Landlord's appeal allowed on rent arrears; tenant's procedural fee claim dismissed under Civil Procedure Code.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 147/2016

Audience publique du mardi, quatorze juin deux mille seize

Numéro 175302 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège

officiel à L-ADRESSE1.), représentée par ses gérants en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

2) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 15 février

2016 ainsi qu’aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de

Diekirch du 15 février 2016,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Albert RODESCH, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

1) la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de Diekirch

du 15 février 2016,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) PERSONNE2.), gérant unique, demeurant à L-ADRESSE4.), ADRESSE4.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 15 février

2016,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Patrick BIRDEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 175302 du rôle et appelée pour fixation le

15 mars 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 17 mai 2016,

à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Lara UNFER, avocat, en remplacement de Maître Albert RODESCH,

comparant pour

la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

s.àr.l. et

PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître

Stéphanie STAROWICZ, avocat, en remplacement de

Maître

Jean

KAUFFMAN, comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) S.A., fournit ses

réponses.

Maître Patrick BIRDEN, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

L’affaire fut ensuite refixée pour continuation des débats à l’audience publique du

mardi, 24 mai 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Rachel JAZBINSEK, avocat, en remplacement de Maître Albert RODESCH,

comparant pour

la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

s.àr.l. et

PERSONNE1.), fut entendue en ses explications.

Maître Stéphanie STAROWICZ, avocat, en remplacement de Maître

Jean

KAUFFMAN, comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) S.A., fournit ses

réponses.

Maître Patrick BIRDEN, avocat, comparant pour PERSONNE2.), ne s’est plus

présenté à l’audience.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

14 juin 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons signé entre parties en

date du 4 juin 2010, la société anonyme SOCIETE2.) a donné en location à la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE1.), qui se sont

engagés en qualité de codébiteurs solidaires et indivisibles, un débit de boissons, à

usage de café, connu sous l’enseigne ENSEIGNE1.), sis à L-ADRESSE1.).

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg le 19 octobre 2015,

la société SOCIETE2.) a fait convoquer la société SOCIETE1.), PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour les entendre

condamner solidairement, sinon in solidum, à lui payer le montant de 36.773,86 euros,

à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges locatives relatifs aux mois de juillet

à octobre 2015, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice

jusqu’à solde, ainsi que le montant de 48.468,54 euros, à titre d’indemnité de

relocation, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu’à

solde.

Elle a, par ailleurs, sollicité la résiliation judiciaire du contrat de location et la

condamnation des locataires au déguerpissement. Elle a finalement réclamé une

indemnité de procédure de 600,00 euros et conclu à l’exécution provisoire du jugement

à intervenir.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOCIETE2.) a augmenté

sa demande en paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges locatives

relatifs aux mois de juillet à décembre 2015, au montant de 55.930,04 euros.

PERSONNE2.), dûment reconvoqué sur base de l’article 84 du nouveau code de

procédure civile, n’a pas comparu lors des plaidoiries de première instance.

La société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) ont admis que les loyers réclamés étaient

redus, mais ont contesté la demande tendant au paiement d’avances sur charges

locatives, au motif qu’aucun décompte n’avait été établi.

Ils n’ont pas contesté la demande en obtention d’une indemnité de relocation, mais ont

sollicité des délais de paiement.

Par jugement du 7 janvier 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

déclaré la requête recevable,

-

donné acte à la société SOCIETE2.) de l’augmentation de sa demande en paiement

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges locatives au montant de 55.930,04

euros,

-

dit les demandes en paiement formulées par la société SOCIETE2.) fondées,

-

dit qu’il n’y a pas lieu d’accorder un délai de paiement,

-

condamné la société SOCIETE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE1.) solidairement

à payer à la société SOCIETE2.) la somme de 104.398,58 euros, avec les intérêts

légaux sur la somme de 85.242,40 euros, à compter du 19 octobre 2015 et sur la

somme de 19.156,18 euros, à compter du 17 décembre 2015,

-

déclaré résilié le bail conclu entre parties,

-

condamné la société SOCIETE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à déguerpir

des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard dans un

délai de 40 jours à compter de la notification du jugement,

-

au besoin autorisé la requérante à faire expulser les défendeurs dans la forme

légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

-

dit non fondée la demande de la société SOCIETE2.) en obtention d’une indemnité

de procédure,

-

ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours et

sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire,

-

condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) in solidum à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que la convention de sous-bail

conclue entre parties prévoyait qu’un acompte pour les charges locatives était à payer

mensuellement et qu’un décompte était établi annuellement. Il en a déduit que la partie

bailleresse était en droit de réclamer le paiement d’une avance sur charges locatives.

Au des pièces versées en cause et des renseignements fournis à l’audience, il a fait

droit à la demande en paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges locatives

relatifs aux mois de juillet 2015 à décembre 2015 pour le montant réclamé de

55.930,04 euros.

Le juge de première instance a encore considéré que les demandes en résiliation du

bail et en condamnation au déguerpissement se justifiaient au vu de la violation par

les locataires de leur obligation consistant dans le paiement du loyer aux échéances

convenues.

Il a ensuite retenu qu’au vu des stipulations du contrat de bail, la demande en obtention

d’une indemnité de relocation était fondée.

A défaut pour les locataires d’établir que leur situation financière était le résultat

d’événements indépendants de leur volonté, aucun délai de paiement ne leur a été

accordé.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) ont régulièrement relevé

appel par acte d’huissier du 15 février 2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.)

demandent à voir constater que le contrat de bail est résilié au 31 octobre 2016, tel

que convenu d’un commun accord entre parties, et qu’il n’y a pas lieu à ordonner leur

déguerpissement avant cette date.

Ils réclament encore l’adaptation des arriérés de loyers « suivant paiements

intervenus à hauteur de 8.950,00 euros » et sollicitent un délai de paiement si un solde

d’arriérés de loyers devait subsister.

Ils demandent, par ailleurs, à se voir décharger de la condamnation au montant de

6.000,00 euros à titre d’avances sur charges pour l’année 2015 et à voir condamner

l’intimée à produire les quittances relatives aux dépenses correspondant aux charges

visées, afin de justifier de leur déboursement pour le compte du locataire.

Ils demandent à se voir décharger de la condamnation au paiement d’une indemnité

de relocation, sinon à voir réduire le montant de la condamnation intervenue de ce

chef à de plus justes proportions.

Ils sollicitent finalement, une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de leur appel, la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) soutiennent que le

retard de paiement des loyers résulte du fait qu’ils étaient contraints d’effectuer un

certain nombre d’investissements en vue de se conformer aux exigences de sécurité

en vigueur, la non-conformité auxdites exigences leur ayant coûté le retrait de

l’autorisation des « nuits blanches ».

Ils estiment que la partie bailleresse qui aurait été au courant de ces circonstances,

aurait dû se montrer indulgente à leur égard, ceci d’autant plus que les travaux qu’ils

auraient fait effectuer pour se conformer aux exigences de la Ville de Luxembourg,

auraient apporté une plus-value considérable à l’immeuble.

Les appelants au principal font état de paiements d’un montant total de 8.950,00 euros,

intervenus entre le 23 décembre 2015 et le 16 janvier 2016.

A l’audience du 17 mai 2016, ils affirment avoir réglé un montant total de 82.728,69

euros depuis le 23 décembre 2015. Cette somme engloberait le montant de 45.000,00

euros, transféré par le notaire Edouard DELOSCH sur le compte bancaire de la

SOCIETE2.). Ils demandent à ce qu’il soit tenu compte desdits paiements dans le

décompte des arriérés de loyers actuellement encore redus.

A l’audience du 24 mai 2016, ils versent un extrait de compte du notaire Edouard

DELOSCH, relatif au paiement du montant de 45.000,00 euros.

Les appelants au principal font ensuite valoir que les parties avaient convenu d’une

résiliation du contrat de bail avec effet au 31 octobre 2016, tel qu’il résulterait d’un

courrier adressé le 22 décembre 2015 à PERSONNE1.) par la SOCIETE2.). Le terme

du bail aurait d’ailleurs également été fixé à la date du 31 octobre 2016 par le contrat

de bail du 4 juin 2010.

Ils donnent à considérer qu’au vu de l’accord entre parties sur le terme du contrat et

eu égard au fait que la SOCIETE2.) aurait déjà trouvé un repreneur pour le mois de

novembre 2016, il n’y aurait pas lieu de résilier le contrat pour faute et d’ordonner le

déguerpissement des locataires qui, depuis février 2016, disposeraient à nouveau

d’autorisations de « nuits blanches » et pourraient compter sur une entrée de fonds

considérable.

Concernant les avances sur charges, les appelants au principal insistent sur le fait

qu’aucun décompte ne leur a été versé et que la partie bailleresse ne leur a, par

ailleurs, pas présenté les quittances relatives aux dépenses avancées pour leur

compte. Elles estiment partant avoir été en droit de suspendre le paiement des

avances sur charges jusqu’à production des documents litigieux.

Les appelants au principal font finalement valoir que, dans la mesure où le contrat de

bail ne serait pas à résilier pour faute dans leur chef, mais viendrait à échéance au

terme contractuellement prévu entre parties, en l’occurrence en date du 31 octobre

2016, la partie bailleresse n’est pas en droit de réclamer le paiement d’une indemnité

de relocation.

A titre subsidiaire, ils demandent l’annulation, sinon l’adaptation à de plus justes

proportions de l’indemnité, eu égard au fait que la bailleresse, ayant trouvé un

repreneur, ne subit aucun préjudice du fait de la résiliation du contrat de bail.

A l’audience du 17 mai 2016, PERSONNE2.) interjette appel incident et demande à se

voir décharger de toute condamnation intervenue à son égard. Il soutient avoir été

salarié de la société SOCIETE1.) et avoir été licencié par courrier du 14 janvier 2013.

Il aurait, par ailleurs, démissionné de ses fonctions de gérant de la société SOCIETE1.)

avec effet au 1er mars 2013.

La SOCIETE2.) soulève l’irrecevabilité de l’appel incident interjeté par PERSONNE2.),

au motif que cet appel constitue un appel incident d’intimé à intimé, prohibé en instance

d’appel.

Elle demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à ses

demandes pécuniaires, prononcé la résiliation du contrat de bail et condamné les

locataires au déguerpissement.

Aux termes d’un décompte actualisé au 24 mai 2016, la SOCIETE2.) précise que,

depuis le jugement entrepris, un montant de 80.879,89 euros a été réglé par les

appelants au principal. Dans la mesure où les loyers et avances sur charges échus

pour les mois de janvier 2016 à mai 2016 s’élèveraient au montant de 47.890.45 euros,

un solde de 22.940,66 euros resterait actuellement redu du chef d’arriérés de loyers

et de charges pour la période de janvier 2016 à mai 2016.

Elle sollicite la condamnation de la société SOCIETE1.) et de PERSONNE1.) au prédit

montant, assorti des intérêts légaux à partir du 17 mai 2016, jusqu’à solde.

Elle interjette appel incident du jugement entrepris en ce qu’il n’a pas fait droit à sa

demande en paiement d’une indemnité de procédure de 600,00 euros pour la première

instance.

Elle réclame une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité de l’appel incident de PERSONNE2.)

PERSONNE2.) interjette appel incident du jugement entrepris et demande à se voir

décharger de toute condamnation intervenue à son égard, au motif qu’il aurait été

simple salarié de la société SOCIETE1.) et aurait été licencié par courrier du 14 janvier

2013. Il aurait, par ailleurs, démissionné de ses fonctions de gérant de la société

SOCIETE1.) avec effet au 1er mars 2013.

Il estime qu’il ne peut être tenu d’aucune dette née à la suite de son départ.

La SOCIETE2.) soulève l’irrecevabilité de l’appel incident de PERSONNE2.) en ce qu’il

constitue un appel d’intimé à intimé. La société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) se

rapportent à prudence de justice quant à la recevabilité de l’appel incident. Quant au

fond, ils soutiennent que PERSONNE2.) est solidairement tenu avec eux des

condamnations à intervenir à leur égard.

L’appel incident d'intimé à intimé est en principe irrecevable, les seuls tempéraments

apportés à cette interdiction concernant les cas de solidarité et d’indivisibilité du litige

(cf. Cass. 6 mars 2008, no 12/08, conclusions du Ministère public).

L'indivisibilité de l'objet du litige ne résulte pas d'une identité des faits qui sont à sa

base, ni même d'une identité de moyens invoqués par les parties, mais de la seule

impossibilité matérielle d'exécution simultanée du jugement de première instance

contre une partie non appelante et de l'arrêt contre une partie appelante. Pareille

indivisibilité de l'objet du litige n'existe pas en matière de solidarité, parfaite ou

imparfaite, et en cas de condamnation solidaire l'un des coobligés peut faire appel

sans intimer son coobligé et obtenir sa décharge totale ou partielle et le créancier

pourra exécuter le jugement contre le coobligé non appelant, mais devra respecter

l'arrêt dans ses relations avec le coobligé appelant.

Il est vrai que dans ce cas il se pose un problème au niveau de la répartition de la dette

entre coobligés solidaires et pour pallier à cet inconvénient la solidarité produit, elle

aussi, certains effets en matière d'appel. Ainsi l'appel régulièrement relevé par un des

coobligés solidaires profite aux autres et rend recevable l'appel irrégulier ou tardif

interjeté par un coobligé dans la mesure où les exceptions et défenses lui sont

communes avec le premier appelant (Cour, 1er février 2012, no 35931 du rôle).

Le coobligé solidaire n'a même pas besoin d'interjeter appel incident, mais peut se

joindre aux appelants pour la défense des intérêts communs et profiter de la décision

à intervenir sur l'appel de ceux-ci (cf. Cour 5 avril 2000, P.31, 321).

La condamnation pécuniaire contre laquelle PERSONNE2.) interjette appel étant

intervenue solidairement à l’encontre de sa personne, de la société SOCIETE1.) et de

PERSONNE1.), l’objet du litige n’est pas à considérer comme indivisible, dans la

mesure où, en cas de décisions contraires, il n’existerait aucune impossibilité

matérielle d’exécuter simultanément celles-ci contre les différentes parties.

Il convient ensuite de noter qu’en faisant grief au jugement entrepris d’avoir prononcé

des condamnations à son égard, alors qu’il conteste sa qualité de codébiteur solidaire

des appelants, l’appel incident de PERSONNE2.) n’a pas pour objet de se joindre aux

appelants pour la défense d’intérêts communs.

Il résulte des développements qui précèdent que l’appel incident de PERSONNE2.)

est irrecevable.

Quant aux arriérés de loyers et de charges

Il y a lieu de donner acte à la SOCIETE2.) de l’augmentation de sa demande

concernant le solde des arriérés de loyers et d’avances sur charges redus pour la

période de janvier 2016 à mai 2016. La demande en condamnation solidaire, sinon in

solidum, au paiement du solde des arriérés de loyers et d’avances sur charges pour

la période visée est dirigée contre les seuls appelants au principal, à savoir la société

SOCIETE1.) et PERSONNE1.).

La société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) ne soulèvent pas de contestations quant à

la demande tendant au solde des loyers encore redus, mais demandent, par

réformation du jugement entrepris, à se voir décharger de toute condamnation au

paiement d’avances sur charges pour l’année 2015. Ils estiment qu’il y a lieu de

surseoir à statuer sur la demande de la SOCIETE2.) en paiement d’avances sur

charges en attendant l’établissement par cette dernière des décomptes des années

2015 et 2016.

Comme l’a, à juste titre, rappelé le juge de première instance, l’obligation, dans le chef

des locataires, de payer un acompte sur les charges locatives, résulte, en l’espèce, du

contrat de sous-bail, de sorte que la bailleresse est en droit de réclamer le paiement

d’avances sur charges.

Le contrat de bail étant toujours en cours au jour des plaidoiries en instance d’appel,

la partie bailleresse n’est, de toute évidence, pas encore en mesure de présenter un

décompte des charges pour l’année 2016.

La SOCIETE2.) explique ne pas encore avoir pu dresser le décompte des charges

pour l’année 2015, dans la mesure où le bailleur principal ne lui a pas encore présenté

de décompte.

Le fait qu’au moment des plaidoiries en instance d’appel, le décompte pour l’année

2015 n’ait pas encore été établi n’implique pas que les avances sur charges pour

l’année 2015 n’étaient pas dues. Il n’y a, dès lors, lieu ni de décharger les locataires

de la condamnation aux paiements desdites avances, ni de condamner la bailleresse

à produire des quittances relatives aux dépenses avancées pour le compte des

locataires. La question d’un éventuel trop-payé de frais locatifs dans le chef des

locataires, sinon d’un solde restant à payer par eux, se posera une fois les décomptes

des années 2015 et 2016 établis et ne fait pas l’objet du présent litige. Il n’y a partant

pas non plus lieu de surseoir à statuer.

Au vu du décompte produit par la SOCIETE2.), non autrement contesté par la société

SOCIETE1.) et PERSONNE1.), le tribunal de céans fait droit à la demande tendant à

la condamnation solidaire de ces derniers au paiement du montant de 22.940,66

euros, avec les intérêts légaux à partir du 17 mai 2016, jusqu’à solde, à titre d’arriérés

de loyers et d’avances sur charges pour la période de janvier 2016 à mai 2016.

Quant à la résiliation du contrat de bail et à la condamnation au déguerpissement

Les appelants font valoir qu’en raison des difficultés financières passagères

auxquelles ils ont dû faire face en raison de circonstances particulières, les retards

qu’ils ont accusés au niveau du paiement des loyers ne sont pas d’une gravité

suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant

pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, le louage

des choses, des baux en général, éd 2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Les juges du fond ont le pouvoir souverain d’apprécier si une résiliation du contrat de

bail est justifiée lorsque la partie en faute a mis fin à ses abus (cf. ibid., n° 390 e).

Il est de principe que le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son appartement

est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits (cf. TAL, 23

octobre 1998, no du rôle 61513, cité dans Le bail à loyer, Compte-rendu de

jurisprudence, M. HARLES, n° 187, p. 375).

Il est constant en cause, en l’espèce, que la société bailleresse s’est vue contrainte de

déposer une requête auprès du tribunal de paix tendant au paiement des loyers et

avances sur charges pour les mois de juillet 2015 à octobre 2015 et qu’au cours des

plaidoiries de première instance, ils ont dû augmenter leur demande, les loyers et

avances sur charges pour les mois de novembre et décembre 2015 étant également

restés en souffrance.

Si, à la suite du jugement entrepris, les arriérés de loyers et d’avances sur charges sur

lesquels portait la condamnation intervenue en première instance, ont été réglés, des

arriérés de loyers et d’avances sur charges d’un montant de 22.940,66 euros, échus

après le prononcé du jugement entrepris et se rapportant à la période de janvier 2016

à mai 2016, restent encore redus.

Au vu des principes ci-avant énoncés, les manquements des locataires ayant consisté

dans le cumul de retards de paiements considérables, obligeant le bailleur à agir en

justice, sont de nature à justifier la résiliation du contrat de bail, ceci indépendamment

du fait qu’avant l’introduction du présent litige en première instance, les parties avaient

convenu de la résiliation du contrat de bail avec effet au 31 octobre 2016.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a résilié le contrat de

bail pour motif grave consistant dans le non-paiement des loyers aux échéances

contractuelles.

Le jugement querellé est encore à confirmer en ce qu’il a condamné les locataires à

déguerpir des lieux loués, sauf à reporter le délai de déguerpissement à quarante jours

à partir de la signification du présent jugement.

Quant à l’indemnité de relocation

Les appelants font valoir que c’est à tort que le jugement entrepris a retenu qu’ils

n’avaient pas contesté la demande de la SOCIETE2.) en paiement d’une indemnité de

relocation.

Au cours des plaidoiries en instance d’appel, ils soutiennent que la demande n’est pas

fondée, eu égard à l’absence de preuve d’un préjudice dans le chef de la partie

bailleresse qui aurait trouvé un repreneur pour le mois de novembre 2016, le contrat

de bail ayant, en tout état de cause, été résilié d’un commun accord des parties pour

le 31 octobre 2016.

Les parties sont libres de prévoir les conséquences attachées à une violation du

contrat.

Contrairement aux conclusions des appelants, en cas de fixation conventionnelle de

l’indemnité de relocation, celle-ci ne doit pas correspondre au préjudice réellement

subi. Son but est précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage, en vue

d’éviter toute discussion en cas de manquement du locataire (cf. TAL 15 décembre

2015, n° 278/2015).

L’article 1152 alinéa 2 du code civil permet au juge de modérer ou d’augmenter la

peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, les éléments du dossier ne permettent pas de retenir que compte tenu de

la localisation des lieux loués, l’équivalent de six mois de loyer à titre d’indemnité de

relocation pour un local commercial serait manifestement excessif.

Il s’ensuit que c’est à juste titre que le juge de première instance a fait droit à la

demande de la SOCIETE2.) et il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en

ce qu’il a condamné les appelants à payer à celle-ci une indemnité de relocation de

48.468,54 euros.

Quant à la demande en octroi de délais de paiement

Quant aux délais de paiement sollicités par les appelants au principal, il est rappelé

qu’aux termes de l’article 1244 du code civil, le débiteur ne peut point forcer le

créancier à recevoir en partie le paiement d’une dette, même divisible. Les juges

peuvent néanmoins, en considération de la position du débiteur et en usant de ce

pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour le paiement et

surseoir à l’exécution des poursuites toutes choses demeurant en état.

Le délai de grâce n'est à accorder que s'il apparaît comme vraisemblable qu'à

l'expiration du terme sollicité, le débiteur pourra s'acquitter intégralement de sa dette,

ce qui présuppose qu'il soumette à la juridiction saisie une projection approximative de

l'évolution future de sa situation financière (TAL 30 mars 2007, n° 98050 du rôle).

Les appelants au principal ne versent pas de pièces par rapport aux investissements

qu’ils auraient réalisés et aux problèmes financiers passagers qu’ils auraient connus à

la suite de la suppression des autorisations des « nuits blanches ». Dans leur acte

d’appel, ils indiquent disposer de nouveau des autorisations de « nuits blanches »

depuis février 2016 et pouvoir compter sur une entrée de fonds considérable.

Les appelants restent, dès lors, en défaut de rapporter la preuve de difficultés réelles

et sérieuses les empêchant de s’acquitter de leurs obligations immédiatement. Ils ne

soumettent, par ailleurs, aucun échéancier avec un plan d’échelonnement de leur

dette, ni ne formulent la moindre proposition de remboursement.

La demande en obtention de délais de paiement est, par conséquent, à rejeter.

Quant aux indemnités de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de déclarer non fondée la demande de la société

SOCIETE1.) et de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel.

La SOCIETE2.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article

240 du nouveau code de procédure civile, c’est à bon droit que le juge de première

instance l’a déboutée de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour

la première instance, dirigée contre la société SOCIETE1.), PERSONNE1.) et

PERSONNE2.).

Pour le même motif, la demande de la SOCIETE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel, dirigée contre

la société

SOCIETE1.)

et

PERSONNE1.) requiert un rejet.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel incident de

PERSONNE2.) est irrecevable, tandis que l’appel principal de la société SOCIETE1.)

et de PERSONNE1.), ainsi que l’appel incident de la SOCIETE2.) sont recevables,

mais ne sont pas fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. et de

PERSONNE1.) en la forme,

reçoit l’appel incident de la société anonyme SOCIETE2.) S.A. en la forme,

déclare irrecevable l’appel incident de PERSONNE2.),

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. et

de PERSONNE1.) tendant à voir condamner la société anonyme SOCIETE2.) S.A. à

produire les quittances relatives aux dépenses relatives aux charges pour l’année

2015,

dit qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer,

dit non fondé l’appel principal de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.

et de PERSONNE1.),

dit non fondé l’appel incident de la société anonyme SOCIETE2.) S.A.,

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à quarante

jours à partir de la signification du présent jugement et à préciser que le montant de

55.930,04 euros du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges locatives relatifs

aux mois de juillet 2015 à décembre 2015, a été réglé à la suite du prononcé du

jugement entrepris,

donne acte à la société anonyme SOCIETE2.) S.A. de l’actualisation de ses

prétentions financières, à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour la

période de janvier 2016 à mai 2016, au montant de 22.940,66 euros,

dit l’augmentation de la demande de recevable et fondée à concurrence du montant

de 22.940,66 euros, partant,

condamne solidairement la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. et

PERSONNE1.) à payer encore à la société anonyme SOCIETE2.) S.A. la somme de

22.940,66 euros, avec les intérêts légaux à partir du 17 mai 2016, jusqu’à solde,

déclare non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l. et de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel,

déclare non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE2.) S.A. en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. et PERSONNE1.) aux

frais et dépens de l’instance d’appel.