Court dismisses appeal confirming lower court's jurisdiction denial due to property being public domain land.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 102/2016

Audience publique du mardi, trois mai deux mille seize

Numéro 174385 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

David SCHROEDER, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. (anc. SOCIETE2.) s.àr.l.), établie

et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg du 23 décembre

2015,

comparant par Maître Claude CLEMES, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG, représenté par son Ministre

d’Etat, ayant ses bureaux à L-ADRESSE2.), resp. poursuites et diligences de son

Ministre du Développement durable et des Infrastructures, Département des

Transports, dont les bureaux sont à L-ADRESSE3.),

2) la société anonyme SOCIETE3.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE4.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ,

sub 1) et 2) comparant par Maître Patrick KINSCH, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 174385 du rôle et appelée pour fixation le

19 janvier 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 12 avril 2016,

à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Claude CLEMES, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. (anc. SOCIETE2.) s.àr.l.), donna lecture de l’acte d’appel et fut

entendu en ses explications.

Maître Julie ZENS, avocat, en remplacement de Maître Patrick KINSCH, comparant

pour l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG et la société anonyme

SOCIETE3.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

3 mai 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 12 février 2015, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l., anciennement société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.,

a fait convoquer l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG et la société

anonyme SOCIETE3.) S.A. devant le tribunal de paix de Luxembourg pour entendre

dire, à titre principal, que la résiliation du contrat intitulé « concession », intervenue le

29 octobre 2014 à l’initiative de la société SOCIETE3.), est nulle et non avenue, cette

société étant une partie tierce audit contrat conclu le 9 mai 2007 entre l’ETAT DU

GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG et la société SOCIETE1.), relatif à l’exploitation

d’un local commercial situé dans le bâtiment voyageurs de la ADRESSE4.) moyennant

paiement d’une redevance mensuelle de 1.615,33 euros HTVA.

A titre subsidiaire, la société SOCIETE1.) a demandé à voir déclarer irrégulière et non

avenue la résiliation intervenue pour non-respect de l’article 1762-4 du code civil et a

demandé le renouvellement préférentiel du contrat conclu.

La société SOCIETE1.) a, en outre, demandé la condamnation solidaire, sinon in

solidum, de l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG et de la société

SOCIETE3.) à lui payer une indemnité de procédure de 3.000,00 euros.

Par requête déposée le 13 février 2015, la société SOCIETE1.) a sollicité un premier

sursis commercial de six mois à partir du 1er mai 2015, date d’expiration du contrat.

La société SOCIETE1.) a fait valoir que le contrat intitulé « concession » constitue en

réalité un contrat de bail commercial régi par les articles 1762-3 et suivants du code

civil.

Lors des plaidoiries de première instance, la société anonyme SOCIETE3.) a conclu à

l’incompétence du tribunal de paix pour connaître des demandes de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.).

Elle a expliqué qu’elle s’est vue déléguer la gestion de tous les immeubles dépendant

de l’infrastructure ferroviaire par les SOCIETE3.) par contrat du 11 juillet 2000 et qu’en

agissant pour le compte des SOCIETE3.), elle a valablement résilié le contrat de

concession conclu entre l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG, assisté des

SOCIETE3.), et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) en date du 29 octobre

2014, avec effet au 1er mai 2015. Elle a fait valoir que ledit contrat ne saurait être

considéré comme contrat de bail commercial, l’indisponibilité du domaine public

excluant la conclusion d’un contrat de bail commercial et imposant la conclusion d’un

contrat de concession.

Par jugement du 18 novembre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement :

-

a reçu les demandes en la forme,

-

a ordonné la jonction entre les affaires portant les numéros L-BAIL-116/15 et

L-BAIL-124/15 du rôle,

-

s’est déclaré incompétent pour connaître du bien-fondé des demandes de la société

SOCIETE1.),

-

a rejeté la demande de la société SOCIETE1.) tendant à l’allocation d’une indemnité

de procédure,

-

a dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement,

-

a condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que la parcelle visée par le

contrat de « concession » fait partie de l’infrastructure ferroviaire suivant règlement

grand-ducal du 24 juillet 2014 portant modification du règlement grand-ducal modifié

du 29 juin 1997 énumérant les propriétés domaniales relevant de l’infrastructure

ferroviaire.

Le juge de première instance a retenu qu’en raison de cette classification, la parcelle

litigieuse appartient au domaine public et ne peut pas faire l’objet d’une occupation

durable. Il en a déduit que le contrat querellé est un contrat de concession et ne peut

être requalifié en contrat de bail commercial, la déclaration d’option pour l’application

de la taxe sur la valeur ajoutée en matière immobilière intervenue postérieurement à

la conclusion du contrat, tout comme les conventions entre l’Etat du Grand-Duché de

Luxembourg et les SOCIETE3.) et entre les SOCIETE3.) et la société anonyme

SOCIETE3.), étant sans pertinence pour la qualification du contrat.

Considérant que le contrat litigieux ne tombe pas sous le champ d’application de

l’article 3-3 du nouveau code de procédure civile, le tribunal de paix s’est déclaré

incompétent pour connaître des demandes de la société SOCIETE1.).

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par acte

d’huissier du 23 décembre 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) demande à voir dire

que le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour

connaître du litige en application de l’article 3-3 du nouveau code de procédure civile,

la relation contractuelle en cause constituant un contrat de bail commercial.

Elle conclut au renvoi de l’affaire devant le tribunal de paix de Luxembourg et, à titre

subsidiaire, à l’évocation du litige par le tribunal de céans.

Dans l’hypothèse où le litige serait évoqué, elle demande à voir déclarer nulle et non

avenue la résiliation du 29 octobre 2014 pour être irrégulière et contraire à l’article

1762-4 du code civil. Elle déclare se réserver le droit de demander indemnisation

« pour les troubles manifestes engendrés par la résiliation abusive de son contrat de

location commercial. »

Elle sollicite, en tout état de cause, une indemnité de procédure de 3.000,00 euros

pour la première instance, ainsi qu’une indemnité de procédure du même montant pour

l’instance d’appel.

Pour le cas où la résiliation du bail ne serait pas nulle, elle demande à se voir accorder

un premier sursis commercial de six mois à partir du jugement à intervenir.

A l’audience du 12 avril 2016, la partie appelante a limité ses plaidoiries à la question

de la compétence du juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, et a demandé

le renvoi de l’affaire en première instance.

A l’appui de son appel, la société SOCIETE1.) fait grief au juge de première instance

de s’être limité à retenir que la parcelle litigieuse était classée comme faisant partie de

l’infrastructure ferroviaire et était, de ce fait, « affectée à l’utilité générale. »

L’appelante donne à considérer que, suivant la doctrine, le domaine public est formé

par les biens immeubles de l’Etat affectés à l’usage public direct ou nécessaire à la

fourniture d’un service public. Le critère déterminant pour qualifier un contrat portant

sur un bien immeuble de l’Etat de contrat de concession ou de contrat de location,

serait, dès lors, l’affectation dudit bien.

L’appelante insiste sur le fait qu’en l’espèce, l’affectation de la parcelle litigieuse est

purement commerciale et que dans le contrat intitulé « concession », ainsi que dans

la déclaration d’option pour l’application de la taxe sur la valeur ajoutée s’y rapportant,

figurent notamment les termes de « loyer, bailleur, preneur, bail, caution sous forme

de loyer, etc. ».

Elle invoque la convention du 21 juillet 2000, aux termes de laquelle les SOCIETE3.)

ont donné mandat à une société commerciale, en l’occurrence la société SOCIETE3.)

S.A., pour effectuer, pour le compte de l’Etat, la gestion des immeubles dépendant de

l’infrastructure ferroviaire. Elle fait valoir que ce procédé, ayant pour but la valorisation

des biens immeubles concernés, doit être compatible avec la conclusion de baux

commerciaux.

L’appelante se réfère, par ailleurs, à la convention relative à la gestion administrative

des immeubles dépendant de l’infrastructure ferroviaire, signée le 7 mai 2009 entre

l’Etat et les SOCIETE3.), suivant laquelle les SOCIETE3.) « seront chargés d’assurer

la gestion administrative des immeubles repris au relevé des parcelles annexé au

règlement grand-ducal modifié du 29 juin 1997 énumérant les propriétés domaniales

relevant de l’infrastructure ferroviaire et appartenant à l’Etat du Grand-Duché de

Luxembourg en vertu de l’article 3 de la loi modifiée du 10 mai 1995 relative à la gestion

de l’infrastructure. »

Elle souligne qu’à l’article I de cette convention, il est question de contrats de location

conclus par les SOCIETE3.) pour compte de l’Etat soumis à l’approbation du Ministre

des Transports et qu’aux termes de l’article II, « tout immeuble ou partie d’immeuble

qui n’est pas affecté à l’assiette du réseau ferré et qui n’est pas susceptible de

répondre à d’autres besoins de l’Etat pourra être vendu ou loué ».

Estimant que l’emplacement en cause dans le présent litige ne fait pas partie de

l’assiette du réseau ferré, l’appelante soutient que celui-ci est de nature à faire l’objet

d’un contrat de bail commercial.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris.

En se référant au relevé des parcelles faisant partie de l’infrastructure ferroviaire et

appartenant à l’Etat, annexé au règlement grand-ducal du 24 juillet 2014, qui reprend

la parcelle n° NUMERO3.) représentant la gare centrale, elle soutient que le local

exploité par l’appelante fait partie du domaine public.

L’intimée fait plaider que, suivant les jurisprudences belge et française, la possibilité

de donner à bail un bien faisant partie du domaine public est exclue, indépendamment

de la question de savoir si l’exploitation du bien concerne des prestations de services

au profit du public. En vertu de la théorie de l’accessoire, les dépendances des gares

feraient partie du domaine public.

Dès lors, la qualification de « contrat de concession » du contrat en cause serait exacte

et ce serait à juste titre que le juge de première instance, siégeant en matière de bail

à loyer, se serait déclaré incompétent pour connaître du litige sur base de l’article 3-3

du nouveau code de procédure civile.

Motifs de la décision

Le domaine privé comprend les biens que l’Etat, le département ou la commune

possède et gère comme un particulier et qui leur produisent des revenus. Ils sont

susceptibles d’appropriation privée et, par conséquent, aliénables et prescriptibles.

En revanche, sont considérés comme faisant partie du domaine public, les biens qui

sont affectés à l’usage du public, c'est-à-dire qui sont hors du commerce et ne peuvent

faire l’objet ni d’une possession, ni d’une propriété privée (cf. G. Romanetti : Traité

théorique et pratique des Actions Possessoires et du Bornage, no 117).

Font partie du domaine public, non seulement les biens qui, par leur nature ou leur

aménagement, sont nécessaires à un service public, mais encore ceux qui sont

directement affectés à la satisfaction d’un besoin public, à l’usage du public (P. Wigny :

Droit administratif, Principes généraux, 4e éd. no 303). (TAL, 11 janvier 2008, no 95273

du rôle).

L’administration qui accorde à un citoyen la jouissance limitée et temporaire du

domaine public n’accorde pas un bail, mais une concession.

Peuvent ainsi faire l’objet de concessions de droit administratif, certains emplacements

d’échoppes sur les marchés ; les kiosques sur les voies publiques ; les étals de cartes

postales dans les musées ; les buvettes situées dans les parcs ; les buffets des gares,

d’aérodromes, de palais de justice ; également, le cas échéant, les monopoles

d’alimentation dans les expositions (cf. Les Novelles, Tome VI. Le Louage des choses,

Les baux en général, 2e ed., 2000, n° 51).

Il a été décidé que « le principe de l’indisponibilité du domaine public ne fait pas

obstacle à ce que l’Etat concède certaines portions de ce domaine ou autorise

l’établissement d’entreprises - dans le sens le plus large - sur les lieux qui en

dépendent, de même qu’il ne s’oppose pas à ce que l’Etat accorde, sur ce domaine,

des concessions ou permissions ayant pour objet de simples droits de jouissance ou

d’occupations temporaires » (Cour d’appel, 7 mars 1980, Pas. lux. T. 25, p. 32).

Dans une affaire ayant trait à l’exploitation d’un stand dans le couloir central de la gare

de ADRESSE5.), la Cour de cassation belge a retenu que « les biens du domaine

public étant affectés à l’usage de tous, ils sont hors du commerce et nul ne peut

acquérir sur eux, par convention ou par usucapion, un droit privé qui puisse faire

obstacle à cet usage et porter atteinte au droit de la puissance publique de le régler et

de le modifier en tout temps selon les besoins et l’intérêt de l’ensemble des citoyens ;

(…) dès lors, ces biens ne peuvent être données en location ni, partant, faire l’objet

d’un bail commercial » (Cass. belge, 25 septembre 2000, Pas. b. 2000, p. 1399).

Dans un arrêt n° 352402 du 24 novembre 2014, le Conseil d’Etat français a rappelé le

principe de l’incompatibilité entre la domanialité publique et le statut des baux

commerciaux dans les termes suivants : « en raison du caractère précaire et personnel

des titres d’occupation du domaine public et des droits qui sont garantis au titulaire du

bail commercial, un tel bail ne saurait être conclu sur le domaine public. »

Pour qualifier le contrat du 9 mai 2007, il y a lieu d’analyser la nature du bien sur lequel

il porte, le tribunal n’étant lié ni par l’intitulé du contrat, ni par la terminologie utilisée

par les parties.

Suivant les termes du contrat, l’emplacement « concédé » est situé dans le bâtiment

voyageurs de ADRESSE6.), ADRESSE6.), ADRESSE6.), no cadastral NUMERO3.).

La convention relative à la gestion administrative des immeubles dépendant de

l’infrastructure ferroviaire, signée le 7 mai 2009 entre l’Etat et les SOCIETE3.), prévoit

que les SOCIETE3.) « seront chargés d’assurer la gestion administrative des

immeubles repris au relevé des parcelles annexé au règlement grand-ducal modifié

du 29 juin 1997 énumérant les propriétés domaniales relevant de l’infrastructure

ferroviaire et appartenant à l’Etat du Grand-Duché de Luxembourg en vertu de l’article

3 de la loi modifiée du 10 mai 1995 relative à la gestion de l’infrastructure. »

Selon l’article II, alinéa 3 de ladite convention, « (…) Tout immeuble ou partie

d’immeuble qui n’est pas affecté à l’assiette du réseau ferré et qui n’est pas susceptible

de répondre à d’autres besoins de l’Etat pourra être vendu ou loué. »

Pour connaître l’affectation de la partie d’immeuble litigieuse, il y a lieu de se référer

au règlement grand-ducal du 24 juillet 2014 portant modification du règlement grand-

ducal modifié du 29 juin 1997 énumérant les propriétés domaniales relevant de

l’infrastructure ferroviaire.

Suivant ledit règlement, la parcelle NUMERO3.), correspondant à une « place

(occupée) » fait partie du « mode d’exploitation I » qui, suivant les termes du même

règlement, s’applique aux « parcelles faisant partie intégrante de l’assiette du réseau

ferroviaire ».

Contrairement aux affirmations de l’appelante, l’emplacement concerné fait, dès lors,

partie intégrante de l’assiette du réseau ferroviaire et n’est pas classé parmi les

immeubles ou parties d’immeuble visés à l’article II, alinéa 3 de la convention pouvant

faire l’objet d’une vente ou d’une location, cette disposition ne s’appliquant qu’aux

parcelles soumises au « mode d’exploitation II », définies au prédit règlement comme

« parcelles ne faisant pas partie intégrante de l’assiette du chemin de fer et parcelles

provenant des tronçons de chemin de fer désaffectés ».

C’est partant à bon droit que le juge de première instance a retenu que l’emplacement

litigieux faisait partie du domaine public.

Quant au fait que l’emplacement concerné sert à l’exploitation d’un commerce et non

pas à l’exécution d’un service public, il ne porte pas à conséquence.

En effet, en application de la théorie de l’accessoire « appartiennent au domaine public

des biens qui, quoique séparés d’un bien du domaine public, sont néanmoins

considérés comme indissolublement liés au bien en cause, et par voie de

conséquence, suivent le même régime de la domanialité » (R. ERGEC, Droit de

l’économie en ce compris le patrimoine public, 2011, n° 284).

Dans la mesure où, en l’espèce, le commerce exploité dans l’enceinte de la gare

permet aux voyageurs de s’approvisionner, il présente un lien avec l’affectation

générale des lieux en ce qu’il contribue à la satisfaction d’un besoin public.

Pour être complet, il convient encore de noter que, tel que l’a, à bon escient relevé le

premier juge, la déclaration d’option pour l’application de la taxe sur la valeur ajoutée

en matière immobilière signée le 16 octobre 2007 entre les SOCIETE3.) en qualité de

« bailleur » et la société SOCIETE2.) s.àr.l. en qualité de « preneur » n’est pas de

nature à avoir une influence sur la qualification du contrat du 9 mai 2007.

Il résulte de ce qui précède que l’emplacement exploité par l’appelante fait partie du

domaine public et n’est pas susceptible de faire l’objet d’un contrat de bail.

Le contrat en cause a partant, à juste titre, été qualifié de « contrat de concession ».

En vertu des dispositions de l’article 3-3 du nouveau code de procédure civile, qui

attribue « compétence exclusive au juge de paix pour connaître de toutes les

contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des

baux d’immeuble, ainsi que des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et

en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une

convention », le jugement a quo est à confirmer en ce qu’il a retenu que le juge de

paix, siégeant en matière de bail à loyer, était incompétent pour connaître du litige.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Au vu de l’issue du litige, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a rejeté la

demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de procédure.

Eu égard aux mêmes considérations, la demande de la société SOCIETE1.) en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à déclarer non

fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme jugement entrepris,

déclare non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l. (anciennement SOCIETE2.) s.àr.l.) en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. (anciennement

SOCIETE2.) s.àr.l.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.