Tenant appeal dismissed; landlord's rent arrears claim and lease termination upheld by court.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 145/2016

Audience publique du mardi, quatorze juin deux mille seize

Numéro 173377 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état actuel connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA

d’Esch-sur-Alzette du 16 novembre 2015,

comparant par Maître Martine LAUER, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE2.), sans état actuel connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA,

comparant par Maître Jean TONNAR, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 173377 du rôle et appelée pour fixation le

15 décembre 2015, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 16 février 2016 et finalement

à l’audience publique du mardi, 24 mai 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Martine LAUER, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Brahim SAHKI, avocat, en remplacement de Maître Jean TONNAR, comparant

pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

14 juin 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail écrit du 10 juillet 2008, PERSONNE2.) a donné en location à

PERSONNE1.) une maison d’habitation sise à L-ADRESSE1.), moyennant paiement

d’un loyer mensuel d’un montant initial de 1.000,00 euros, augmenté à 1.140,00 euros

à partir du 1er mars 2013, et d’une avance mensuelle sur charges d’un montant initial

de 50,00 euros, augmentée à 60,00 euros à partir du 1er janvier 2013.

Par requête déposée le 9 janvier 2015,

PERSONNE2.)

a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de

bail à loyer, aux fins de le voir condamner à lui payer le montant de 5.720,00 euros à

titre d’arriérés de loyers, voir résilier le contrat de bail conclu entre parties et voir

condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués.

A l’audience des plaidoiries du 18 septembre 2015 devant le tribunal de paix d’Esch-

sur-Alzette, PERSONNE2.) a augmenté sa demande en paiement d’arriérés de loyers

et d’avances mensuelles sur charges au montant de 6.900,00 euros.

A titre principal, PERSONNE1.) a soulevé l’exception de libellé obscur, au motif qu’il

ne résultait pas de la requête introductive d’instance quels loyers lui étaient réclames.

A titre subsidiaire, il s’est rapporté à prudence de justice quant aux montants réclamés.

Par jugement du 16 octobre 2015, rendu contradictoirement entre parties, le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette a :

-

rejeté l’exception de libellé obscur comme non fondée,

-

reçu la demande en la forme,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 6.052,29 euros,

avec les intérêts au taux légal sur le montant de 5.452,29 euros, à partir du 9 janvier

2015, jour du dépôt de la requête introductive d’instance, et sur le montant de

600,00 euros à partir du 18 septembre 2015, jour de l’augmentation de la demande,

à chaque fois jusqu’à solde,

-

prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE1.),

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués sis à L- ADRESSE1.), avec

tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans le délai d’un mois, au plus tard, à

compter de la notification du jugement,

-

au cas où PERSONNE1.) ne respecterait pas ce délai, autorisé PERSONNE2.) à

faire expulser PERSONNE1.) des lieux loués dans la forme légale et aux frais de

ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu que le solde redu à titre de

frais locatifs réels pour l’année 2012 s’élevait à 55,60 euros, compte tenu du montant

des

charges

réelles

de

l’année

2012

et

déduction

faite

du

montant

conventionnellement redû à titre d’avances mensuelles sur charges.

En ce qui concerne l’année 2013, il a constaté que le montant total des frais locatifs

réels était inférieur à la somme des avances mensuelles sur charges

contractuellement dues pour la même année, de sorte qu’il y avait lieu de déduire de

la somme réclamée à titre de solde des loyers et avances mensuelles de l’année 2013

(3.115,00 euros) le montant de 119,93 euros, la créance du bailleur pour l’année 2013

ne s’élevant, dès lors, plus qu’à 2.995,07 euros.

Pour l’année 2014, le juge de première instance a retenu que la créance du bailleur

s’élevait au montant de (1.000 – 183,38 =) 816,62 euros.

Au vu des décomptes produits en cause et des renseignements fournis à l’audience,

il a noté que les loyers et avances mensuelles sur charges échus des mois de janvier

2015 à août 2015 ont été intégralement payés, avec un excédent de 600,00 euros,

mais que le loyer et l’avance mensuelle sur charges du mois de septembre 2015 n’ont

pas été payés, de sorte que le bailleur pouvait prétendre au solde de 600,00 euros au

titre des arriérés de loyers et d’avances mensuelles sur charges pour la période allant

du mois de janvier 2015 au mois de septembre 2015 inclus.

Le juge de première instance a considéré qu’il n’y avait pas encore lieu de procéder

au décompte des frais réels de l’année 2015, étant donné que celle-ci n’était pas

encore écoulée.

La demande en paiement a, dès lors, été déclarée fondée pour le montant de (1.585,00

+ 55,60 + 2.995,07 + 816,62 + 600,00 =) 6.052,29 euros.

Le juge de première instance a estimé que le non-paiement par le locataire des loyers

aux échéances convenues constituait, en l’espèce, une défaillance contractuelle

suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et le déguerpissement

du concerné des lieux loués.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

16 novembre 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation de la décision entreprise, l’appelant demande à se voir décharger de

l’ensemble des condamnations intervenues à son égard et à voir dire qu’il n’y a pas

lieu à résiliation du contrat de bail, ni à déguerpissement.

A titre subsidiaire, il demande à se voir accorder un délai de déguerpissement de trois

mois à partir du jour où le jugement à intervenir sera devenu définitif.

Il sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure d’un montant de 1.000,00

euros pour la première instance et de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A titre principal, l’appelant maintient son moyen tiré de l’exception de libellé obscur.

Quant au fond, il conteste, aux termes de son acte d’appel, le montant de la

condamnation prononcée à son encontre par le juge de première instance.

A l’audience des plaidoiries du 24 mai 2016, l’appelant fait expliquer qu’il a quitté les

lieux. Les clés auraient été restituées le 4 janvier 2016 et un état des lieux de sortie

aurait été dressé.

L’appelant conteste les factures de taxes communales versées par le bailleur, au motif

qu’il ne résulterait d’aucun élément de la cause que lesdites factures auraient été

payées par PERSONNE2.).

L’appelant formule finalement une demande en restitution de la garantie locative d’un

montant de 2.000,00 euros.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris, en ce qu’il a rejeté l’exception

de libellé obscur. Il explique que le locataire a procédé à des paiements de manière

irrégulière, aussi bien quant à la date que quant au montant des paiements. Ainsi le

locataire aurait payé un montant tantôt supérieur, tantôt inférieur au loyer convenu

entre parties. Il aurait dès lors été impossible de dire avec exactitude quels mois de

loyer seraient restés en souffrance.

Quant au fond, il confirme que les clés de l’immeuble donné en location lui ont été

restituées le 4 janvier 2016.

Faisant plaider que suite au jugement a quo, le locataire a fait des efforts afin de

s’acquitter des arriérés et que le solde restant dû à ce jour par PERSONNE1.) est de

872,87 euros, suivant décompte actualisé, PERSONNE2.) demande la condamnation

de l’appelant à lui payer ce montant.

Il s’oppose finalement à la restitution de la garantie locative, faisant valoir que la pièce

versée par l’appelant constitue un simple ordre de virement, et non la preuve du dépôt

de la garantie locative.

Motifs de la décision

Il est rappelé que PERSONNE1.) estime que la requête introductive de première

instance est inintelligible, au motif qu’elle n’indiquerait pas à quels loyers exactement

correspondrait le montant réclamé de 5.720,00 euros.

Aux termes de l’article 20, alinéa 2 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation « la requête énoncera les nom, prénom, profession et domicile des parties.

Elle indiquera sommairement les moyens invoqués à l’appui de la demande et

précisera l’objet de celle-ci ».

Les dispositions légales précitées ont pour but de faire connaître, dès l'ingrès, à la

partie défenderesse les prétentions et moyens du requérant, ceci avec suffisamment

de précision pour lui permettre de préparer utilement sa défense, au vu de la seule

requête. Pour avoir un sens, l’observation de ces exigences s'impose dans la requête,

la nullité frappant une requête insuffisamment motivée ne pouvant être couverte par

des conclusions ou développements ultérieurement pris par le requérant (cf. Cour, 5

avril 2001, n° 23361 du rôle; Cour, 11 juillet 2001, n° 25340 du rôle; Cour, 15 juillet

2004, 32, 615).

Il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si un libellé est suffisamment

explicite (TA Lux., 30 novembre 1979, Pas. 25, p. 69).

L’inobservation de cette disposition est sanctionnée par la nullité de l’acte introductif

d’instance. La nullité pour libellé obscur est une nullité de forme dont la mise en œuvre

est soumise aux conditions de l’article 264 du nouveau code de procédure civile. La

nullité pour vice de forme ne peut être prononcée que si l’inobservation de la formalité,

même substantielle, a eu pour effet de porter atteinte aux intérêts de la partie adverse.

En l’espèce, la requête introductive de première instance fait état d’arriérés de loyers

et de charges d’un montant de 5.720,00 euros, réparti sur les années 2012, 2013 et

2014, le montant des arriérés réclamé pour l’année 2012 étant de 1.620,00 euros, et

les montants réclamés pour 2013 et 2014 se déduisant facilement du décompte intégré

dans l’acte introductif de première instance. Elle se réfère au contrat de bail conclu le

10 juillet 2008, lequel indique le numéro de compte sur lequel les loyers et avances

sur charges sont à verser. L’acte introductif de première instance indique ensuite

clairement que le bailleur entend obtenir la résiliation du contrat de bail ainsi que le

déguerpissement du locataire des lieux loués.

Il s’ensuit que PERSONNE1.) n’a pas pu se méprendre sur l’objet de la demande

émanant de son bailleur, qui a libellé, avec un degré de précision suffisante, le montant

des arriérés de loyers et de charges réclamés. Ceci est d’autant plus justifié qu’il

résulte des décomptes versés en instance d’appel que PERSONNE1.) n’a que

rarement payé le montant exact de 1.200,00 euros, tel que convenu dans le contrat de

bail, mais a effectué des paiements tantôt plus élevés, tantôt moins élevés, sans

logique apparente.

Force est, par ailleurs, de constater que PERSONNE1.) ne fait état d’aucun préjudice

et qu’il a été parfaitement à même de préparer sa défense.

Il en suit que la requête introductive de première instance est suffisamment précise,

de sorte que, par confirmation de la décision querellée, le moyen d’irrecevabilité, tiré

du libellé obscur de la demande, est à rejeter.

Quant aux arriérés, il est rappelé que le bailleur, faisant état de paiements intervenus

en cours d’instance d’appel, précise que le solde actuellement réclamé à l’appelant est

de 872,87 euros, suivant décompte actualisé. Il résulte des factures de taxes

communales versées en cause que la « facture [est] prélevée automatiquement » et

que l’encaissement est exécuté via domiciliation. Par ailleurs, dans l’hypothèse d’un

non-paiement d’une facture, respectivement de l’impossibilité d’exécuter l’ordre de

domiciliation, mention en serait faite sur la facture suivante. Le tribunal tient partant

pour établi que PERSONNE2.) s’est acquitté des factures de taxes communales.

L’intimé peut, dès lors, en réclamer le paiement à PERSONNE1.).

Le jugement entrepris est partant à confirmer, sauf à préciser que le solde actuellement

redu par l’appelant est de 872,87 euros.

Tel que l’a relevé à juste titre le juge de première instance, le non-paiement des loyers

aux échéances convenues constitue une défaillance contractuelle du preneur qui, en

l’espèce, est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Il est constant en cause que l’appelant a libéré les lieux et restitué les clés au bailleur.

Le jugement entrepris est partant à confirmer en ce qu’il a déclaré résilié le contrat de

bail entre parties, sauf à dire que la demande en déguerpissement est devenue sans

objet.

L’appelant a finalement formulé, à l’audience des plaidoiries du 24 mai 2016, une

demande en restitution de la garantie locative. La recevabilité de cette demande

n’ayant pas été contestée par l’intimé, la demande est à déclarer recevable. Le contrat

de bail du 10 juillet 2008 stipule que le locataire s’engage à fournir une garantie

bancaire de 2.000,00 euros. Tel que l’a fait relever à juste titre l’intimé, l’ordre de

virement versé par l’appelant – non muni du cachet de la banque – ne prouve pas

l’exécution de la transaction bancaire, ni partant le dépôt de la garantie locative entre

les mains du bailleur. Le paiement de la garantie locative laissant d’être établi, la

demande de l’appelant en restitution de la garantie locative est à déclarer non fondée.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure est à déclarer non fondée, tant pour la première instance que

pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être

fondé.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à

loyer, la demande en distraction des frais et dépens de l’appelant n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris, sauf à dire que la demande en déguerpissement est

devenue sans objet, et que le solde actuellement redu par PERSONNE1.) à

PERSONNE2.) est de 872,87 euros,

dit recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE1.) en restitution de la

garantie locative,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.