Court dismisses appeal on subletting claim, confirming first instance judgment against tenant for unpaid rent.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 111/2016

Audience publique du mardi, dix mai deux mille seize

Numéro 164514 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), indépendant, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN de

Luxembourg du 15 juillet 2014,

intimé sur appel incident,

comparant

initialement

par Maître

Jacques WOLTER, avocat, demeurant à

Luxembourg, ayant déposé son mandat, et actuellement par Maître Lex THIELEN,

avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), employé privé, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Alex PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg.

2) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

comparant initialement par Maître Jamila KHELILI, avocat, demeurant à Bereldange,

ayant déposé son mandat.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 164514 du rôle et appelée pour fixation le

30 septembre 2014, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 23 mars 2015,

1er décembre 2015, 23 février 2016 et finalement à l’audience publique du mardi,

19 avril 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Denise PARISI, avocat, en remplacement de Maître Lex THIELEN, comparant

pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Alex PENNING, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

La partie intimée, PERSONNE3.), ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

10 mai 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 6 janvier 2014,

PERSONNE2.)

a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de l’entendre

condamner à lui payer la somme de 14.340,00 euros du chef d’arriérés de loyers et

d’indemnité de relocation, avec les intérêts légaux à compter du 7 novembre 2013

jusqu’à solde, de voir résilier le contrat de bail conclu entre parties et de l’entendre

condamner à lui payer une indemnité de procédure de 750,00 euros.

Par requête déposée le 4 mars 2014, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE3.)

devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de lui voir déclarer commun le

jugement à intervenir et de l’entendre condamner à le tenir quitte et indemne de toute

condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre. PERSONNE1.) a encore

sollicité la condamnation de PERSONNE3.) à lui payer une indemnité de procédure

de 1.500,00 euros.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a fait exposer que, par contrat signé le 30

octobre 2012, il a donné à bail à PERSONNE1.) une maison sise à L-ADRESSE3.),

pour une durée de 11 mois, moyennant un loyer mensuel de 2.390,00 euros, que

PERSONNE1.) a quitté les lieux loués prématurément, à savoir le 26 juillet 2013 et

qu’il est resté redevable d’arriérés de loyers de 7.170,00 euros, correspondant à trois

mensualités.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE2.) a expliqué avoir

reloué la maison avec effet au 1er août 2013. Il a, dès lors, renoncé à sa demande en

paiement d’une indemnité de relocation.

PERSONNE1.) n’a pas contesté les faits tels qu’exposés par PERSONNE2.), mais a

estimé qu’il appartenait à PERSONNE3.) de supporter la moitié de la dette dont il

pourrait être tenu à l’égard de PERSONNE2.), au motif que PERSONNE3.) aurait

occupé l’immeuble depuis le 31 août 2011 et serait devenu colocataire, ce aux termes

d’un « contrat de bail » signé le 30 octobre 2012.

PERSONNE3.) s’est opposé à la demande en intervention en faisant valoir que l’écrit

dont se prévalait PERSONNE1.) était resté à l’état de simple projet de contrat et n’avait

pas été signé par PERSONNE2.). Par ailleurs, il n’aurait occupé l’immeuble qu’à la

suite du départ de PERSONNE1.).

PERSONNE3.) a sollicité la condamnation de PERSONNE1.) au paiement d’une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Par jugement du 3 juin 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

ordonné la jonction des affaires introduites respectivement par requête du 6 janvier

2014 et du 4 mars 2014,

-

donné acte à PERSONNE2.) qu’il renonce à sa demande en paiement d’une

indemnité de relocation portant sur le montant de 7.170,00 euros, outre les intérêts

légaux,

-

déclaré recevable la demande formée par PERSONNE2.),

-

déclaré la demande partiellement fondée,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 7.170,00 euros,

avec les intérêts légaux à compter du 7 novembre 2013, jusqu’à solde,

-

déclaré résilié le contrat de bail conclu entre parties,

-

déclaré recevable la demande en intervention formée par PERSONNE1.),

-

déclaré infondée la demande en intervention,

-

rejeté les demandes respectives des parties en octroi d’indemnités de procédure,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu que la demande en paiement

de PERSONNE2.) à l’égard de PERSONNE1.), non autrement contestée, était justifiée

au vu des pièces figurant au dossier et des explications fournies en cause.

Le juge de première instance a ensuite constaté que l’écrit produit par la partie

demanderesse en intervention n’a pas été signé par PERSONNE2.) et qu’il n’est ni

établi, ni même allégué que ce dernier avait donné son consentement par un acte

séparé.

En notant que, par ailleurs, PERSONNE1.) n’avait ni prouvé, ni offert en preuve que,

pendant la période visée dans la requête en intervention, PERSONNE3.) occupait

l’immeuble en qualité de colocataire, le juge de première instance a rejeté la demande

en intervention comme étant non fondée.

De ce jugement, lui notifié le 5 juin 2014, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel

par acte d’huissier du 15 juillet 2014.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande, aux termes de son acte

d’appel, à voir condamner PERSONNE3.) à payer à PERSONNE2.) la somme de

13.145,00 euros au titre de sa quote-part du loyer. PERSONNE1.) demande encore à

voir condamner PERSONNE3.) à le tenir quitte et indemne de toute condamnation à

son encontre.

Il demande encore à voir condamner « la partie intimée M. PERSONNE3.) à payer

entre les mains de la partie intimée M. PERSONNE2.) la somme de 7.170,00 euros

par compensation et de le condamner à payer à la partie appelante la somme de

5.975,00 euros au titre du remboursement de sa quote-part du loyer que la partie

appelante M. PERSONNE1.) a acquitté pour son compte, avec les intérêts légaux à

compter du 4 mars 2014, sinon à partir du présent acte d’appel jusqu’à solde ».

L’appelant sollicite finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00

euros pour l’instance d’appel.

Il fait grief au juge de première instance d’avoir retenu que le contrat de bail du

30 octobre 2012 ne serait resté qu’à l’état de simple projet, alors que le contrat de bail

aurait été « paraphé et signé par l’ensemble des parties ».

A l’appui de ses prétentions, l’appelant verse un certificat de composition de ménage

et plusieurs attestations testimoniales. Il soutient que, par ailleurs, le siège de la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, dont PERSONNE3.) était le gérant,

était établi dans la maison louée. Les documents établis par le notaire indiqueraient

l’adresse sise à ADRESSE3.).

Suivant décompte versé en cause, le total des loyers dû pour la période de location

serait de (11 mois x 2.390,00 euros =) 26.290,00 euros, montant qui serait à supporter

à moitié (soit 13.145,00 euros) par l’appelant et à moitié (soit 13.145,00 euros) par

PERSONNE3.). Dans la mesure où il se serait déjà acquitté envers le bailleur de 8

mois de loyers, soit d’un montant de (8 x 2.390,00 euros =) 19.120,00 euros, l’appelant

estime qu’il a droit à un remboursement du trop-payé, correspondant au montant de

(19.120,00 – 13.145,00 =) 5.975,00 euros.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des

motifs du juge de première instance, sauf à interjeter appel incident en ce que sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure a été déclarée non fondée.

L’intimé sollicite, par réformation du jugement entrepris, une indemnité de procédure

de 750,00 euros pour la première instance et conclut en outre à l’allocation, pour

l’instance d’appel, d’une indemnité de procédure du même montant.

L’intimé fait plaider qu’il a conclu un contrat de bail avec PERSONNE1.) et qu’il

n’importe pas de savoir, pour la solution du présent litige, si PERSONNE3.) a vécu

dans la même maison ou non, et dans l’affirmative, à quel titre.

L’intimé fait valoir qu’en vertu de l’effet relatif des contrats, un éventuel arrangement

entre PERSONNE1.) et PERSONNE3.) lui serait inopposable. Il renvoie au courrier de

l’appelant du 18 juin 2013, dans lequel PERSONNE1.) fait référence à « la maison que

j’occupe ». Il serait partant sous-entendu que l’appelant aurait occupé seul la maison.

L’intimé fait préciser que c’est PERSONNE1.) qui lui a restitué les clés de la maison à

la fin du bail.

PERSONNE2.) soulève l’irrecevabilité pour défaut de qualité de la demande de

l’appelant tendant à voir condamner PERSONNE3.) à lui payer le montant de

13.145,00 euros.

A l’audience du 19 avril 2016, l’appelant renonce à cette demande. Il y a lieu de lui en

donner acte.

Motifs de la décision

L’appelant maintient sa demande tendant à voir condamner PERSONNE3.) à le tenir

quitte et indemne de la condamnation au montant de 7.170,00 euros, prononcée en

première instance, et à lui restituer le montant de 5.975,00 euros, au titre d’un trop-

payé de loyers.

A l’appui de ses demandes dirigées à l’encontre de PERSONNE3.), l’appelant invoque

une relation qualifiée principalement de colocation, et subsidiairement de sous-

location, entre lui-même et PERSONNE3.).

Il résulte du contrat de bail signé le 30 octobre 2012 entre PERSONNE2.) et

PERSONNE1.), que ce dernier loue une maison sise à L-ADRESSE3.), moyennant un

loyer de 2.390,00 euros.

Sur un autre exemplaire du même contrat de bail, daté du même jour, mais non signé

par PERSONNE2.), la mention « PERSONNE3.), né le DATE1.), demeurant

ADRESSE3.), ADRESSE3.) » figure à côté du nom et des coordonnées de

PERSONNE1.). L’appelant se prévaut de cet exemplaire pour conclure à l’existence

d’une colocation entre lui-même et PERSONNE3.), avec le bailleur PERSONNE2.).

Le colocataire est lié au bailleur par un contrat de bail.

Dans la mesure où le contrat de bail, dont se prévaut PERSONNE1.), sur lequel figure

la mention « PERSONNE3.), né le DATE1.), demeurant ADRESSE3.), ADRESSE3.) »

n’est pas signé par PERSONNE2.), et que l’appelant ne produit, à l’appui de son

allégation, aucun autre document contenant l’accord du bailleur, le tribunal ne saurait

retenir la qualification de colocataire dans le chef de PERSONNE3.).

Il devient dès lors oiseux d’analyser la question de la compétence du juge de paix,

siégeant en matière de bail à loyer, pour connaître d’un litige entre colocataires, voire

de la recevabilité d’une demande formée contre un colocataire devant le juge de paix,

siégeant en matière de bail à loyer.

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) entend voir qualifier PERSONNE3.) de sous-

locataire. A l’appui de sa prétention, il verse un certificat de composition de ménage et

plusieurs attestations testimoniales.

La mention « PERSONNE3.), lien familial : sous-locataire » figurant sur le certificat de

composition de ménage délivré par l’administration communale ADRESSE4.), ne

saurait suffire à prouver l’existence d’un contrat de sous-location entre PERSONNE1.)

et

PERSONNE3.), l’administration communale se limitant à enregistrer les

déclarations faites par les administrés.

La note de crédit, établie par l’administration communale ADRESSE4.) et adressée à

PERSONNE3.), à l’adresse sise à ADRESSE3.), ne permet pas non plus d’établir un

contrat de sous-location avec l’appelant.

S’il résulte des attestations testimoniales que PERSONNE3.) occupait le deuxième

étage de la maison, elles restent muettes quant à la question de savoir pour quelle

durée, à quel titre et à quelles conditions PERSONNE3.) occupait le studio au

deuxième étage. Elles ne permettent partant pas d’établir un contrat de sous-location.

La preuve d’un contrat de colocation, sinon de sous-location laissant d’être rapportée

et l’appelant n’invoquant pas d’autre qualification, sa demande tendant à se voir tenir

quitte et indemne de toute condamnation est à déclarer non fondée.

Pour les mêmes motifs, la demande de l’appelant tendant à voir condamner

PERSONNE3.) à lui rembourser le montant de 5.975,00 euros requiert également un

rejet.

L’appelant ne contestant pas - suivant son propre décompte - que trois mois de loyers

restent en souffrance, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 7.170,00 euros.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de déclarer non fondée la demande de

PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

PERSONNE2.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240

du nouveau code de procédure civile, c’est à bon droit que le juge de première instance

l’a débouté de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la

première instance. Pour le même motif, sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que les appels principal et

incident ne sont pas fondés.

Il y a lieu de statuer par jugement contradictoire à l’égard de PERSONNE3.) au vu des

dispositions de l’article 76 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) qu’il renonce à sa demande tendant à voir condamner

PERSONNE3.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 13.145,00 euros,

dit les appels principal et incident non fondés, partant

confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande de

PERSONNE1.)

tendant à voir condamner

PERSONNE3.) à lui payer le montant de 5.975,00 euros,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.