Court dismisses buyers' claim for damages due to construction delays as work was completed and usable.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 129/2016

Audience publique du mardi, trente-et-un mai deux mille seize

Numéro 169563 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg du 5 mai 2015,

comparant par Maître Luc JEITZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

et

1) PERSONNE1.), sans état connu, et

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ,

sub 1) et 2) comparant par Maître Alexandre KRIEPS, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 19 janvier 2016.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 10 mai 2016.

Entendu la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. par l’organe de son

mandataire Maître Luc JEITZ, avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Entendu PERSONNE1.) et PERSONNE2.) par l’organe de leur mandataire Maître

Clément MARTINEZ, avocat, en remplacement de Maître Alexandre KRIEPS, avocat

constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Faits et rétroactes

Suivant acte de vente en l’état futur d’achèvement passé par devant notaire le 4 avril

2013, PERSONNE1.) et son épouse, PERSONNE2.), ont acquis de la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. (propriétaire du sol renonçant au droit

d’accession) et de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. (promoteur et

constructeur de l’immeuble) 3,NUMERO2.) d’un terrain sis à ADRESSE3.), ainsi que

les biens et droits immobiliers envisagés dans leur état futur d’achèvement complet

dépendant de l’immeuble en copropriété à construire sur ledit terrain suivants :

-

un appartement/balcon/terrasse au rez-de-chaussée,

-

une cave au deuxième sous-sol,

-

un emplacement intérieur au premier sous-sol et

-

une unité jardin au rez-de-chaussée.

Le vendeur s’est engagé, aux termes du prédit acte de vente, à achever les ouvrages

des parties privatives au plus tard pour le 28 février 2014.

Le procès-verbal de réception a été signé le 15 mai 2014.

Exposant que le bien acquis par eux constitue un investissement locatif destiné à être

donné en location dès le 1er mars 2014 et reprochant à la société SOCIETE1.) de

multiples malfaçons et des retards dans l’exécution des travaux réalisés,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont, par exploit d’huissier du 26 juin 2014, fait citer

la société SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de :

-

se voir allouer des dommages et intérêts à hauteur du montant de 6.000,00 euros

(dont celui de 4.000,00 euros au titre du manque à gagner constitué par les loyers

des mois de mars et avril 2014 et celui de (2 x 1.000,00 =) 2.000,00 euros au titre

du manque à gagner constitué par la moitié des loyers des mois de mai et juin 2014),

le tout avec les intérêts légaux à partir « des échéances respectives », sinon à partir

de la mise en demeure, sinon encore de la demande en justice, jusqu’à solde,

-

se voir rembourser le montant de 659,33 euros avec les intérêts légaux à partir du

4 juin 2014, sinon de la demande en justice, jusqu’à solde, au titre des frais

d’huissier déboursés en raison du fait que la société SOCIETE1.) ne leur a pas

transmis une copie du relevé des travaux en souffrance et des malfaçons affectant

l’immeuble du 15 mai 2014,

-

se voir allouer une indemnité de procédure de 1.250,00 euros.

Lors des débats de première instance, les époux GROUPE1.) ont augmenté leur

demande de (2 x 1.000,00 =) 2.000,00 euros du chef des pertes de loyers subies

pendant les mois de juillet et août 2014, le locataire ayant quitté les lieux en date du

31 août 2014 et n’ayant payé que la moitié du loyer pendant les mois de mai à août

2014.

Par jugement contradictoire du 12 mars 2015, le tribunal de paix de Luxembourg a :

-

reçu la demande en la forme,

-

dit la demande partiellement fondée,

-

condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) la

somme de 5.000,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 22 mai 2014, jusqu’à

solde,

-

dit la demande non fondée pour le surplus,

-

condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.)

une indemnité de procédure de 500,00 euros,

-

condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer comme il l’a fait, le juge de première instance a relevé que l'engagement

de la société SOCIETE1.) de livrer la chose vendue à une date déterminée constitue

une obligation de résultat et que lorsque le résultat n'est pas atteint, il appartient au

vendeur de prouver que le retard est, soit dû à un cas de force majeure, soit à une

autre cause légitime de suspension du délai de livraison.

Il a donné à considérer que la livraison tardive des portes intérieures par la société

SOCIETE3.) est imputable à la société SOCIETE1.) qui a changé de fournisseur fin

janvier 2014, à une époque où il n’était déjà plus possible de respecter le délai

d’achèvement conventionnellement prévu, tout en soulignant que cette circonstance

ne constitue pas un événement extérieur ou indépendant de la volonté de la société

SOCIETE1.).

Le juge de première instance a dès lors retenu qu’il est établi que le chantier réalisé

par la société SOCIETE1.) a accusé un retard d’achèvement de deux mois et demi au

jour de la remise des clés le 15 mai 2014.

Rappelant que l’acte de vente du 4 avril 2013 prévoit que l’achèvement de l’immeuble

s’entend tel qu’il est défini par l’article 1601-6 du code civil et qu’en application de ce

texte, l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé

lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui

sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble

faisant l’objet du contrat, le juge de première instance a retenu qu’en l’occurrence, les

travaux, vices et malfaçons se dégageant des pièces versées au dossier ne

concernaient pas des éléments d’équipement essentiels de l’immeuble susceptibles

de rendre l’habitation impossible.

Il en a déduit que ceux-ci ne relèvent pas de l’obligation d’achèvement telle que définie

à l’article 1601-6 du code civil et que la demande n’est pas fondée en ce qu’elle

concerne la période postérieure au constat d’achèvement du 15 mai 2014, tout en

précisant que « le constat d’huissier de justice du 4 juin 2014 n’est pas pertinent pour

la solution du présent litige ».

Concernant le préjudice subi par les époux GROUPE1.) pendant la période allant du

28 février 2014 au 15 mai 2014, le juge de première instance a considéré qu’il se

dégage des pièces que le locataire, PERSONNE3.), était disposé à prendre

l’appartement litigieux en location à partir du 1er mars 2014 pour un prix de 2.000,00

euros par mois, mais que ce dernier n’a pu prendre possession des lieux qu’au 15 mai

2014, date de remise des clefs. Il a ainsi condamné la société SOCIETE1.) à payer le

montant de (2.000,00 + 2.000,00 + 1.000,00 =) 5.000,00 euros, outre les intérêts

légaux ainsi qu’une indemnité de procédure, aux époux GROUPE1.).

De ce jugement, lui signifié le 1er avril 2015, la société SOCIETE1.) a régulièrement

relevé appel par exploit d’huissier du 5 mai 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut, en ordre principal, à se voir

décharger de toutes les condamnations intervenues à son encontre (ce y compris en

paiement d’une indemnité de procédure). En ordre subsidiaire, elle demande à voir

réduire le montant alloué aux époux GROUPE1.) à 1.000,00 euros. Elle sollicite une

indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, la société SOCIETE1.), qui rappelle que le procès-verbal de

réception a été signé le 15 mai 2014 et qu’à cette date, l’immeuble était achevé, estime

s’être exonérée de la présomption de responsabilité pesant sur elle en raison du retard

dans l’achèvement des travaux par une cause légitime et étrangère, à savoir le retard

dans la livraison des portes intérieures par la société SOCIETE3.). Elle précise qu’elle

a été contrainte de changer de fournisseur à un stade avancé des constructions.

Subsidiairement, à supposer que le retard lui soit imputable, l’appelante soulève le

défaut de certitude du préjudice prétendument subi par les époux GROUPE1.) pour la

période allant du 1er mars 2014 au 30 avril 2014, étant donné que le locataire,

PERSONNE3.), aurait conclu le contrat de bail avec effet seulement au 1er mai 2014.

Faisant valoir que le locataire a pris possession des lieux loués le 1er mai 2014 – et

non pas le 15 mai 2014 tel que retenu par le juge de première instance – la société

SOCIETE1.) soutient que les époux GROUPE1.) étaient en droit de toucher l’intégralité

du loyer du mois de mai 2014.

Les intimés concluent, par adoption de motifs, à la confirmation du jugement dont appel

en ce que celui-ci a fait droit à leur demande en paiement de la somme de 5.000,00

euros (pour la période courant du 1er mars 2014 au 15 mai 2014), mais relèvent appel

incident pour autant (i) qu’ils ont été déboutés de leur demande en paiement de la

somme de 3.000,00 euros (relative au préjudice subi pour la période allant du 16 mai

2014 au 31 août 2014), (ii) que le juge de première instance a omis de statuer sur leur

demande en remboursement des frais d’huissier de 659,33 euros et (iii) qu’il ne leur a

pas été alloué un montant de 1.250,00 euros au titre de l’indemnité de procédure pour

la première instance. Ils sollicitent une indemnité de procédure pour l’instance d’appel

à hauteur de 3.000,00 euros.

Les époux GROUPE1.) soutiennent avoir trouvé un locataire disposé à louer

l’appartement litigieux pour le 1er mars 2014 et renvoient, dans ce contexte, à un

courrier de PERSONNE3.) du 27 janvier 2014. Le contrat de bail n’aurait toutefois, en

raison du retard dans l’achèvement de l’immeuble, pu être conclu qu’avec effet au 1er

mai 2014, étant précisé que le locataire n’aurait pris possession des lieux que le 15

mai 2014.

Dans la mesure où la cave, la buanderie, le garage, les parties communes et

l’ascenseur n’auraient pas été achevés, le locataire ne se serait acquitté que d’un loyer

de 1.000,00 euros par mois, au lieu de 2.000,00 euros tel que convenu au contrat de

bail.

Les intimés exposent que les télécommandes du parking ainsi que les clés de la porte

de la cave n’ont été remises qu’en date du 13 juin 2014 et que les clés de la porte

séparant le garage de l’appartement n’ont toujours pas été remises.

En raison de toutes ces « défaillances », le locataire aurait résilié le contrat de bail

avec effet au 1er septembre 2014.

Estimant que la société SOCIETE1.) a délibérément changé de fournisseur des portes

intérieures à un moment où le délai d’achèvement ne pouvait plus être respecté et

faisant plaider que le maître d’ouvrage ne saurait souffrir du retard accumulé par un

sous-traitant de l’entrepreneur principal, le débiteur étant responsable de toutes les

personnes qu’il a volontairement introduites dans l’exécution du contrat, les intimés

estiment que la société SOCIETE1.) ne s’exonère pas de la responsabilité pesant sur

elle.

Les intimés font grief au juge de première instance d’avoir retenu qu’au 15 mai 2014,

l’immeuble était achevé au sens de l’article 1601-6 du code civil et font plaider que les

vices relatifs à la cave, à la buanderie, à l’ascenseur et à l’accès entre l’appartement

et le garage affectaient des éléments d’équipements essentiels, de sorte que leur

dommage serait encore à réparer à hauteur de (3 x 1.000,00 =) 3.000,00 euros du chef

de la perte de la moitié du loyer des mois de juin, juillet et août 2014.

Faisant finalement exposer que la société SOCIETE1.) a effectué un relevé des vices

et malfaçons en date du 15 mai 2014, mais que celle-ci refuse de leur délivrer une

copie dudit relevé, de sorte qu’ils se sont vus contraints de demander à un huissier de

justice de faire un constat, les époux GROUPE1.) demandent, « par évocation », à voir

condamner la société SOCIETE1.) à leur rembourser les frais d’huissier déboursés à

hauteur de 659,33 euros.

Motifs de la décision

Il est rappelé que, suivant acte de vente conclu le 4 avril 2013, les époux GROUPE1.)

ont acquis, en l’état futur d’achèvement, un appartement, une cave, un emplacement

et un jardin, dans un immeuble sis à ADRESSE3.).

L’acte de vente stipule notamment que : « le vendeur s’oblige à mener les travaux de

telle manière que les ouvrages des parties privatives soient achevés au plus tard pour

le 28 février 2014, sauf survenance d’un cas de force majeure ou, plus généralement,

d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Pour l’application de cette disposition, seraient notamment considérés comme des

causes légitimes de suspension du délai de livraison, les intempéries, la grève (qu’elle

soit générale, particulière au bâtiment et à des industries annexes, ou spéciale aux

entreprises travaillant sur le chantier), le lock-out, la faillite, la déconfiture, le mise en

règlement judiciaire ou en liquidation des biens des ou de l’une des entreprises

effectuant les travaux, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou

d’arrêter les travaux (à moins que ces injonctions ne soient fondées sur des fautes ou

négligences imputables au vendeur), les troubles résultant d’hostilités, révolutions,

cataclysmes, accidents de chantier, les pluies persistantes, les gelées ou tout autre

événement indépendant de la volonté du vendeur.

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais

de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui

pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux,

augmenté du laps de temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait

mis obstacle à la poursuite des travaux, augmenté du laps de temps normalement

nécessaire à la remise en route du chantier. »

L'engagement de la société SOCIETE1.) de livrer la chose vendue à une date

déterminée constitue une obligation de résultat. Lorsque le résultat n'est pas atteint, il

appartient à la partie qui était tenue au respect de ce délai de prouver que le retard est

dû soit à un cas de force majeure, soit à une autre cause légitime de suspension du

délai de livraison (Cour d’appel, 10 juillet 2002, n° 26301 du rôle ; 12 juillet 2006, n°

30375 du rôle). Le contrat ne définit pas ce qu’il faut entendre par « cause légitime de

suspension », se bornant à énumérer des exemples. Il faut admettre que les conditions

de cette cause légitime de suspension doivent être définies moins rigoureusement que

celles du cas de force majeure proprement dit, mais il faut admettre que la partie qui

invoque cet empêchement temporaire doit prouver que la suspension n’a pu être

évitée nonobstant sa diligence et sa prévoyance. La cause de suspension ne peut être

considérée comme légitime que si aucune faute ou négligence ne peut être reprochée

au débiteur (Cour d’appel du 24 juin 2009, n° 33742 du rôle).

Il est constant en cause qu’en l’occurrence, le retard dans l’achèvement est dû au fait

que la société SOCIETE1.) a changé de fournisseur des portes intérieures à la

dernière minute, invitant, en date du 22 janvier 2014, les époux GROUPE1.) à choisir

les portes d’intérieur auprès de la société SOCIETE3.), lesquelles n’ont été livrées

qu’en avril 2014.

Aux fins de s’exonérer de la présomption de responsabilité qui pèse sur elle,

l’appelante se borne à affirmer « avoir été contrainte de changer de fournisseur à un

stade avancé des constructions » et que « ce choix n’a pas été contesté par les époux

GROUPE1.) ».

Force est de constater que la société SOCIETE1.) reste en défaut d’expliquer pour

quelle raison elle a été contrainte de changer de fournisseur – les époux GROUPE1.)

ayant d’ores et déjà commandé leurs portes auprès de la société SOCIETE4.). En

outre, il ne saurait être reproché aux époux GROUPE1.) de ne pas avoir contesté le

choix de l’appelante de commander les portes auprès de la société SOCIETE3.), les

époux GROUPE1.) ayant été mis devant le fait accompli et n’ayant eu d’autre choix

que de coopérer.

Dans la mesure où la société SOCIETE1.) reste en défaut de prouver que le

changement de fournisseur n’a pu être évité nonobstant sa diligence et sa prévoyance,

aucune cause de suspension légitime ne saurait être retenue en l’espèce.

Tel que l’a retenu à bon escient le juge de première instance, la société SOCIETE1.)

ne s’exonère dès lors pas de la présomption de responsabilité pesant sur elle.

Contrairement aux dispositions des articles 1382 et suivants du code civil qui posent,

à de nombreuses reprises, l'exigence d'un dommage pour que la victime puisse être

indemnisée, aucune des dispositions présentes dans la section IV intitulée « Des

dommages et intérêts résultant de l'inexécution de l'obligation » ne fait référence à la

notion de dommage. Techniquement donc, seule l'inexécution ou le retard dans

l'exécution, en l'absence de fait justificatif, devraient être caractérisés pour obtenir la

condamnation du débiteur (article 1147 du code civil). Pourtant, il est admis de manière

unanime que l'allocation de dommages et intérêts implique nécessairement l'existence

d'un préjudice, sans qu'il soit utile de distinguer selon que l'on se trouve en matière

contractuelle ou extracontractuelle (L. Josserand, Cours de Droit civil positif français :

3e éd., t. II, n°608. – R. Demogue, Traité des obligations en général : A. Rousseau

1931, t. VI, n°254 s. – M.-E. Roujou de Boubée, Essai sur la notion de réparation :

Thèse LGDJ 1974, p. 69, « Cette proposition n'appelle pas de démonstration. Par

définition, la réparation suppose un

préjudice. L'inexécution du

contrat, le

comportement illicite ne suffisent pas à justifier l'octroi d'une réparation ») (cf.

Jurisclasseur civil, Articles 1146 à 1155, Fasc. 10, n° 5).

Il est ainsi de principe que la responsabilité civile, destinée à réparer le préjudice né

de l’exécution défectueuse, exige l’existence de ce préjudice (cf. A. BENABENT, Droit

civil : les obligations, 7e éd., n° 413).

Pour être réparable, le dommage doit être licite, certain, direct et personnel (cf. G.

RAVARANI, La responsabilité civile des personnes privées et publiques, 3e éd.,

n° 1097).

Seul le caractère certain du dommage prétendument subi par les époux GROUPE1.)

est contesté par l’appelante, étant rappelé que pour être réparable, le dommage

allégué doit être certain et non hypothétique ou éventuel. Il ne suffit pas non plus qu’il

apparaisse comme probable ou possible (cf. G. RAVARANI, op. cit. n° 1109).

Le tribunal admet que les époux GROUPE1.), qui prétendent avoir subi une « perte de

loyers », raisonnent en termes de « pertes subies ».

L'article 1149 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus au créancier

sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé », ce qui reprend

la distinction réalisée classiquement entre le damnum emergens (perte éprouvée) et

le lucrum cessans (gain manqué). Le créancier n'aura donc droit qu'au strict montant

perdu et non à une somme supérieure sous prétexte que l'inexécution l'a contraint à

engager des frais supplémentaires pour réaliser ses objectifs (Cass. com., 16 juin

1993 : Bull. civ. 1993, IV, n° 85 ; Jurisclasseur civil, civil, Articles 1146 à 1155, Fasc.

10, n° 12).

La condition de la certitude du préjudice se rattache à l’exigence de la preuve même

de son existence, cette preuve incombant à la victime (G. RAVARANI, op. cit. n° 1109).

Il est rappelé que le contrat de bail signé par les époux GROUPE1.), en leur qualité de

bailleur, a été signé avec PERSONNE3.), en sa qualité de locataire, en date du 3 avril

2014 avec effet au 1er mai 2014, les parties intimées prétendant, en instance d’appel,

que leur locataire n’a pu prendre possession des lieux loués qu’en date du 15 mai

2014, date de la remise des clefs et du procès-verbal de réception de l’immeuble.

Aux fins d’établir leur préjudice pour la période antérieure au mois de mai 2014, les

époux GROUPE1.) se prévalent d’un courrier leur adressé le 27 janvier 2014 par

PERSONNE3.) qui est de la teneur suivante : « Par la présente, je vous confirme la

location de l’appartement meublé sis à ADRESSE3.) à partir du 1 mars, au prix de

2000 euros + les charges par mois, telles que mentionnées dans le contrat de

location ».

Ce simple courrier ne saurait toutefois être de nature à établir avec le degré de

certitude requis que le contrat de location devait effectivement être conclu pour le 1er

mars 2014, PERSONNE3.) ayant notamment pu changer d’avis entretemps.

Les époux GROUPE1.) restant en défaut de prouver ou d’offrir en preuve que le contrat

de bail avec PERSONNE3.) devait être conclu avec effet au 1er mars 2014, le tribunal

de céans ne saurait retenir l’existence d’un préjudice certain dans le chef des intimés

pour les mois de mars et avril 2014. Cette preuve aurait pourtant été simple à rapporter

par le biais d’une attestation testimoniale ou d’une offre de preuve par l’audition de

PERSONNE3.).

Par réformation du jugement attaqué, la demande des époux GROUPE1.) laisse

partant d’être fondée en ce qu’elle concerne les mois de mars et avril 2014.

En ce qui concerne la période postérieure au 1er mai 2014, il résulte tant du courrier

adressé à la société SOCIETE1.) par le mandataire des époux GROUPE1.) le 22 mai

2014 que des termes de la citation introductive d’instance du 26 juin 2014 que « le

locataire a eu la jouissance des lieux à partir du 1er mai 2014 » et « le contrat de bail

n’a pu sortir ses effets qu’au 1er mai 2014 ».

Les époux GROUPE1.) font actuellement plaider que le locataire n’a pu prendre

possession des lieux qu’au jour de la réception de l’immeuble – soit au 15 mai 2014.

Cette affirmation laisse cependant d’être établie et est d’ailleurs contredite par les

éléments objectifs du dossier. Il s’ensuit qu’il y a lieu de retenir le 1er mai 2014 comme

date de prise d’effet du contrat de bail.

Il est constant en cause que le locataire n’a payé que la somme de 1.000,00 euros par

mois (au lieu de la somme de 2.000,00 euros par mois) au titre du loyer des mois de

mai à août 2014 inclus. Les époux GROUPE1.) expliquent cette rétention de loyer –

et partant leur préjudice – par le fait que « ni la cave, ni la buanderie, ni le garage, ni

les

parties

communes,

ni

l’ascenseur

n’étaient

achevés,

respectivement

indisponibles ».

Les intimés renvoient au procès-verbal de l’huissier de justice Carlos CALVO du 4 juin

2014, duquel il résulte notamment qu’il manque la main-courante en inox sur le garde-

corps du balcon, que les travaux d’aménagement du jardin ne sont pas terminés, que

l’entrée de l’immeuble n’est pas terminée, qu’il y a des travaux en cours dans le couloir,

que les gaines techniques ne sont pas fermées, que l’ascenseur ne fonctionne pas,

que le local poubelle et certaines places de parking sont encombrés, que des travaux

sont en cours dans la cave, la cage d’escalier et la buanderie, qu’il y a un trou non

rebouché dans le mur au 2e étage et que les installations techniques communes du 2e

étage sont en cours d’achèvement.

En date du 15 mai 2014, les parties ont signé le procès-verbal de « réception définitive

à la remise des clefs ». Ce document stipule que « l’appartement est complètement

achevé conformément aux termes du contrat de vente (…) » ainsi que le constructeur

et le vendeur sont déchargés de la garantie d’achèvement.

A noter que l’acte de vente prévoit que le vendeur s’oblige à achever les seules

« parties privatives » pour le 28 février 2014 (cf. page 13 de l’acte notarié), étant

souligné que les parties ont convenu que l’achèvement s’entend tel qu’il est défini à

l’article 1601-6 du code civil (cf. page 14 du prédit acte) qui dispose que « l’immeuble

vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés

les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à

l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat.

Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions

du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère

substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus

visés, impropres à leur utilisation. La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-

même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation

aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 ».

Il a encore été convenu entre parties que « si les parties sont d’accord pour constater

l’achèvement (…) il sera procédé à la remise des clefs à l’acquéreur (…) » (cf. page

20 de l’acte de vente).

Il ressort du document intitulé « remise des clefs » signé le 15 mai 2014 par les parties

respectives au litige que les époux GROUPE1.) ont reçu :

-

les 2 clefs de la porte d’entrée de la résidence,

-

2 clefs de la porte d’entrée de l’appartement, 1 autre clef étant à remettre

ultérieurement,

-

1 clef de la porte de la cave, 3 autres clefs étant à remettre ultérieurement,

-

les 2 clefs de la boîte à lettres et

-

les 4 clefs des prises électriques de la buanderie.

Le tribunal relève que lors de cette remise des clefs, les époux GROUPE1.) n’ont émis

que la seule réserve suivante : « sous réserve de la finition des parties communes et

alentours », la société SOCIETE1.) ayant précisé que « l’immeuble est encore

partiellement en chantier en ce qui concerne les parties communes et alentours ».

Il est constant en cause que les époux GROUPE1.) se sont vus remettre les deux

télécommandes du parking ainsi que les trois clefs de la porte de la cave en date du

13 juin 2014 (cf. pièce n° 8 de Maître Alex KRIEPS).

Pour l’appréciation de l’achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du

contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel,

ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments d’équipement,

impropres à leur utilisation. L’achèvement suppose donc que l’immeuble soit en état

d'être utilisé pour les besoins auxquels, d’après les prévisions du contrat, il doit

satisfaire. Lorsqu’il s’agit d’un logement, il doit être habitable et disposer de tous les

équipements nécessaires à cette fin (eau, électricité, chauffage, installations sanitaires

etc.). Les défauts mineurs qui n’empêchent pas l’immeuble de servir au but auquel il

est destiné sont irrelevants (Marc ELTER et Fernand SCHOCKWEILER, Copropriété

des immeubles bâtis et ventes d’immeubles à construire, éd. 1978, n° 207).

Dans la mesure où la garantie d’achèvement est levée compte tenu du fait que

l’achèvement a été constaté au sens de l’article 1601-6 du code civil, qu’en

l’occurrence tous les ouvrages indispensables à l’utilisation de l’immeuble sont

exécutés et qu’il n’est ni prouvé ni même allégué que d’éventuels désordres rendent

l’immeuble impropre à son utilisation, les époux GROUPE1.) ne sauraient prospérer

dans leurs prétentions relatives à l’indemnisation d’un soi-disant préjudice tiré du fait

du non-achèvement de l’immeuble.

Leur demande laisse dès lors pareillement d’être fondée pour la période postérieure

au 1er mai 2014.

En ce qui concerne finalement la demande des époux GROUPE1.) en remboursement

des frais d’huissier, force est de constater que le juge de première instance a omis de

statuer sur cette demande. A noter que l’omission de statuer par un tribunal de

première instance est à réparer par la réformation de la décision incomplète (cf. Cour

6 novembre 1990, 28, 91 ; Cour 27 janvier 2000, Pas. 31, 227).

Dans la mesure où le constat d’huissier Carlos CALVO du 4 juin 2014 n’est d’aucune

pertinence pour l’issue du présent litige, il convient, par réformation du jugement a quo,

de dire la demande en paiement de la somme de 659,33 euros présentée par les

époux GROUPE1.) non fondée.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu, par réformation de la décision querellée, de déclarer

non fondée la demande des époux GROUPE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance et de les débouter également de leur demande

basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel.

Ne justifiant pas de l’iniquité requise par la prédite disposition, la demande en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel formulée par la société

SOCIETE1.) requiert pareillement un rejet.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal est

fondé, tandis que l’appel incident ne l’est pas.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal fondé,

par réformation du jugement entrepris,

déboute PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leurs demandes en obtention de

dommages et intérêts et en remboursement des frais d’huissier,

déboute PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en remboursement des

frais d’huissier,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à PERSONNE1.) et

à PERSONNE2.) avec distraction au profit de Maître Luc JEITZ, avocat concluant, la

demandant, affirmant en avoir fait l’avance.