Tenant's appeal dismissed for non-foundation; lease termination upheld due to breach of quiet enjoyment and rent arrears.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) suivant décision du Délégué du

Bâtonnier à l’assistance judiciaire du 11 janvier 2016.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 148/2016

Audience publique du mardi, quatorze juin deux mille seize

Numéro 174811 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 15 janvier 2016,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Guy THOMAS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.),

restaurateur,

ayant demeuré

demeurant

à L-ADRESSE2.),

ADRESSE2.), demeurant actuellement à L-ADRESSE3.),

2) PERSONNE3.), commerçante, ayant demeuré demeurant à L-ADRESSE1.),

demeurant actuellement à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 15 janvier 2016,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Claude WASSENICH, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 174811 du rôle et appelée pour fixation le

9 février 2016, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 8 mars 2016 et finalement à

l’audience publique du mardi, 24 mai 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Faisal QURAISHI, avocat, en remplacement de Maître Guy THOMAS,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Liese REIBEL, avocat, en remplacement de Maître Claude WASSENICH,

comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.) fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

14 juin 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 1er juillet 2011, PERSONNE1.) a pris en location auprès de

PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) un studio sis à Luxembourg pour un loyer de

575,00 euros, payable d’avance le premier de chaque mois, et des avances

mensuelles sur charges de 175,00 euros.

Par requête déposée le 2 juin 2015 au greffe, les époux PERSONNE4.) ont fait

convoquer PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de la voir

condamner au paiement du montant de 750,00 euros à titre d’arriérés de loyers et de

charges du mois de mai 2015. Ils ont encore sollicité la résiliation du contrat de bail et

le déguerpissement de la locataire au motif que celle-ci payait les loyers avec retard,

qu’elle avait un comportement perturbant le voisinage et la famille des bailleurs et

qu’elle n’utilisait pas les lieux en bon père de famille.

Les époux PERSONNE4.) ont, par ailleurs, conclu à la majoration du taux d’intérêt et

à l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Ils ont réclamé une indemnité de

procédure de 500,00 euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance, ils ont augmenté leur demande en

paiement d’arriérés de loyers au montant de 1.350,38 euros, ce montant prenant en

compte un trop-payé d’avances sur charges.

PERSONNE1.) a soutenu s’être acquittée des loyers et a fait valoir que les bailleurs

avaient toujours toléré les paiements tardifs depuis le début du bail. Elle a, dès lors,

demandé à voir déclarer non fondées les demandes des bailleurs. Elle a contesté avoir

fait preuve d’un comportement inadéquat et a fait état de provocations émanant des

bailleurs.

Elle a finalement contesté les montants des charges des exercices 2011/2012,

2012/2013 et 2013/2014 et a formulé une demande reconventionnelle en

remboursement de toutes les avances réglées durant le bail. A titre subsidiaire, elle a

demandé à voir instituer une expertise aux fins de contrôler les montants mis à sa

charge du chef des différents frais.

Par jugement du 23 décembre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

dit l’augmentation de la demande en paiement de

PERSONNE2.)

et

d’PERSONNE3.) recevable,

-

dit la demande en paiement dirigée par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) contre

PERSONNE1.) recevable et fondée pour le montant de 1.350,38 euros,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) le montant

de 1.350,38 euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à

solde,

-

dit qu’il y a lieu à majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la notification du jugement,

-

déclaré résilié le bail entre parties aux torts d’PERSONNE1.), partant,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y

trouvent de son chef dans un délai de deux mois à partir de la notification du

jugement,

-

au besoin autorisé

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

à faire expulser

PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire,

-

avant tout autre progrès en cause, invité PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à établir

des décomptes charges pour les exercices 2011/2012, 2012/2013 et 2013/2014

avec référence aux pièces justificatives afférentes,

-

refixé la continuation des débats à l’audience publique du lundi, 29 février 2015 à

15.00 heures en la salle d’audience JP.0.15.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté, au vu d’un décompte

actualisé versé en cause, qu’un solde de 2.250,00 euros restait redu à titre de loyers

impayés dont il y avait lieu de réduire un trop-payé de charges d’un montant de 899,62

euros, de sorte que la demande des bailleurs était fondée pour le montant réclamé de

1.350,38 euros, la locataire restant en défaut d’établir le paiement des loyers des mois

de juin, juillet et novembre 2015.

Le juge de première instance a encore noté que depuis 2012, les bailleurs ont, à

plusieurs reprises, dû envoyer des courriers de mise en demeure à la locataire pour

protester contre le paiement irrégulier des loyers et que les loyers des mois de janvier

à mai 2015 et d’août à octobre 2015 ont été réglés avec plusieurs semaines, voire

plusieurs mois de retard.

Quant au reproche du défaut de jouissance paisible, le premier juge a relevé qu’il

résultait de procès-verbaux établis par la police grand-ducale aux dates respectives

des 16 mai 2015 et 30 juin 2015 qu’PERSONNE1.) avait, à plusieurs reprises, fait

preuve d’un comportement agressif à l’égard des bailleurs, ceci notamment en raison

de sa consommation excessive d’alcool et qu’une connaissance d’PERSONNE1.)

avait enfoncé la porte d’entrée du studio loué.

Considérant que le défaut de payer le loyer aux échéances convenues et le défaut de

jouir paisiblement des lieux loués constituaient, en l’espèce, des violations graves des

obligations incombant à la locataire, le juge de première instance a déclaré fondée la

demande des bailleurs tendant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement

de la locataire.

Concernant la demande reconventionnelle d’PERSONNE1.) en remboursement des

avances sur charges payées par elle, le juge de première instance a relevé que les

bailleurs étaient en droit de demander des avances sur charges.

Avant tout autre progrès en cause, il a cependant invité les bailleurs à établir des

décomptes charges pour les exercices 2011/2012, 2012/2013 et 2013/2014 avec

référence aux pièces justificatives afférentes.

De ce jugement, PERSONNE1.) a relevé appel dans les délais requis par la loi par

exploit d’huissier du 15 janvier 2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir constater que les

bailleurs ont manqué à leurs obligations en omettant de fournir les décomptes annuels

des charges depuis le début de l’exécution du contrat de bail et à voir constater qu’un

paiement de 1.500,00 euros, intervenu le 1er juillet 2015, ainsi qu’un paiement de

750,00 euros, intervenu le 30 juillet 2015, n’ont pas été pris en compte par le juge de

première instance.

L’appelante demande encore à voir déclarer irrecevable, sinon non fondée les

demandes tendant à la résolution du contrat de bail et au déguerpissement.

Elle fait, finalement, grief au jugement entrepris de ne pas avoir fait droit à sa demande

en remboursement d’un montant de 6.300,00 euros, sinon de tout autre montant à

fixer, à titre d’avances sur charges indûment payées.

Elle n’entreprend pas le jugement attaqué en ce qu’il a ordonné aux bailleurs de

produire les décomptes de charges pour les exercices 2011/2012, 2012/2013 et

2013/2014.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) soutient que le juge de première instance aurait

dû prendre en compte les paiements effectués par elle en espèces les 1er et 30 juillet

2015 et constater, dès lors, qu’elle était à jour quant au paiement des loyers au mois

de novembre 2015.

Elle fait valoir que le paiement irrégulier des loyers depuis 2011 avait été accepté par

les bailleurs, eu égard à sa situation financière particulièrement difficile.

Quant au reproche suivant lequel elle n’aurait pas joui paisiblement des lieux loués,

elle soutient que les faits du mois de mai 2015 s’expliquaient par des tensions qui

avaient existé entre parties auparavant. Elle souligne que, depuis lors, aucun incident

ne s’est plus produit.

Au vu de ces circonstances, l’appelante estime que la résiliation du contrat de bail ne

se justifiait pas.

Concernant sa demande reconventionnelle, elle considère qu’elle a droit au

remboursement des avances sur charges, eu égard à l’omission des bailleurs de lui

fournir les décomptes annuels depuis le début de l’exécution des relations

contractuelles.

Elle conteste notamment les frais de nettoyage lui réclamés par les bailleurs, au motif

que ceux-ci seraient surfaits.

Les intimés interjettent appel incident contre le jugement entrepris en ce qu’il a sursis

à statuer en leur ordonnant de produire des décomptes complémentaires. Ils font valoir

que les pièces produites en cause sont suffisantes pour valider les décomptes dressés

et rejeter la demande reconventionnelle d’PERSONNE1.).

En réclamant une indemnité de procédure pour la première instance, les intimés

relèvent, par ailleurs, appel incident du jugement a quo en ce que celui-ci ne leur a pas

alloué une telle indemnité.

Ils concluent, pour le surplus, à la confirmation du jugement entrepris.

Ils contestent que les quittances versées par l’appelante établissent le paiement des

arriérés de loyers sur lesquels porte la condamnation pécuniaire prononcée en

première instance.

Ainsi, la seconde quittance établie le 30 juillet 2015, portant sur un montant de 750,00

euros, serait un simple doublon de la première quittance portant sur le même montant.

Le doublon aurait été établi au vu des affirmations d’PERSONNE1.), suivant lesquelles

elle avait perdu la première quittance.

La quittance datée du « 01 juillet », indiquant comme mention « 2 mois de loyers et

charges la somme de 1.500 EUR », quant à elle, n’aurait pas été établie en 2015, mais

en 2014, lorsqu’à la suite d’une mise en demeure adressée 4 juin 2014 par les bailleurs

à la locataire, cette dernière aurait procédé au paiement des arriérés de loyers des

mois de mai et juin 2014.

Les intimés font valoir que les manquements de la locataire à ses obligations de payer

les loyers et de jouir paisiblement des lieux loués sont à suffisance établis et justifient

la résiliation du contrat de bail. Si les loyers étaient actuellement payés, ce serait grâce

au fait que ceux-ci seraient pris en charge par l’office social. Ils précisent que l’office

social n’effectue des paiements que tous les deux mois, chaque paiement portant sur

deux mois de loyers.

Ils réclament finalement une indemnité de 500,00 euros pour la première instance et

une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) soulève l’irrecevabilité de l’appel incident.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité de l’appel principal portant sur le volet de la demande en

remboursement d’un trop-payé d’avances sur charges et de l’appel incident

Dans la motivation du jugement entrepris, le juge de première instance a retenu que

l’occupation par PERSONNE1.) de l’appartement pris en location depuis juillet 2011 a

nécessairement engendré des frais pour les bailleurs et que ceux-ci sont partant en

droit de réclamer des avances mensuelles sur charges dont le paiement est d’ailleurs

prévu au contrat de bail.

Force est de constater que, dans le dispositif du jugement attaqué, le juge de première

instance n’a pas écarté la demande reconventionnelle d’PERSONNE1.)

en

remboursement d’avances sur charges, mais a sursis à statuer en attendant la

production par les bailleurs des décomptes charges pour les exercices 2011/2012,

2012/2013 et 2013/2014 avec référence aux pièces justificatives afférentes.

Dans la mesure où, dès lors, le sort de la demande en remboursement d’un trop-payé

d’avances sur charges, dépassant celui d’ores et déjà mis en compte par les bailleurs,

n’a pas encore été toisé par le juge de première instance, l’appel principal portant sur

le volet de la demande en remboursement d’un trop-payé d’avances sur charges est

irrecevable pour être prématuré. Il en est de même de l’appel incident tendant à voir

dire qu’au vu des pièces figurant au dossier, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer, mais

de déclarer non fondée la demande d’PERSONNE1.) en remboursement d’un trop-

payé d’avances sur charges.

Le jugement entrepris n’ayant pas encore toisé la demande des bailleurs en obtention

d’une indemnité de procédure pour la première instance, l’appel incident de

PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) portant sur le volet de l’indemnité de procédure

est également irrecevable pour être prématuré.

L’appel principal est recevable pour le surplus.

Quant aux arriérés de loyers

Le jugement attaqué a retenu que les loyers et avances sur charges des mois de juin,

juillet et novembre 2015, d’un montant total de (3 x 750,00 =) 2.250,00 euros n’ont pas

été réglés par la locataire. En tenant compte des déclarations des bailleurs relatives à

un trop-payé d’avances sur charges d’un montant de 899,62 au cours des exercices

2011/2012, 2012/2013 et 2013/2014, le juge de première instance a condamné

PERSONNE1.) au paiement d’un montant de 1.350,38 euros.

Les attestations établies en bonne et due forme par PERSONNE5.) et PERSONNE6.),

versées par les intimés, sont de nature à établir qu’à la suite du paiement du loyer du

mois de juillet 2015 d’un montant de 750,00 euros, une première quittance a été établie

par la partie bailleresse et qu’au cours de la même journée, un doublon de cette

quittance a été établi, la locataire ayant affirmé avoir perdu la première quittance.

Quant à la quittance portant la date du 1er juillet, sans indication d’année, il n’est pas

établi qu’elle porte sur des arriérés de loyers de l’année 2015.

A titre subsidiaire, l’appelante demande à voir ordonner une comparution personnelle

des parties.

Il convient de rappeler que le juge a un pouvoir discrétionnaire pour admettre ou

refuser une telle mesure. La demande de comparution personnelle des parties est

rejetée si les parties sont d'ores et déjà contraires en fait sur la question litigieuse

(cf. TAL, 12 novembre 1999, n° 62705 du rôle, Cour d'Appel 6 avril 1987, n° 9450 du

rôle, Cour d'Appel 5 décembre 1988, n°10894 du rôle).

Eu égard aux versions contradictoires maintenues par les parties, aucun résultat

concret n'est, en l’espèce, à escompter d'une comparution personnelle des parties. Il

n’y a, dès lors, pas lieu de faire droit à la demande afférente de l’appelante.

Au vu de ce qui précède, c’est à juste titre que le juge de première instance a retenu

qu’PERSONNE1.) restait en défaut d’établir le paiement des loyers des mois de juin,

juillet et novembre 2015 et qu’il a fait droit à la demande tendant au paiement desdits

loyers, déduction faite du trop-payé d’avances sur charges reconnu par les bailleurs.

Quant à la résiliation et au déguerpissement

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant

pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, le louage

des choses, des baux en général, éd 2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Les juges du fond ont le pouvoir souverain d’apprécier si une résiliation du contrat de

bail est justifiée lorsque la partie en faute a mis fin à ses abus (cf. ibid., n° 390 e).

Il est de principe que le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son appartement

est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits (cf. TAL, 23

octobre 1998, no du rôle 61513, cité dans Le bail à loyer, Compte-rendu de

jurisprudence, M. HARLES, n° 187, p. 375).

Il est constant en cause, en l’espèce, que les bailleurs se sont vus contraints de

déposer une requête auprès du tribunal de paix tendant au paiement d’arriérés de

loyers. Si, à l’heure actuelle, le loyer d’PERSONNE1.) est pris en charge par l’office

social de la Ville ADRESSE4.), les arriérés de loyers d’un montant de 1.350,38 euros

sur lequel portait la condamnation prononcée en première instance, restent toujours

en souffrance.

Il résulte encore du dossier et notamment de plusieurs mises en demeure adressées

à la locataire entre 2012 et 2014, que celle-ci a régulièrement accusé des retards dans

le paiement des loyers.

Il s’y ajoute que, tel que l’a à bon escient constaté le juge de première instance,

PERSONNE1.) a violé son obligation de jouir paisiblement des lieux loués, découlant

de l’article 1728-1° du code civil.

Dans ce contexte, il convient de se référer aux procès-verbaux établis par la police les

16 mai 2015 et 30 juin 2015. Le premier procès-verbal fait état d’insultes proférées par

PERSONNE1.) à l’égard des bailleurs, ainsi que de messages injurieux envoyés par

elle sur le compte Facebook du fils de ces derniers. Le second procès-verbal concerne

un incident au cours duquel une connaissance d’PERSONNE1.) a détruit la porte

d’entrée du studio loué.

Au vu de ce qui précède, c’est à bon escient que le juge de première instance a

considéré que les manquements d’PERSONNE1.) à ses obligations de payer le prix

du bail aux termes convenus et de jouir paisiblement des lieux loués étaient d’une

gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Le jugement entrepris est donc à confirmer en ce qu’il a déclaré résilié le contrat de

bail et condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués, sauf à reporter le délai

de déguerpissement de deux mois à partir de la signification du présent jugement.

Il résulte de ce qui précède que l’appel principal est irrecevable en ce qu’il a trait à la

décision du juge de première instance de surseoir à statuer sur la demande

d’PERSONNE1.) en remboursement d’un éventuel trop-payé d’avances sur charges

et qu’il est recevable, mais non fondé pour le surplus, tandis que l’appel incident est

irrecevable.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les

dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, leur demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Il y a finalement lieu de renvoyer l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal

de paix de Luxembourg.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

déclare irrecevable l’appel principal pour autant qu’il porte sur le sursis à statuer quant

à la demande d’PERSONNE1.) en remboursement d’un éventuel trop-payé d’avances

sur charges,

reçoit l’appel principal pour le surplus,

déclare irrecevable l’appel incident,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une comparution personnelle des parties,

dit l’appel principal non fondé, partant :

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à deux

mois à partir de la signification du présent jugement,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

renvoie l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.