Landlord's failure to return keys after renovations allows tenant to terminate lease for breach of contract.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 138/2016

Audience publique du mardi, sept juin deux mille seize

Numéro 174782 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., ayant son siège officiel à L-ADRESSE1.),

représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 25 janvier

2016,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître André LUTGEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelante par appel incident,

comparant par LOYENS & LOEFF Luxembourg S.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-2540 Luxembourg, 18-20, rue Edward Steichen, représentée aux fins de la

présente procédure

par

Maître

Véronique HOFFELD, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 174782 du rôle et appelée pour fixation le 23 février

2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 17 mai 2016, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître André LUTGEN, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A.,

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Claudia LENERTZ, avocat, en remplacement de Maître Véronique HOFFELD,

comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

7 juin 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 24 mai 2005, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a donné en

location à la société anonyme SOCIETE2.) S.A. un immeuble à usage commercial, sis

à ADRESSE3.).

Le contrat de bail prévoyait que la bailleresse s’engageait à refaire les trois côtés de

l’immeuble, à traiter les pierres et la porte d’entrée et à aménager les quatre niveaux

pris en location. Selon la société SOCIETE2.), la SOCIETE1.) n’a pas exécuté ses

obligations, de sorte qu’elle a dû faire procéder aux travaux elle-même.

Par requête déposée au greffe le 13 juin 2012, la société SOCIETE2.) a fait convoquer

la SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, pour l’entendre condamner

à lui payer un montant de 170.290,08 euros, principalement sur base de l’article 1142

du code civil et, subsidiairement, sur base de l’article 1375 du code civil. Elle a encore

sollicité une indemnité de procédure de 2.500,00 euros.

Par jugement du 10 janvier 2014, le tribunal de paix de Luxembourg a déclaré non

fondée la demande principale de la société SOCIETE2.), a donné acte à la

SOCIETE1.) de sa demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la

société SOCIETE2.) à lui payer le montant de 35.000,00 euros à titre d’arriérés de

loyers et a déclaré cette demande recevable. Estimant que l’exception d’inexécution

tirée du caractère inexploitable des lieux dont se prévaut la partie défenderesse sur

reconvention, présente une « apparence suffisante de justification », le juge de

première instance a chargé l’expert Georges WIES de la mission de se prononcer,

dans un rapport écrit et motivé, sur le point de savoir si l’immeuble sis à L-

ADRESSE4.), ne peut être occupé, totalement ou partiellement, conformément à sa

destination, depuis janvier 2011 et, le cas échéant, depuis quand cette circonstance

est donnée et, dans quelle mesure, celle-ci justifie une diminution du loyer ».

Par acte d’huissier du 20 février 2014, la société SOCIETE2.) a relevé appel du

jugement du tribunal de paix du 10 janvier 2014. Par réformation dudit jugement, elle

a demandé à voir faire droit à sa demande tendant au paiement de 170.293,08 euros,

correspondant aux coûts des travaux qu’elle a fait exécuter, à voir déclarer irrecevable

sinon non fondée la demande reconventionnelle de la SOCIETE1.) et à voir dire qu’il

n’y a pas lieu de procéder par voie d’expertise. La SOCIETE1.) a interjeté appel

incident du jugement du 10 janvier 2014 en soutenant que le tribunal de paix avait, à

tort, retenu que le moyen opposé par la société SOCIETE2.) à la demande en

paiement d’arriérés de loyers était à qualifier d’exception d’inexécution.

Par jugement du 16 décembre 2014, le tribunal d’arrondissement, 3e chambre, a reçu

les appels principal et incident en la forme, les a dit non fondés, a confirmé le jugement

entrepris et a renvoyé l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de

Luxembourg.

Par jugement du 27 février 2015, le tribunal de paix a remplacé l’expert Georges WIES

par l’expert Gilbert BALLINI.

Le rapport de l’expert Gilbert BALLINI a été déposé en date du 12 mai 2015 au greffe

de la justice de paix de Luxembourg. Après avoir entendu les mandataires des parties

à l’audience du 25 juin 2015, le tribunal de paix de Luxembourg a ordonné une visite

des lieux qui s’est tenue le 8 octobre 2015.

Au cours de la continuation des débats à l’audience du tribunal de paix de Luxembourg

du 13 novembre 2015, la SOCIETE1.) a soutenu qu’il résultait de l’expertise et de la

visite des lieux que l’immeuble objet du bail était en bon état et que la société

SOCIETE2.) n’était pas fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser

le paiement du loyer.

La SOCIETE1.) a augmenté sa demande reconventionnelle au montant de 59.000,00

euros du chef d’arriérés de loyers pour la période de janvier 2011 à novembre 2015

inclus.

La société SOCIETE2.) a, en revanche, fait valoir que les infiltrations d’eau survenues

dans l’immeuble objet du bail ont rendu celui-ci inexploitable, que les travaux

d’assainissement incombant à la partie demanderesse sur reconvention sont restés

inachevés et que la SOCIETE1.) ne lui a jamais restitué sa clef, ni remis de nouvelle

clef à la suite d’un changement de serrure, lui rendant ainsi l’accès à l’immeuble

impossible depuis près de cinq ans.

Par jugement du 18 décembre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a donné acte à la SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande

reconventionnelle tendant à la condamnation de la société SOCIETE2.) à lui payer la

somme de 59.000,00 euros, outre les intérêts légaux, au titre d’arriérés de loyers pour

la période de janvier 2011 à novembre 2015 inclus,

déclaré

la demande

reconventionnelle non fondée, rejeté les demandes respectives des parties en

obtention d’une indemnité de procédure, fait masse des frais et dépens de l’instance

et imposé ceux-ci pour moitié à chacune des parties.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté qu’il était désormais acquis

en cause que d’importants désordres dus à une humidité excessive se sont manifestés

dans l’immeuble donné à bail, en relation avec une construction attenante appartenant

à la SOCIETE1.), que cette dernière n’a pas établi avoir exécuté entièrement son

obligation de mise en état de l’objet du bail et ne prouve pas avoir remis les clefs de

l’immeuble à son locataire après la démolition de la construction attenante.

Il a, dès lors, retenu que la société SOCIETE2.) pouvait se prévaloir de l’exception

d’inexécution et que la SOCIETE1.) n’avait pas droit au paiement des loyers réclamés

dans le cadre de sa demande reconventionnelle.

De ce jugement, la SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

25 janvier 2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, la SOCIETE1.) demande à voir constater que

le tribunal de paix était uniquement saisi de la question de la fixation du quantum du

loyer au regard des prétendus troubles de jouissance invoqués, toutes les autres

exceptions ayant été vidées par les décisions judiciaires définitives antérieures. Elle

demande ensuite à voir faire droit à sa demande en paiement d’arriérés de loyers d’un

montant de 59.000,00 euros, correspondant à la période de janvier 2011 à novembre

2015 inclus, ainsi qu’à sa demande en obtention d’une indemnité de procédure de

2.000,00 euros pour la première instance.

Elle sollicite une indemnité de procédure de 5.000,00 euros pour l’instance d’appel,

ainsi que la condamnation de l’intimée aux frais et dépens des deux instances.

A l’appui de son appel, la SOCIETE1.) expose que par jugement du 10 janvier 2014,

confirmé en appel, le tribunal de paix de Luxembourg a « retenu en son principe la

réclamation de loyers de l’appelante actuelle » et a constaté que ni la résiliation d’un

commun accord du contrat de bail en date du 1er janvier 2011, ni la remise des clefs

au bailleur n’ont été établies.

La SOCIETE1.) estime donc que le juge de première instance ne pouvait plus revenir

sur la question de la restitution des lieux loués, ni sur une prétendue acceptation de la

résiliation du bail par le bailleur en janvier 2011.

Elle soutient que le contrat de bail doit être considéré comme résilié à partir du

13 novembre 2015, date de l’audience des plaidoiries consécutives à la visite des lieux.

Elle fait valoir qu’au vu du rapport d’expertise de l’architecte Gilbert BALLINI et au vu

des constatations faites au cours de la visite des lieux ordonnée par le juge de

première instance, ce dernier aurait dû décider que l’exception d’inexécution soulevée

par la société SOCIETE2.) était dépourvue de tout fondement.

Elle relève, à ce sujet, que la démolition de la construction adjacente à l’immeuble mis

en location est sans pertinence, le mur à découvert ayant été recouvert d’une bâche

et aucune infiltration d’eau n’ayant été constatée sur ce pignon.

Elle affirme encore qu’en prévoyance de la visite des lieux ordonnée, elle a fait forcer

la serrure par un serrurier et que c’est de ce fait qu’elle a disposé d’une clef des lieux

lors de la visite des lieux.

La partie appelante demande, par ailleurs, le rejet des photos versées en cause par la

partie intimée, ces documents ayant un caractère unilatéral.

Elle conclut à l’entérinement du rapport d’expertise et demande à voir faire droit à sa

demande en paiement d’arriérés de loyers. A titre subsidiaire, elle demande à voir

ordonner une visite des lieux par le tribunal de céans.

La partie intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a déclaré

non fondée la demande reconventionnelle de la SOCIETE1.) en paiement d’arriérés

de loyers.

A titre subsidiaire, elle demande à voir réduire le loyer au montant mensuel de 500,00

euros, sinon à la moitié du loyer prévu contractuellement, sinon à tout autre montant à

définir par le tribunal de céans, et à voir dire qu’en tout état de cause, aucun loyer ne

saurait plus être dû à partir du 26 mai 2015, date du changement de la clef de

l’immeuble.

L’intimée demande encore, en tout état de cause, à voir prononcer la résiliation, sinon

la résolution, du contrat de bail pour faute et inexécution des obligations du bailleur à

compter du jour du changement de la clef de l’immeuble par la SOCIETE1.).

Elle interjette appel incident du jugement a quo en ce qu’il n’a pas fait droit à sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour la

première instance.

Elle réclame, finalement, une indemnité de procédure de 5.000,00 euros pour

l’instance d’appel et demande la condamnation de la SOCIETE1.) à tous les frais et

dépens des deux instances.

La société intimée rappelle qu’elle a fait exécuter les travaux que la SOCIETE1.) s’était

engagée à effectuer aux termes du contrat de bail. Par la suite, des infiltrations d’eau

provenant d’une terrasse attenante à l’immeuble loué auraient aggravé l’état de celui-

ci, le rendant inexploitable conformément à sa destination. Eu égard à l’insalubrité des

locaux, les parties auraient résilié le contrat de bail d’un commun accord avec effet au

1er janvier 2011 et la SOCIETE1.) aurait décidé d’entreprendre des travaux

d’assainissement. A partir du 1er janvier 2011, aucun loyer n’aurait plus été payé.

La SOCIETE1.) n’aurait jamais réclamé le paiement des loyers à la société

SOCIETE2.) avant que cette dernière n’introduise une action en justice devant le

tribunal de paix tendant à obtenir le remboursement des frais de rénovation de

l’immeuble.

Lors d’une réunion avec l’expert en date du 14 avril 2015, les représentants de la

SOCIETE1.) auraient affirmé ne plus avoir de clefs pour les avoir remises à la société

SOCIETE3.), chargée des travaux à effectuer à la suite des infiltrations d’eau, qui

aurait changé la serrure. Comme le serrurier prétendument appelé sur place par la

SOCIETE1.) ne se serait pas présenté, un représentant de la société aurait poussé

l’une des fenêtres de l’immeuble, par laquelle les personnes présentes seraient alors

entrées dans l’immeuble.

Les parties auraient pu constater l’état de dégradation avancé de la façade qui aurait

présenté la trace d’infiltrations d’eau. La partie supérieure gauche de la façade aurait

laissé apparaître un trou conséquent, un craquement du revêtement, ainsi que des

fissurations, tandis que le revêtement de la partie inférieure de la façade se serait

décollé. A gauche de l’immeuble se seraient trouvés des débris des travaux de

démolition de la terrasse, entrepris par la société SOCIETE3.) à la suite des infiltrations

d’eau, travaux restés inachevés. A l’intérieur de l’immeuble, le revêtement du rez-de-

chaussée aurait été fortement dégradé, au premier étage, des flaques d’eau se

seraient trouvées sur le sol et des traces jaunâtres et brunâtres auraient été visibles

sur les murs à proximité des menuiseries extérieures. Le revêtement des murs aurait,

par ailleurs, présenté des cloques. Les murs de la cave aurait porté des traces de

moisissure et auraient été gorgés d’humidité.

La partie intimée critique le rapport d’expertise en ce qu’il n’est pas détaillé, ne

comporte aucune photo en annexe et se limite à balayer chaque désordre par des

conclusions hâtives. Les conclusions de l’expert seraient, par ailleurs, incohérentes,

dans la mesure où, tout en constatant l’absence d’un système de drainage et

d’étanchéité dans la cave, l’expert conclurait que l’humidité pourrait être évacuée par

une simple aération des locaux.

La partie intimée souligne que lors de la visite des lieux du 8 octobre 2015, le juge de

paix a pu se rendre compte des problèmes affectant l’immeuble qui sont décrits dans

le jugement entrepris.

En droit, la partie intimée donne à considérer que, dans le jugement entrepris, le juge

de première instance qui a reconnu le bien-fondé de l’exception d’inexécution

soulevée, n’est aucunement revenu sur les questions d’ores et déjà toisées dans son

jugement du 10 janvier 2014, relatives notamment à la continuation du contrat de bail

au-delà du 1er janvier 2011.

Motifs de la décision

Quant aux points définitivement tranchés par le jugement du tribunal de paix du

10 janvier 2014, confirmé par jugement du tribunal d’arrondissement du 16 décembre

2014

L’article 1351 du code civil prévoit que « l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à

l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ;

que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes

parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. »

« La jurisprudence retient régulièrement que si l’autorité de la chose jugée s’attache

au seul dispositif de la décision, il est cependant possible de se référer aux motifs qui

forment le soutien nécessaire afin d’en dégager la portée ou la signification concrète.

D’autres arrêts se réfèrent à la notion de motifs inséparables du dispositif, qui y sont

intimement liés en ce sens que le dispositif ne se comprend pas sans eux. (…) Le motif

qui forme le soutien nécessaire du dispositif participe à l’autorité de la chose jugée »

(Thierry HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé au Grand-Duché de Luxembourg, p. 482-

484).

Dans la motivation du jugement du 10 janvier 2014, le juge de première instance a

retenu que la société SOCIETE2.) restait en défaut d’établir que le bail ait été

valablement résilié avec effet au 1er janvier 2011. Il en a déduit que la SOCIETE1.)

avait, en principe, droit au paiement d’arriérés de loyers pour la période postérieure à

cette date, sous réserve du sort à réserver à l’exception d’inexécution soulevée par la

société SOCIETE2.) qui, présentant une apparence de justification suffisante, justifiait

l’instauration d’une expertise.

Dans la mesure où le juge de première instance n’a pas retenu que le bail avait été

résilié avec effet au 1er janvier 2011 pour écarter la demande en paiement d’arriérés

de loyers, mais qu’il a sursis à statuer sur cette demande en attendant le résultat de

l’expertise ordonnée en vue de constater l’existence d’un éventuel trouble de la

jouissance de nature à justifier le non-paiement des loyers, il faut considérer que le

volet de la motivation du jugement relatif à la non-résiliation du bail constitue un

élément de décision qui sert de soutien au dispositif.

Le jugement du tribunal de paix du 10 janvier 2014 a été confirmé par jugement du

tribunal d’arrondissement du 16 décembre 2014 qui, à son tour, retient dans sa

motivation « que le bail a continué de rester en vigueur après le 11 janvier 2011 et qu’il

n’a pas cessé à s’appliquer à ce jour. »

La décision relative à la continuation du contrat de bail au-delà du 1er janvier 2011 et -

du moins - jusqu’à la date du 16 décembre 2014, participe partant à l’autorité de la

chose jugée et ne saurait plus être remise en question.

En revanche, le fait que tant le jugement du tribunal de paix du 10 janvier 2014 que le

jugement du tribunal d’arrondissement du 16 décembre 2014 ont relevé, dans leur

motivation, que la société SOCIETE2.) n’avait pas établi avoir remis les clefs de

l’immeuble à la SOCIETE1.), n’a pas été déterminant pour la solution du litige à ce

stade de la procédure, le tribunal d’arrondissement retenant expressément que « (…)

même à supposer qu’il soit établi que SOCIETE2.) a restitué les clés à l’intimée, il y a

lieu de rappeler que l’acceptation des clés sans formuler de réserves ne saurait valoir

acceptation de la résiliation en l’absence de tout autre élément confortant la

renonciation du bailleur à poursuivre l’exécution du contrat de bail. »

C’est, dès lors, à tort que la partie appelante fait valoir que le premier juge se serait

« déjugé par rapport à son premier jugement » en constatant, dans son jugement du

18 décembre 2015, que, lors de la visite des lieux, le représentant de la SOCIETE1.)

disposait des clefs de l’immeuble et a admis que la société avait fait changer la serrure.

Le juge de première instance a, ensuite, pu tirer toutes les conséquences du fait que

la SOCIETE1.) n’a pas établi avoir remis les nouvelles clefs au locataire afin de

permettre à celui-ci de réintégrer l’immeuble et d’en jouir paisiblement à la suite des

travaux d’assainissement, pour toiser la question du bien-fondé de l’exception

d’inexécution soulevée par la société SOCIETE2.), sur laquelle il n’avait pas encore

définitivement statué.

Quant à la demande de la société SOCIETE2.), présentée en instance d’appel et

tendant à voir ordonner la résiliation du contrat de bail avec effet au 26 mai 2015, date

du changement des clefs par la SOCIETE1.), en raison de l’inexécution des obligations

du bailleur, elle diffère de la demande initiale ayant eu pour objet de voir constater la

résiliation du contrat de bail d’un commun accord avec effet au 1er janvier 2011, et n’a

pas encore été toisée. Contrairement aux arguments de l’appelante, cette demande

ne se heurte partant pas à l’autorité de la chose jugée.

L’appelante n’ayant pas soulevé l’irrecevabilité de la demande pour avoir été soulevée

pour la première fois en instance d’appel, celle-ci est à déclarer recevable.

Quant au fond

L’appelante demande le rejet des photos versées au dossier par l’intimée, au motif que

celles-ci ont un caractère unilatéral.

Suivant l’article 64 du nouveau code de procédure civile « les parties doivent se faire

connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent

leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droits

qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. »

Si, en l’espèce, les photos versées aux débats ont certes un caractère unilatéral, il

n’en reste pas moins qu’elles ont été communiquées à la partie appelante et qu’elles

ont fait l’objet d’un débat contradictoire.

Par ailleurs, la partie appelante ne conteste pas que les photos aient été prises à

l’époque de la visite des lieux avec l’expert. Qui plus est, les photos ne sont pas en

contradiction avec les constatations faites par l’expert concernant notamment un

désagrément au niveau de « l’esthétique de la façade », ni avec celles faites par le

juge de première instance au cours de la visite des lieux, qui évoque la présence de

débris de travaux sur le terrain avoisinant et la subsistance de taches d’humidité à

l’intérieur de l’immeuble. Il convient, en effet, de rappeler que l’existence même de

certains désordres n’est pas contestée par l’appelante, mais que les parties sont en

désaccord sur la gravité des désordres et sur la question de savoir si les lieux étaient

ou non exploitables entre 2011 et 2015.

Il n’y a partant pas lieu d’écarter des débats les photos versées par l’appelante.

Dans son rapport, l’expert relève les désordres suivants, à savoir :

-

la présence de salpêtre, un décollement de l’enduit et un écaillement de la peinture

au niveau de la façade avant,

-

des flaques d’eau sur le sol au premier étage, provenant des menuiseries

extérieures, ouvertes en position battante,

-

un cloquage de la peinture sur une surface restreinte sur le mur mitoyen à l’arrière

de la construction, dans la cage d’escalier,

-

un degré d’humidité élevé dans la cave.

Les conclusions de l’expert se lisent comme suit :

« Ci-avant nous avons énuméré les désordres constatés lors de la visite du 14 avril

2015 dans le but de répondre à la question de savoir si l’immeuble sis à L-

ADRESSE4.) ne peut être occupé, totalement ou partiellement, conformément à sa

destination, depuis janvier 2011 et, le cas échéant, depuis quand cette circonstance

est donnée et, dans quelle mesure, celle-ci justifie une diminution du loyer.

Nos analyses nous ont permis de déterminer l’origine et l’ampleur des désordres

constatés et nous permettent de conclure que les locaux ne sont actuellement pas

impropres à leur destination. En effet, malgré le fait qu’ils soient inutilisés depuis

plusieurs années, la situation actuelle permet leur usage, dans cette mesure, les

locaux peuvent être occupés depuis 2011 et ne peuvent donc pas justifier une

diminution de loyer. »

S’il est vrai que conformément à l’article 446 du nouveau code de procédure civile, le

juge n’est pas lié par les constations ou les conclusions du technicien, il est de principe

que les tribunaux ne doivent s’écarter des conclusions de l’expert qu’avec la plus

grande circonspection et uniquement dans le cas où il existe des éléments sérieux

permettant de conclure qu’il n’a pas correctement analysé toutes les données qui lui

ont été soumises (Cour 8 avril 1998, Pas. 31, 28).

Force est de constater, en l’espèce, que l’expert se borne à affirmer qu’un problème

d’infiltration s’est produit en 2008/2009, que le problème a été résolu et que les lieux

ne sont pas inexploitables à l’« heure actuelle », soit en mai 2015. A défaut d’autres

détails lui fournis par la SOCIETE1.), il conclut que les lieux étaient également

exploitables en janvier 2011, sans motiver cette affirmation de façon circonstanciée.

Ainsi, l’expert ne renseigne le tribunal ni sur d’éventuelles recherches qu’il aurait faites

quant à l’ampleur des désordres qui se sont présentés en 2008 et 2009 et qui ont

donné lieux à des travaux de remise en état, ni sur la nature exacte desdits travaux de

remise en état.

Eu égard au fait que la SOCIETE1.) admet avoir fait réaliser des travaux de démolition

et d’assainissement à la suite des infiltrations d’eau en relation avec la construction

attenante lui appartenant et que les lieux loués ont été vidés avant le commencement

des travaux, c’est à juste titre que le juge de première instance a retenu qu’il est à

suffisance établi qu’au cours de la réalisation desdits travaux, les lieux loués étaient

inexploitables, de sorte que la locataire était fondée à se prévaloir de l’exception

d’inexécution pour refuser le paiement des loyers.

Il n’y a partant pas lieu de faire droit à la demande de la SOCIETE1.) tendant à voir

ordonner une nouvelle visite des lieux.

La partie intimée soutient que les travaux sont restés inachevés et que la partie

appelante ne lui a, de surcroît, jamais remis les clefs pour réintégrer les lieux.

Le juge de première instance a retenu que si les travaux entrepris par la bailleresse

ont remédié, dans une large mesure, au problème d’humidité, cette dernière a admis

ne pas avoir restitué les clefs à la partie intimée à la suite des travaux. Il en a déduit

que l’intimée pouvait, dès lors, se prévaloir de l’exception d’inexécution par rapport à

toute la période pour laquelle des arriérés de loyers sont réclamés.

En instance d’appel, la partie intimée demande la résiliation du contrat de bail avec

effet au 26 mai 2015, date à laquelle, suivant facture de l’entreprise de serrurerie

SOCIETE4.) du 26 mai 2015, produite au dossier, la partie appelante a fait changer

les clefs de l’immeuble.

Comme il résulte de la prédite facture que les clefs de l’immeuble ont été changées le

26 mai 2015 et que la partie appelante ne conteste pas l’omission dans son chef de

remettre les nouvelles clefs à l’intimée, il y a lieu de retenir que la bailleresse a failli à

son obligation de permettre à la locataire de réintégrer les lieux et d’en jouir

paisiblement et conformément à leur destination, à la suite de l’accomplissement de

travaux de remise en état.

La demande de l’intimée tendant à voir ordonner la résiliation du contrat de bail, avec

effet au 26 mai 2015, pour faute dans le chef de la partie bailleresse est, dès lors,

fondée.

Au vu de ce qui précède, le jugement entrepris est à confirmer - quoique partiellement

pour d’autres motifs, soulevés pour la première fois en instance d’appel - en ce qu’il a

déclaré non fondée la demande de la SOCIETE1.) en paiement d’arriérés de loyers

pour la période du mois de janvier 2011 au mois de novembre 2015.

Quant aux demandes respectives des parties en paiement d’indemnités de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a

rejeté la demande de la SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de procédure pour

la première instance et de déclarer également non fondée la demande de celle-ci en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE2.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, le jugement entrepris est encore à

confirmer en ce qu’il n’a pas fait droit à sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure pour la première instance. Pour les mêmes raisons, la demande de la

société SOCIETE2.) en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel requiert un rejet.

Il résulte de ce qui précède que ni l’appel principal, ni l’appel incident ne sont fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident,

dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter des débats les photos versées par la société anonyme

SOCIETE2.) S.A.,

déclare non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. tendant à

voir ordonner une visite des lieux,

déclare recevable la demande de la société anonyme SOCIETE2.) S.A. en résiliation

du contrat de bail aux torts de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. avec effet au 26

mai 2015, formulée en instance d’appel,

déclare fondée la demande,

declare résilié le contrat de bail ayant existé entre la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. et la société anonyme SOCIETE2.) S.A. avec effet au 26 mai 2015,

déclare non fondé l’appel principal,

déclare non fondé l’appel incident, partant :

confirme le jugement entrepris,

déclare non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose à la société anonyme

SOCIETE1.) S.A.