Appeal dismissed; tenant's claim for rent arrears and eviction upheld; landlord's abuse of process claim rejected.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 110/2016

Audience publique du mardi, dix mai deux mille seize

Numéro 174886 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), employé privé, demeurant à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 26 janvier 2016,

comparant par Maître Yusuf MEYNIOGLU, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société civile immobilière de droit luxembourgeois SOCIETE1.) SCI, établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite

au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Bertrand CHRISTMANN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 174886 du rôle et appelée pour fixation le 16 février

2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 14 mars 2016, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Yusuf MEYNIOGLU, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Audrey SEBE, avocat, en remplacement de Maître Bertrand CHRISTMANN,

comparant pour la société civile immobilière de droit luxembourgeois SOCIETE1.) SCI,

fournit ses réponses.

Par courrier du 18 avril 2016, le tribunal prononça la rupture du délibéré pour permettre

à la partie intimée de prendre position par rapport à la pièce versée par la partie

appelante au tribunal le 13 avril 2016 et refixa l’affaire pour continuation des débats à

l’audience publique du mardi, 26 avril 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, les mandataires des parties furent entendus en leurs

explications complémentaires.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

10 mai 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et procédure

Par requête déposée le 26 août 2015 au greffe, la société civile immobilière

SOCIETE1.) SCI (ci-après dénommée « la société SOCIETE1.) ») a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner

à lui payer le montant de 1.600,00 euros à titre d’arriérés de loyers pour les mois de

juin 2015 et août 2015.

La société SOCIETE1.) a, en outre, conclu à la résiliation du contrat de bail et a

demandé à voir condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués, sous peine

d’une astreinte de 100,00 euros par jour de retard.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) a exposé avoir acquis un immeuble

sis à L-ADRESSE1.), suivant acte de vente du 20 mai 2015. Le 12 juin 2015, elle aurait

signifié à PERSONNE1.) la cession de l’immeuble et lui aurait demandé de justifier sa

qualité de locataire. Par fax du 16 juin 2015, PERSONNE1.) aurait répondu qu’il

occupait l’appartement suivant contrat de bail conclu le 30 avril 2014 avec l’ancien

propriétaire.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOCIETE1.) a indiqué

que le loyer du mois d’août 2015 a finalement été payé et que seul le loyer du mois de

juin 2015 restait en souffrance. Elle a demandé à voir réserver la demande relative au

loyer du mois de novembre 2015.

PERSONNE1.) a soutenu avoir remis le loyer du mois de juin 2015 en liquide à son

ancien colocataire qui l’aurait continué à l’ancien propriétaire. Il a offert en preuve sa

version des faits. Il a admis n’avoir payé son loyer qu’à partir du 15 de chaque mois,

mais a affirmé qu’il avait convenu avec l’ancien propriétaire de procéder de la sorte.

Il a, par ailleurs, soutenu ne plus avoir pu jouir paisiblement des lieux loués depuis

l’acquisition de l’immeuble par la société SOCIETE1.). Ainsi, il n’aurait plus eu d’eau

chaude depuis le mois de juin 2015. Il n’aurait, par ailleurs, pas accès à la buanderie,

au local-poubelles, à la buanderie et au balcon. Depuis le mois de septembre 2015, il

n’aurait plus de chauffage et, pendant quinze jours, il n’aurait pas eu de boîte à lettres

à son nom. Pendant le mois de novembre 2015, les lieux loués auraient été

inutilisables, l’électricité ayant été coupée. Malgré ces désordres, il aurait continué à

payer son loyer.

A titre reconventionnel, PERSONNE1.) a réclamé des dommages et intérêts chiffrés

aux montants respectifs de 2.500,00 et de 800,00 euros pour défaut de jouissance

paisible des lieux loués pour la période du mois de juin au mois d’octobre 2015 et pour

le mois de novembre 2015. Il a sollicité un montant de 2.000,00 euros à titre

d’indemnisation de son préjudice moral.

Il a finalement réclamé une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et la somme de

1.000,00 euros pour procédure vexatoire et abusive.

Par jugement du 16 décembre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

déclaré la demande fondée,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de 800,00

euros avec les intérêts au taux légal à partir du 15 juillet 2015, date de la mise en

demeure, jusqu’à solde,

-

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai

de trois mois à compter de la notification du jugement,

-

déclaré résilié le bail entre parties pour motif grave,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y

trouvent de son chef dans un délai de deux mois à partir de la notification du

jugement,

-

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte par jour de retard,

-

rejeté les demandes reconventionnelles de PERSONNE1.),

-

rejeté les demandes des parties tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,

-

rejeté la demande tendant à l’exécution provisoire du jugement,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a écarté l’offre de preuve de

PERSONNE1.) tendant à établir le paiement du loyer du mois de juin 2015 à l’ancien

propriétaire, le contenu de l’offre de preuve étant d’ores et déjà contredit par les pièces

figurant au dossier.

Le contrat de bail a été résilié et le déguerpissement du locataire a été ordonné, le

locataire ayant failli à ses obligations en ne payant pas le loyer du mois de juin 2015

et en accusant des retards considérables dans le paiement des autres loyers.

Concernant les demandes reconventionnelles de PERSONNE1.), le juge de première

instance a retenu qu’il ne ressortait d’aucun élément du dossier que la société

bailleresse n’avait pas garanti au locataire une jouissance paisible des lieux. Après

avoir rejeté, pour défaut de précision, l’offre de preuve présentée par PERSONNE1.)

dans ce contexte, il a déclaré non fondées les demandes reconventionnelles de ce

dernier.

De ce jugement, lui notifié le 18 décembre 2015, PERSONNE1.) a régulièrement

relevé appel par acte d’huissier du 26 janvier 2016.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à voir dire que le contrat

de bail n’est pas résilié et qu’il n’y a pas lieu à déguerpissement. Il demande encore à

voir faire droit à ses demandes reconventionnelles tendant à la condamnation du

bailleur à lui payer un montant total de 5.300,00 euros, ventilé comme suit :

« - la somme de 2.500,00 euros à titre des dommages et intérêts pour la période du

mois de septembre au 21 janvier 2016 pour les actes du propriétaire ayant conduit à

la coupure d’eau chaude et de chauffage et l’inaccessibilité au local-poubelle et à la

buanderie, ainsi qu’au balcon à partir du mois de juin 2015, et finalement pour la

coupure d’électricité du 3 novembre 2015 au 8 janvier 2016,

- la somme de 800,00 euros pour le défaut de jouissance paisible des lieux loués

pour le mois de novembre 2015,

- la somme de 2.000,00 euros pour le préjudice moral subi par le locataire à cause

du comportement de la partie adverse. »

Il sollicite finalement une indemnité de procédure de 1.250,00 euros pour l’instance

d’appel.

Quant aux arriérés de loyers

L’appelant maintient ses affirmations suivant lesquelles il aurait payé sa part du loyer

du mois de juin 2015 à son colocataire qui aurait réglé ledit loyer à l’ancien propriétaire.

Pour mettre en évidence sa bonne foi, l’appelant aurait entretemps réglé l’intégralité

du loyer du mois de juin 2015 à la partie intimée, de sorte que ledit loyer aurait ainsi

été payé deux fois. Aucun autre loyer ne resterait en souffrance.

A l’audience du 14 mars 2016, la partie intimée réplique que si le loyer du mois de juin

2015 a été réglé le 8 février 2016, les loyers des mois de janvier 2016 et février 2016

restent en souffrance.

Suivant un décompte actualisé, elle demande, dès lors, la condamnation de l’appelant

au paiement d’arriérés de loyers d’un montant de 1.600,00 euros.

Par courrier entré au greffe le 13 avril 2016, adressé au tribunal, le mandataire de

l’appelant explique que l’ordre permanent relatif au paiement des loyers n’a pas été

exécuté pour les mois de janvier 2016 et février 2016, faute d’alimentation suffisante

du compte de l’appelant. Il verse la copie d’un virement portant sur le montant de

1.600,00 euros, effectué par l’appelant le 8 avril 2016.

Au vu du prédit courrier, le tribunal de céans a ordonné la rupture du délibéré pour

permettre à la partie intimée de prendre position.

A l’audience publique du 26 avril 2016, la partie intimée a déclaré avoir bien reçu

paiement des loyers des mois de janvier et février 2016 en date du 8 avril 2016. Le

loyer du mois d’avril 2016 n’aurait toutefois pas été payé.

La partie appelante verse une « confirmation de l’exécution d’un ordre de virement »

dont il résulte que le loyer du mois d’avril 2016 a été réglé le 15 avril 2016.

Par courrier entré au greffe le 3 mai 2016, la partie intimée confirme avoir reçu

paiement du montant de 800,00 euros, correspondant au loyer du mois d’avril 2016.

Il y a partant lieu de donner acte à la partie intimée qu’elle n’a plus de revendications

du chef d’arriérés de loyers.

Quant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement du locataire

L’appelant estime que le fait qu’il n’a pas pu établir avoir payé le loyer du mois de juin

2015 lors des plaidoiries de première instance et le fait que les premiers loyers échus

après le changement de propriétaire de l’immeuble, sont intervenus avec quelques

jours de retard, ne justifient aucunement la résiliation du contrat de bail. Il y aurait lieu

de tenir compte, dans ce contexte, de l’arrangement entre le locataire et l’ancien

propriétaire relatif à un paiement du loyer autour du dixième jour de chaque mois.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le jugement entrepris serait confirmé en ce qu’il

a déclaré résilié le contrat de bail, la partie appelante demande un délai de

déguerpissement de six mois.

La partie intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a déclaré

résilié le contrat de bail et condamné le locataire au déguerpissement, en insistant sur

le fait que le paiement du loyer du mois de juin 2015, intervenu quelques semaines

avant l’audience des plaidoiries en appel, n’est pas de nature à effacer les violations

contractuelles constatées par le premier juge.

La partie intimée s’oppose à ce qu’un délai de déguerpissement de six mois soit

accordé au locataire. Elle précise encore que, par courrier du 30 juillet 2015, le bail a

été résilié pour besoin personnel avec un préavis de six mois. Or, le locataire n’aurait

toujours pas quitté les lieux.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant

pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, le louage

des choses, des baux en général, éd 2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Les juges du fond ont le pouvoir souverain d’apprécier si une résiliation du contrat de

bail est justifiée lorsque la partie en faute a mis fin à ses abus (cf. ibid., n° 390 e).

Il est de principe que le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son appartement

est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits (cf. TAL, 23

octobre 1998, no du rôle 61513, cité dans Le bail à loyer, Compte-rendu de

jurisprudence, M. HARLES, n° 187, p. 375).

Il est constant en cause, en l’espèce, que la société bailleresse s’est vue contrainte de

déposer une requête auprès du tribunal de paix tendant au paiement du loyer du mois

de juin 2015, resté en souffrance, malgré mise en demeure du 13 juillet 2015. Le

jugement entrepris a condamné le locataire au paiement dudit loyer et ce n’est que le

8 février 2016, soit plus d’une semaine après avoir interjeté appel contre ledit

jugement, que PERSONNE1.) a procédé au règlement du loyer redu.

Si, à l’audience des plaidoiries en instance d’appel, l’appelant a, dès lors, pu justifier

du paiement du loyer du mois de juin 2015, il s’est néanmoins avéré que les loyers de

janvier et février 2016, échus après le prononcé du jugement entrepris, n’avaient pas

été réglés. Le paiement desdits loyers est finalement intervenu en cours de délibéré,

soit le 8 avril 2016. Le loyer du mois d’avril 2016 n’a été payé que le 25 avril 2016. Il

résulte encore du jugement entrepris que le loyer du mois de juillet 2015 n’avait été

payé que le 23 juillet 2015, à la suite d’une mise en demeure émanant de la société

bailleresse.

Le locataire a partant régulièrement accusé des retards considérables dans le

paiement des loyers qu’il n’a réglés qu’après mise en demeure, voire au cours de

l’instance d’appel.

Au vu des principes ci-avant énoncés, le comportement de PERSONNE1.) qui impose

à la partie bailleresse de se pourvoir en justice pour amener ce dernier à s’acquitter

des loyers redus, ne saurait être toléré.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a résilié le contrat de

bail pour motif grave consistant dans le non-paiement des loyers aux échéances

contractuelles.

Le jugement querellé est encore à confirmer en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) à

déguerpir des lieux loués, sauf à reporter le délai de déguerpissement de deux mois à

partir de la signification du présent jugement.

Quant à la demande reconventionnelle

A l’appui de sa demande reconventionnelle tendant à se voir indemniser d’un défaut

de jouissance paisible pendant une période de plusieurs mois, l’appelant verse une

série d’attestations testimoniales. Il donne encore à considérer que par jugement du

tribunal de paix de Luxembourg du 19 novembre 2015, une autre locataire habitant

dans l’immeuble sis à ADRESSE1.), à savoir PERSONNE2.), s’est vue allouer une

indemnisation d’un montant de 475,00 euros en raison de divers problèmes imputables

au bailleur, ayant donné lieu à un défaut de jouissance paisible des lieux loués au

cours de la période de juin 2015 à octobre 2015.

La partie intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a été retenu

qu’une perte de jouissance des lieux loués dans le chef du locataire laissait d’être

établie.

Elle affirme qu’à la suite des allégations du locataire quant à une absence d’eau

chaude, elle s’est, en date du 17 juin 2015, rendue sur les lieux avec l’ancien

propriétaire, PERSONNE3.), et qu’elle a constaté que la chaudière fonctionnait

normalement. Elle verse un courrier du 18 juin 2015, par lequel son mandataire a

demandé au mandataire de l’appelant si le problème relatif à l’eau chaude était

toujours d’actualité.

Pour établir qu’elle a régulièrement fait preuve de diligence, elle verse, par ailleurs,

une facture de la société SOCIETE2.) du 27 août 2015 se rapportant notamment à la

vérification du circuit chauffage, ainsi qu’une facture de la société SOCIETE3.) relative

à une intervention au niveau de la chaudière et un remplacement du vase d’expansion

en date du 17 septembre 2015.

Elle expose, par ailleurs, qu’en date du 11 décembre 2015, un rendez-vous a été

organisé sur place, au cours duquel elle aurait été représentée par son mandataire et

par PERSONNE4.), en présence de l’appelant et du mandataire de la locataire

PERSONNE2.). Aucun dysfonctionnement du système de chauffage n’aurait été

constaté, le fait que certains radiateurs n’auraient pas chauffé ayant été dû à un défaut

des locataires de procéder à une purge des radiateurs. L’électricité aurait fonctionné

normalement dans tout l’immeuble et l’absence d’éclairage dans les parties communes

aurait eu pour unique cause l’enlèvement des ampoules des lampes par les locataires.

La partie intimée produit, en outre, une fiche d’intervention de la société SOCIETE4.)

dont il résulte que, lors d’un contrôle effectué par cette firme en date du 21 décembre

2015, il a été constaté que le système de chauffage fonctionnait, mais que le

thermostat était éteint. Par ailleurs, plusieurs pistons auraient dû être débloqués ou

remplacés.

A titre subsidiaire, la société intimée offre en preuve, par l’audition du témoin

PERSONNE4.), demeurant professionnellement à L-ADRESSE2.), les fais suivants :

« Le 11 décembre 2015, j’étais présente lors de la visite de l’immeuble sis à L-

ADRESSE1.), en présence de Maître Geoffrey R.E. Paris, de Monsieur

PERSONNE5.) et de Maître Audrey SEBE.

Nous avons constaté que l’installation d’électricité était opérationnelle, étant donné

que le four électrique situé dans la cuisine du premier étage fonctionnait. Nous avons

alors constaté que les différents plafonniers et appliques dans les parties communes

(entrée de l’immeuble, escalier, couloir, cuisine) ne disposaient pas d’ampoules, raison

pour laquelle il n’y avait pas d’éclairage dans ces espaces.

Le 21 décembre 2015, j’étais présente lors de l’intervention du technicien de la société

SOCIETE4.) S.A., dans l’immeuble sis à L-ADRESSE1.).

Nous avons constaté que le thermostat, qui est connecté à l’installation de chauffage

et qui permet de réguler la température au sein de l’immeuble, était éteint. Le

thermostat une fois allumé, les différents radiateurs fonctionnaient normalement.

Le thermostat est situé au premier étage sur le palier et librement accessible. »

Quant au défaut d’accès à la buanderie et au balcon, la partie intimée précise que le

contrat de bail ne prévoit d’accès, ni à la buanderie, ni au balcon de l’immeuble.

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat,

et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la

chose louée ; 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a

été louée ; 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état

de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les

réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Comme l’a, à juste titre, rappelé le juge de première instance, le locataire doit, en cas

de troubles à sa jouissance imputables au bailleur, avertir sans tarder ce dernier des

troubles survenus et des réparations devenues nécessaires, le cas échéant.

En l’espèce, il appartient, dès lors, à l’appelant de rapporter la preuve, non seulement

de la réalité et de l’imputabilité à la partie intimée des dysfonctionnements invoqués,

mais également du fait que la partie intimée a été informée sans tarder desdits

dysfonctionnements.

Les auteurs des différentes attestations testimoniales versées par l’appelant affirment

avoir rendu visite à l’appelant au cours de l’automne 2015 et avoir constaté que le

chauffage ne fonctionnait pas et/ou qu’il n’y avait pas d’électricité.

Ainsi, PERSONNE6.) et PERSONNE7.) attestent s’être rendus compte de ce qu’en

date du 3 novembre 2015, le logement de l’appelant était dépourvu de chauffage et

d’électricité.

PERSONNE8.) déclare que le 10 novembre 2015, il était impossible d’allumer les

lumières et de faire chauffer les radiateurs.

Dans son attestation du 12 novembre 2015, PERSONNE9.) affirme avoir constaté qu’il

n’y avait pas d’électricité dans la cage d’escalier et que le chauffage était éteint. Par

ailleurs, une machine à laver se serait trouvée devant la porte de la cave, fermée à

clef.

PERSONNE10.)

fait état des mêmes problèmes qu’elle aurait constatés le

29 novembre 2015.

PERSONNE11.) déclare comprendre (« I understand that ») que le chauffage ne

fonctionne pas dans l’appartement de l’appelant depuis septembre 2015, que

l’électricité a été coupée le 3 novembre 2015, à 0.45 heures, que l’accès au compteur

n’est pas possible, que la machine à laver a été déplacée et n’est pas disponible et

que l’accès au courrier a été interrompu pendant deux semaines en juin 2015. Le

témoin ne précise pas s’il a personnellement constaté les faits ou si ceux-ci lui ont été

relatés.

PERSONNE12.) dit également avoir constaté le 2 décembre 2015 qu’il n’y avait pas

d’électricité et de chauffage dans l’immeuble. La porte de la cave où se trouveraient

les fusibles aurait été fermée à clef.

PERSONNE13.) affirme que, lors d’une visite dans les lieux en date du 3 décembre

2015, il n’a pas été possible d’allumer les lumières dans l’immeuble et la cuisinière se

trouvant dans la cuisine du premier étage ne fonctionnait pas. La porte donnant accès

au balcon adjacent à la cuisine aurait été verrouillée, une machine à laver emballée

aurait bloqué une porte au rez-de-chaussée. Le radiateur dans la chambre de

l’appelant n’aurait pas permis de chauffer la pièce.

PERSONNE14.) dit s’être rendue sur les lieux avec un ami le 11 octobre 2015 et y

avoir passé la nuit. La chambre n’aurait pas été chauffée. Le lendemain, l’appelant leur

aurait montré la cuisine au premier étage. Ils auraient constaté, et l’appelant en

premier, que la porte donnant accès au balcon était bloquée.

Dans son attestation du 24 janvier 2016 PERSONNE12.) déclare qu’entre le 30

novembre et le 4 décembre 2015, il n’y a pas eu de lumière dans le couloir, la cage

d’escalier et la chambre de l’appelant, malgré le fait que des ampoules se seraient

trouvées dans les lampes. Le chauffage n’aurait pas fonctionné non plus.

L’appelant verse encore un constat établi le 8 décembre 2015 par l’huissier de justice

suppléant Laura GEIGER, à la requête de la locataire PERSONNE2.), dont il résulte

que lors de la visite de l’huissier, le chauffage et l’électricité étaient hors fonction.

Force est de constater que si l’appelant a recueilli de nombreuses déclarations

relatives à l’absence d’électricité dans l’immeuble entre le 3 novembre 2015 et le début

du mois de décembre 2015 et s’il se réfère à un constat d’huissier, il ne verse aucun

courrier par lequel lui-même ou son mandataire auraient averti la société bailleresse

dudit problème au cours de la période litigieuse. Il ne prouve, ni n’offre en preuve avoir

oralement contacté la société au sujet des dysfonctionnements du système électrique.

Le seul courrier évoquant l’absence d’électricité date du 13 décembre 2015 et a été

adressé par le mandataire de PERSONNE2.), autre locataire résidant dans

l’immeuble, au mandataire de l’intimée.

Il est intéressant de noter, à ce sujet, que, dans son acte d’appel, PERSONNE5.) ne

soutient pas que le problème relatif à l’électricité ait persisté après le 8 décembre 2015.

Ceci ne résulte d’ailleurs pas des attestations testimoniales produites en cause. Par

ailleurs, la partie intimée fait état d’une visite qui aurait eu lieu entre parties le 11

décembre 2015, lors de laquelle il aurait été constaté que l’électricité fonctionnait

normalement, mais que les ampoules avaient été enlevées des lampes.

Même à supposer que les dysfonctionnements au niveau du système électrique

constatés par les auteurs des attestations testimoniales aient été imputables à un

défaut d’entretien de la part de la société bailleresse, l’appelant ne peut pas prétendre

à une indemnisation de ce chef, faute par lui d’établir qu’il a rendu la partie bailleresse

attentive au problème litigieux au moment où il se posait.

Quant au dysfonctionnement du système de chauffage à partir de septembre 2015, au

sujet duquel le mandataire de l’appelant a adressé un courrier au mandataire de la

partie intimée en date du 2 novembre 2015, il convient de relever que la partie intimée

a fait intervenir des firmes spécialisées à plusieurs reprises, en l’occurrence la société

SOCIETE3.) en date des 9 et 15 septembre 2015, et la société SOCIETE4.) en date

du 21 décembre 2015. Suivant indications figurant sur la fiche de travail de la société

SOCIETE4.) relative à l’intervention du 21 décembre 2015, l’installation du chauffage

fonctionnait normalement, mais le thermostat était éteint.

Il n’est partant pas établi que les problèmes au niveau du chauffage étaient imputables

à la société bailleresse et non pas au locataire qui aurait omis de régler le thermostat

ou de faire purger les radiateurs.

L’appelant fait, en outre, état d’un défaut d’accès au local-poubelles, sans pour autant

établir l’existence d’un tel local, contestée par la société bailleresse. Au cours des

débats, l’appelant n’a pas contesté les affirmations de la partie intimée suivant

lesquelles elle a entrepris les démarches requises auprès de la commune afin d’obtenir

la délivrance d’une poubelle permettant la collecte des déchets par les services

d’hygiène, tel qu’elle l’avait annoncé dans un courrier de son mandataire du 18 juin

2015.

Quant au défaut d’accès au balcon du premier étage et à la buanderie, l’appelant reste

en défaut d’établir que son contrat de bail portait sur la jouissance desdits éléments.

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que le juge de première instance a

déclaré non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE5.) tendant à se voir

indemniser de dommages matériel et moral du chef de prétendus troubles de

jouissance.

L’offre de preuve présentée, à titre subsidiaire, par la partie intimée est donc

superfétatoire.

Il résulte de ce qui précède que l’appel n’est pas fondé.

Quant à la demande de la société SOCIETE1.) en indemnisation pour procédure

abusive et vexatoire

La partie intimée réclame une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de

1.500,00 euros, sur base de l’article 6-1 du code civil.

Il y a lieu de rappeler que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute que

si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou au moins une erreur grossière

équipollente au dol (cf. G. RAVARANI, La Responsabilité Civile des personnes privées

et publiques, éd. 2014, n° 84).

A défaut de révéler une intention malicieuse ou vexatoire dans le chef de

PERSONNE1.), la société SOCIETE1.) est à débouter de sa demande tendant à

l’octroi de dommages et intérêts sur base de l’article 6-1 du code civil.

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de déclarer non fondée la demande de

PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure de pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE1.) réclame, à son tour, une indemnité de procédure de 1.500,00

euros. Ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel requiert également un rejet.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant :

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à deux

mois à partir de la signification du présent jugement,

donne acte à la partie intimée qu’à la date des plaidoiries du 26 avril 2016, elle n’a plus

de revendications du chef d’arriérés de loyers,

déclare non fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI en

indemnisation du chef de procédure abusive et vexatoire,

déclare non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

déclare non fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.