Tenant's incidental appeal partially allowed; mold and humidity expert appointed to determine liability.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 101/2016

Audience publique du mardi, trois mai deux mille seize

Numéro 174752 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société civile SOC1.) SCI, établie et ayant son siège social à L-(…), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro E(…),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN de Luxembourg du 15 janvier 2016,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg, et

B.), sans état connu, demeurant à ADR1.), intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN, appelant par appel incident,

comparant initialement en personne, et actuellement par Maître Anne BAULER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 174752 du rôle et appelée pour fixation le

9 février 2016, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 8 mars 2016 et finalement à l’audience publique du mardi, 12 avril 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Aurélie PETERSEN, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER, comparant pour la société civile SOC1.) SCI, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Anouk KERSCHEN, avocat, en remplacement de Maître Anne BAULER, comparant pour B.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

3 mai 2016, le jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 3 novembre 2013, la société civile immobilière SOC1.) SCI, (ci-après dénommée « la société SOC1.) »), a donné en location à B.), avec effet au 4 novembre 2013, un appartement sis à ADR1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 700,00 euros et d’une avance mensuelle sur charges de 130,00 euros.

Par requête déposée le 11 septembre 2015 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur- Alzette, la société SOC1.) a fait convoquer B.) devant ce tribunal pour l’entendre condamner à lui payer le montant de 3.320,00 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances mensuelles sur charges impayées (novembre 2013 ainsi que juillet, août et septembre 2015), pour voir résilier le contrat de bail et pour entendre condamner le locataire à déguerpir des lieux loués.

La société SOC1.) a encore conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce qui concerne la demande pécuniaire et a sollicité une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

A l’appui de sa demande, la société SOC1.) a exposé qu’en violation des termes du contrat de bail, le locataire occupait avec quatre autres personnes les lieux loués, alors que le contrat de bail avait expressément prévu une occupation des lieux par trois personnes au maximum. Elle a soutenu que la sur-occupation était à l’origine de l’apparition d’humidité et de moisissures dans les lieux loués. Le fait de ne pas jouir des lieux loués en bon père de famille et le non-paiement des loyers justifieraient la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOC1.) a réduit sa demande pécuniaire au montant de 830,00 euros pour le mois de novembre 2013, la suspension du paiement des loyers ayant été décidée après le relogement de la famille B.).

B.) a répliqué qu’il avait réglé le loyer du mois de novembre 2013 en espèces. Il a, par ailleurs, fait valoir qu’au moment de la conclusion du contrat de bail, il avait informé la société bailleresse que sa famille allait le rejoindre. Il s’est opposé à la résiliation du contrat de bail existant entre parties en contestant toute faute dans son chef.

B.) a formulé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la société SOC1.) à lui payer la somme de 8.300,00 euros correspondant aux loyers et avances sur charges réglés depuis le mois de janvier 2015, le logement ayant été déclaré insalubre et les occupants ayant dû être relogés. Il a, par ailleurs, conclu à la condamnation de la société SOC1.) à lui rembourser le montant de 830,00 euros, réglé à titre de garantie locative en début du bail, et a réclamé une indemnité de procédure de 500,00 euros.

Il a finalement demandé à être déchargé du paiement des loyers à échoir et a demandé à voir ordonner une expertise aux fins de déterminer aussi bien l’origine des problèmes d’humidité et des moisissures, que les moyens afin d’y remédier.

Par jugement du 3 décembre 2015, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant contradictoirement, a :

• reçu les demandes principales et reconventionnelles en la forme,

• donné acte à la société SOC1.) de la réduction de sa demande pécuniaire,

• dit fondée la demande de la société SOC1.) pour le montant réclamé de 830,00 euros,

• condamné B.) à payer à la société SOC1.) la somme de 830,00 euros avec les intérêts légaux à partir du 11 septembre 2015, jusqu’à solde,

• constaté que B.) n’a pas respecté les termes du contrat de bail en hébergeant cinq personnes,

• prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de B.),

• dit qu’il y a opposition à prorogation légale du bail conclu entre parties,

• dit sans objet la demande de la société SOC1.) à voir déguerpir B.) et tous ceux qui s’y trouvent de son chef des lieux loués,

• donné acte à B.) de sa demande reconventionnelle en remboursement du montant de 8.300,00 euros,

• donné acte à B.) de sa demande en restitution de la garantie locative de 830,00 euros,

• dit fondée la demande de B.) en remboursement du loyer et des avances mensuelles sur charges pour le montant réclamé de 8.300,00 euros,

• partant, condamné la société SOC1.) à payer à B.) la somme de 8.300,00 euros,

• dit non fondée la demande de B.) en restitution de la garantie locative,

• ordonné la compensation judiciaire entre les créances respectives,

• dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours et sans caution,

• dit non fondées les demandes réciproques basées sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

• fait masse des frais et les a imposés pour moitié à la société SOC1.) et pour moitié à B.).

Pour statuer comme il l’a fait, le juge de première instance a constaté que le contrat de bail conclu entre parties prévoyait une occupation des lieux loués par trois personnes, et en a déduit qu’il aurait appartenu à B.) de solliciter l’accord écrit de la société SOC1.) pour pouvoir héberger toute sa famille dans le logement loué.

Le juge de première instance a encore relevé qu’aux termes du contrat de bail, le locataire avait reconnu avoir reçu les lieux « dans un état impeccable ».

Il a ensuite noté qu’il ressortait des pièces versées au tribunal que le Docteur C.) - médecin-inspecteur chef de division du Ministère de la Santé - a retenu, dans son rapport du 15 janvier 2015, que le logement en cause ne répondait pas aux critères de salubrité, d’hygiène et d’habitabilité requis, en mettant l’accent sur le fait qu’il était quasiment impossible d’aérer le logement et que la superficie du logement n’était pas adaptée pour loger cinq personnes.

Le juge de première instance en a déduit que par le fait d’avoir hébergé quatre autres personnes dans les lieux loués - fait se trouvant du moins partiellement en relation causale avec l’état de désolation de l’appartement - B.) avait contrevenu à l’obligation d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. La demande tendant à la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire a partant été déclarée fondée.

La demande tendant au déguerpissement de B.) a été déclarée sans objet eu égard au fait que l’intéressé avait été relogé avec sa famille, les lieux loués ayant été déclarés insalubres au vu du rapport du Docteur C.).

Considérant qu’il résulte du dossier que les problèmes d’humidité et de moisissures sont aussi bien le résultat de la surpopulation du logement que de la quasiimpossibilité d’aérer convenablement les lieux loués, le juge de première instance n’a pas fait droit à la demande tendant à voir instituer une expertise pour déterminer la cause et l’origine des moisissures, ainsi que les moyens d’y remédier.

Le juge de première instance a encore retenu que B.) restait en défaut de rapporter la preuve qu’il avait réglé le loyer et les avances sur charges de 830,00 euros pour novembre 2013.

Eu égard au fait que la famille B.) a été relogée en date du 21 janvier 2015 en raison du caractère inhabitable des lieux loués, la demande de B.) en restitution de la somme de 8.300,00 euros réglée après le relogement, a été déclarée fondée.

Le premier juge n’a pas fait droit à la demande en restitution de la garantie locative, au motif que les lieux loués se trouvaient en bon état lors de la prise à bail et que B.) était en partie responsable de l’état d’insalubrité des lieux pour y avoir logé cinq personnes.

De ce jugement, la société SOC1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 15 janvier 2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir (i) ordonner le déguerpissement de B.) endéans les quinze jours de la signification du présent jugement, (ii) dire non fondée la demande en remboursement de 8.300,00 euros formulée par le locataire et (iii) dire fondée sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance à hauteur de 1.000,00 euros.

La société SOC1.) augmente sa demande en paiement au montant de (4 x 830,00 =) 3.320,00 euros du chef des loyers et charges impayés des mois de décembre 2015, janvier 2016, février 2016 et avril 2016.

Elle conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, la société SOC1.) fait grief au juge de première instance de ne pas avoir ordonné le déguerpissement du locataire, les clés de l’appartement étant toujours en possession de ce dernier qui continuerait à occuper les lieux loués. Elle offre de prouver cette occupation par une visite des lieux ou une comparution personnelle des parties.

Elle estime que c’est à bon escient que le juge de première instance a résilié le contrat de bail, mais fait valoir que celui-ci n’est pas allé au bout de son raisonnement en disant la demande en déguerpissement sans objet. Elle reconnaît que la famille de B.) a été relogée aux ateliers communaux depuis janvier 2015, mais soutient que ce relogement ne constitue qu’une mesure provisoire, B.) étant toujours en possession des clés des lieux loués.

Faisant plaider que tant que B.) est en possession de clés, celui-ci est tenu du paiement des loyers, la société SOC1.) fait grief au juge de première instance d’avoir dit la demande reconventionnelle fondée pour le montant de 8.300,00 euros. Elle insiste sur le fait que B.) occupe les lieux loués avec quatre autres personnes, ce en violation flagrante des stipulations contractuelles, aux termes desquelles, seules trois personnes sont autorisées à vivre dans les lieux.

L’appelante affirme que l’apparition de moisissures et l’état d’insalubrité de l’appartement sont dus à la sur-occupation du logement et à un défaut d’aération convenable des lieux loués, partant à la faute du locataire, ce d’autant plus que les lieux auraient été dans un état impeccable au début de la prise à bail.

En ordre subsidiaire, l’appelante conclut à voir nommer un expert afin de déterminer la cause et origine des moisissures ainsi que les moyens pour y remédier.

L’intimé relève appel incident et conclut, par réformation de la décision attaquée, à voir (i) dire non fondée la demande en résiliation du contrat de bail, (ii) nommer un expert afin de dire que l’apparition de moisissures et d’humidité est liée à la construction de l’immeuble et non à une sur-occupation, (iii) dire non fondée la demande en paiement du montant de 830,00 euros au titre du loyer et des charges du mois de novembre 2013, (iv) dire fondée sa demande en restitution de la garantie locative et (v) dire fondée sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance.

Pour le surplus, il conclut à la confirmation du jugement dont appel et sollicite une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à hauteur de 1.500,00 euros.

L’intimé, qui expose vivre dans les lieux loués avec son épouse et ses trois enfants – lesquels sont venus le rejoindre en cours de bail – soutient avoir informé son bailleur de ce fait et estime, en tout état de cause, que celui-ci ne peut lui refuser le droit d’héberger sa famille dans l’immeuble loué. La clause stipulée au contrat de bail, selon laquelle B.) ne pourrait héberger que deux autres personnes, violerait l’article

8.1. de la convention européenne des droits de l’homme et devrait être déclarée non écrite.

Il conteste tout lien causal entre l’apparition des moisissures et la prétendue sur-occupation de l’appartement et fait plaider que l’état d’insalubrité est dû à la structure de l’immeuble qui ne permettrait pas une aération adéquate.

Renvoyant à une attestation testimoniale, l’intimé soutient s’être acquitté en espèces du montant de 830,00 euros au titre du loyer et des charges du mois de novembre 2013.

Il conclut à la confirmation pure et simple du jugement dont appel pour autant que celui-ci a fait droit à sa demande en remboursement de la somme de 8.300,00 euros et augmente sa demande du montant de 830,00 euros du chef du paiement du loyer du mois de mars 2016.

Faisant plaider que le contrat de bail était toujours en cours pendant son relogement, l’intimé est d’avis qu’il aurait appartenu au bailleur de respecter son obligation de jouissance paisible. Dans la mesure où le bailleur aurait néanmoins failli à son obligation de remédier aux problèmes de moisissures et d’humidité – et ce nonobstant information officielle par courrier du 2 février 2015 – ce serait à bon droit que le juge de première instance a dit sa demande fondée.

Motifs de la décision

La première question qui se pose dans le présent litige est celle de savoir si c’est à bon droit que le juge de première instance a résilié le contrat de bail existant entre parties.

A la base de sa demande en résiliation du contrat de bail, la société SOC1.) invoque le non-paiement du loyer et des charges locatives ainsi que le non-respect du nombre des occupants de l’appartement, cette sur-occupation ayant prétendument entraîné des moisissures.

Le seul loyer (s’élevant, charges comprises, à la somme de 830,00 euros) dont le paiement est réclamé par l’appelante se rapporte au mois de novembre 2013, soit au tout premier mois de la prise à bail, la société SOC1.) ayant renoncé à réclamer les loyers impayés des mois de juillet à septembre 2015 lors des débats de première instance.

Or, force est de constater qu’il ressort de l’attestation testimoniale rédigée par D.) que, le 3 novembre 2013 vers 16.30 heures, le témoin s’est rendu avec B.) à (…) pour signer le contrat de bail et a vu ce dernier donner au propriétaire non seulement la somme de 830,00 euros au titre de garantie locative, mais également la somme de 830,00 euros « pour le mois de novembre ».

Tel que le soutient à bon escient B.), le tribunal ne peut que constater – au vu de cette attestation limpide – que le loyer du mois de novembre 2013 a été payé, de sorte que c’est à tort que le juge de première instance a condamné B.) à payer le montant en principal de 830,00 euros à la société SOC1.). Ce volet de l’appel incident est dès lors d’ores et déjà fondé et le jugement dont appel est à réformer en ce sens.

L’appelante se prévaut encore de la sur-occupation du bien loué – B.) n’ayant pas respecté le nombre de personnes inscrit au contrat de bail – et soutient que cette violation contractuelle constitue la cause de l’apparition de moisissures et de l’humidité dans l’appartement.

Il est rappelé qu’aux termes d’une jurisprudence constante les juges apprécient la gravité des griefs reprochés à un locataire pour se prononcer sur le bien-fondé de la demande en résiliation du contrat de bail.

En l’occurrence, le contrat de bail prévoit certes que « le preneur occupera le bien loué par trois personnes », étant souligné que les parties ont convenu que « toute occupation durable par un nombre de personnes absolument prohibée, sauf accord spécial et écrit du bailleur ».

Néanmoins, à supposer que le fait d’héberger – outre son épouse et son enfant – ses deux autres enfants dans le bien loué soit constitutif d’une faute, le tribunal retient que celle-ci ne présente, à elle seule, pas les caractéristiques suffisantes pour justifier la résiliation du contrat de bail, dans la mesure où, au vu de l’état actuel du dossier, il n’est pas établi que les problèmes d’humidité et de moisissures soient dus à la sur-occupation de l’appartement litigieux.

En effet, le rapport du docteur C.), médecin-inspecteur chef de division du Ministère de la Santé, se limite à constater qu’il y a des moisissures et de l’humidité dans les lieux loués, qu’il est quasiment impossible d’aérer l’appartement et que la superficie n’est pas adaptée pour loger cinq personnes.

Il reste cependant en défaut d’expliquer pour quelle raison il est impossible d’aérer les lieux loués et de déterminer la cause de l’humidité et des moisissures.

La détermination des causes et origines des problèmes d’humidité et de moisissures dans le logement pris en location par B.) est primordiale pour l’issue du présent litige, le bailleur sollicitant la résiliation du contrat de bail pour non-respect de ses obligations par le locataire et ce dernier formulant une demande reconventionnelle en remboursement des loyers payés pour non-respect de ses obligations par le bailleur, étant rappelé que B.) a été obligé de se reloger au vu de l’insalubrité des lieux loués.

Les causes des désordres affectant les lieux loués n’étant pas déterminables en l’état actuel du dossier, il y a lieu, avant tout autre progrès en cause, de commettre un expert avec la mission telle que définie dans le dispositif du présent jugement.

Il convient de réserver le surplus et les frais.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit les appels principal et incident en la forme, dit l’appel incident d’ores et déjà partiellement fondé, partant, par réformation du jugement entrepris, dit non fondée la demande en paiement formulée par la société civile SOC1.) SCI tendant à voir condamner B.) à lui payer la somme de 830,00 euros, outre les intérêts au taux légal et en déboute, dit recevable l’augmentation de la demande en paiement des loyers et charges des mois de décembre 2015, de janvier, février et avril 2016, formulée par la société civile SOC1.) SCI,

dit recevable l’augmentation de la demande en remboursement formulée par B.) pour le montant de 830,00 euros,

avant tout autre progrès ne cause,

ordonne une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur Georges WIES 95, route de Longwy L-8080 Bertrange

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, motivé et détaillé, de :

« déterminer les causes et origines de l’apparition des moisissures et de l’humidité dans l’appartement sis à ADR1.), au rez-de-chaussée, ainsi que les moyens pour y remédier »,

ordonne à la société la société civile SOC1.) SCI et à B.) de consigner au plus tard le 20 mai 2016 chacun la somme de 300,00 euros, à titre de provision à faire valoir sur la rémunération de l’expert à un établissement de crédit à convenir avec l’autre partie au litige, et d’en justifier au greffe du tribunal, sous peine de poursuite de l’instance selon les dispositions de l’article 468 du nouveau code de procédure civile, charge Madame la vice-présidente Anne-Françoise GREMLING de la surveillance de cette mesure d’instruction,

dit que l’expert devra en toute circonstance informer ce magistrat de l’état de ses opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer, dit que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert pourra s’entourer de tous renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes, dit que si les honoraires de l’expert devraient dépasser le montant de la provision versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après consignation d’une provision supplémentaire, dit qu’en cas de refus, d’empêchement ou de retard de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du président de chambre, dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal d’arrondissement le 1er septembre 2016 au plus tard,

fixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du lundi,

26 septembre 2016 à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06., réserve le surplus, tous autres droits des parties, ainsi que les frais et dépens.