Tenant appeal dismissed; court confirms eviction due to de minimis rent proving no lease exists.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 106/2016

Audience publique du mardi, dix mai deux mille seize

Numéro 174237 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOC1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social à L-(…), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…), appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Eschsur-Alzette du 18 décembre 2015,

comparant par Maître Karim ZEDIRA, avocat, demeurant à Luxembourg, et

1) A1.), sans état connu, demeurant à L-(…),

2) A2.), sans état connu, demeurant à L-(…),

3) A3.), sans état connu, demeurant à L-(…), intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN, sub1) à 3) comparant par Maître Mathias PONCIN, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 174237 du rôle et appelée pour fixation le

19 janvier 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi,

18 avril 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Karim ZEDIRA, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée SOC1.) S.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Assia BEHAT, avocat, en remplacement de Maître Mathias PONCIN, comparant pour A1.), A2.) et A3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

10 mai 2016, le jugement qui suit :

Rétroactes

Suivant procès-verbal de vente sur saisie immobilière du 23 avril 2015, un immeuble sis à ADR1.), et appartenant à B.) et C.) a été adjugé à A1.), A2.) et A3.) pour le prix de 795.800,00 euros.

Suivant requête déposée le 10 juillet 2015 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur- Alzette, A1.), A2.) et A3.) ont fait convoquer B.), C.) et la société à responsabilité limitée SOC1.) S.àr.l. (ci-après dénommée « la société SOC1.) ») à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, sinon d’occupation sans droit ni titre, aux fins de voir :

- dire que le contrat de bail invoqué par la société SOC1.) leur est inopposable,

- sinon dire que le contrat de bail est nul pour absence de cause, voire pour prix de loyer fictif, voire dérisoire,

- déclarer les parties défenderesses occupantes sans droit ni titre,

- condamner la société SOC1.) à déguerpir des lieux dans les 60 jours à partir de la notification du jugement à intervenir,

- condamner la société SOC1.) à leur payer le montant de 2.000,00 euros à titre d’indemnité d’occupation depuis le 2 mai 2015,

- condamner les parties défenderesses à leur payer une indemnité de procédure de 800,00 euros et

- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Les consorts A.) font exposer s’être vus notifier un contrat de bail signé entre les époux B.)-C.) et la société SOC1.) relatif à un atelier annexé à la maison d’habitation et se trouvant sur le terrain acquis par les requérants. Un des gérants de la société SOC1.) est le fils des époux B.)-C.) et il en est également un des bénéficiaires économiques.

A1.), A2.) et A3.) soutiennent que le contrat de bail invoqué n’aurait pas de date certaine et n’aurait été établi que pour les besoins de la cause, alors que ni le notaire, ni les époux B.)-C.) n’avaient fait état de l’existence d’un quelconque bail, de sorte que ce dernier ne leur serait pas opposable et il y aurait partant lieu d’en conclure que la société SOC1.) serait un occupant sans droit ni titre de l’atelier et des bureaux se situant dans l’annexe de la propriété sise à ADR1.).

A titre subsidiaire, les requérants font valoir que le contrat de bail serait nul pour absence de cause, alors que les propriétaires n’auraient reçu aucune contrepartie réelle pour la mise à disposition et la location de l’immeuble leur ayant appartenu. Le contrat de bail invoqué serait en effet conclu pour une durée illimitée et pour un loyer de 10,00 euros par mois non indexé.

Par jugement n° 2716/15 du 12 novembre 2015, le tribunal de paix d’Esch-sur- Alzette, statuant contradictoirement, a :

- reçu la demande en la forme,

- dit la demande fondée,

- constaté que le contrat de bail signé entre B.) et la société SOC1.) n’a pas de date certaine,

- déclaré le contrat de bail inopposable aux parties requérantes,

- qualifié la société SOC1.) d’occupante sans droit ni titre,

- partant, dit fondée la demande d’A1.), de A2.) et de A3.) en déguerpissement de la société SOC1.),

- condamné la société SOC1.) à quitter les lieux occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard un mois après la notification du jugement,

- au besoin autorisé les requérants à faire expulser la société SOC1.) dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

- dit fondée la demande d’A1.), de A2.) et de A3.) en obtention d’une indemnité de procédure,

- condamné la société SOC1.) à payer à A1.), à A2.) et à A3.) le montant de 500,00 euros à titre d’indemnité de procédure,

- condamné la société SOC1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer comme il l’a fait, le juge de première instance a retenu que, dans la mesure où le contrat de location en cause est à qualifier de contrat de bail commercial, l’article 1743 du code civil était applicable au présent litige. Il a relevé que le contrat de bail n’avait pas été enregistré et en a déduit qu’il n’avait pas acquis date certaine.

Il a rejeté, pour ne pas être suffisamment précise, l’offre de preuve par l’audition de témoins présentée par la société SOC1.) et libellée comme suit « au cours de la visite préalable à l’adjudication du bien, les consorts A.) ont été informés que le dépôt était donné en location à une société commerciale ».

Retenant qu’il n’était pas établi que les consorts A.) aient eu connaissance avant la vente de la présence d’un locataire dans l’immeuble qu’ils ont acquis suivant acte d’adjudication publique du 23 avril 2015, le juge de première instance a dit que le contrat de bail commercial conclu entre B.) et la société SOC1.) n’était pas opposable aux consorts A.).

Il a donné acte aux parties que, lors des débats de première instance, le mandataire d’A1.), de A2.) et de A3.) a renoncé à réclamer une indemnité d’occupation à l’égard de la société SOC1.).

De ce jugement, la société SOC1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 18 décembre 2015 à l’encontre d’A1.), de A2.) et de A3.).

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, l’appelante conclut à voir dire non fondées les demandes formulées par les consorts A.), à savoir les demandes en déguerpissement ainsi qu’en allocation d’une indemnité de procédure pour la première instance. Elle sollicite une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour l’instance d’appel.

La société SOC1.) formule les deux offres de preuve suivantes : « que les parties intimées ont été informées au cours des visites effectuées par Monsieur D.) de la présence d’une société commerciale occupant le dépôt et les bureaux à l’arrière de l’habitation principale, que les parties intimées et la partie appelante se sont rencontrées le 9 mai 2015 pour discuter du dépôt et des bureaux donnés en location voire pour leur achat. »

« Qu’au cours d’une des visites préalables à l’adjudication du bien, en date des 12, 15, 19, 21 avril 2015, sinon le jour de l’adjudication, soit le 23 avril 2015, Monsieur A2.) a été informé personnellement et de manière orale par Monsieur D.) que le dépôt à l’arrière de l’habitation était donné en location à une société commerciale et qu’il devrait se renseigner plus à ce sujet ».

L’appelante propose C.) ainsi que le clerc du notaire, D.), comme témoins à entendre.

En ordre subsidiaire, elle demande à voir ordonner la comparution personnelle des parties.

A l’appui de son recours, la société SOC1.), qui rappelle avoir conclu le 21 avril 2012 un contrat de bail avec les époux B.)-C.), fait valoir qu’un contrat de bail non enregistré n’en demeure pas moins valable.

Elle fait grief au juge de première instance d’avoir retenu que ni le notaire, ni les époux B.)-C.) n’ont fait état de l’existence du contrat de bail et fait plaider que tant les placards affichés, que les annonces publiées, que le procès-verbal d’adjudication immobilière, indiquent l’existence d’un dépôt avec bureaux à l’arrière de la maison.

Elle insiste sur le fait que lors des visites préalables à l’adjudication, le clerc du notaire a indiqué aux parties acquéreuses qu’une société commerciale exploitait le prédit dépôt. Elle estime surréaliste que les parties acquéreuses n’aient constaté la présence ni des panneaux publicitaires apposés sur la façade, ni des camionnettes garées devant le dépôt.

Dans ce contexte, elle renvoie encore au procès-verbal d’adjudication immobilière du

23 avril 2015, qui indique notamment que « les adjudicataires sont tenus de respecter tous les baux verbaux et écrits, s’ils existent ».

Par ailleurs, la partie appelante fait plaider que « tout un chacun sait que le contrat de bail commercial est un document faisant partie des pièces à fournir lors de l’introduction de demande d’autorisation d’établissement et de constitution de société ». Force est toutefois de constater qu’elle reste en défaut d’établir avoir fourni une copie du contrat de bail lors de la demande d’autorisation d’établissement et de la constitution de la société.

Faisant finalement valoir que les consorts A.) se sont vus notifier une copie du contrat de bail en date du 2 juin 2015 – soit avant la signification du procès-verbal d’adjudication du 17 juin 2015 – il conviendrait de retenir qu’ils avaient connaissance du contrat de bail avant que l’adjudication ne soit devenue définitive.

Les parties intimées concluent à la confirmation pure et simple du jugement entrepris.

Elles rappellent que pour qu’un contrat de bail soit opposable au nouvel acquéreur d’un immeuble, le prétendu locataire doit établir soit que le contrat de bail a date certaine (c’est-à-dire avoir été enregistré), soit que l’acquéreur en a eu connaissance avant la vente.

Les consorts A.) contestent de manière formelle avoir été informés de l’existence d’un contrat de bail et estiment que les panneaux et les affiches sont beaucoup trop vagues pour valoir information claire et précise de l’existence d’un contrat de bail portant sur le dépôt à l’arrière de la maison. La clause du procès-verbal d’adjudication immobilière selon laquelle « les adjudicataires sont tenus de respecter tous les baux verbaux et écrits, s’ils existent » constituerait une simple clause de style.

Ils contestent avoir visité l’immeuble adjugé avant l’adjudication, la seule visite ayant eu lieu le jour-même de la vente publique, l’accès au dépôt leur ayant, de surcroît, été refusé.

Les parties intimées insistent sur le fait que personne ne les a informées de l’existence d’un contrat de bail avant l’adjudication publique du 23 avril 2015.

Elles concluent au rejet de l’offre de preuve, motif pris que celle-ci ne saurait pallier la carence de la partie appelante dans l’administration de la preuve et s’opposent, en tout état de cause, à l’audition de C.) pour être partie au présent litige.

Elles sollicitent finalement le rejet de la farde de pièces n° 2 de Maître Karim ZEDIRA pour ne pas leur avoir été communiquée.

En ordre subsidiaire, les intimés, qui font plaider que le contrat de bail n’a été établi que pour les besoins de la cause, concluent à la nullité du contrat de bail. Ils rappellent qu’un contrat de bail est un contrat à titre onéreux et estiment que le contrat leur soumis, qui ne stipule qu’un loyer de 10,00 euros par mois pour un dépôt de 200 m², constitue un contrat fictif qu’il y aurait lieu d’annuler.

En ce qui concerne la validité du contrat de bail, l’appelante réplique que la durée du loyer telle que stipulée (« durée illimitée ») doit s’entendre comme une durée à déterminer en fonction des usages, à savoir trois ans renouvelable par tacite reconduction tous les trois ans. En outre, la société SOC1.), qui estime que le loyer peut être librement convenu entre parties, étant donné qu’il n’existerait de « limite ni vers le bas ni vers le haut », explique le loyer convenu de 10,00 euros par le fait qu’elle était tenue de faire des travaux de rénovation.

Appréciation du tribunal

Quant à la demande de rejet de la farde de pièces n° 2 du mandataire de l’appelante

A titre liminaire, il convient de relever qu’il est constant en cause que la farde de pièces n° 2 de Maître Karim ZEDIRA n’a pas été communiquée à Maître Mathias PONCIN.

Or, conformément à l’article 64 du nouveau code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les éléments de preuve qu’elles produisent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 279 du même code, la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance.

Suivant l’article 282 du même code, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

La communication préalable des pièces est nécessaire à l’exercice des droits de la défense qui exigent la libre contradiction. Elle doit se faire de telle manière que la partie adverse ait matériellement le temps d’en prendre inspection pour préparer sa défense.

Dans la mesure où la farde de pièces n° 2 de Maître Karim ZEDIRA n’a pas été communiquée aux parties intimées, il convient de l’écarter des débats.

Quant au fond

La première question qui se pose dans le présent litige est celle de savoir si le contrat de bail du 21 avril 2012 est valable. En effet, cette question est primordiale, alors que de la réponse à donner à cette question, dépend le sort des demandes formulées de part et d’autre. Ce n’est qu’à supposer que le contrat de bail du 21 avril 2012 soit valable, qu’il convient de s’interroger s’il est ou non opposable aux consorts A.).

Il est rappelé que ces derniers dénient toute valeur au prétendu contrat de bail, au motif qu’il est conclu pour une durée illimitée et moyennant paiement d’un loyer fictif de 10,00 euros par mois.

Le contrat dont se prévaut l’appelante est daté du 21 avril 2012 et est intitulé « contrat de bail commercial ». Il a été conclu entre B.), d’une part, et la société SOC1.) SARL, d’autre part. Il porte sur un atelier sis à ADR1.) au rez-de-chaussée et comprend deux bureaux et un atelier de 200 m². Il est conclu pour une durée illimitée à partir du 1er mai 2012, le loyer y stipulé étant de 10,00 euros par mois et les avances sur charges ayant également été fixées à 10,00 euros par mois.

Il est de principe que le juge est amené à qualifier un contrat en se basant sur la volonté réelle et la commune intention des parties, la qualification relevant du pouvoir d’appréciation des juges du fond (cf. Juris-classeur civil, articles 1603 à 1623, fasc. 10, n°103).

Il appartient dès lors au tribunal de donner une qualification aux relations qui lient la société SOC1.) à B.).

Le contrat de louage est défini à l’article 1709 du code civil comme étant le contrat par lequel une partie s’engage à faire jouir l’autre partie d’une chose pendant un certain temps moyennant un prix déterminé appelé loyer.

Le bail implique deux éléments essentiels : la chose, dont le bailleur s’oblige à faire jouir le preneur et le prix que le preneur s’engage à payer (M. HARLES, Le bail à loyer, n° 3).

Tout louage implique le paiement d’un prix ; le bail à titre gratuit ne se conçoit pas, le prix étant un élément essentiel (cf. Marcel La Haye et Joseph Vankerckhove, Le louage de choses, n° 11).

Il a ainsi été jugé qu’il ne peut y avoir de contrat de bail que si le preneur doit payer un loyer au bailleur (Cour 22 juin 1999, n° 21652 du rôle).

En d’autres termes, le bail est à titre onéreux et implique l’obligation pour le preneur de payer un prix, en contrepartie de la jouissance locative. Cette obligation qui résulte de l’article 1728 2° du code civil est l’une des principales imposées au preneur. Une convention, quelle qu’elle soit, qui accorde la jouissance d’un bien immobilier sans fixation de loyer, ou pour un loyer dérisoire, ne peut constituer un bail au sens des articles 1709 et suivants du code civil (cf. Marcel La Haye et Joseph Vankerckhove, Le louage de choses, n° 78).

Il est ainsi de principe que si l’usage et la jouissance d’une chose sont accordés à titre gratuit ou pour une contre-prestation insignifiante, il n’y a pas de bail (Y. MERCHIERS, Les baux : le bail en général, Larcier, 2e éd., n° 103).

En l’espèce, le dépôt prétendument pris en location par l’appelante a une superficie de 200 m².

Le seul prix payé par la société SOC1.) est de 20,00 euros par mois (loyer et avances sur charges), ce qui constitue à l’évidence un loyer dérisoire et insignifiant.

Il n’est, de surcroît, pas établi que la société SOC1.) ait pris à sa charge des travaux de rénovation, ces travaux – à les supposer établis – n’étant, en tout état de cause, pas de nature à justifier un loyer dérisoire pendant toute la durée du bail (qui est, en outre, « illimitée »).

L’existence d’un prix adéquat n’est dès lors pas établie (voir dans ce sens notamment TAL 21 novembre 2008, n° 263/2008 ; 16 février 2007, n° 29/2007).

Il s’ensuit que la société SOC1.) ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un contrat de bail.

Ce constat a pour conséquence qu’il devient oiseux d’examiner si le contrat de bail invoqué est ou non opposable aux consorts A.), la société SOC1.) étant à considérer comme occupant sans droit ni titre.

C’est dès lors à juste titre que le juge de première instance a dit fondée la demande en déguerpissement formulée par les consorts A.), le délai de déguerpissement étant à reporter à un mois suivant la signification du présent jugement.

Eu égard aux considérations qui précèdent, les offres de preuve par l’audition de témoins et par voie de comparution personnelle des parties sont à rejeter, faute de pertinence.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Compte tenu du fait qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts A.) l’entièreté des sommes exposées par eux non comprises dans les dépens, il convient de confirmer le jugement a quo en ce qu’il a condamné la société SOC1.) à leur payer une indemnité de procédure de 500,00 euros pour la première instance.

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de débouter l’appelante de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il résulte des développements qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé, le jugement dont appel étant à confirmer – quoique pour d’autres motifs.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

rejette les offres de preuve par l’audition de témoins et par voie de comparution personnelle des parties,

écarte des débats la farde de pièces n° 2 versée par Maître Karim ZEDIRA, dit l’appel non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois suivant la signification du présent jugement, déboute la société à responsabilité limitée SOC1.) S.àr.l. de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, condamne la société à responsabilité limitée SOC1.) S.àr.l. aux frais et dépens de l’instance d’appel.