Tenant's personal health needs justify eviction despite procedural abuse claim by landlord.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 164/2016

Audience publique du mardi, vingt-huit juin deux mille seize

Numéro 170170 du rôle

Composition:

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), née PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 10 juin 2015,

comparant par Maître Marc WAGNER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Arnaud RANZENEBERGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 170170 du rôle et appelée pour fixation le 14 juillet

2015, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 20 octobre 2015, 26 avril 2016 et

finalement à l’audience publique du mardi, 7 juin 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Marc WAGNER, avocat, comparant pour PERSONNE1.), née PERSONNE2.),

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Ella GREDIE, avocat, en remplacement de Maître Arnaud RANZENBERGER,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

28 juin 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par courrier recommandé du 2 avril 2014, le contrat de bail liant la bailleresse

PERSONNE1.) au preneur PERSONNE3.) et portant sur une chambre sise à

ADRESSE2.) a été résilié avec effet au 31 octobre 2014, sur base des dispositions de

l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Par requête déposée le 3 novembre 2014, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE3.) pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après

constatation de la résiliation du contrat de bail signé entre parties pour besoin

personnel et pour se voir allouer une indemnité de procédure de 200,00 euros.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) a fait exposer qu’elle souffre d’une

pathologie pulmonaire, la contraignant d’éviter la montée d’escaliers et que, pour cette

raison, elle voudrait emménager dans le studio litigieux situé au rez-de-chaussée de

l’immeuble. A l’appui de ses affirmations, elle a versé un certificat médical attestant

son état de santé ainsi que les plans de l’immeuble.

PERSONNE3.) a contesté le besoin personnel invoqué par la bailleresse en faisant

valoir que celle-ci cherche, par tous moyens, à le faire déguerpir. A l’appui de ses dires,

il verse un jugement rendu en date du 27 mars 2014 par le tribunal de paix de

Luxembourg ayant rejeté la demande en résolution judiciaire du bail de

PERSONNE1.), jugement se référant encore à un jugement du 5 juillet 2013 ayant,

sur opposition, déjà rejeté la demande en résiliation. PERSONNE3.) a encore fait valoir

que PERSONNE1.) reste en défaut de prouver une pathologie respiratoire et que

contrairement à ses allégations, le studio ne se trouverait pas au rez-de-chaussée de

l’immeuble, mais au sous-sol. Pour autant que de besoin, il a conclu à l’institution d’une

visite des lieux. Il a finalement réclamé une indemnité de procédure de 3.000,00 euros

et une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de 1.500,00 euros.

Par jugement rendu en date du 27 avril 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, après

avoir reçu la demande en la forme, a :

-

dit la demande en résiliation du contrat de bail formulée par PERSONNE1.)

recevable, mais non fondée,

-

dit fondée la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité pour

procédure abusive et vexatoire jusqu’à concurrence du montant de 800,00 euros et

partant condamné PERSONNE1.) à lui payer, à ce titre, la somme de 800,00 euros,

-

dit fondée la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de

procédure jusqu’à concurrence du montant de 500,00 euros et partant condamné

PERSONNE1.) à lui payer, à ce titre, la somme de 500,00 euros,

-

condamné PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, après avoir rappelé la teneur de l’article 12 points (2) a) et (3) de la

loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, ainsi que les

principes le régissant, le juge de première instance a dit que, faute par le législateur

de dénier au preneur la possibilité de faire valoir ses contestations quant au besoin

personnel invoqué, celui-ci peut les faire valoir sans devoir se cantonner à des moyens

de forme ou de procédure.

Il a constaté qu’PERSONNE3.) avait déjà contesté le besoin personnel de la

demanderesse dans un courrier du 4 novembre 2014, et a rappelé qu’il est de

jurisprudence constante que le bailleur qui invoque un besoin personnel dans son chef

ou dans celui d’un membre de sa famille est cru sur parole pour autant que son

affirmation ne se trouve pas contredite par les éléments de la cause. Le juge de

première instance a souligné qu’en l’espèce, la motivation du bailleur invoquant le

besoin personnel et les pièces versées en cause étaient contradictoires et que même

à supposer que la mention du certificat médical « dyspnée d’effort…son état de santé

contre indique tout effort important » signifie que la requérante ne puisse plus monter

des escaliers, il se dégageait des éléments objectifs du dossier - en l’occurrence de la

décision de la commission des loyers de la commune de ADRESSE2.) du 26 juin 2013

et du plan de l’immeuble annexé à la décision de la commission des loyers - que la

chambre louée par PERSONNE3.) ne se trouve pas au rez-de-chaussée de

l’immeuble, mais au sous-sol.

Sur base des prédits constats, le juge de première instance a dit que l’argument de

PERSONNE1.) consistant à dire que le fait d’habiter ce studio de 16 m2 lui éviterait de

devoir monter quotidiennement des escaliers tombait à faux, en précisant en outre que

le fait que PERSONNE1.) a antérieurement déjà saisi le tribunal de paix de plusieurs

demandes en déguerpissement, permettait de douter d’un besoin d’occupation réel et

utile dans son chef. Il a partant rejeté la demande tendant à voir constater la résiliation

du contrat de bail pour besoin personnel.

Quant à la demande reconventionnelle formulée par PERSONNE3.), tendant à se voir

allouer une indemnité pour procédure abusive et vexatoire, le juge de première

instance a souligné qu’en l’espèce, après avoir été déboutée à plusieurs reprises,

PERSONNE1.) réclamait pour la troisième fois en justice le déguerpissement de son

locataire, ces multiples procédures dénotant un acharnement procédural et constituant

partant sinon un abus de droit dans son chef, du moins une légèreté blâmable. Il a

partant alloué à PERSONNE3.), afin de l’indemniser des désagréments subis en

raison de cette nouvelle procédure intentée, la somme de 800,00 euros à titre

d’indemnité pour procédure abusive et vexatoire.

De ce jugement, lui notifié le 4 mai 2015, PERSONNE1.) a régulièrement interjeté

appel par exploit d’huissier du 10 juin 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir prononcer la

résiliation du contrat de bail pour besoin personnel, avec effet à partir de la demande

en justice, et à voir condamner PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués dans un

délai de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir. Elle demande

encore à être déchargée de la condamnation au paiement de l’indemnité pour

procédure abusive et vexatoire et de l’indemnité de procédure pour la première

instance. Elle réclame le montant de 200,00 euros à titre d’indemnité de procédure

pour la première instance.

Elle sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel et conclut à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de son appel, elle réitère ses dires contenus dans le courrier de résiliation du

3 mars 2014. Eu égard à son état de santé, documenté par certificat médical, tout effort

physique serait contre-indiqué, de sorte que son logement actuel, situé au premier

étage, ne serait plus adapté à sa situation. Par ailleurs, elle serait obligée de partager

le WC, la douche et la cuisine avec trois locataires masculins. En revanche, le studio

loué à PERSONNE3.), se situant au rez-de-chaussée de l’immeuble, disposerait d’un

WC, d’une douche et d’une kitchenette séparés. Le fait d’habiter au rez-de-chaussée

lui éviterait ainsi de monter les escaliers plusieurs fois par jour. Elle verse deux

attestations testimoniales émanant de

PERSONNE4.)

et de

PERSONNE5.)

desquelles il résulte que le logement occupé par PERSONNE3.) se situe au rez-de-

chaussée de l’immeuble.

Elle fait encore plaider qu’elle serait « maître de son immeuble ».

L’intimé, faisant précisant que PERSONNE1.) a déposé une plainte pénale pour faux,

demande au tribunal de surseoir à statuer en attendant l’issue de la procédure pénale.

Faisant plaider qu’il s’agit d’un moyen purement dilatoire, l’appelante conclut au rejet

de la demande en surséance à statuer.

A titre subsidiaire, l’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption

des motifs du juge de première instance.

L’intimé sollicite finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00

euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

-

Quant à la demande tendant à voir prononcer un sursis à statuer

La règle « le criminel tient le civil en l’état » inscrite à l’article 3 du code d’instruction

criminelle est une exception dilatoire qui, si elle est donnée, suspend obligatoirement

le cours de l’instance civile. Elle s’applique lorsqu’une action publique qui est de nature

à influer sur la décision civile est en cours devant une juridiction luxembourgeoise

(Cour d’appel, 6 mai 2009, n° 25854 du rôle). Le sursis à statuer s’impose chaque fois

que l’appréciation d’un acte servant de fondement à la demande civile dépend du

résultat d’une poursuite pénale ou encore dès lors que la décision à intervenir sur

l’action publique est susceptible d’influer sur celle de la juridiction civile. Comme le but

de la règle est d’éviter des contradictions entre les solutions données au civil et au

pénal, il faut que les points en discussion soient indiscutablement connexes ou tirent

leur origine du même fait (Cour d’appel, 9 juin 2010, n° 33650). Il faut partant qu’il

existe entre les deux actions une question commune que la juridiction civile ne peut

pas trancher sans constater en même temps l’infraction concernée par la plainte et

partant sans risquer de se mettre en contradiction avec la juridiction pénale

exclusivement compétente sur ce dernier point (Cour d’appel, 27 novembre 2002, n°

26649 du rôle).

Il appartient à la partie qui sollicite le sursis d’établir cette circonstance (Cass. Fr., 2.

Civ. 20 février 1975, BC II, 59, 48).

En effet, le juge n’est tenu de prononcer un sursis à statuer que si l’action publique est

réellement intentée. Il faut en outre que la décision à intervenir sur l’action publique

soit susceptible d’influer sur celle qui sera rendue par la juridiction civile.

Si, en l’occurrence, l’action publique est effectivement mise en mouvement, le risque

de contrariété de jugements n’existe néanmoins pas. Or, le juge civil, qui doit tenir

compte de toutes les issues possibles de l’action publique, ne doit surseoir à statuer

que toutes les fois qu’il existe un risque de contradiction entre les deux décisions à

intervenir à propos des mêmes faits (Cour 2 avril 1998, n° 15167 du rôle).

Contrairement à ce qu’affirme PERSONNE3.), la plainte déposée par PERSONNE1.)

à l’encontre de PERSONNE3.) le 13 mai 2014 entre les mains du juge d’instruction,

bien qu’elle ait mis en mouvement l’action publique, relative à une infraction de faux

par rapport au contrat de bail du 1er novembre 2004 n’est pas de nature à avoir une

influence sur le litige relatif à la résiliation du bail pour besoin personnel, dont est

actuellement saisi le tribunal de céans, dans la mesure où la relation contractuelle en

elle-même n’est pas contestée.

Il n’y a dès lors pas lieu de prononcer un sursis à statuer.

-

Quant au fond

Aux termes de l’article 12 (2) a) de la loi modifié du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation, tout contrat de bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause

est prorogé à moins que le bailleur ne prouve avoir besoin des lieux loués pour les

occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié

jusqu’au troisième degré inclusivement, ce qui est communément appelé le « besoin

personnel ».

L’article 12 (3) de la loi précitée dispose que par dérogation à l’article 1736 du code

civil, le délai de résiliation dans les cas prévus au paragraphe (2) a) est de six mois

(…). Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, sous peine

de forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au juge de paix. En

l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au juge de paix une décision

autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de

résiliation de six mois. Toutefois, le locataire pourra encore introduire une demande

en sursis à l’exécution de la décision, conformément aux articles 16 et 18. Dans ce

cas, le déguerpissement du logement par le locataire doit impérativement avoir lieu au

plus tard quinze mois après la date d’envoi de la lettre de résiliation du bail. La décision

autorisant le déguerpissement forcé du locataire ne sera pas susceptible d’opposition

ou d’appel.

La preuve du besoin personnel n’est pas exigée stricto sensu de la part du bailleur. Il

est, en principe, cru sur parole, à condition que son affirmation ne soit pas contredite

par les éléments de la cause.

Il résulte des travaux préparatoires n° 5216 (commentaire des articles page 26) de la

loi que l’existence du besoin personnel est appréciée souverainement par le juge du

fond. La jurisprudence qui s’est développée sous la loi modifiée du 14 février 1955 sur

les baux à loyer admettant que le bailleur est cru sur parole sauf si son affirmation est

contredite par un élément n’est pas remise en cause par la nouvelle loi.

En outre, le bailleur est libre de choisir celle de ses propriétés qui lui semble la plus

adéquate (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31,

n° 158).

En l’espèce, PERSONNE3.) s’oppose à la demande en contestant le besoin personnel

de PERSONNE1.).

Il est constant en cause que par courrier du 3 mars 2014, PERSONNE1.) a résilié le

contrat de bail pour besoin personnel avec effet au 31 octobre 2014. La lettre de

résiliation a respecté toutes les dispositions imposées par la loi du 21 septembre 2006

sur le bail à usage d’habitation, circonstance d’ailleurs non contestée par

PERSONNE3.).

Le contrat de bail a dès lors été valablement dénoncé avec effet au 31 octobre 2014

et il est constant en cause que le locataire n’a pas sollicité de prolongation du délai de

résiliation.

En absence d’une telle demande, la bailleresse peut demander au juge de paix une

décision autorisant le déguerpissement forcé de la locataire après l’écoulement du

délai de résiliation de six mois.

Contrairement à ce qu’a retenu le juge de première instance, le fait que la propriétaire

ait antérieurement saisi le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, de

plusieurs demandes en résiliation, ne permet pas de douter d’un besoin d’occupation

réel et utile dans son propre chef. Une précédente procédure judiciaire entre parties

relative à une demande en résiliation du bail et en arriérés de loyers, respectivement

un recours contre la décision de la commission de loyers, ne sauraient ipso facto priver

PERSONNE1.) ad eternam de son droit de pouvoir faire valoir, pour le logement en

cause, un besoin personnel.

En l’espèce, le tribunal constate qu’aucun élément de la cause ne vient contredire

l’affirmation de PERSONNE1.) qu’elle aurait besoin du logement occupé par

PERSONNE3.). Il ne résulte en effet pas du dossier que le studio litigieux se trouve au

sous-sol et que PERSONNE1.) ait à descendre des escaliers pour y accéder. Par

ailleurs, les raisons de santé avancées par PERSONNE1.) n’ont pas constitué le seul

argument invoqué à la base du besoin personnel, l’appelante ayant encore fait état du

fait qu’elle est obligée de partager la cuisine, le WC et la salle de bains avec trois

locataires masculins et que le studio loué à PERSONNE3.) est le seul disposant d’une

cuisine, d’un WC et d’une salle de bains privatifs.

Par réformation du jugement entrepris, il y a partant lieu de constater que le contrat de

bail du 1er novembre 2004 a été valablement résilié par la bailleresse et d’ordonner le

déguerpissement d’PERSONNE3.) pour cause de besoin personnel dans le chef de

PERSONNE1.).

Il y a lieu d’accorder à PERSONNE3.) un délai de déguerpissement de trois mois à

partir de la signification du présent jugement.

PERSONNE1.) fait également grief au juge de première instance de l’avoir condamnée

au paiement d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire. A ce titre, il est

rappelé que la jurisprudence affirme depuis longtemps, de manière invariable, que

l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, c’est-à-dire constitue un abus

de droit que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi équipollente au dol,

respectivement si l’attitude du plaideur révèle une intention malicieuse ou vexatoire,

une volonté mauvaise ou dolosive ou encore une faute lourde, grossière, inexcusable

(G. RAVARANI, La responsabilité civile des personnes privées et publiques, éd. 2014,

n° 84).

En l’espèce, dans la mesure où PERSONNE3.) reste en défaut de rapporter la preuve

d’une intention malicieuse ou vexatoire dans le chef de PERSONNE1.) ainsi que d’un

préjudice dans son propre chef, et que, par réformation de la décision entreprise, la

demande de PERSONNE1.) en résiliation du bail pour besoin personnel est à déclarer

fondée, la demande reconventionnelle en obtention d’une indemnité pour procédure

abusive et vexatoire formulée par PERSONNE3.) en première instance requiert un

rejet, le jugement entrepris étant à réformer sur ce point.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE3.) en allocation d’une

indemnité de procédure requiert un rejet, tant pour la première instance, par

réformation du jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

L’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile n’étant pas donnée en l’espèce, les demandes en obtention d’une indemnité de

procédure formulées par PERSONNE1.) sont à déclarer non fondées, tant pour la

première instance, en confirmant - quoique pour d’autres motifs - le jugement entrepris,

que pour l’instance d’appel.

Il y a lieu de rappeler, qu’en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de

recours, il ne peut y avoir exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est

susceptible d’un recours et que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant

un jugement d’appel et compte tenu du fait que le recours en cassation en matière

civile n’a, en général, pas d’effet suspensif, la demande formulée par PERSONNE1.)

tendant à voir déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision est à rejeter

(cf. Jurisclasseur Procédure, V° exécution provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est partiellement

fondé.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à

loyer, la demande en distraction des frais et dépens de l’appelante n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer un sursis à statuer,

dit l’appel partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris :

dit que le bail a été valablement résilié par PERSONNE1.), née PERSONNE2.), pour

besoin personnel dans son propre chef,

condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux sis à L-ADRESSE1.), avec tous ceux

qui s’y trouvent de son chef, dans un délai de trois mois à partir de la signification du

présent jugement,

au besoin, autorise

PERSONNE1.),

née

PERSONNE2.),

à faire expulser

PERSONNE3.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables

sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit non fondée la demande d’PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité pour

procédure abusive et vexatoire pour la première instance,

dit non fondée la demande d’PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance,

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de PERSONNE1.), née

PERSONNE2.), en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance,

dit non fondée les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

rejette la demande de PERSONNE1.), née PERSONNE2.), en exécution provisoire du

présent jugement,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à PERSONNE3.).