Landlord's appeal against tenant's eviction and rent claim dismissed; rent arrears partially allowed.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 137/2016

Audience publique du mardi, sept juin deux mille seize

Numéro 170780 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), actuellement sans profession connue, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 29 juin 2015,

intimée sur appel incident,

comparant initialement par Maître Alex PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg,

ayant déposé son mandat,

et

PERSONNE2.), sans profession connue, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Esbelta DE FREITAS, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 170780 du rôle et appelée pour fixation le

29 septembre 2015, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 3 novembre 2015, ensuite au

1er mars 2016 et finalement à l’audience publique du mardi, 17 mai 2016, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

PERSONNE1.) ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Maître Rui FERNANDES VALENTE, avocat, en remplacement de Maître Esbelta DE

FREITAS, comparant pour PERSONNE2.), fut entendu en ses explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

7 juin 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 11 novembre 2013, PERSONNE2.) a donné en location à

PERSONNE1.) un appartement dépendant d’un immeuble sis à L-ADRESSE1.),

moyennant paiement d’un loyer de 900,00 euros par mois et d’une avance mensuelle

sur charges de 200,00 euros, le tout payable par anticipation le premier de chaque

mois.

Par requête déposée le 18 mars 2015,

PERSONNE2.)

a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette aux fins, principalement,

de voir dire que le contrat de bail signé le 11 novembre 2013 a été valablement résilié

le 15 septembre 2014, avec effet au 15 octobre 2014, de voir dire que PERSONNE1.)

est occupante sans droit ni titre depuis le 16 octobre 2014 et de voir fixer l’indemnité

d’occupation au montant de 1.100,00 euros, sinon tout autre montant même supérieur.

PERSONNE2.) a demandé à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer les montants

i) de 3.300,00 euros, au titre d’indemnité d’occupation du 16 octobre 2014 à mars

2015, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, ii) de

512,22 euros au titre des charges restant dues, pour la période allant du 1er février

2013 au 31 janvier 2014, et iii) de 2.700,00 euros, au titre de la garantie locative prévue

par le contrat de bail.

A titre subsidiaire, PERSONNE2.) a demandé à voir résilier le contrat de bail signé le

11 novembre 2013 et à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer les susdits

montants, en précisant que la somme de 3.300,00 euros correspond aux loyers et

avances sur charges des mois de janvier, février et mars 2015.

PERSONNE2.) a demandé, en tout état de cause, à voir condamner PERSONNE1.)

à quitter les lieux occupés et à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00

euros. Il a enfin conclu à l’exécution provisoire du jugement.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a fait valoir que PERSONNE1.) n’a pas payé

la garantie locative de 2.700,00 euros, qu’elle n’a pas souscrit de contrat d’assurance

contre les risques locatifs, et qu’elle a omis de régler certaines charges, indemnités

d’occupation respectivement loyers. Par lettre recommandée du 15 septembre 2014,

le contrat de bail aurait été résilié pour inexécution fautive dans le chef de la locataire.

Lors des débats de première instance, PERSONNE2.) a versé un décompte actualisé

au 22 avril 2015 suivant lequel PERSONNE1.) lui redoit le montant de 2.700,00 euros

au titre de la garantie locative, le montant de 512,22 euros, au titre du solde des

charges locatives et le montant de 3.700,00 euros, principalement au titre d’une

indemnité d’occupation ou, subsidiairement, au titre des arriérés de loyers pour la

période allant du mois de janvier 2015 au mois d’avril 2015.

Par jugement du 15 mai 2015, rendu contradictoirement à l’égard des deux parties, le

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, après avoir reçu la demande en la forme, a :

-

condamné PERSONNE1.) à payer PERSONNE2.) la somme de 6.912,22 euros,

avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6.512,22 euros, à partir du 18 mars

2015, jour du dépôt de la requête introductive d’instance, et sur la somme de 400,00

euros à partir du 22 avril 2015, jour de l’augmentation de la demande, à chaque fois

jusqu’à solde,

-

dit que le contrat de bail est résilié aux torts exclusifs de PERSONNE1.) et

condamné celle-ci à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de

son chef dans le délai d’un mois, au plus tard, à compter de la notification du

jugement,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure

de 250,00 euros,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, après avoir rappelé la teneur de l’article 1315 du code civil, le

premier juge a dit qu’eu égard aux clauses contractuelles, au décompte des charges

locatives produit en cause et en l’absence de preuve de paiement, la demande en

paiement de la garantie locative de 2.700,00 euros et celle en paiement du solde des

charges locatives de la période allant du 1er février 2013 au 31 janvier 2014 était

fondée à concurrence du montant réclamé.

Retenant que PERSONNE1.) n’a pas seulement omis de payer la garantie locative,

mais reste encore en défaut de rapporter la preuve de la conclusion d’un contrat

d’assurance contre les risques locatifs et de payer les loyers et avances mensuelles

sur charges aux échéances convenues - les loyers des mois de septembre et octobre

2014 n’ayant été réglés qu’en date du 2 octobre 2014 et celui du mois de novembre

2014 qu’en date du 2 décembre 2014 - la locataire a omis de régler les loyers ou solde

de loyers des mois de janvier 2015 à avril 2015 inclus, le juge de première instance a

dit que la demande en paiement d’arriérés de loyers est fondée à concurrence du

montant réclamé, lesdites défaillances contractuelles étant suffisamment graves pour

justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail et pour condamner PERSONNE1.) à

déguerpir des lieux loués, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement d’un mois.

De ce jugement, lui notifié le 20 mai 2015, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel

par acte d’huissier du 29 juin 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation de la décision entreprise, l’appelante demande à se voir décharger de

l’ensemble des condamnations intervenues à son égard et à voir dire qu’il n’y a pas

lieu à résiliation du contrat de bail.

A l’appui de son recours, l’appelante fait plaider que le contrat de bail du 11 novembre

2013 « ne constitue rien d’autre que la reprise du bail, initialement conclu entre [sa]

grand-mère maternelle […], feue Madame PERSONNE3.), veuve PERSONNE4.), et

le sieur PERSONNE2.), alors que la dame PERSONNE3.), veuve PERSONNE4.),

continuait en effet et après que le bail avait été repris par sa petite-fille, […] à habiter

le même appartement pour y encore être soignée pendant un certain temps […]».

L’assurance initiale contre le risque locatif ainsi que la garantie locative ab initio

fournies par feue

PERSONNE3.), veuve

PERSONNE4.), auraient ainsi été

maintenues en faveur du bailleur.

L’appelante fait encore valoir qu’avant la reprise du bail, le dernier loyer convenu entre

PERSONNE2.) et feue PERSONNE3.), veuve PERSONNE4.) s’élevait à 627,00

euros, soit à 273,00 euros de moins que le loyer stipulé dans le contrat de bail du 11

novembre 2013. Cette augmentation du loyer ne serait nullement justifiée, eu égard à

la vétusté de l’appartement et « en l’absence de la moindre intervention » du bailleur.

Par courrier du 28 août 2014, l’appelante aurait fait état à l’intimé de ses contestations

par rapport au loyer, qu’elle considère comme surfait au regard de l’article 3 (1) de la

loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Elle aurait en outre dressé un « listing détaillé » des différents vices et malfaçons dont

l’immeuble serait affecté, notamment au niveau de l’étanchéité des portes et fenêtres

extérieures et du sanitaire. L’entreprise SOCIETE1.) aurait ainsi été obligée

d’intervenir à quatre reprises, à savoir les 19 juillet, 19 août, 27 octobre et 22 novembre

2014, et ce en raison de la vétusté de la pompe de chauffage qui aurait dû, en fin de

compte, être remplacée.

PERSONNE1.) conteste finalement le décompte des frais et charges, au motif qu’il ne

lui aurait pas été communiqué.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du

juge de première instance, sauf à interjeter appel incident en ce que sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure n’a été déclarée fondée qu’à concurrence de

250,00 euros. Estimant que ce montant est insuffisant, l’intimé sollicite, par réformation

du jugement entrepris, une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour la première

instance et conclut en outre à l’allocation, pour l’instance d’appel, d’une indemnité de

procédure de 2.500,00 euros.

PERSONNE2.) fait préciser que l’appelante occupe toujours les lieux, mais reste en

défaut de payer le loyer.

L’intimé augmente sa demande relative aux arriérés de loyers et d’avances sur

charges, échus en instance d’appel, pour la période allant d’avril 2015 au 15 mai 2016,

pour le montant de (13,5 mois x 1.100,00 euros =) 14.850,00 euros avec les intérêts

légaux à partir des échéances respectives, sinon à partir de la demande en justice.

Contestant l’affirmation de l’appelante selon laquelle la garantie locative de feue

PERSONNE3.), veuve PERSONNE4.), aurait été maintenue, l’intimé fait plaider que

PERSONNE1.) n’a toujours pas payé la garantie locative, et ce malgré mises en

demeure des 1er septembre 2014, 15 septembre 2014 et 29 mai 2015. De même,

aucun contrat d’assurance couvrant les risques locatifs ne lui aurait été transmis par

la locataire.

Estimant que l’appelante « connaissait parfaitement les lieux loués au moment de la

conclusion du contrat de bail », l’intimé conteste la vétusté de l’appartement, de même

que les prétendues interventions de l’entreprise SOCIETE1.). Il fait préciser que

suivant les dispositions du paragraphe 5 point 5 du contrat de bail, il appartient au

locataire d’informer par écrit le bailleur de toute réparation lui incombant, ce que

PERSONNE1.) n’aurait pourtant jamais fait.

Faisant préciser que l’exécution provisoire - bien qu’ayant été accordée dans les motifs

du jugement a quo – n’a pas été reprise dans le dispositif du jugement querellé, l’intimé

demande à voir « confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’exécution provisoire du

jugement ».

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 1315 alinéa 1er du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une

obligation, doit la prouver.

Dans son acte d’appel, PERSONNE1.) se borne à contester le montant du loyer, motif

pris de la prétendue vétusté de l’appartement loué et de la non-intervention du bailleur.

Elle reste en défaut de verser une quelconque pièce à l’appui de ses dires, et ne fait

pas non plus état d’une quelconque démarche, destinée à solliciter une réduction du

loyer devant l’organe compétent en vertu de l’article 8 de la loi modifiée du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Elle ne saurait dès lors prospérer

dans ses moyens de défense.

L’appelante n’établit ni même n’allègue avoir procédé au paiement des loyers de

janvier 2015 à avril 2015, de sorte que le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il

l’a condamnée à payer au bailleur le montant de 3.700,00 euros, au titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges pour la période susmentionnée.

Il ressort du paragraphe 3 du contrat de bail que la locataire s’engage à fournir une

garantie locative de 2.700,00 euros. L’appelante, se bornant à affirmer que la garantie

locative fournie ab initio par la locataire précédente, aurait été maintenue, n’apporte

pas la preuve de ses dires, qui restent à l’état d’allégations dépourvues d’effet. La

demande en condamnation afférente du bailleur est partant à déclarer fondée, par

confirmation du jugement entrepris.

L’argument de l’appelante, selon lequel le décompte des frais et charges n’aurait pas

été communiqué, tombe à faux, le décompte SOCIETE2.) pour la période du 1er février

2013 au 31 janvier 2014 étant versé en cause par le bailleur. Il en résulte un montant

de 912,22 euros à charge de l’appelante. Cette dernière n’émettant aucune

contestation précise à l’encontre du décompte SOCIETE2.), il y a lieu, par confirmation

du jugement a quo, de déclarer fondée la demande en paiement de PERSONNE2.)

pour le susdit montant.

Eu égard aux retards de paiement et au non-paiement de plusieurs mois de loyers -

auquel s’ajoute un montant important d’arriérés échus en instance d’appel - c’est à bon

droit et pour des motifs que le tribunal de céans adopte, que le juge de première

instance a résilié le contrat de bail. La résiliation est d’autant plus justifiée que

l’appelante, qui n’a pas versé la moindre pièce à l’appui de son recours, et ne s’est

pas non plus présentée à l’audience des plaidoiries, n’a procédé à aucun paiement en

cours d’instance d’appel.

En ce qui concerne finalement la demande de PERSONNE2.) en exécution provisoire

du jugement entrepris, force est de constater que le juge de première instance, après

avoir déclaré fondée la demande dans les motifs, n’a pas repris ce point dans le

dispositif. S’agissant d’une simple erreur matérielle, l’intimé, qui demande la

confirmation du jugement entrepris sur ce point, n’en tire aucune conséquence. A noter

qu’en tout état de cause, l’exécution provisoire du jugement entrepris, en ce qui

concerne la condamnation pécuniaire, est sans intérêt au stade actuel de la procédure.

Il n’y a partant pas lieu de l’accorder.

L’augmentation de la demande de l’intimé, correspondant aux loyers pour la période

courant d’avril 2015 au 15 mai 2016, est à déclarer recevable et partiellement fondée.

Dans la mesure où il ressort des motifs du jugement de première instance que le loyer

du mois d’avril 2015 est inclus dans le montant de 6.912,22 euros auquel

PERSONNE1.) a été condamnée par le jugement entrepris, l’appelante est à

condamner au montant de (14.850,00 – 1.100,00 =) 13.750,00 euros.

A défaut de stipulation contractuelle concernant le point de départ des intérêts de

retard, ceux-ci sont à allouer, non pas à partir des échéances respectives des loyers,

mais à partir du 17 mai 2016, jour de l’augmentation de la demande en justice.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Eu égard à l’issue du litige, c’est à bon droit que le juge de première instance a

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

250,00 euros pour la première instance.

Au vu de l’issue du litige et dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge

de PERSONNE2.) l’intégralité des frais exposés par lui non compris dans les dépens,

il y a lieu de condamner PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de procédure de

500,00 euros pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que tant l’appel principal que

l’appel incident laissent d’être fondés.

Il y a lieu de statuer par jugement contradictoire à l’égard de PERSONNE1.) au vu des

dispositions de l’article 76 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés, partant

confirme le jugement entrepris,

donne acte à PERSONNE2.) de l’actualisation de ses prétentions financières, dues au

titre du prix du bail, pour la période allant d’avril 2015 à mai 2016, au montant de

14.850,00 euros,

dit l’augmentation de la demande de recevable et fondée à concurrence du montant

de 13.750,00 euros, partant,

condamne PERSONNE1.) encore à payer à PERSONNE2.) la somme de 13.750,00

euros, avec les intérêts légaux à partir du 17 mai 2016, jusqu’à solde,

dit qu’il n’y a pas lieu d’accorder l’exécution provisoire du jugement entrepris quant à

la condamnation pécuniaire,

dit fondée à concurrence du montant de 500,00 euros, la demande en obtention d’une

indemnité de procédure formulée par PERSONNE2.) pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 500,00 euros de ce

chef,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.