Court dismisses appeal on landlord's claim for unpaid utility charges, confirming first-instance judgment.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 94/2016

Audience publique du mardi, vingt-six avril deux mille seize

Numéro 164630 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), et son épouse

2) PERSONNE2.),

sans état connu,

les deux

demeurant à L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 26

août 2014,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Elisabeth ALVES, avocat, demeurant à Luxembourg,

ne s’étant pas présentée à l’audience,

et

PERSONNE3.), veuve PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Claude CLEMES, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 164630 du rôle et appelée pour fixation le

7 octobre 2014, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 23 mars 2015,

8 décembre 2015 et finalement à l’audience publique du mardi, 22 mars 2016, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Emeline DEQUEKER, avocat, en remplacement de Maître Claude CLEMES,

comparant pour PERSONNE3.), veuve PERSONNE4.), fut entendue en ses

explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

26 avril 2016, le

jugement

qui suit :

Faits

Par contrat de bail du 27 octobre 2006, prenant effet au 15 novembre 2006, un

appartement sis à L-ADRESSE3.), a été donné en location par les époux GROUPE1.)

à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de

1.000,00 euros et d’avances mensuelles sur charges de 150,00 euros, pour une durée

de trois ans, renouvelable d’année en année.

Par avenant du 14 mai 2007, les bailleurs ont autorisé les locataires à tenir un chat

dans les lieux loués, à condition que tous les frais relatifs aux dégradations des

papiers-peints, portes, fenêtres, carrelages, appareils sanitaires et tous autres biens

soient supportés par les locataires au moment de leur départ de l’appartement.

Par écrit du 14 janvier 2013, intervenu suite à la résiliation du contrat de bail mais

avant son expiration définitive, les bailleurs ont marqué leur accord à remettre la

garantie locative, correspondant au montant de 3.450,00 euros, aux locataires,

ceux-ci s’engageant à laisser l’appartement dans le même état que celui constaté le

jour de la signature de cet écrit signé par les parties bailleresses et les parties

locatrices.

A la date de la libération des lieux, le 15 février 2013, un état des lieux contradictoire

a été dressé entre parties.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 novembre 2013,

PERSONNE3.), veuve PERSONNE4.), a informé PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

du décompte de frais pour les années 2006 à 2013, dont le solde s’élève, suite

aux rectifications, au montant de 2.417,92 euros et prié les anciens locataires de lui

virer ledit montant.

Par courrier recommandé du 5 décembre 2013, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

été mis en demeure de régler le susdit montant à

PERSONNE3.), veuve

PERSONNE4.).

Procédure

Par requête déposée le 9 janvier 2014, PERSONNE3.), veuve PERSONNE4.), a fait

convoquer PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de

Luxembourg aux fins de les voir condamner solidairement, sinon chacun pour la

moitié, à lui payer la somme de 2.417,92 euros, outre les intérêts légaux, au titre

d’arriérés de charges locatives pour les années 2006 à 2013, ainsi que la somme de

750,00 euros, à titre d’indemnité de procédure. Elle a encore conclu à voir ordonner

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Lors des débats de première instance, PERSONNE3.), veuve PERSONNE4.), a réduit

sa demande au montant de 2.067,92 euros, outre les intérêts légaux.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont résisté à la demande en paiement pour la

période antérieure au 9 janvier 2009, au motif que les charges y relatives étaient

prescrites, en application de l’article 2277 du code civil. En tout état de cause, ils ont

contesté le montant réclamé qui laisserait d’être prouvé, les relevés des charges

locatives ayant été établis sur des bases erronées résultant d’une inversion des

compteurs. Ils ont en outre conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure de

250,00 euros.

Tout en reconnaissant l’existence d’une inversion des compteurs, PERSONNE3.),

veuve PERSONNE4.), a fait valoir qu’après s’en être rendue compte - des travaux de

réfection ayant été réalisés en juin 2011 par l’entreprise d’installations sanitaires et de

chauffage SOCIETE1.) -

des rectifications et paiements ont été effectués par la

bailleresse afin de tenir compte de la consommation réelle des défendeurs.

Par jugement contradictoire du 13 novembre 2014, le tribunal de paix de

Luxembourg, a :

-

reçu la requête en la forme,

-

donné acte à PERSONNE3.), veuve PERSONNE4.), de la réduction de sa

demande au montant de 2.067,92 euros, outre les intérêts légaux,

-

déclaré la demande partiellement fondée,

-

condamné PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.), solidairement, à payer à

PERSONNE3.), veuve PERSONNE4.), le montant de 2.067,92 euros, avec les

intérêts légaux à compter du 9 janvier 2014 jusqu’à solde,

-

rejeté la demande en allocation d’une indemnité de procédure formée par

PERSONNE3.), veuve PERSONNE4.),

-

rejeté la demande en allocation d’une indemnité de procédure formée par

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) et

-

condamné PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, quant au moyen de la prescription, le juge de première instance,

après avoir rappelé la teneur de l’article 2277 du code civil, a dit que les avances sur

charges se prescrivent également par cinq ans et que la prescription quinquennale

s’applique également aux décomptes des charges locatives prévus par le contrat de

bail ainsi qu’aux arriérés de frais locatifs tels que gaz, eau, électricité, canalisation,

poubelles et aux taxes et frais réclamés aux assujettis par les administrations sur une

base annuelle ou trimestrielle.

Il a retenu que si d’un côté, le délai de prescription quinquennal de l’article 2277 du

code civil s’applique aux décomptes des frais locatifs invoqués en l’espèce par

PERSONNE3.), veuve PERSONNE4.), d’un autre côté, en matière d’immeubles se

trouvant en copropriété, le point de départ du délai de prescription se situe au moment

du vote d’approbation par les copropriétaires des comptes de l’exercice auquel se

rapportent les frais faisant l’objet de la demande en paiement.

Constatant que la demande en paiement de la bailleresse est basée sur des

décomptes rectifiés, établis postérieurement à l’adoption, en date du 20 mars 2013,

par l’assemblée générale des copropriétaires, d’une résolution en vertu de laquelle le

syndic a été remplacé et le nouveau syndic, la société SOCIETE2.) sàrl, ayant été

« chargé de refaire les décomptes 2006 à 2009 » étant donné que les « décomptes

des années 2006 à 2009 comportent des erreurs au niveau de la répartition des

compteurs de chaleur et d’eau », le juge de première instance a dit que les décomptes

des charges rectifiés afférents ont donc tous été établis et votés postérieurement au

20 mars 2013, de sorte qu’il a retenu que la demande en paiement des charges pour

la période de location antérieure au 9 janvier 2009 n’était pas prescrite en vertu de

l’article 2277 du code civil.

Quant au fond, le juge de première instance a constaté, suivant pièces versées et

renseignements, non contestés, fournis en cause, que pendant plusieurs années, les

décomptes présentés aux défendeurs par la bailleresse étaient basés sur des lectures

de compteurs attribués aux défendeurs, mais correspondant à l’appartement d’un

neveu de la bailleresse, PERSONNE5.), lequel habitait le même immeuble et exerçait

la fonction de syndic. Le juge de première instance a relevé qu’après s’être rendu

compte de l’erreur de branchement, PERSONNE3.), veuve PERSONNE4.), a chargé

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl d’effectuer les travaux de réfection

nécessaires.

Après avoir relevé qu’au terme desdits travaux, réalisés pendant la seconde moitié du

mois de juin 2011, les compteurs en cause étaient tous correctement reliés, ce fait

étant confirmé expressément par le représentant de la société SOCIETE1.) dans un

courrier daté du 12 mai 2014, le premier juge a dit que le nouveau syndic de

l’immeuble, la société SOCIETE2.) sàrl, a réalisé des décomptes des charges rectifiés

pour les exercices 2006/2007, 2007/2008 et 2008/2009. Dans une lettre du 15 mai

2014, invoquée par la partie bailleresse, le syndic affirme avoir établi les décomptes

2009/2010, 2010/2011, 2011/2012 et 2012/2013 sur base de l’attribution correcte des

compteurs d’eau et de chauffage. PERSONNE3.), veuve PERSONNE4.), a versé aux

débats des décomptes établis par la société SOCIETE3.) desquels il résulte que les

décomptes pour les périodes du 01.07.2009 au 30.06.2010, du 01.07.2010 au

30.06.2011, du 01.07.2011 au 30.06.2012 et du 01.07.2012 au 30.06.2013 ont été

établis dans la seconde moitié de l’année 2013.

Constatant qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) restaient en défaut d’opposer une

contestation précise aux décomptes établis suite à la résolution de l’assemblée des

copropriétaires du 20 mars 2013 et que les montants réclamés correspondent aux

pièces justificatives versées par la partie requérante, le juge de première instance a

fait droit à la demande.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

acte d’huissier du 26 août 2014.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir dire la

demande en paiement irrecevable, sinon non fondée, pour la période antérieure au 30

juin 2009. A titre subsidiaire, ils demandent à voir dire la demande en paiement relative

aux charges antérieures au 8 janvier 2009, irrecevable, sinon non fondée sur base de

la prescription quinquennale de l’article 2277 du code civil.

En tout état de cause, les appelants demandent à voir dire non fondée la demande en

paiement, au motif qu’il ne serait pas établi que les frais de consommation d’eau et de

chauffage mis à leur charge correspondraient à leur consommation réelle. Ils

demandent à voir dire satisfactoire le montant d’ores et déjà payé à titre d’avances sur

charges.

Les appelants sollicitent finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de

750,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soutiennent que les

décomptes pour la période allant du 15 novembre 2006 au 30 juin 2009 avaient été

établis par l’ancien syndic et remis ensuite aux locataires, qui se seraient « déjà

valablement acquittés de ces charges ». Subsidiairement, les appelants invoquent la

prescription quinquennale de l’article 2277 du code civil, estimant que les charges

dues pour la période antérieure au 8 janvier 2009 seraient prescrites. Les parties

appelantes s’appuient sur le contrat de bail qui mettrait à charge du propriétaire

l’obligation d’établir des décomptes de charges une fois par an à la fin de chaque

période de chauffage.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du

juge de première instance, sauf à interjeter appel incident en ce que le juge de

première instance a déclaré non fondée sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure. L’intimée sollicite, par réformation du jugement entrepris, une indemnité de

procédure de 750,00 euros pour la première instance et conclut en outre à l’allocation,

pour l’instance d’appel, d’une indemnité de procédure du même montant.

L’intimée fait plaider que, s’agissant d’une procédure orale devant le tribunal de céans,

il appartiendrait aux appelants de réitérer oralement leurs prétentions contenues dans

l’acte d’appel. Or, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’étant ni présents, ni représentés

à l’audience des plaidoiries du 22 mars 2016, leurs prétentions devraient être

déclarées non fondées.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 75 du nouveau code de procédure civile, si, sans motif légitime,

le demandeur ne comparaît pas, le défendeur peut requérir un jugement sur le fond

qui sera contradictoire, sauf la faculté du juge de renvoyer l’affaire à une audience

ultérieure.

Le tribunal de céans étant saisi par l’acte d’appel des anciens locataires

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), il lui appartient de toiser les prétentions y figurant,

l’absence de comparution des appelants à l’audience des plaidoiries ne pouvant ipso

facto entraîner le rejet de leurs demandes.

Quant au fond, les appelants estiment principalement qu’ils se sont « déjà valablement

acquittés » des charges relatives aux exercices 2006/2007, 2007/2008 et 2008/2009.

Or, en vertu de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une

obligation, doit la prouver. Il appartient partant à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.)

de rapporter la preuve du paiement des décomptes relatifs aux charges des exercices

2006/2007, 2007/2008 et 2008/2009. En l’absence de pièce justificative desdits

paiements, le moyen des appelants est à rejeter.

Quant au moyen subsidiaire, tendant à voir dire prescrites les charges antérieures au

8 janvier 2009, c’est à bon droit que le juge de première instance a dit que le point de

départ du délai de prescription quinquennal se situe au moment du vote d’approbation

par les copropriétaires des comptes de l’exercice auquel se rapportent les frais faisant

l’objet de la demande en paiement (cf. L. PERSONNE6.), Le contrat de bail, éd.

Promoculture-Larcier, n° 211).

L’argument des appelants, relatif au mauvais branchement des compteurs, tombe à

faux, la bailleresse y ayant remédié et le nouveau syndic ayant dressé des décomptes

rectifiés pour les exercices 2006/2007, 2007/2008 et 2008/2009.

Il résulte du courrier du 15 mai 2014 du nouveau syndic de la résidence ENSEIGNE1.),

la société SOCIETE2.), que des décomptes rectificatifs des exercices 2006/2007,

2007/2008 et 2008/2009 ont été établis suite à l’inversion de compteurs d’eau et de

chauffage et que « ces décomptes, ainsi que les décomptes 2009/2010, 2010/2011,

2011/2012 et 2012/2013, ont été établis sur base de l’attribution correcte des

compteurs d’eau et de chauffage ».

Les contestations des appelants, qui manquent par ailleurs de précision, s’avèrent mal

fondées en présence du prédit courrier du nouveau syndic SOCIETE2.) sàrl ainsi que

du courrier de la société SOCIETE4.). SOCIETE5.) Sàrl, certifiant que les compteurs

d’eau ont été contrôlés et attribués correctement aux appartements correspondants.

Tel que l’a constaté à bon escient le juge de première instance, les montants réclamés

par la bailleresse correspondent aux pièces justificatives versées en cause, de sorte

que la demande de PERSONNE3.), veuve PERSONNE4.), est à dire fondée, par

confirmation du jugement entrepris.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de déclarer non fondée la demande

d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel.

PERSONNE3.), veuve PERSONNE4.), ne justifiant pas de l’iniquité requise par les

dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, c’est à bon droit que

le juge de première instance l’a déboutée de sa demande en obtention d’une indemnité

de procédure pour la première instance. Pour le même motif, sa demande en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que les appels principal et

incident ne sont pas fondés.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à

loyer, la demande en distraction des frais et dépens des appelants n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés, partant

confirme le jugement entrepris,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.