Landlord appeal dismissed; court confirms lower court ruling rejecting lease termination due to tenant's alleged breaches.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 132/2016

Audience publique du mardi, trente-et-un mai deux mille seize

Numéro 160706 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), et son épouse

2) PERSONNE2.), sans états connus, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL de

Luxembourg du 10 mars 2014,

sub 1) et 2) comparant par Maître Stéphanie LACROIX, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Eric SAYS, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 160706 du rôle et appelée pour fixation le

29 avril 2014, fut fixée pour plaidoiries au 21 octobre 2014, ensuite successivement

fixée pour contrôle aux 16 décembre 2014, 24 mars 2015, 6 octobre 2015 et 13 octobre

2015, de nouveau successivement fixée pour plaidoiries, d’abord au 12 avril 2016 et

finalement à l’audience publique du lundi, 9 mai 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Julian HINSCHBERGER, avocat, en remplacement de Maître Stéphanie

LACROIX, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Eric SAYS, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

31 mai 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 14 janvier 1999, une maison sise à L-ADRESSE2.), a été

donnée en location par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à PERSONNE4.) et à

PERSONNE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 57.000,00 LUF. Par la

suite, le bail a été résilié d’un commun accord à l’égard de PERSONNE4.) et s’est

poursuivi avec PERSONNE3.).

Par requête déposée au greffe le 5 juillet 2013, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

fait convoquer PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, pour voir

résilier le contrat de bail et pour voir condamner PERSONNE3.) au déguerpissement

des lieux loués, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de relocation d’un montant de

2.825,98 euros et d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

A l’appui de leur demande tendant à voir résilier le bail, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont reproché à PERSONNE3.) divers manquements aux obligations

contractuelles lui incombant.

Ainsi, le locataire n’aurait pas entretenu convenablement les lieux loués et aurait laissé

la maison et le jardin dans un état déplorable. Les bailleurs ont notamment fait état de

carrelages cassés dans la cave qui serait, par ailleurs, très sale et inondée par

endroits, de marches cassées et fissurées à l’entrée de l’immeuble, ainsi que de traces

de rouille sur le garde-corps. Ils soutiennent, par ailleurs, que le locataire a percé la

façade pour y installer une parabole et qu’il a omis de les informer de l’existence d’une

fuite d’eau au-dessus de la terrasse. Par ailleurs, il leur aurait refusé l’accès à la

maison, ainsi qu’à un huissier de justice mandaté de dresser un état des lieux, et à

des ouvriers chargés d’effectuer des travaux de réfection à la façade.

Les bailleurs ont encore reproché au locataire de ne pas leur avoir versé la garantie

locative prévue au contrat de bail et de ne pas avoir souscrit de contrat d’assurance

relatif au lieu loué.

Par jugement contradictoire du 10 février 2014, le tribunal de paix de Luxembourg a

reçu la demande en la forme, l’a dit non fondée et a condamné PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que le grief tiré de l’omission

d’avoir informé les bailleurs d’une inondation en 2010, était trop ancien pour justifier

une résiliation du contrat de bail. Il a estimé que d’autres désordres invoqués, tels les

carrelages cassés, le garde-corps rouillé, ainsi que le manque d’entretien du jardin ne

relevaient pas d’une gravité suffisante pour mettre fin au bail. Il a ensuite constaté que

l’existence de moisissures affectant certains murs, ainsi que la perforation d’un mur

par le locataire pour installer une parabole laissaient d’être établis.

Le juge de première instance a, par ailleurs, relevé que les bailleurs restaient en défaut

d’établir qu’ils avaient annoncé leur visite au locataire. Il a noté que le locataire avait

souscrit une assurance relative aux lieux loués dès le 1er mars 1999 et qu’il avait

constitué une garantie locative le 14 janvier 2014, soit en cours de délibéré.

Le juge de première instance a partant retenu que la demande tendant à la résiliation

du contrat de bail n’était pas justifiée.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

acte d’huissier du 10 mars 2014.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir prononcer la

résolution, sinon la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et à voir

condamner ce dernier au déguerpissement des lieux loués dans un délai de huit jours

à partir de la notification du jugement à intervenir, ainsi qu’au paiement d’une indemnité

de relocation correspondant à deux mois de loyer et d’une indemnité de procédure de

1.000,00 euros.

Ils réclament une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Les appelants font grief au juge de première instance d’avoir considéré comme trop

anciens ou dépourvus de gravité particulière les manquements du locataire, alors que

ce dernier aurait admis avoir laissé les lieux dans un état déplorable et aurait reconnu

l’existence de graves dégradations dont il aurait omis d’informer les propriétaires.

Ainsi, le locataire aurait manifestement violé l’article 1728 du code civil, suivant lequel

le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille.

Il serait, par ailleurs, établi que le locataire a refusé aux bailleurs l’accès des lieux,

notamment en date des 24 et 26 novembre 2012, alors qu’ils auraient annoncé leurs

visites par courrier recommandé du 22 septembre 2012. A deux reprises, il n’aurait,

en outre, pas laissé pénétrer le façadier dans les lieux loués, malgré un courrier du 7

mai 2012, l’informant de travaux à intervenir sur la façade.

Les appelants donnent encore à considérer que la police d’assurance souscrite par

l’intimé le 1er mars 1999 ne couvrait pas les risques locatifs et que ce n’est que par

avenant du 28 avril 1999 que les lieux ont été régulièrement assurés. Ils relèvent

ensuite que la garantie locative n’a été constituée qu’à la suite des plaidoiries de

l’affaire en première instance, soit plus de quinze ans après la conclusion du contrat

de bail.

A l’audience des plaidoiries en instance d’appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font

exposer que si le locataire ne laisse toujours pas entrer les bailleurs dans les lieux

loués, il s’est, pour le surplus, mis en adéquation avec les obligations découlant du

contrat de bail. Néanmoins, de nouveaux débordements seraient à craindre, une fois

la procédure judiciaire terminée, au cas où le contrat de bail ne serait pas résilié.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du

premier juge. Il souligne qu’aucun élément nouveau n’est intervenu depuis ledit

jugement.

L’intimé affirme avoir toujours respecté ses obligations et soutient que si des dégâts

ont apparu, ceux-ci étaient dus à l’usure normale des lieux et à la vétusté de l’immeuble

qu’il occuperait depuis 17 ans.

Il conteste, par ailleurs, avoir reçu un courrier par lequel les bailleurs l’auraient informé

de leur volonté de visiter la maison.

Il réclame finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

Motifs de la décision

Il est rappelé que les bailleurs demandent à voir résilier le contrat de bail en raison de

manquements du locataire à son obligation de jouir des lieux loués en bon père de

famille, prévue par l’article 1728, paragraphe 1° du code civil, ainsi qu’à diverses

obligations stipulées au contrat de bail, à savoir celles de permettre aux bailleurs

l’accès aux lieux loués deux fois par an, d’assurer les lieux loués et de constituer une

garantie locative.

Il y a lieu d’analyser si la réalité des manquements allégués est établie et, d’apprécier,

dans ce cas, si ceux-ci présentent un caractère de gravité suffisante pour justifier la

résiliation.

C’est à juste titre que le juge de première instance a relevé qu’il n’est pas établi que

PERSONNE3.) ait percé un mur pour l’installation d’une parabole. Qui plus est, il

résulte d’une attestation testimoniale établie le 29 octobre 2013 par PERSONNE4.),

l’ancienne colocataire de l’intimé, que cette parabole avait été mise en place par les

locataires précédents. Le reproche tiré de l’installation d’une parabole par l’intimé est,

dès lors, à écarter.

Concernant les désordres dont étaient affectés les lieux loués, c’est à bon escient que

le juge de première instance a relevé que le contrat de bail signé entre parties stipulait

que le locataire reconnaissait avoir reçu les lieux en « très bon état » et que, dès lors,

celui-ci ne saurait être admis à prouver, notamment par le biais des attestations

testimoniales, versées en cause, qu’au moment de la prise à bail, l’état de l’immeuble

laissait à désirer.

L’attestation testimoniale de PERSONNE4.) est néanmoins à prendre en considération

en ce qu’elle fait état de problèmes dont elle se serait aperçue quelque temps après

avoir emménagé dans la maison. Ainsi, l’ancienne colocataire de l’intimé explique

avoir constaté que les murs des chambres à coucher étaient humides, ce sur quoi

PERSONNE1.) aurait fini par remplacer les vieilles tuiles du toit. Lorsque, par la suite,

l’intimé et elle auraient informé PERSONNE1.) de l’humidité affectant les murs de la

cave en raison de dégradations de la rampe et du plancher de la terrasse, celui-ci

n’aurait cependant manifesté aucun intérêt à y remédier. La réaction du concerné

aurait été la même lorsque le lave-vaisselle serait tombé en panne. En raison du

manque d’implication du propriétaire, ils n’auraient pas informé ce dernier du fait que

des marches de l’escalier extérieur se sont cassées, probablement en raison du gel.

Il résulte des déclarations prémentionnées de PERSONNE4.) qu’au cours des

premières années de l’exécution du contrat de bail, les locataires ont informé les

bailleurs d’un problème d’humidité à la cave.

S’il est constant en cause que l’intimé n’a pas dénoncé aux bailleurs d’autres

problèmes affectant les lieux, que ceux-ci aient ou non relevé de l’usure normale, il

faut considérer que la gravité de ce manquement est atténuée en raison de l’attitude

passive dont ces derniers ont fait preuve lorsqu’au cours des premières années de

l’exécution du contrat de bail, ils ont été confrontés à des doléances des locataires.

Quant au fait que l’intimé aurait mal entretenu le jardin, il ne saurait, en l’espèce, pas

non plus constituer un manquement grave, dans la mesure où il n’est pas établi qu’un

dommage irréparable en soit résulté pour l’état des lieux loués.

Il résulte de ce qui précède qu’aucune violation de son obligation de jouir des lieux

loués en bon père de famille d’une gravité suffisante à justifier la résiliation du contrat

de bail n’est établie dans le chef du locataire.

Quant au refus de l’intimé de voir le façadier monter un échafaudage en septembre

2012, il n’est pas établi que les bailleurs l’aient, au préalable, informé de la date du

commencement des travaux à la façade.

Il convient de noter, dans ce contexte, que le courrier de PERSONNE1.) du 7 mai 2012

évoque, certes, la décision des bailleurs de faire effectuer des travaux de réfection de

la façade, mais n’informe le locataire que des dates prévues pour les travaux de

réaménagement des alentours de l’immeuble, en l’occurrence les 18 et 19 mai 2012,

tout en le priant de laisser au jardinier « un accès total à l’ensemble des espaces

verts ». Il résulte des attestations testimoniales établies par PERSONNE5.) et

PERSONNE6.), produites par les appelants, que les travaux de jardinage ont été

effectués et il n’est pas allégué par les appelants que le locataire aurait refusé l’accès

au jardinier.

Les appelants versent encore un courrier du 27 février 2013, aux termes duquel ils

demandent à l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN de leur indiquer des dates

pour l’établissement d’un état des lieux de la maison occupée par l’intimé. Ce courrier,

ni aucun autre élément du dossier ne permettent de conclure que l’accès à la maison

ait été refusé à l’huissier.

Les appelants produisent finalement un courrier recommandé qu’ils ont adressé le 22

septembre 2012 au locataire en vue d’une visite de la maison en date des 24 et 26

novembre 2012. Ils soutiennent que l’intimé leur a refusé l’accès à la maison, sans

préciser s’il avait été convenu de l’horaire pour la visite, à quelle date ils se sont

présentés sur les lieux et dans quelles circonstances le locataire ne les a pas laissés

entrer.

L’affirmation des bailleurs, suivant laquelle l’accès à l’immeuble leur est toujours refusé

à l’heure actuelle, n’est corroborée par aucun courrier récent, par le biais duquel ils

auraient exprimé leur volonté de visiter les lieux.

Eu égard à ce qui précède, le prétendu refus du locataire de laisser les propriétaires,

des ouvriers ou un huissier de justice pénétrer dans les lieux loués, alors que les visites

des personnes concernées auraient été dûment annoncées, laisse d’être établi.

Quant au fait qu’un contrat d’assurance complet, couvrant notamment le risque locatif,

a été établi avec deux mois de retard, soit en avril 1999, il est trop ancien pour valoir

motif de résiliation du contrat de bail en 2013.

S’il est établi que la garantie locative n’a été produite qu’à la suite des plaidoiries de

première instance, ce fait ne saurait pas revêtir la gravité requise pour justifier la

résiliation du contrat de bail, le locataire ayant régularisé la situation avant le prononcé

du jugement entrepris.

Au vu des développements ci-dessus, il y a lieu de confirmer jugement attaqué en ce

qu’il a déclaré non fondées les demandes des bailleurs à voir résilier le contrat de bail

et à voir condamner le locataire au déguerpissement et au paiement d’une indemnité

de relocation.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Eu égard à l’issue du litige, le jugement entrepris est encore à confirmer en ce qu’il n’a

pas fait droit à la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant au paiement

d’une indemnité de procédure pour la première instance et il y a également lieu de

débouter les appelants de leur demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel.

L’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile n’étant pas donnée en l’espèce, la demande de PERSONNE3.) en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel n’est pas fondée.

Il résulte de ce qui précède que l’appel n’est pas fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit l’appel non fondé, partant

confirme le jugement entrepris,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.