Tenant appeal partially allowed; landlord awarded arrears and relocation costs; tenant's security deposit claim confirmed.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 91/2016

Audience publique du mardi, vingt-six avril deux mille seize

Numéro 173551 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), jardinier, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA

d’Esch-sur-Alzette du 27 juillet 2015,

comparant initialement par Maître Simohamed NOUASSI, avocat, demeurant à

Luxembourg, ayant déposé son mandat, et actuellement par Maître Radia DOUKHI,

avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA,

comparant par Maître Jean TONNAR, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 173551 du rôle et appelée pour fixation le

15 décembre 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

22 mars 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Radia DOUKHI, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Brahim SAHKI, avocat, en remplacement de Maître Jean TONNAR, comparant

pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

26 avril 2016, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

Par contrat de bail du 30 mai 2011, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE2.) un appartement au premier étage d’un immeuble sis à L-ADRESSE1.),

pour un loyer mensuel de 950,00 euros. Les avances sur charges ont été fixées à

150,00 euros par mois.

Par requête déposée le 7 mars 2014, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.)

devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner à lui payer la

somme totale de 19.362,89 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges, de frais de

remise en état, d’indemnité d’indisponibilité et de relocation ainsi que de frais

d’expertise. Il a encore sollicité une indemnité de procédure de 750,00 euros.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) n’était ni présent, ni représenté,

tandis que PERSONNE2.) a formulé une demande reconventionnelle tendant à voir

condamner PERSONNE1.) à lui restituer la somme de 1.900,00 euros à titre de

garantie locative.

Par jugement du 1er juillet 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en

matière de bail à loyer, statuant avec effet contradictoire à l’égard de PERSONNE1.),

statuant contradictoirement à l’égard de PERSONNE2.), a :

-

reçu la demande la forme,

-

donné acte à PERSONNE2.) de sa demande reconventionnelle,

-

rejeté les demandes en indemnisation de PERSONNE1.),

-

déclaré fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.),

-

partant, condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 1.900,00

euros avec les intérêts au taux légal à partir du jour de la demande en justice – 18

mai 2015 – jusqu’à solde,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a considéré qu’il n’y avait pas lieu

d’examiner les prétentions formulées par PERSONNE1.) dans sa requête, ce dernier

ne s’étant ni présenté, ni fait représenter lors de l’audience des plaidoiries.

Les demandes de

PERSONNE1.), dont le bien-fondé a été contesté par

PERSONNE2.), ont partant été rejetées.

Quant à la demande reconventionnelle de PERSONNE2.), le juge de première

instance a rappelé que le preneur ne peut réclamer la remise de la garantie locative

aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations lui imposées par le

bail.

L’état des lieux de sortie ayant, en l’espèce, constaté que les dégâts constatés

relevaient de l’usure normale résultant d’une location de pratiquement deux ans, à

l’exception des murs de la chambre à coucher, le premier juge a, en l’absence de tout

élément d’appréciation concernant l’étendue des désordres causés et en l’absence de

toute demande d’indemnisation émanant du bailleur, fait droit à la demande de

PERSONNE2.) en remboursement de la garantie locative.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

27 juillet 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, l’appelant conclut à voir condamner

PERSONNE2.) à lui payer le montant de 21.262,79 euros se décomposant comme

suit :

-

2.850,00 euros du chef des arriérés de loyers pour la période courant de décembre

2012 à février 2013 inclus (ce faisant, PERSONNE1.) augmente sa demande d’un

montant de 1.900,00 euros par rapport à la première instance),

-

185,65 euros au titre des arriérés de charges locatives,

-

12.598,14 euros du chef de dégâts locatifs,

-

2.200,00 euros au titre de l’indemnité d’indisponibilité,

-

2.850,00 euros au titre de l’indemnité de relocation,

-

579,09 euros au titre des frais d’expertise.

L’appelant conclut encore à voir débouter

PERSONNE2.)

de sa demande

reconventionnelle en remboursement de la garantie locative (qui s’élève à la somme

de 1.900,00 euros).

Il sollicite finalement la majoration du taux d’intérêt de trois points à partir du troisième

mois suivant la notification du présent jugement ainsi que l’allocation d’une indemnité

de procédure de 750,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, il fait exposer que PERSONNE2.) a cessé le paiement du

loyer et des avances sur charges dès décembre 2012 et a quitté les lieux loués en

février 2013. Elle aurait laissé les lieux loués dans un état lamentable, de sorte que

PERSONNE1.) aurait dû faire appel à un expert assermenté afin d’établir un constat

des lieux.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris et sollicite, à

son tour, une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Elle affirme s’être acquittée des loyers lui réclamés.

Elle soutient que, suite à l’initiative de PERSONNE1.) de voir résilier le contrat de bail

(cf. courrier de PERSONNE1.) du 10 février 2013), elle aurait été disposée à quitter

les lieux et à résilier le contrat de bail d’un commun accord pour le 1er mars 2013.

Elle renvoie à l’état des lieux de sortie signé contradictoirement entre parties le 28

février 2013 et conteste les prétendus dégâts locatifs. L’état des lieux de sortie ne

faisant, en effet, état que d’usure normale, le constat établi unilatéralement par l’expert

– de surcroît trois semaines après l’état des lieux contradictoire – serait à écarter.

L’intimée conteste finalement l’indemnité d’indisponibilité, motif pris de l’inexistence de

dégâts locatifs, ainsi que l’indemnité de relocation, étant donné que le contrat de bail

aurait été résilié à l’initiative de PERSONNE1.).

Discussion

A titre liminaire, il convient de noter que, suite au courrier de PERSONNE1.) du 10

février 2013, par lequel il « invite » PERSONNE2.) « à résilier le bail avec effet

immédiat », celle-ci a, par courrier du 21 février 2013, proposé « une résiliation du

contrat de bail en accord commun avec effet immédiat à la date du 1er mars 2013 sans

préavis de trois mois à prester ».

Si le document reprenant « la résiliation de bail d’un commun accord avec effet

immédiat » du 21 février 2013 n’est certes pas signé, les parties ont néanmoins signé

l’état des lieux de sortie le 28 février 2013 et il est constant en cause que

PERSONNE2.) a quitté les lieux pour le 1er mars 2013.

Au vu des courriers limpides de part et d’autre et tel que le soutient à bon escient

PERSONNE2.), PERSONNE1.) est malvenu de lui reprocher d’avoir « déserté » les

lieux, étant donné que les parties ont décidé de résilier le bail d’un commun accord au

1er mars 2013.

En ce qui concerne les arriérés de loyers et d’avances sur charges réclamés par

PERSONNE1.) dans le cadre de la première instance (à savoir le loyer du mois de

décembre 2012, soit le montant de 950,00 euros ainsi que le montant de 185,60 euros

au titre de charges locatives), il est rappelé que la charge de la preuve de paiement

du loyer et des charges incombe au locataire. PERSONNE2.) n’établissant pas avoir

réglé le loyer de décembre 2012 ainsi que les charges locatives, lesquels sont dus en

vertu du contrat de bail, il convient, par réformation du jugement entrepris, de

condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant réclamé de (950,00

+ 185,65 =) 1.135,65 euros avec les intérêts au taux légal à partir du jour de la

demande en justice (soit le 7 mars 2014) jusqu’à solde.

En ce qui concerne l’augmentation de la demande formulée par PERSONNE1.) en

instance d’appel – dont la recevabilité n’a pas été contestée par PERSONNE2.) – force

est de constater que celle-ci n’établit pas avoir payé les loyers des mois de janvier et

février 2013, de sorte que l’augmentation de la demande est à déclarer recevable et

fondée pour le montant réclamé de 1.900,00 euros avec les intérêts au taux légal à

partir du jour de la demande en justice (soit le 27 juillet 2015) jusqu’à solde.

Renvoyant à un constat établi unilatéralement - PERSONNE2.) n’ayant pas été

convoquée aux opérations d’expertise - par un expert en date du 29 mars 2013 ainsi

qu’à deux devis établis par les sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.), l’appelant

réclame ensuite le montant de 12.598,14 euros au titre de dégâts locatifs.

Dans ce contexte, il y a lieu de rappeler que les parties ont établi un état des lieux de

sortie contradictoire en date du 28 février 2013. Aux termes de cet état des lieux, les

lieux ont été restitués dans un état « RAS » (c’est-à-dire « rien à signaler ») ou « UN »

(c’est-à-dire « usure normale »), à l’exception des deux remarques suivantes :

-

« traces d’humidité porte lave-vaisselle et four à nettoyer » et

-

murs de la chambre à coucher défraîchis à refaire par la locataire.

Se prévalant de l’état des lieux de sortie contradictoire, PERSONNE2.) conteste

formellement les prétendus dégâts locatifs constatés par l’expert et conclut au rejet du

rapport d’expertise pour être unilatéral.

A noter que le juge peut puiser des renseignements d’une expertise unilatérale, étant

précisé qu’il ne peut faire de ces renseignements la base de sa décision, que s’ils sont

corroborés par d’autres éléments (DALLOZ, Procédure civile, verbo mesures

d’instruction confiées à un technicien, mars 1997, n° 660). Comme toute autre pièce,

un rapport unilatéral mérite examen et considération, étant précisé que les tribunaux

conservent toute leur liberté d’appréciation quant à la valeur probante de ces

documents, cette liberté d’appréciation étant mise en œuvre avec plus de rigueur à

l’égard d’un rapport unilatéral qu’à l’égard d’un rapport contradictoire (T. HOSCHEIT,

Chronique de droit judiciaire, Les mesures d’instruction exécutées par une technicien,

P. 32, n° 45, in fine). Un rapport d’expertise unilatéral vaut comme élément de preuve,

à condition d’avoir été régulièrement communiqué et soumis à la libre discussion des

parties (Cour de cassation, 7 novembre 2002, n° 44/02), et que les droits de défense

de la partie à laquelle on l’oppose soient suffisamment sauvegardés, le juge du fond

n’étant pas admis à fonder sa décision uniquement sur un rapport unilatéral (Cour de

cassation 8 décembre 2005, n° 63/05).

Si le rapport d’expertise MOLITOR dressé unilatéralement à la requête de

PERSONNE1.), régulièrement versé aux débats et débattu par les parties, est dès lors

à prendre en considération, il n’en reste pas moins qu’il ne sert d’élément probant qu’à

condition d’être corroboré par d’autres éléments, eux aussi, par définition probants.

Or, en l’espèce, force est de constater que le rapport d’expertise ne se trouve

corroboré par aucun autre élément probant de la cause, de sorte que le tribunal de

céans se basera exclusivement sur les constatations contradictoires des parties

figurant dans l’état des lieux de sortie du 28 février 2013.

Compte tenu des dégradations de faible importance, le tribunal évalue, par réformation

de la décision querellée, ex aequo et bono le dommage subi par PERSONNE1.) à la

somme de 750,00 euros.

Eu égard aux considérations qui précèdent, l’appelant est, par confirmation du

jugement dont appel, à débouter de sa demande en remboursement des frais

d’expertise.

Concernant l’indemnité d’indisponibilité réclamée par le bailleur, il est admis que la

reprise de jouissance des lieux par le bailleur n'est pas nécessairement exclusive de

la notion d'indisponibilité des lieux. Il en est notamment ainsi lorsque les lieux ne sont

pas restitués en leur pristin état par le locataire et que des travaux sont nécessaires

afin de réparer les lieux. L'indemnité d'indisponibilité couvre le préjudice subi par le

bailleur du fait de la perte de jouissance des lieux. L'indemnité est due pendant la

durée nécessaire à la constatation des dégâts et pendant la durée des travaux de

remise en état (M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, P. 31, n°

2/2001, n° 192).

Au vu des éléments du dossier concernant les travaux entrepris à la suite du départ

de PERSONNE2.), le tribunal considère que le temps nécessaire à la remise en état

peut être évalué à deux semaines, de sorte qu’une indemnité d’indisponibilité afférente

est due à PERSONNE1.). Par confirmation du jugement entrepris, il y a partant lieu de

condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant de 475,00 euros.

En ce qui concerne l’indemnité de relocation réclamée par l’appelant, il est relevé

qu’aux termes de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du

locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la

relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. Il est

généralement admis que l’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de

revenus éprouvée par le bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un

nouveau preneur et qu’elle ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis

à la disposition du bailleur.

En l’espèce, il est rappelé que la résiliation du bail est intervenue d’un commun accord

des parties. La résiliation du bail n’étant dès lors pas due à la faute de la locataire, il

s’ensuit que le volet de la demande relatif à l’indemnité de relocation est, par

confirmation du jugement entrepris, à déclarer non fondé.

Au regard des susdits constats, il convient, par réformation de la décision entreprise,

de condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de (1.135,65 +

1.900,00 + 750,00 + 475,00 =) 4.260,65 euros avec les intérêts au taux légal sur la

somme de 1.900,00 euros à partir du 27 juillet 2015 et sur la somme de 2.360,65 euros

à partir du 7 mars 2014, à chaque fois jusqu’à solde.

En application des articles 15-1 et 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux

délais de paiement et intérêts de retard, PERSONNE1.) a droit à la majoration du taux

d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la

signification du présent jugement.

Concernant finalement la demande en restitution de la garantie locative qui s’élève à

la somme de 1.900,00 euros, compte tenu du fait que le bail a pris fin, il y a lieu de

confirmer le juge de première instance en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) à payer

à PERSONNE2.) le montant afférent de 1.900,00 euros, étant précisé qu’il y a lieu

d’ordonner la compensation des créances réciproques.

Il suit des développements qui précèdent que l’appel est partiellement fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. n° 60/15, 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

La condition d’iniquité requise par le prédit article n’étant remplie dans le chef d’aucune

partie, celles-ci sont à débouter de leurs demandes respectives basées sur l’article

240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 4.260,65 euros

avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.900,00 à partir du 27 juillet 2015 et

sur la somme de 2.360,65 euros à partir du 7 mars 2014, à chaque fois jusqu’à solde,

dit qu’il y a lieu à augmentation du taux d'intérêt légal de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

ordonne la compensation judiciaire des créances réciproques jusqu’à concurrence de

la créance la plus faible,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à PERSONNE2.).