou extracontractuelle n’étant établie à charge de C.), le jugement entrepris est, dès lors, également à confirmer pour autant qu’il a déclaré non fondée la demande dirigée par A.) à l’égard de C.).

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de déclarer non fondée la demande de A.) tendant à la condamnation des parties intimées à lui payer une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Eu égard à l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.) et de C.) l’entièreté des sommes exposées par eux et non compris dans les dépens, tant pour la première instance que pour l’instance d’appel.

Le montant de 25,00 euros alloué à titre d’indemnité de procédure au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.) pour la première instance est à considérer comme adéquat, de sorte que le jugement entrepris est à confirmer quant à ce point.

Par réformation du jugement entrepris, il y a lieu de déclarer fondée la demande de C.) en allocation d’une indemnité de procédure à concurrence de 25,00 euros pour la première instance.

Il convient finalement de déclarer fondées les demandes respectives du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.) et de C.) en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, chacune à concurrence de 200,00 euros.

Il résulte de ce qui précède que l’appel principal de A.) est recevable, mais non fondé, que l’appel incident du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.) est recevable, mais non fondé et que l’appel incident de C.) est recevable et partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel principal et les appels incidents en la forme, dit non fondé l’appel principal,

dit non fondé l’appel incident du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.),

dit partiellement fondé l’appel incident de C.), partant, par réformation du jugement entrepris :

dit fondée la demande de C.) en allocation d’une indemnité de procédure pour la première instance à concurrence de 25,00 euros, condamne A.) à payer à C.) une indemnité de procédure de 25,00 euros pour la première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, dit non fondées les demandes de A.) en obtention d’indemnités de procédure pour l’instance d’appel, dirigées contre le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.) et C.),

dit fondée la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.) en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à concurrence de 200,00 euros, dirigée à l’égard de A.), condamne A.) à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES1.) une indemnité de procédure de 200,00 euros pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de C.) en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à concurrence de 200,00 euros, dirigée à l’égard de A.), condamne A.) à payer à C.) une indemnité de procédure de 200,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel avec distraction au profit de Maître Georges KRIEGER et de Maître Jean TONNAR, avocats concluants, qui la demandent, affirmant en avoir fait l’avance.