Occupancy without title case dismissed; tenants lose appeal; damages claim rejected due to lack of proof.

Jugement occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 126/2016

Audience publique du mardi, vingt-quatre mai deux mille seize

Numéro 170651 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), pensionné, et son épouse

2) PERSONNE2.), pensionnée, les deux demeurant à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 1er juillet 2015,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Sylvain L’HOTE, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE4.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Katia AÏDARA, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 170651 du rôle et appelée pour fixation le

22 septembre 2015, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 26 janvier 2016 et finalement

à l’audience publique du mardi, 3 mai 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Sylvain L’HOTE, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Katia AÏDARA, avocat, comparant pour PERSONNE3.) et PERSONNE4.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

24 mai 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 17 septembre 2014 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette,

PERSONNE1.)

et son épouse,

PERSONNE2.), ont fait convoquer

PERSONNE3.) et son épouse, PERSONNE4.), à comparaître devant le tribunal de

paix siégeant en matière de bail à loyer et d'occupation sans droit ni titre pour les

entendre condamner à leur payer le montant de 18.850,00 euros à titre d’indemnités

d'occupation pour la période allant de mars 2009 au mois de juin 2014 inclus, ainsi

que le montant de 1.205,28 euros du chef d'indemnisation des dégâts causés aux lieux

illégalement occupés, les deux montants avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice jusqu’à solde.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont encore sollicité l’exécution provisoire du

jugement à intervenir, ainsi que la condamnation de

PERSONNE3.)

et de

PERSONNE4.) à leur payer une indemnité de 1.500,00 euros sur base de l’article 240

du nouveau code de procédure civile.

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont exposé qu'ils sont

propriétaires de la majorité des lots dans un immeuble d'habitation contenant plusieurs

appartements et dépendances, sis à L-ADRESSE2.), dont notamment un lot désigné

« cave » d'une surface de 17,61 mètres carrés, présentant 23,420 millièmes, numéro

cadastral 005, situé au sous-sol.

Les époux PERSONNE3.) et PERSONNE4.) seraient propriétaires d'un appartement

et d'un studio situés au rez-de-chaussée, ainsi que d'une cave située au sous-sol, lot

qu'ils auraient acquis au courant de l'année 2005.

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

ont reproché aux défendeurs d'occuper

irrégulièrement et sans droit ni titre la cave portant le numéro cadastral 005 leur

appartenant en y entreposant des effets personnels.

Les demandeurs n’auraient jamais toléré cette situation et auraient, à plusieurs

reprises, demandé aux défendeurs de débarrasser les lieux.

Les défendeurs auraient à tort invoqué un prétendu droit d’accès à ladite cave.

Suite à un courrier leur adressé le 17 mars 2014 les mettant en demeure de quitter les

lieux dans un délai de huit jours, les défendeurs auraient obtempéré courant juin 2014.

Les défendeurs auraient réglé le montant de 50,00 euros courant janvier 2014, étant

conscients d’être redevables d’une indemnité d’occupation.

Les défendeurs ont fait valoir en première instance qu’en date du 22 novembre 2004,

ils ont acquis de PERSONNE5.) un appartement au rez-de-chaussée, dont la cuisine

est située au-dessus de la cave litigieuse. Ils auraient reçu les clefs de la cave de la

venderesse afin de pouvoir y accéder, étant donné que les branchements pour le gaz

et l'électricité de leur appartement s'y trouveraient et monteraient dans leur cuisine.

Ils ont soutenu avoir bénéficié d'un simple accès aux compteurs, et ont contesté avoir

occupé la cave appartenant aux requérants. Ils auraient proposé la somme de 50,00

euros « pour avoir la paix » et auraient ensuite formulé une proposition d'acheter la

cave litigieuse pour un euro symbolique.

Par jugement du 4 juin 2015, rendu contradictoirement entre parties, le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette a :

-

reçu la demande en la forme,

-

donné acte à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) qu’ils réclament une indemnité de

1.500,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

-

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) jusqu’à concurrence

du montant de 650,00 euros,

-

dit qu’il y a lieu à division de la dette :

-

condamné PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) la somme

de 325,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 17 septembre 2014, jusqu’à

solde,

-

condamné PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme

de 325,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 17 septembre 2014, jusqu’à

solde,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention du

montant de 1.205,28 du chef d’indemnisation des dégâts accrus à la cave occupée,

-

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute

voie de recours et sans caution,

-

dit non fondées les demandes respectives en allocation d’une indemnité sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

-

condamné PERSONNE3.) et PERSONNE4.) conjointement aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a noté qu’à la suite de la production

de photos par les requérants, les défendeurs n’ont plus contesté avoir occupé la cave,

mais ont soutenu ne pas avoir été seuls à y déposer des objets.

Il a ensuite constaté que les défendeurs restaient en défaut de prouver ou d’offrir en

preuve que d’autres personnes occupaient encore la cave des époux GROUPE1.) et

disposaient d’une clé d’accès à la cave.

En retenant que l’occupation de la cave appartenant aux époux GROUPE1.) par les

parties défenderesses était établie pour la période allant du mois de mai 2013 au mois

de juin 2014 inclus, le juge de première instance a dit que PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) avaient, dès lors, droit à une indemnité d’occupation pour la période

précitée. Il a fixé ex aequo et bono l’indemnité d’occupation au montant de 50,00 euros

par mois.

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à la condamnation de

PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) au paiement du montant de 1.205,28 euros à

titre de réparations de dégâts occasionnés aux lieux occupés, a été rejetée par le juge

de première instance, au motif qu’il n’était pas établi que ces dégâts avaient été causés

par les occupants.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 1er juillet 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir condamner

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour

sa part, à leur payer i) le montant de 18.850,00 euros, au titre d’indemnités

d’occupation pour la période allant de mars 2009 à juin 2014 inclus, et ii) le montant

de 1.205,28 euros, au titre de « dégâts aux lieux occupés illégalement », les deux

montants étant à augmenter des intérêts légaux depuis le 17 septembre 2014, date

des demandes en justice, jusqu’à solde.

Les appelants réclament, par réformation de la décision attaquée, une indemnité de

procédure de 1.500,00 euros pour la première instance et ils sollicitent une indemnité

de procédure du même montant pour l’instance d’appel.

Les époux GROUPE1.) font grief au juge de première instance d’avoir retenu que

l’occupation de la cave par PERSONNE3.) et PERSONNE4.) n’est établie que pour la

période allant du mois de mai 2013 au mois de juin 2014 inclus. Ils font valoir que

« dans le cadre de la première instance, les parties défenderesses n’ont jamais

contesté avoir occupé les lieux depuis au moins le mois de mars 2009 ».

Ils font valoir que le courrier adressé au mandataire des appelants par PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) le 24 mars 2014 - libellé comme suit « nous leur avions bien répondu

en leurs expliquant que nous allions la rendre, mais qu’il fallait faire le changement

d’électricité, eau et chauffage qui sont inscrits sur notre compteur » - constitue un aveu

extrajudiciaire d’occupation de la cave litigieuse.

Les appelants font encore grief au juge de première instance d’avoir fixé le montant

de l’indemnité d’occupation à 50,00 euros par mois. Faisant exposer que la cave

litigieuse constitue un vrai studio d’une superficie de 17 m2, ils demandent, par

réformation du jugement entrepris, et eu égard aux prix de l’immobilier, à voir fixer

l’indemnité d’occupation au montant de 300,00 euros par mois.

Les appelants réclament donc, par réformation de la décision attaquée, le montant

total de (63 mois x 300,00 euros =) 18.850,00 euros, à titre d’indemnité d’occupation

de la cave pour la période allant de mars 2009 à juin 2014 inclus.

Les époux GROUPE1.) critiquent, par ailleurs, le jugement entrepris en ce qu’il a

déclaré non fondée leur demande tendant à voir condamner PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) à leur payer le montant de 1.205,28 euros, au titre de dégâts locatifs

survenus dans la cave. Estimant que « ces dégâts se sont produits durant la période

où les intimés ont occupé la cave » et que « les dégâts ont eu pour origine l’utilisation

des sanitaires de la cave, et donc par les occupants de l’époque, en l’occurrence les

intimés », les appelants demandent, par réformation du jugement entrepris, à voir

condamner les intimés à leur payer le montant de 1.205,28 euros, augmentés des

intérêts légaux, à ce titre.

Les appelants réclament finalement la condamnation solidaire des époux GROUPE2.)

aux susdits montants. Ils font valoir que la demande en condamnation solidaire doit

être considérée comme ayant été virtuellement comprise dans la demande originaire.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) interjettent appel incident en ce que le premier juge

a retenu que l’occupation par eux de la cave appartenant aux époux GROUPE1.) est

établie pour la période allant de mai 2013 à juin 2014 inclus. Ils font plaider que le

dossier serait « flou », et qu’il ne ressortirait d’aucun élément de la cause, ni à quel

moment, ni quels objets auraient été entreposés par qui dans la cave litigieuse.

Les intimés font rappeler que dans la cave en question se situent les branchements

de gaz, d’eau et d’électricité, correspondant à leur appartement situé au rez-de-

chaussée. En raison de ces branchements, ils disposeraient d’une clé permettant

d’accéder à cette cave. Or, le seul fait de disposer d’une clé de la cave ne serait pas

suffisant pour établir dans leur chef une occupation sans droit ni titre de la cave. Les

photos versées par les appelants ne sauraient suppléer à leur carence dans

l’administration de la preuve.

En leur reprochant de ne pas avoir établi que d’autres personnes occupaient encore

la cave des époux GROUPE1.), le juge de première instance aurait procédé à un

renversement de la charge de la preuve.

A titre subsidiaire, si l’occupation de la cave par les parties intimées devait être

confirmée par le tribunal de céans, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) estiment que le

montant de 50,00 euros alloué aux appelants au titre d’indemnité d’occupation

mensuelle est adapté. Le montant réclamé de 300,00 euros par mois serait

« énorme ».

Les intimés demandent la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a retenu qu’il

ne ressort d’aucun élément du dossier que les dégâts allégués par les époux

GROUPE1.) ont été causés suite à un agissement fautif des occupants.

Les intimés précisent que les odeurs nauséabondes proviennent d’un problème de

débordement de la fosse septique. Ils contestent avoir utilisé les toilettes installées

dans la cave, au motif que celles-ci seraient « vétustes et non hygiéniques ».

Motifs de la décision

Il est rappelé que les appelants sollicitent une indemnité d’occupation d’un montant de

300,00 euros par mois pour l’occupation de la cave leur appartenant par les intimés,

ceci pour la période allant de mars 2009 à juin 2014.

Aux termes de l’article 1315 alinéa 1er du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une

obligation, doit la prouver.

Il appartient en l’occurrence aux époux GROUPE1.) de rapporter la preuve de

l’occupation de la cave par les époux GROUPE2.).

A ce titre, les appelants versent un courrier daté du 24 mars 2014, adressé par les

intimés au mandataire des appelants, libellé comme suit :

« Monsieur,

Nous nous permettons de contester formellement de payer la somme de 18.000,00 €

pour la cave.

Au mois de mai 2013, ou nous avions reçu la première lettre nous avons été informés

par GROUPE1.), qu’ils voulaient récupérer la cave.

Nous leurs avions bien répondu en leurs expliquant que nous allions la rendre, mais

qu’il fallait faire le changement d’électricité, eau et chauffage qui sont inscrits sur notre

compteur.

Nous leurs avons même fait une proposition de payer 50€ par mois et avons

commencé à verser la somme depuis janvier 2014 pour la cave et ils ne nous ont pas

renvoyé la somme.

Comme convenu la cave est débarrasser et ils peuvent venir récupérer leur clé. A

savoir qu’ils ne peuvent pas me couper l’eau à la cave sinon je n’aurais plus d’eau

dans la cuisine.

En outre, nous avons remarqué qu’il y a une partie commune donc nous n’avons pas

accès et ne comprenons pas pourquoi.

Veuillez agréer, Monsieur, l’expression de nos sentiments distingués.

GROUPE2.) »

Il résulte de ce courrier que les époux GROUPE2.) déclarent leur intention de

« rendre » la cave et qu’ils offrent une contrepartie financière correspondant au

montant de 50,00 euros par mois.

Il découle en outre du jugement entrepris que les intimés n’ont plus, en première

instance, contesté avoir occupé la cave, mais qu’ils ont fait valoir qu’ils n’occupaient

pas seuls ladite cave.

Tel qu’il a été relevé par le juge de première instance, l’immeuble entier appartient aux

parties appelantes et intimées. Il n’est pas établi par les époux GROUPE2.) qu’une

tierce personne aurait accès à la cave litigieuse ou y aurait déposé des objets

personnels.

Il résulte partant à suffisance de droit des éléments de la cause que l’occupation par

les intimés de la cave appartenant aux appelants est établie.

Il s’ensuit que les propriétaires de la cave peuvent prétendre, en contrepartie de

l’occupation de leur cave, à une indemnité d’occupation.

Il est rappelé que les appelants entendent voir fixer le point de départ de l’indemnité

d’occupation au mois de mars 2009.

Il est constant en cause qu’en mai 2013, les époux GROUPE1.) ont informé les époux

GROUPE2.) de leur souhait de récupérer la cave. Aucun élément de la cause ne

permet d’établir une occupation de la cave antérieure à cette date. Il y a partant lieu

de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le point de départ du paiement de

l’indemnité d’occupation au mois de mai 2013.

Les intimés n’ayant pas contesté que l’obligation au paiement de l’indemnité

d’occupation se poursuive jusqu’au mois de juin 2014 inclus, il y a lieu de confirmer le

jugement a quo également sur ce point.

Quant au montant de l’indemnité d’occupation, le juge de première instance a fait une

juste appréciation des éléments de la cause en fixant ex aequo et bono l’indemnité

d’occupation de la cave au montant de 50,00 euros par mois. Le jugement a quo est

partant à confirmer en ce qu’il a condamné les époux GROUPE2.) au montant de

650,00 euros, à titre d’indemnité d’occupation de la cave pour la période courant de

mai 2013 à juin 2014 inclus.

Les appelants sollicitent finalement, par réformation du jugement a quo, le montant de

1.205,28 euros du chef d’indemnisation des dégâts accrus à la cave occupée. Le

tribunal constate que les époux GROUPE1.) se bornent à soutenir que l’utilisation des

sanitaires par les parties intimées serait à l’origine des dégâts en question, sans verser

la moindre preuve à l’appui de leurs dires. Les affirmations des appelants restant à

l’état d’allégation dépourvue d’effet juridique, le jugement entrepris est à confirmer en

ce qu’il a déclaré non fondée la demande en indemnisation des dégâts.

Dans la mesure où la demande en condamnation solidaire de PERSONNE3.) et de

PERSONNE4.) n’est pas autrement contestée, et qu’il résulte des pièces - notamment

les certificats de résidence établis par l’administration communale ADRESSE3.) et

l’acte notarié de vente du 22 novembre 2004 - qu’ils sont mariés, il y a lieu de faire

droit à la demande.

Pour les mêmes motifs, il convient de préciser que la condamnation de PERSONNE3.)

et de PERSONNE4.) aux frais et dépens de la première instance intervient

solidairement à leur égard, conformément à la demande afférente des appelants en

instance d’appel.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Les époux GROUPE1.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, c’est à bon droit que le juge de

première instance les a déboutés de leur demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance. Pour le même motif, leur demande en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que les appels principal et

incident ne sont pas fondés, étant toutefois précisé que les condamnations

prononcées à l’encontre de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) interviennent

solidairement à l’égard de ceux-ci.

Dans la mesure où l’appel principal n’est pas fondé, mais que les époux GROUPE2.),

dont l’appel incident n’est pas non plus fondé, restent tenus d’une condamnation, il

convient de faire masse des frais et dépens de l’instance d’appel et de les imposer

pour moitié à chacune des parties.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière d’occupation sans droit ni titre et en

instance d’appel, statuant

contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit les appels principal et incident non fondés, partant

confirme le jugement entrepris, sauf à dire que la condamnation de PERSONNE3.) et

de PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) le montant de 650,00

euros, avec les intérêts légaux à partir du 17 septembre 2014, jusqu’à solde, ainsi que

la condamnation de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) aux frais et dépens de la

première instance interviennent solidairement à leur égard,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié

solidairement à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), et pour moitié solidairement à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.).