Tenant appeal partially allowed; court confirms eviction but grants three-month grace period for vacating.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 87/2016

Audience publique du mardi, dix-neuf avril deux mille seize

Numéro 171500 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA

d’Esch-sur-Alzette du 3 août 2015,

comparant par Maître Filipe VALENTE, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA,

comparant par Maître Benoît ENTRINGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 171500 du rôle et appelée pour fixation le

6 décembre 2015, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 22 décembre 2015 et

finalement, d’un commun accord des parties, à l’audience publique du mardi,

22 mars 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Catia OLIVEIRA, avocat, en remplacement de Maître Filipe VALENTE,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Florence HOLZ, avocat, en remplacement de Maître Benoît ENTRINGER,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

19 avril 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail écrit, entré en vigueur le 1er décembre 2010, PERSONNE2.) a

donné en location à PERSONNE1.) un bien immeuble sis à L-ADRESSE1.), pour un

loyer mensuel de 800,00 euros, comprenant les avances mensuelles sur charges de

120,00 euros.

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette le 5 mai 2015,

PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de

paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de:

-

la voir condamner au paiement du montant de 5.600,00 euros à titre d’arriérés de

loyers et de charges locatives, avec les intérêts tels que de droit à partir de la

demande en justice, jusqu’à solde,

-

voir prononcer la résiliation du bail entre parties et voir condamner PERSONNE1.)

à déguerpir des lieux loués,

-

la voir condamner au paiement d’une indemnité de procédure à hauteur de 500,00

euros,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir quant à la demande

pécuniaire.

A l’audience des plaidoiries du 27 mai 2015, PERSONNE1.) n’a été ni présente, ni

représentée.

Par jugement du 19 juin 2015, rendu par défaut à l’encontre d’PERSONNE1.), le

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a:

-

reçu la demande en la forme;

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 5.600,00 euros

avec les intérêts au taux légal à partir du 5 mai 2015, jour du dépôt de la requête

introductive d’instance, jusqu’à solde, à titre d’arriérés de loyers pour les mois d’avril

2014, novembre 2014, décembre 2014, février 2015, mars 2015, avril 2015 et mai

2015;

-

dit que le contrat de bail conclu entre parties est résilié aux torts d’PERSONNE1.);

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir du bien immeuble sis à L-ADRESSE1.),

avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef, dans le délai d’un mois, au plus tard, à

compter de la notification du jugement;

-

au cas où PERSONNE1.) ne respecterait pas ce délai, autorisé PERSONNE2.) à la

faire expulser dans la forme légale et aux frais d’PERSONNE1.), ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés;

-

ordonné l’exécution provisoire de la condamnation au paiement nonobstant tous

recours et sans caution;

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure

de 125,00 euros;

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que la preuve du paiement

des loyers n’a pas été rapportée. Il a retenu que le non-paiement du loyer pendant une

période de sept mois constituait un manquement grave à l’obligation du locataire de

payer régulièrement son loyer, de nature à justifier la résiliation du contrat de bail.

De ce jugement, lui notifié le 24 juin 2015, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel

par exploit d’huissier du 3 août 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir réduire la

condamnation pécuniaire du montant de 800,00 euros et à voir dire la demande en

résiliation du bail irrecevable, sinon non fondée.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir que le loyer du mois de mai 2015 a

été payé, de sorte que la condamnation pécuniaire prononcée à son encontre, au titre

des arriérés de loyers et d’avances sur charges serait à ramener au montant de

(5.600,00 - 800,00 =) 4.800,00 euros.

Quant à la résiliation du bail, l’appelante s’appuie sur « une jurisprudence tout à fait

constante en la matière » retenant que si « le non-paiement des loyers aux échéances

convenues constitue une cause de résiliation du bail, il appartient cependant toujours

au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente

un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. »

L’appelante, estimant que le caractère de gravité suffisant n’est pas donné en l’espèce,

fait plaider que les arriérés de loyers ne « sont nullement dus à une faute dans [son]

chef […], ni à une mauvaise foi, mais bien à une situation de fortune qui s’est

prolongée ». Elle explique vivre dans l’appartement loué avec son fils et ayant été sans

travail, elle se serait vue confrontée à d’importantes difficultés financières, auxquelles

se seraient ajoutées des problèmes d’ordre privé. Depuis que le jugement entrepris

aurait été rendu, elle aurait fait d’innombrables efforts afin de réduire sa dette de loyers.

A l’appui de ses dires, elle verse un décompte de l’huissier de justice, chargé de

l’exécution de la condamnation pécuniaire prononcée en première instance.

Actuellement, sa situation financière se serait améliorée, suite à l’obtention d’un

contrat d’insertion grâce au fonds du logement. L’appelante s’acquitterait du terme

courant du loyer et il resterait environ 1.000,00 euros à payer à l’huissier de justice.

L’appelante donne à considérer que, dans l’hypothèse de la résiliation du contrat de

bail, elle aurait des difficultés de retrouver un autre logement, sa situation financière

restant précaire.

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) sollicite un délai de déguerpissement de six mois,

au motif que les listes d’attente pour les logements sociaux seraient « énormes ».

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à s’accorder avec

l’appelante à voir limiter la condamnation pécuniaire au montant de 4.800,00 euros.

L’intimé précise que l’huissier de justice a imputé les paiements effectués à titre de

terme courant sur la dette de loyers, à laquelle PERSONNE1.) a été condamnée en

première instance.

Faisant valoir que l’appelante a toujours payé les loyers avec du retard, que le

6 janvier 2014 un avertissement a été adressé à l’appelante et que dès le mois de

février 2014, les arriérés se sont de nouveau accumulés, l’intimé estime que la faute

grave dans le chef de la locataire, consistant dans le non-paiement respectivement le

paiement tardif des loyers, justifie la résiliation du contrat de bail. Les paiements

actuels n’interviendraient qu’en raison du fait qu’un huissier de justice aurait été chargé

d’exécuter la condamnation prononcée en première instance, la locataire ne

s’exécutant que sous contrainte.

L’intimé fait plaider qu’il avait déjà agi judiciairement à l’encontre d’PERSONNE1.) en

novembre 2013, lorsque celle-ci accumulait des retards de paiement. Par jugement du

17 janvier 2014, le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, aurait néanmoins

refusé de prononcer la résiliation.

Le bailleur s’oppose à un délai de déguerpissement de six mois, estimant qu’un délai

de deux mois devrait être suffisant pour permettre à l’appelante et son fils de se

reloger.

Il sollicite finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant aux arriérés de loyers, l’appelante est en aveu de redevoir le montant de

4.800,00 euros à titre d’arriérés de loyers. L’intimé est d’accord à voir limiter la

condamnation pécuniaire d’PERSONNE1.) au montant de 4.800,00 euros.

Il y a partant lieu, par réformation de la décision attaquée, de condamner

PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 4.800,00 euros, à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, augmentés des intérêts légaux tels que

stipulés au dispositif du présent jugement.

Conformément à l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est

la contrepartie de la jouissance locative.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd

2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Les juges du fond ont le pouvoir souverain d’apprécier si une résiliation du contrat de

bail est justifiée lorsque la partie en faute a mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge

doit, en effet, se montrer indulgent (cf. ibid., n° 390 e).

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur qui met à la disposition d’un

locataire son immeuble est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent

régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer

dans ses droits (M. HARLES, Le bail-à-loyer, Compte-rendu de jurisprudence, n° 101).

En l’espèce, même s’il résulte des pièces versées au dossier qu’PERSONNE1.) a fait

des efforts indéniables pour s’acquitter du terme courant pour les mois de juillet, d’août,

de septembre, d’octobre, de novembre et de décembre 2015, ainsi que de janvier et

de février 2016, il n’en reste pas moins qu’au jour où le juge de première instance a

statué, elle accusait un retard considérable de six mois de loyers et qu’actuellement

elle ne s’est toujours pas acquittée de l’intégralité des arriérés. En effet, l’huissier de

justice ayant imputé des paiements effectués à titre de terme courant sur la dette des

arriérés de loyers, l’appelante demeure toujours redevable d’un montant conséquent

envers le bailleur.

Par ailleurs, il appartient à PERSONNE1.) de respecter les termes du contrat de bail

et de s’exécuter volontairement, PERSONNE2.) ne pouvant être contraint de recourir

aux services d’un huissier de justice afin d’obtenir ce à quoi la locataire s’est

contractuellement engagée.

Il s’y ajoute qu’PERSONNE1.) a régulièrement retardé le paiement du loyer,

PERSONNE2.) ayant déjà été obligé de saisir le juge de paix siégeant en matière de

bail à loyer par requête du 5 novembre 2013. Il a ensuite, par courriers des 6 janvier

et 17 février 2014, rappelé à l’appelante que le loyer, payable le premier de chaque

mois, est resté en souffrance.

Au vu de l’ensemble des considérations qui précèdent et notamment des arriérés de

loyers et d’avances sur charges, il y a lieu de confirmer le jugement de première

instance en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts d’PERSONNE1.) et

ordonné son déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement de

trois mois, à partir de la signification du présent jugement.

Il résulte de ce qui précède que l’appel est partiellement fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

L’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile n’étant pas donnée en l’espèce, il y a lieu de débouter PERSONNE2.) de sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à

loyer, la demande en distraction des frais et dépens de l’appelante n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 4.800,00 euros,

avec les intérêts légaux à partir du 5 mai 2015, jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à trois mois à partir de la signification du présent jugement,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.