Landlord wins partial appeal on rent arrears but loses tenant's lease annulment request in Luxembourg.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 125/2016

Audience publique du mardi, vingt-quatre mai deux mille seize

Numéro 150061 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) la société anonyme SOCIETE1.) SA (anciennement SOCIETE2.)), établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.), représentée par son conseil

d’administration en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

2) PERSONNE1.), administrateur de société, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 26 novembre 2012,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Sabrina MARTIN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Frank WIES, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège en

date du mardi, trente-et-un mars deux mille quinze sous le numéro 88/2015 et dont le

dispositif est conçu comme suit :

« Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

constate qu’à l’audience du 24 mars 2015, les débats ont été limités à la question de

la surséance à statuer,

dit qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du mardi, 19 mai

2015, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve tous autres droits des parties ainsi que les frais. »

A l’audience du 19 mai 2015, l’affaire, inscrite sous le numéro 150061 du rôle et

appelée pour continuation des débats, fut fixée au rôle général. Suite au courrier de

Maître Frank WIES du 3 juillet 2015, l’affaire fut d’abord fixée au 26 janvier 2016 et

finalement à l’audience publique du mardi, 3 mai 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Yasmine CHERIFI, avocat, en remplacement de Maître Sabrina MARTIN,

avocat, les deux demeurant à Luxembourg, comparant pour la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. (anciennement SOCIETE2.)) et PERSONNE1.), fut entendue en ses

explications.

Maître Frank WIES, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

24 mai 2016, le

jugement

qui suit :

Quant à la qualité de partie au contrat du 5 juin 2007 dans le chef de PERSONNE1.)

PERSONNE1.) maintient son moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande principale

formulée à son égard, au motif qu’il n’a pas signé le contrat de bail du 5 juin 2007 en

son nom personnel. En arguant de la sorte, il soulève l’irrecevabilité de la demande

pour défaut de qualité dans son chef.

Il convient de rappeler qu’il ne faut pas confondre la recevabilité de l’action en justice

avec le bien-fondé de la demande.

L’existence effective du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de

recevabilité de la demande, mais uniquement la condition de son succès au fond, ou,

en d’autres termes, de son bien-fondé (cf. Cour 26 juin 1979, Pas. 24, p. 312). Le bien-

fondé du droit invoqué ne se vérifie pas lors de l’appréciation de la recevabilité de la

demande.

La qualité est le pouvoir en vertu duquel une personne exerce l’action en justice.

La qualité n’est donc pas une condition particulière de recevabilité lorsque l’action est

exercée par celui-là même qui se prétend titulaire du droit. De même, la qualité de

défendeur n’est pas une condition particulière de recevabilité lorsque l’action est

exercée contre celui qui est supposé être le débiteur du droit.

PERSONNE1.) soutient, en l’espèce, que sa qualité de partie au contrat litigieux fait

défaut.

C’est donc l’existence effective du droit de l’intimée à son égard et, partant, le bien-

fondé de la demande et non la recevabilité de celle-ci qui est contestée.

Le moyen d’irrecevabilité tiré du défaut de qualité dans le chef de PERSONNE1.) n’est

partant pas fondé.

Quant à la question de savoir si PERSONNE1.) a été partie au contrat du 5 juin 2007,

question qui, au vu des développements qui précèdent, concerne le fond de l’affaire,

force est de constater que ledit contrat est intitulé « convention entre Mr. SCHEFFEN

Romain et Mr. PERSONNE1.) » et qu’il indique que le loyer à payer porte sur les

éléments suivants, à savoir : « immeuble, bureaux et dépôts avec appartement Mr.

PERSONNE1.) privé ». La clause relative à la durée du contrat de bail fait encore

référence aux « locaux loués par Mr. PERSONNE1.). »

Il faut déduire des termes employés que les parties ont conclu un bail mixte, servant

tant à l’exploitation de locaux commerciaux qu’au logement de PERSONNE1.).

C’est, dès lors, à juste titre que le juge de première instance a retenu que

PERSONNE1.)

n’est pas intervenu au contrat de bail en sa seule qualité

d’administrateur de la société SOCIETE2.), actuellement société SOCIETE1.), mais

également en son nom personnel.

Il convient encore de noter, pour être complet, qu’en instance d’appel, les appelants

ne réitèrent plus leur moyen présenté en première instance, suivant lequel le contrat

du 5 juin 2007 constituerait uniquement un acte de cession de parts sociales et non

pas un contrat de bail.

Quant à la validité du contrat de bail

Dans leur acte d’appel, les parties appelantes soulèvent, ensuite, l’irrecevabilité de la

demande principale, au motif que le contrat de bail est nul pour vice du consentement.

Elles soutiennent avoir été induites en erreur en raison de manœuvres dolosives

émanant de la partie intimée. Cette manœuvre aurait consisté à soumettre aux parties

appelantes, lors de la conclusion du contrat de sous-location, une copie du contrat de

bail principal, établi entre PERSONNE2.) et la société SOCIETE2.), ne comportant

aucune mention quant à une interdiction de sous-louer, alors que, dans l’original du

contrat de bail principal, la clause autorisant la sous-location aurait été biffée. En

agissant de la sorte, la société SOCIETE2.) aurait voulu cacher aux parties appelantes

que la sous-location était interdite, dans le but de les amener à signer le contrat de

sous-location.

Les parties appelantes font valoir qu’il est à suffisance établi que leur consentement a

été vicié, même si, par arrêt de la chambre du conseil de la Cour d’appel du 21 mai

2015, un non-lieu à suivre a été ordonné à l’égard de la société SOCIETE2.) et de

PERSONNE3.) du chef de faux et usage de faux, ainsi que d’escroquerie, en relation

avec les documents litigieux.

A titre subsidiaire, les parties appelantes offrent en preuve par toutes voies de droit et

notamment

par

l’audition

des

témoins

PERSONNE4.),

PERSONNE5.),

PERSONNE6.) et PERSONNE7.), les faits suivants :

« Au début du mois de décembre 2010, sans préjudice quant à la date exacte, la fille

de Madame PERSONNE2.), entre-temps décédée, à savoir Madame PERSONNE8.),

demeurant à L-ADRESSE3.), actuelle propriétaire des lieux, a, en présence de son

mandataire, Maître Georges KRIEGER, informé Monsieur PERSONNE1.) que le

locataire principal, la société SOCIETE2.) SARL, n’était pas en droit de lui sous-louer

l’ « immeuble, bureaux et dépôts avec appartement », de sorte que le contrat de sous-

location conclu en date du 5 juin 2007 était irrégulier, celui-ci ayant été conclu en

violation du contrat de bail commercial initial conclu en date du 11 janvier 2001, ce à

quoi Monsieur PERSONNE1.) a répondu ne jamais avoir été informé.

En outre, au même moment, Monsieur PERSONNE1.) a indiqué aux propriétaires des

lieux que le contrat de bail conclu entre la société SOCIETE2.) S.à.r.l. et ces derniers,

lui présenté par le sieur PERSONNE3.), gérant de la société SOCIETE2.) S.à.r.l., ne

comportait aucune mention quant à une interdiction de sous-louer.

En vue d’éclaircir la situation, Monsieur PERSONNE1.) demanda aux propriétaires des

lieux de lui communiquer l’original du contrat de bail que ces derniers avaient conclu

avec le sieur PERSONNE3.), en sa qualité de gérant de la société SOCIETE2.) S.à.r.l.,

portant sur les locaux sis à L-ADRESSE2.), ce que firent les propriétaires des lieux

quelques jours plus tard.

Contre toute attente, Monsieur PERSONNE1.) s’est aperçu, après la remise de

l’original du bail en question par les propriétaires des lieux, que le contrat de bail lui

soumis par le sieur PERSONNE3.), différait de l’original, notamment en ce qui

concerne l’absence de la clause relative à l’interdiction de sous-louer.

Aussitôt après avoir eu connaissance de ce fait, Monsieur PERSONNE1.), en sa

qualité d’administrateur de la société anonyme SOCIETE1.) S.A., informa oralement

le sieur PERSONNE3.) de sa volonté de résilier le contrat de bail, au motif qu’il n’était

en droit de lui sous-louer les lieux, et procéda à la résiliation avec préavis de six mois

du contrat de bail conclu avec le sieur PERSONNE3.) et ce par courrier recommandé

du 14 décembre 2010.

En date du 15 juin 2011, sans préjudice quant à la date exacte, à l’expiration du

préavis, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a libéré les lieux sis à L-ADRESSE2.),

en bonne et due forme, en laissant les locaux dans un état impeccable de propreté, et

dans le même état voire dans un meilleur état qu’au moment de son entrée dans les

lieux en juin 2007, sans préjudice quant à la date exacte, mais elle s’est vu opposée

un refus inexpliqué de la part du sieur PERSONNE3.), lorsqu’elle a souhaité lui

remettre les clés. »

La partie intimée soulève l’irrecevabilité de la demande tendant à voir annuler le contrat

de bail sur base de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, cette demande

n’ayant pas été présentée en première instance.

A titre subsidiaire, elle conclut à la prescription de la demande en annulation du contrat

de bail, sur base de l’article 1304 du code civil.

A titre plus subsidiaire, la partie intimée fait valoir que le moyen n’est pas fondé, le vice

du consentement allégué n’ayant pas été établi dans le chef des appelants.

Elle insiste sur le fait que la chambre du conseil de la Cour d’appel a considéré qu’il

n’y avait pas lieu à poursuites du chef de quelconques infractions en relation avec la

copie du contrat de bail principal annexée au contrat de sous-location. Elle donne, par

ailleurs, à considérer que le seul fait que la clause autorisant expressément la sous-

location a été biffée dans le contrat principal n’implique en rien que les parties audit

contrat aient voulu interdire la sous-location, étant donné qu’en vertu de l’article 1717

du code civil, le preneur a le droit de sous-louer, si cette faculté ne lui a pas été

interdite.

Il y a d’abord lieu de relever que la demande tendant à voir déclarer nul le contrat de

bail du 5 juin 2007 touche au fond du litige et ne relève pas de la recevabilité de la

demande principale.

En première instance, la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) avaient fait état d’un

vice du consentement dans leur chef, mais n’avaient pas présenté de demande en

nullité du contrat de bail.

L’article 592 du nouveau code de procédure civile prévoit qu’ « il ne sera formé, en

cause d’appel, aucune nouvelle demande, à moins qu’il ne s’agisse de compensation,

ou que la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale. »

Dans la mesure où la demande tendant à voir annuler le contrat de bail est à considérer

comme défense aux prétentions de la partie demanderesse au principal, le moyen

d’irrecevabilité basé sur l’article 592 du code civil est à écarter.

La partie intimée soulève encore l’irrecevabilité de la demande en nullité pour cause

de prescription.

Aux termes de l’article 1304 du code civil, « dans tous les cas où l’action en nullité ou

en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi

particulière, cette action dure cinq ans. Ce temps ne court dans le cas de violence que

du jour où elle a cessé ; dans le cas d’erreur ou de dol, du jour où ils ont été

découverts. »

Les parties appelantes soutenant en l’espèce n’avoir pris connaissance de la

divergence entre le contenu de l’original et de la copie du contrat de bail principal qu’en

décembre 2010, leur demande en annulation du contrat de bail, formée dans le cadre

de leur acte d’appel du 26 novembre 2012, n’est pas prescrite.

Selon l’article 1109 du code civil, « il n’y a pas de consentement valable s’il a été donné

par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol. »

L’article 1110 du code civil prévoit que « l’erreur n’est une cause de nullité de la

convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est

l’objet. »

L’erreur doit être considérée comme portant sur la substance lorsqu’elle est de telle

nature que, sans elle, l’une des parties n’aurait pas contracté. Il faut donc que le

demandeur démontre qu’il a cru que telle chose présentait faussement telle qualité et

que celle-ci a été la raison déterminante de son engagement.

Aux termes de l’article 1116 du code civil, « le dol est une cause de nullité de la

convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est

évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se

présume pas et doit être prouvé. »

Les parties appelantes soutiennent que si la partie intimée ne leur avait pas

frauduleusement caché que la sous-location était interdite, elles n’auraient pas signé

le contrat de sous-location.

Or, tel que le relève à bon droit la partie intimée, la rature de la clause autorisant la

sous-location dans le contrat principal n’implique pas nécessairement que les parties

audit contrat aient voulu interdire la sous-location, à défaut d’ajout d’une clause

expresse stipulant une telle interdiction.

L’article 1717 du code civil prévoit, en effet que, le preneur a le droit de sous-louer, si

cette faculté ne lui a pas été interdite.

Le fait qu’au mois de décembre 2010, la fille de feu PERSONNE2.) ait, le cas échéant,

déclaré à PERSONNE1.) que la société SOCIETE2.) n’était pas en droit de lui sous-

louer les lieux, ne suffit pas pour tenir pour acquis que les parties au contrat de bail

principal avaient effectivement convenu d’une telle interdiction.

L’offre de preuve présentée par les parties appelantes est, par conséquent, à écarter

pour défaut de pertinence, en ce qu’elle porte sur les circonstances dans lesquelles

PERSONNE1.) a pris connaissance des divergences entre le contenu de l’original et

de la copie du contrat de bail principal.

Les parties appelantes restant en défaut d’établir la réalité de l’interdiction de sous-

louer, leurs arguments relatifs à l’erreur, voire au dol ayant existé dans leur chef,

tombent à faux.

La demande tendant à voir déclarer la nullité du contrat de bail n’est, dès lors, pas

fondée.

Quant à la résiliation du contrat de bail et aux arriérés de loyers redus

Les parties appelantes réitèrent, à titre subsidiaire, leur argument suivant lequel elles

ont valablement résilié le contrat de sous-location en raison de la faute grave de la

partie intimée, ayant consisté à occulter le fait que la sous-location était interdite.

A titre plus subsidiaire, les parties appelantes contestent les montants réclamés.

Elles font valoir que l’intimée ne saurait réclamer le paiement de loyers pour la période

postérieure au 9 août 2011, date à laquelle la restitution des clefs a eu lieu, suivant

procès-verbal de constat d’huissier du même jour.

En tout état de cause, elles ne seraient plus redevables d’aucun loyer à partir du 1er

octobre 2012, un nouveau contrat de sous-location relatif à l’immeuble en cause ayant

été signé le 29 septembre 2011 entre la société SOCIETE2.) et la société SOCIETE3.)

qui, entre le 1er octobre 2011 et le 1er février 2012, aurait effectué des travaux de

rénovation dans les locaux. Le fait qu’en contrepartie des travaux effectués, la société

SOCIETE2.) ait dispensé le nouveau sous-locataire du paiement des loyers jusqu’en

décembre 2013, n’aurait aucune incidence sur les obligations des parties appelantes

qui ne sauraient être tenues au paiement des loyers à partir de la prise de possession

des lieux par les nouveaux locataires.

La partie intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a constaté

que le contrat de bail du 5 juin 2007 a été résilié avant terme par les parties appelantes

et que la demande de la bailleresse en paiement de loyers échus postérieurement à

la résiliation du contrat est fondée en son principe.

Quant aux montants réclamés, la partie intimée verse un décompte aux termes duquel

elle réclame des arriérés de loyers d’un montant de 19.792,49 euros pour la période

de juin 2011 à février 2012.

En se prévalant d’une créance de 19.792,49 euros du chef d’arriérés de loyers, la

partie intimée interjette implicitement, mais nécessairement, appel incident du

jugement a quo, en ce qu’il n’a déclaré fondée que jusqu’à concurrence de 16.832,76

euros la demande en paiement d’arriérés de loyers pour la période susvisée.

Quant à la période pour laquelle les loyers peuvent être réclamés, la partie intimée

donne à considérer que le nouveau contrat de sous-location a été conclu le 29

septembre 2011, avec effet au 1er janvier 2012 et que les travaux ont été terminés pour

le 1er février 2012. Elle se rapporte à prudence de justice quant à la question de savoir

si, eu égard à la dispense de paiement de loyers dont bénéficiait le nouveau locataire,

les parties appelantes sont redevables du loyer du mois de février 2012.

Tel qu’il a été relevé ci-avant, la preuve de l’interdiction de sous-louer les lieux loués

n’a pas été rapportée. Il ne peut, dès lors, pas être reproché à la société SOCIETE2.)

d’avoir conclu un contrat de sous-location malgré l’existence d’une telle interdiction,

qu’elle aurait cachée aux sous-locataires.

Il s’y ajoute que, tel que l’a relevé le juge de première instance, les parties appelantes

n’ont invoqué aucune faute dans le chef de la partie intimée dans la lettre de résiliation

du contrat de bail du 14 décembre 2010, mais ont fait état d’un « besoin personnel ».

Eu égard à la formulation utilisée par les locataires, le courrier peut être interprété en

ce sens qu’ils ont entendu résilier le contrat de bail pour des raisons d’ordre personnel.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de retenir que le contrat de bail du 5 juin 2007,

prévoyant comme échéance le 31 décembre 2013, a été résilié par les locataires avant

terme le 14 décembre 2010, avec effet au 15 juin 2011, et ce, en l’absence de preuve

d’une violation de ses obligations dans le chef de la partie bailleresse.

Il convient encore de relever que le fait que la partie intimée n’ait contesté la régularité

de la résiliation que le 21 juin 2011 n’implique pas qu’elle ait tacitement accepté la

résiliation prématurée.

Le jugement entrepris est, dès lors, à confirmer en ce qu’il a dit que la partie bailleresse

est, en principe, en droit de poursuivre l’exécution du contrat en continuant à réclamer

les loyers échus postérieurement à la résiliation.

Quant à l’acceptation, sous toutes réserves, par la partie bailleresse, des clefs des

lieux loués en date du 9 août 2011, elle n’est pas de nature à dispenser les locataires

du paiement des loyers.

En revanche, les parties appelantes ne sauraient plus être tenues au paiement des

loyers à partir du moment où les lieux ont été mis à disposition d’un nouveau locataire.

Il résulte des pièces versées par les parties appelantes que les lieux ont été reloués

par la partie intimée à la société SOCIETE3.), suivant contrat de sous-location du 29

septembre 2011, ayant pris effet le 1er janvier 2012, et qu’entre le 1er octobre 2011 et

le 1er février 2012, le nouveau locataire a effectué des travaux de rénovation dans les

locaux, en contrepartie desquels il s’est vu accorder une dispense du paiement de

loyers jusqu’au 31 décembre 2013.

La société SOCIETE3.) ayant, dès lors, pris possession des lieux à partir d’octobre

2011, la demande en paiement d’arriérés de loyers à l’égard des parties appelantes

n’est, par réformation du jugement entrepris, à déclarer fondée que pour la période de

février 2011 à septembre 2011 inclus, la gratuité de la mise à disposition des lieux au

nouveau locataire, en contrepartie de la réalisation de travaux de rénovation d’une

grande envergure, n’étant pas opposable aux parties appelantes.

Pour ce qui est des montants à allouer à la partie intimée à titre d’arriérés de loyers, il

convient de se référer au contrat de sous-location, qui a fixé le loyer mensuel au

montant indexé de 1.900,00 euros.

Tel que l’a, à bon droit, relevé le juge de première instance, le contrat de sous-location

ne prévoit pas que le loyer à payer par les sous-locataires est à augmenter de la TVA.

Il ne résulte pas non plus dudit contrat, ni d’un autre élément du dossier qu’une

déclaration d’option pour l’application de la TVA ait été signée par les parties en vue

de permettre, le cas échéant, la récupération de la TVA par les locataires.

Il convient, dès lors, de faire abstraction du montant de la TVA mis en compte par la

partie intimée dans ses factures relatives au loyer réclamé et de déclarer la demande

en paiement d’arriérés de loyers relatifs à la période du 15 juin 2011 au mois de

septembre 2011 inclus, fondée pour le montant de [863,32 + (3 x 1.996,19) =] 6.851,89

euros.

Quant aux frais d’électricité, de nettoyage et d’huissier

La partie intimée réclame un montant de 318,94 euros sur base d’une facture relative

aux frais de nettoyage pour le mois de juin 2011, qu’elle a adressée le 14 juillet 2011

aux parties appelantes. Cette facture renvoie à une facture du 30 juin 2011 de la

société SOCIETE4.), portant sur un montant de 478,40 euros.

Elle réclame, en outre, un montant de 926,73 euros sur base d’une facture adressée

aux parties appelantes le 1er août 2011, qui se réfère à une facture de la société

SOCIETE5.) du 26 juillet 2011, relative à la période de juin 2010 à juin 2011, portant

sur un montant de 1.508,14 euros.

Les prédites factures émanant de la société SOCIETE2.) ont trait à des frais locatifs

se rapportant à une période au cours de laquelle les parties appelantes occupaient

encore les lieux loués et qui sont, dès lors, à charge de ces dernières.

II résulte des pièces versées par les parties appelantes que celles-ci ont viré un

montant de 1.003,59 euros à la société SOCIETE2.) pour paiement de trois factures,

ce montant englobant les sommes respectives de 159,47 euros et de 776,73 euros,

réglées à titre de paiement partiel des factures des 14 juillet 2011 et 1er août 2011.

La demande en paiement de frais d’électricité et de nettoyage n’est, dès lors, par

réformation du jugement entrepris, à déclarer fondée que pour le solde de [(318,94 +

926,73) – (159,47 + 776,73) =] 309,47 euros.

Quant aux frais se rapportant au procès-verbal de constat de l’huissier Guy ENGEL

du 9 août 2011, les parties appelantes estiment qu’ils doivent rester à charge de la

partie intimée, eu égard au fait qu’elles ont relaissé les lieux « dans un parfait état de

propreté » le 15 juin 2011 et que, dès cette date, elles ont entrepris de nombreuses

démarches pour restituer les clefs des lieux à la société SOCIETE2.) qui les aurait

refusées.

Le tribunal de céans constate néanmoins que, par courrier officiel du 25 juillet 2011,

Maître Sabrina MARTIN a informé Maître Frank WIES de l’accord de sa partie à ce

que la remise des clés s’accompagne d’un état des lieux de sortie effectué par un

huissier de justice et en présence des mandataires respectifs.

Il résulte, ensuite, du constat d’huissier du 9 août 2011 que PERSONNE1.) a admis

avoir enlevé un pupitre de réception. Par ailleurs, divers désordres, tels « des trous

perforés dans le mur du fond » et « des images et des écritures au mur » ont été

constatés.

Selon l’article 1731 du code civil « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est

présumé avoir reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives, et doit les

rendre tels, sauf la preuve du contraire ».

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée ne figure au dossier. Les parties appelantes

versent plusieurs attestations, suivant lesquelles, au moment où PERSONNE1.) a pris

possession des lieux, des câbles étaient suspendus à divers endroits et le parquet

présentait des taches. Dans lesdites attestations, il n’est cependant fait état, ni de

perforations d’un mur, ni d’images et d’écritures sur un mur.

Les affirmations des parties appelantes, suivant lesquelles elles avaient laissé les lieux

« dans le même état voire dans un meilleur état qu’au moment de son entrée dans les

lieux en juin 2007 », sont, par conséquent, d’ores et déjà contredites par le contenu du

constat d’huissier.

La partie de l’offre de preuve des appelants tendant à établir l’état impeccable des

lieux en juin 2011 est, dès lors, également à écarter.

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que le juge de première instance a

condamné les parties appelantes aux frais du constat d’huissier d’un montant de

410,00 euros, l’établissement dudit constat n’ayant pas été dépourvu d’utilité.

Eu égard aux développements ci-avant, il y a, par conséquent, lieu de condamner les

parties appelantes solidairement à payer à la partie intimée le montant total de

[6.851,89 + 309,47 + 410,00 =] 7.571,36 euros, avec les intérêts légaux sur le montant

de 863,32 euros, à partir du 21 juin 2011, date d’une mise en demeure, sur le montant

de 6.298,04 euros, à partir du 7 novembre 2011, date du dépôt de la requête

introductive d’instance au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, et sur le surplus,

à partir du 1er octobre 2012, date de l’audience des plaidoiries de première instance,

à chaque fois jusqu’à solde.

Quant à la demande reconventionnelle

La société SOCIETE2.) interjette appel incident du jugement a quo en ce que le juge

de première instance s’est déclaré compétent pour connaître de la demande

reconventionnelle de PERSONNE1.) et de la société SOCIETE1.) en répétition d’un

montant de 7.012,11 euros.

A titre subsidiaire, la société SOCIETE2.) soulève l’irrecevabilité de la demande, en

soutenant que celle-ci aurait dû être introduite par voie de citation pour être basée sur

le principe, d’ordre purement civil, de la répétition de l’indu.

A plus titre subsidiaire, elle conteste le bien-fondé de la demande.

La demande reconventionnelle de PERSONNE1.) et de la société SOCIETE1.) en

restitution des montants correspondant à la taxe sur la valeur ajoutée qu’ils ont réglés

à la société SOCIETE2.) en cours d’exécution du contrat de bail devant s’analyser en

une demande en remboursement d’un trop-payé de loyers, le tribunal de paix, siégeant

en matière de bail à loyer, était compétent pour en connaître, en vertu des articles 3.3°

et 11 du nouveau code de procédure civile.

Aux termes de l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006, « la demande

portée devant le juge de paix conformément à l’article 3.3° du nouveau code de

procédure civile sera formée par simple requête sur papier libre à déposer au greffe

de la justice de paix en autant d’exemplaires qu’il y a de parties en cause ».

La demande reconventionnelle en répétition de l’indu, présentée à l’audience des

plaidoiries du tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, est recevable en ce

que, comme la demande principale - valablement introduite par voie de requête - elle

s’inscrit dans le cadre de relations entre un bailleur et des locataires.

Le jugement a quo est partant à confirmer en ce qu’il a déclaré recevable la demande

reconventionnelle.

La répétition de l'indu est la possibilité offerte par le code civil à celui qui a payé, alors

qu'il ne devait pas, de répéter à celui qui a reçu indûment ce qu'il a ainsi donné. La

répétition exige d'abord qu'il y ait eu un paiement, donc remise d'une chose

quelconque ou d'une somme d'argent et, outre le paiement, elle suppose toujours que

ce qui a été payé l'a été sans être dû (Enc. Dalloz, Répétition de l'indu, n° 1, 4 et 5).

L’action en répétition de l’indu trouve son fondement dans l’article 1235 du code civil

qui pose le principe que « tout paiement suppose une dette et ce qui a été payé sans

être dû est sujet à répétition ». La répétition de l’indu est réglementée par les articles

1376 à 1381 du code civil.

Aux termes de l’article 1376 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce

qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, c’est à juste titre que le juge de première instance a noté que le contrat

de sous-location ne prévoit pas que le loyer à payer par les sous-locataires est à

augmenter de la TVA.

Tel qu’il a été relevé ci-avant, le contrat litigieux ne se réfère pas non plus à une

déclaration d’option pour l’application de la TVA signée par les parties et il ne résulte

pas du dossier qu’une telle déclaration ait été déposée auprès de l’Administration de

l’enregistrement et des domaines.

Le montant de 7.012,11 euros, correspondant à la TVA sur les loyers de janvier 2008

à décembre 2009 a, dès lors, été indument perçu par la partie intimée et est sujet à

répétition, indépendamment de la question de savoir si la société SOCIETE2.) a ou

non continué le montant litigieux à l’Administration de l’enregistrement et des

domaines.

Le jugement entrepris doit, par conséquent, être confirmé en ce qu’il a fait droit à la

demande reconventionnelle de PERSONNE1.) et de la société SOCIETE1.).

Il y a lieu d’ordonner la compensation entre créances réciproques jusqu’à concurrence

de la créance la plus faible.

Quant aux indemnités de procédure et quant aux frais

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. n° 60/15, 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

La condition d’iniquité requise par le prédit article n’étant remplie dans le chef d’aucune

partie, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande

de PERSONNE1.) et de la société SOCIETE1.) en obtention d'une indemnité de

procédure pour la première instance. Les parties sont également à débouter de leurs

demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel.

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de faire masse des frais et dépens des deux

instances et de les imposer, pour moitié, à la société SOCIETE2.) et, pour moitié, à

PERSONNE1.) et à la société SOCIETE1.).

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à

loyer, la demande en distraction des frais et dépens des appelants n’est pas fondée.

Il résulte de ce que précède que l’appel principal est partiellement fondé, tandis que

l’appel incident n’est pas fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant le jugement numéro 88/2015 rendu par le tribunal de céans en date du 31 mars

2015,

déclare recevable la demande de PERSONNE1.) et de la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. (anciennement SOCIETE2.)) en annulation du contrat de bail du 5

juin 2007, formée en instance d’appel,

écarte l’offre de preuve présentée par PERSONNE1.) et la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. (anciennement SOCIETE2.)),

déclare non fondée la demande de PERSONNE1.) et de la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. (anciennement SOCIETE2.)) en annulation du contrat de bail du 5

juin 2007,

déclare l’appel principal partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris :

déclare fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.

en paiement d’arriérés de loyers pour le montant de 6.851,89 euros,

déclare fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.

en paiement de frais d’électricité et de nettoyage, ainsi que de frais d’huissier pour le

montant de 719,47 euros,

condamne PERSONNE1.) et la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (anciennement

SOCIETE2.)) solidairement à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

s.àr.l. le montant de 7.571,36 euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 863,32

euros, à partir du 21 juin 2011, sur le montant de 6.298,04 euros, à partir du 7

novembre 2011, et sur le surplus, à partir du 1er octobre 2012, à chaque fois jusqu’à

solde,

déclare l’appel incident non fondé,

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) s.àr.l. à payer à PERSONNE1.) et la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. (anciennement SOCIETE2.)) le montant de 7.012,11 euros,

ordonne la compensation judiciaire des créances réciproques jusqu’à concurrence de

la créance la plus faible,

impose les frais et dépens de la première instance, pour moitié, à la société

SOCIETE2.) et, pour moitié, à PERSONNE1.) et à la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. (anciennement SOCIETE2.)),

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose, pour moitié, à la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. et, pour moitié, à PERSONNE1.) et

à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (anciennement SOCIETE2.)).