Court dismisses appeal in commercial lease dispute, rejecting non-performance defense and provisional execution request.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 93/2016

Audience publique du mardi, vingt-six avril deux mille seize

Numéro 173787 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, David SCHROEDER, juge-délégué, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), sans état connu, demeurant à L-(…), appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du

23 novembre 2015,

comparant par Maître Sylvain L’HOTE, avocat, demeurant à Luxembourg, et

1) la société anonyme SOC1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-(…), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…), intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO, comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) Maître Julien BOECKLER, avocat, demeurant à L-2557 Luxembourg, 18, rue Robert Stümper, agissant es qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée SOC2.) Sàrl, ayant été établie et ayant eu son siège social L-(…), déclarée en état de faillite par jugement du Tribunal d’Arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale, en date du 20 février 2015, intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO, comparant par Maître Julien BOECKLER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 173787 du rôle et appelée pour fixation le

22 décembre 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

22 mars 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Sylvain L’HOTE, avocat, comparant pour A.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Myriam GEDINK, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ, comparant pour la société anonyme SOC1.) S.A., fournit ses réponses.

Maître Julien BOECKLER, avocat, agissant en sa qualité de curateur de la société à responsabilité limitée SOC2.) Sàrl, en faillite, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

26 avril 2016, le jugement qui suit :

Rétroactes

Suivant contrat de bail commercial avec accord d’approvisionnement du 1er août 2012, la société anonyme SOC1.) S.A. a donné en location à la société à responsabilité limitée SOC2.) Sàrl et à A.) une partie d’un immeuble, sis à L-(…), en vue de l’exploitation d’un débit de boissons. Un jugement du tribunal de paix de Luxembourg du 11 janvier 2013, ayant résilié le contrat de bail aux torts exclusifs des preneurs, n’a pas été exécuté et ces derniers ont continué leur jouissance.

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg en date du

17 février 2015, la société SOC1.) a fait convoquer la société SOC2.) et A.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, à lui payer :

- le montant de 30.240,20 euros, à titre d’arriérés de loyers de mai 2014 à mars 2015, avec les intérêts légaux à partir du 6 janvier 2014, sinon à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde,

- le montant de 1.488,28 euros, à titre de charges impayées, avec les intérêts légaux à partir du 6 janvier 2014, sinon à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde,

- le montant de 9.072,06 euros, à titre d’indemnité de relocation, avec les intérêts légaux à partir du 6 janvier 2014, sinon à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde.

Elle a encore demandé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties, la condamnation des locataires au déguerpissement, la majoration du taux de l’intérêt légal, une indemnité de procédure de 1.000,00 euros, l’exécution provisoire du jugement à intervenir sans caution, ainsi que la condamnation des parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance.

La société SOC2.) a été déclarée en état de faillite par jugement rendu par le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, en date du 20 février 2015 et Maître Julien BOECKLER a été nommé curateur.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOC1.) a demandé à voir fixer sa créance à l’égard de la société à responsabilité limitée SOC2.), en faillite, du chef de loyers et de charges impayées échus antérieurement au jour déclaratif de faillite au montant de 29.392,65 euros et sa créance du chef de loyers échus postérieurement au jour déclaratif de faillite au montant de 15.712,56 euros.

Elle a demandé à voir condamner A.) du chef d’arriérés de loyers et de charges impayées, au montant total de 45.482,89 euros.

Elle a renoncé à sa demande tendant au paiement d’une indemnité de relocation et a demandé acte que le contrat de location a pris fin le 7 août 2015.

Le curateur a conclu à la nullité du contrat de bail pour défaut de cause et d’objet et à la restitution de la somme totale de 32.073,13 euros. Il a versé un rapport d’expertise pour établir que l’immeuble se présente globalement dans un très mauvais état d’entretien.

A.) s’est ralliée aux conclusions du curateur.

Par jugement du 15 octobre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant contradictoirement, a :

- donné acte aux parties de ce que le contrat de location a pris fin le 7 août 2015 et de ce que la société SOC1.) ne réclame plus d’indemnité de relocation,

- déclaré les demandes formulées par la société SOC1.) et la demande reconventionnelle formulée par le curateur recevables,

- dit non fondée la demande reconventionnelle,

- dit les demandes formulées par la société SOC1.) partiellement fondées,

- condamné A.) à payer à la société SOC1.) la somme de 42.474,53 euros, avec les intérêts légaux sur la somme de 28.720,12 euros à compter du 17 février 2015 et sur la somme de 13.754,41 euros à compter du 1er octobre 2015, jours des demandes respectives en justice, jusqu’à solde,

- ordonné la majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la notification du présent jugement,

- fixé la créance de la société SOC1.) dans la masse de la faillite de la société SOC2.) au montant de 26.384,29 euros et sa créance à l’égard de la masse au montant de 15.712,56 euros,

- dit non fondée la demande de la société SOC1.) en obtention d’une indemnité de procédure,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours et sans caution,

- condamné A.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu qu’en application des dispositions des articles 1738 et 1759 du code civil, il s’est formé entre les parties un nouveau bail dont les effets sont régis par les dispositions légales relatives aux locations sans écrit et que ce nouveau bail, réputé verbal, présente les mêmes modalités que l’ancien, à l’exception de la durée, qui est désormais régie par les usages locaux, et des garanties données.

Le bail ayant reçu exécution et les lieux n’ayant été libérés que le 6 août 2015, le juge de première instance a dit que les locataires ne sauraient échapper au paiement des loyers en se prévalant de la nullité de la convention de bail.

Il a encore constaté que parties défenderesses restaient en défaut d’établir le paiement des loyers réclamés.

Il a noté que la société SOC1.) a été d’accord pour compenser la garantie locative avec sa créance actuelle et que le 30 avril 2014, le montant de 3.023,60 euros a été transféré du «compte dépôt de garantie» vers le «compte loyer» pour apurer le loyer du mois d’avril 2014.

Il a cependant relevé que c’est à tort que la société SOC1.) a utilisé pour partie la garantie locative accordée dans le cadre de la location du café «CAFE1.)» à (…) pour apurer des dettes résultant de la location du café «CAFE2.)» sis à (…), ayant été exploité par A.), mais non pas par la société à responsabilité limitée SOC2.).

Le juge de première instance a, dès lors, réduit les montants de 2.281,07 euros et de 727,29 euros de la créance invoquée qui a trait au contrat de bail portant sur le café «CAFE1.)».

A.) a partant été condamnée du chef d’arriérés de loyers et de charges impayées pour la période de mai 2014 à août 2015 au montant total de (45.482,89 – 2.281,07 – 727,29 =) 42.474,53 euros.

La créance de la société SOC1.) dans la masse de la faillite de la société SOC2.) a été fixée au montant de 26.384,29 euros et la créance de la masse du chef de loyers échus postérieurement au jour déclaratif de faillite a été fixée au montant de 15.712,56 euros.

Le juge de première instance a finalement constaté que les demandes en résiliation judiciaire du contrat de bail et en condamnation au déguerpissement sont devenues sans objet.

De ce jugement, A.) a relevé appel par acte d’huissier du

23 novembre 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, l’appelante demande à se voir décharger de toute condamnation intervenue à son égard. Elle sollicite une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel et demande à voir assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

A l’appui de son recours, A.) fait, tout d’abord, grief au juge de première instance d’avoir violé le contrat judiciaire. Elle fait valoir que la société SOC1.) se serait, dans sa requête introductive d’instance, exclusivement basée sur le contrat de bail écrit du 1er août 2012, de sorte qu’il n’aurait pas appartenu au juge de première instance de modifier les termes du débat en procédant, par le biais d’une requalification des faits, à un changement de base légale (le juge de première instance s’étant basé sur un contrat de bail verbal pour asseoir sa décision).

En ordre subsidiaire, l’appelante se prévaut de l’exception d’inexécution en ce qui concerne les loyers impayés de la période courant de mai 2014 à août 2015. Elle fait exposer que l’administration communale a chargé un expert en bâtiment afin de se prononcer sur l’état général de l’immeuble. L’expert ayant conclu à un état d’insalubrité important, les lieux n’auraient plus été exploités (le tribunal ignore cependant à partir de quand).

A.) estime qu’eu égard à la susdite insalubrité, aucun loyer, ni aucune avance sur charges ne seraient dus.

Par ailleurs, elle conteste que les loyers de mai 2014 à novembre 2014 n’aient pas été payés et elle estime ne pas être tenue du paiement des loyers et avances sur charges pour la période courant à partir du prononcé de la faillite de la société SOC2.) (soit du 20 février 2015) à la remise des clefs (soit le 7 août 2015), étant donné qu’elle n’aurait plus eu aucun pouvoir dans la société.

L’appelante demande finalement à voir déclarer le présent jugement commun à la société SOC2.) en état de faillite.

La société SOC1.) conclut à la confirmation pure et simple du jugement dont appel et sollicite une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Elle conteste toute prétendue violation du contrat judiciaire par le juge de première instance, et précise que la cause de sa demande était constituée par le non-paiement des loyers, ensemble l’article 1728 du code civil.

Elle rappelle qu’aux termes du contrat de bail, les lieux ont été loués « en bon état locatif » et reproche aux locataires de ne pas avoir entretenu les lieux loués. Elle explique l’état déplorable des lieux relatés au rapport d’expertise par le manque d’entretien de la part des locataires. En tout état de cause, ceux-ci ne l’auraient jamais informée d’un quelconque problème, de sorte qu’elle aurait ignoré dans quel état se trouvaient les lieux loués.

Insistant sur le fait que le contrat de bail prévoit la solidarité entre locataires, elle fait plaider que A.) ne pouvait échapper à ses obligations de par l’état de faillite de la société SOC2.).

Le curateur de la société SOC2.) en état de faillite conclut à voir annuler le contrat de bail pour défaut de cause et d’objet, la structure des lieux loués n’étant conforme ni aux règlements communaux, ni au règlement des bâtisses. Il demande ainsi principalement la condamnation de la société SOC1.) à lui restituer l’intégralité, sinon la moitié, des loyers payés. Ce faisant, il interjette implicitement, mais nécessairement, appel incident, celui-ci étant dirigé à l’encontre d’un co-intimé.

Le curateur ajoute que dans la mesure où il aurait tenté de remettre les clés à la société SOC1.) dès le 31 mars 2015, il y aurait, en tout état de cause, lieu d’arrêter la créance de la bailleresse à cette date.

Discussion

Quant à la recevabilité des appels principal et incident

D’emblée, le tribunal rappelle que les règles régissant la recevabilité de la voie de recours de l'appel sont d'ordre public, de sorte qu'elles peuvent et doivent même être appliquées d'office par le juge saisi. Il en suit qu'en l'espèce le tribunal doit même d'office s’interroger sur la recevabilité des appels interjetés.

L’appel principal relevé par A.) l’ayant été dans les forme et délai de la loi est recevable en la forme.

En revanche, il convient de noter que l’appel incident formulé par le curateur de la société SOC2.) en état de faillite constitue un appel incident d’intimé à intimé ; or, l'appel incident ne peut, en principe, être dirigé que contre l'appelant principal (cf. Cour 21 mars 2002, n° 25778 du rôle ; 11 juillet 2012, n° 37746 ; 27 avril 2006, n° 27695 et 28439 du rôle).

La recevabilité de l’appel étant d’ordre public, il s’ensuit qu’il y a lieu de rouvrir les débats sur cette question afin de permettre aux parties de prendre position par rapport à la recevabilité de l’appel incident interjeté le 22 mars 2016 par le curateur de la société SOC2.) en état de faillite.

En effet, l’article 65 du nouveau code de procédure civile prescrit à toute juridiction de respecter le principe du contradictoire et de ne pas fonder sa décision sur des moyens de droit qu’elle a relevés d’office sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations.

Quant à la prétendue violation par le juge de première instance du contrat judiciaire

L’article 54 du nouveau code de procédure civile dispose que « le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ».

Ce texte doit être lu en relation avec l’article 53 du même code aux termes duquel « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois, l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes, lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

Le juge ne statue que sur ce qui lui est demandé, c'est-à-dire en matière contentieuse sur l'objet du litige tel qu'il résulte des prétentions des parties. Dès lors qu'elle est formée, la demande en justice a pour effet procédural essentiel de faire naître entre les parties au procès un lien juridique nouveau « le lien juridique d'instance » distinct de la relation juridique substantielle (cf. JurisClasseur Procédure civile, fascicule 125, action en justice, généralités, n°46 et 48 cité in conclusions du Parquet Général du 29 décembre 2014 dans l’affaire inscrite sous le n° 3477 du registre).

Les articles 53 et 54 précités, reprenant les articles 4 et 5 du nouveau code de procédure civile français, ne sanctionnent que le fait pour le juge de modifier l’objet du litige tel qu’il est déterminé par les prétentions des parties (Cass. fr. civ. II, 19 avril 2005, Bull. civ. II, n° 99, p. 88 cité in conclusions du Parquet Général du

28 novembre 2005 dans l’affaire inscrite sous le n° 2245 du registre).

En l’occurrence, la requête introductive d’instance introduite par la société SOC1.) se réfère certes au contrat de bail écrit du 1er août 2012. Force est néanmoins de constater que, lors des débats devant le juge de première instance, toutes les parties au litige ont expliqué que, suite au jugement du tribunal de paix de Luxembourg du

11 janvier 2013, les locataires s’étaient maintenus dans les lieux loués (cf. page 3 du jugement dont appel).

Le prédit jugement de résiliation du bail ainsi que le maintien consécutif dans les lieux était dès lors dans le débat, de sorte que la règle de droit invoquée à l’appui du moyen soulevé par A.) n’a pas été violée (cf. en ce sens les conclusions du Parquet Général du 28 novembre 2005 dans l’affaire inscrite sous le n° 2245 du registre).

Le moyen laisse dès lors d’être fondé.

Pour autant que de besoin, il convient de relever que c’est à bon droit et pour des motifs exhaustifs que le tribunal de céans adopte, que le juge de première instance a retenu qu’il s’était formé entre parties un nouveau contrat de bail dont les effets sont régis par les dispositions légales relatives aux locations sans écrit et que ce nouveau contrat de bail verbal – dont la durée est régie par les usages locaux – présente les mêmes modalités que l’ancien.

Quant aux arriérés de loyers

L’appelante fait grief au juge de première instance de l’avoir condamnée aux loyers et charges impayés pour la période courant de mai 2014 à août 2015.

A l’appui de son recours, elle invoque plusieurs moyens, à savoir (i) le paiement des loyers et charges pour la période allant de mai 2014 à novembre 2014, (ii) l’exception d’inexécution pour la période allant de mai 2014 à août 2015 et (iii) l’état de faillite de la société SOC2.) pour la période allant du 20 février 2015 au 6 août 2015.

D’emblée, il convient de rappeler que la preuve du paiement incombe au locataire. A.) restant en défaut d’établir s’être acquittée des loyers et avances sur charges des mois de mai 2014 à novembre 2014 inclus, son moyen tombe à faux.

Il est, en outre, rappelé qu’en signant le contrat de bail, A.) a agi

(i) en nom personnel et (ii) en qualité de gérante et d’associée unique de la société SOC2.). La qualité de locataire est partant à suffisance de droit établie dans son chef.

A défaut par A.) de rapporter la preuve d’une résiliation du contrat de bail et d’une libération des lieux avec remise des clés à la bailleresse antérieure au 7 août 2015, il y a lieu, à l’instar du juge de première instance, de retenir que la société SOC1.) est, en principe, fondée à lui réclamer le paiement des loyers échus jusqu’au 7 août 2015, étant, de surcroît, rappelé qu’aux termes du contrat de bail, A.) s’est engagée solidairement avec la société SOC2.).

En ce qui concerne finalement l’exception d’inexécution, il est rappelé que l’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du code civil est sous-entendue dans tout contrat synallagmatique et ne permet au contractant de suspendre l’exécution de son obligation de payer que si son cocontractant n’exécute pas ses propres obligations contractuelles. Ainsi l’exception d’inexécution est un moyen temporaire destiné à obtenir du cocontractant qu’il exécute son obligation. Elle ne peut pas devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer. L'inexécution justifiée suppose un manquement incontestable et implique un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées (cf. La Haye et Vankerkhove, Le louage des choses, n° 400 et 401).

L'exception d'inexécution, propre à tout contrat synallagmatique, peut être invoquée par le preneur. Après avoir mis le bailleur en demeure d’exécuter les travaux, il pourra surseoir à tout paiement du loyer tant que l’autre partie ne satisfait pas à ses obligations. Il appartient au juge d’apprécier si la gravité des manquements du bailleur justifie dans le chef du locataire l’inexécution de ses obligations (Yvette Merchiers, Le bail en général, Edition 1989, n° 180).

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être suffisamment vraisemblable. Le preneur doit avertir le bailleur du trouble dont il est victime ou des réparations à effectuer, s’il ne l’a pas fait il ne peut retarder le paiement du loyer en alléguant l’inexécution des obligations du bailleur (op cit n° 244).

Il est dès lors évident que toute rétention de loyer doit être précédée d’une mise en demeure afin que les griefs du locataire soient portés à la connaissance du bailleur et que celui-ci ait la possibilité d’y remédier.

Or, force est de constater qu’en l’espèce, l’appelante reste en défaut de rapporter la preuve que les troubles de jouissance sont imputables au bailleur, de telle sorte que ce dernier aurait manqué à son obligation de garantie. En outre, A.) n’établit, ni n’allègue avoir averti la société SOC1.) des soi-disant problèmes auxquels il appartiendrait à cette dernière de remédier, étant en tout état de cause précisé qu’aux termes du contrat de bail, les lieux ont été donnés à bail « en bon état locatif » (cf. article VII du contrat).

Au vu des susdits constats, le moyen tiré de l’exception d’inexécution tombe également à faux.

L’appel principal laisse partant d’être fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. n° 60/15, 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

La condition d’iniquité requise par le prédit article n’étant remplie dans le chef d’aucune partie, tant A.) que la société SOC1.) sont à débouter de leurs demandes respectives basées sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel.

L’appelante demande finalement à voir déclarer le présent jugement commun à Maître Julien BOECKLER, curateur de la société SOC2.) en état de faillite.

A noter que la déclaration de jugement commun a pour but de prévenir une tierce opposition, voie de recours ouvert à un tiers à l’encontre d’un jugement qui préjudicie à ses droits et qui a été rendu lors d’une instance à laquelle ce tiers n’a été ni partie ni représenté (TAL 29 avril 2015, n° 160939 du rôle).

Maître Julien BOECKLER étant partie au présent litige, il s’ensuit que la demande visant à lui voir déclarer commun le jugement à intervenir, est à déclarer non fondée.

Quant à l’exécution provisoire du présent jugement, sollicitée par A.), il est rappelé, qu’en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de recours, il ne peut y avoir exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est susceptible d’un recours et que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant un jugement d’appel et compte tenu du fait que le recours en cassation en matière civile n’a, en général, pas d’effet suspensif, la demande tendant à voir déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision est à rejeter (cf. Juris-Classeur Procédure, V° exécution provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel principal en la forme, dit l’appel principal non fondé,

dit non fondée la demande en déclaration de jugement commun formulée à l’encontre de Maître Julien BOECKLER, curateur de la société à responsabilité limitée SOC2.) Sàrl en état de faillite, rejette la demande tendant à l’exécution provisoire du présent jugement, déboute A.) et la société anonyme SOC1.) S.A. de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, avant tout autre progrès en cause,

refixe les débats à l’audience à l’audience publique du lundi, 26 septembre 2016, à

9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, salle 6, au 3e étage, afin de permettre aux parties de prendre position quant à la recevabilité de l’appel incident relevé par le curateur de la société à responsabilité limitée SOC2.) Sàrl en état de faillite, réserve le surplus et les frais.