Tenant appeal dismissed; landlord wins partial rent and eviction case with heating cost adjustment.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 85/2016

Audience publique du mardi, dix-neuf avril deux mille seize

Numéro 158281 du rôle

Composition :

Laurence JAEGER, premier juge-président,

Anne CONTER, juge,

David SCHROEDER, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), salarié, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-sur-

Alzette du 21 janvier 2013,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Jean TONNAR, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Jacques WOLTER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 158281 du rôle et appelée pour fixation le

10 décembre 2013, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 25 mars 2014,

23 septembre 2014, 31 mars 2015, 8 décembre 2015, et finalement à l’audience

publique du mardi, 15 mars 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Brahim SAHKI, avocat, en remplacement de Maître Jean TONNAR, comparant

pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Janine CARVALHO, avocat, en remplacement de Maître Jacques WOLTER,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

19 avril 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 1er décembre 1999, ayant pris effet au 1er mars 1999,

PERSONNE2.), « pour le compte de SOCIETE1.) S.A. », en sa qualité de bailleur, a

donné en location à PERSONNE1.), en sa qualité de locataire, un appartement d’une

surface de 60 m² sis à ADRESSE1.), ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer

de 13.000 LUF, le loyer étant augmenté de 500 LUF par an à partir de la fin de la

première année, ainsi que d’avances sur charges de 1.500 LUF. Le contrat a été

conclu pour une durée initiale de trois ans, renouvelable par tacite reconduction

d’année en année.

Suivant requête déposée au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette le 31 mars

2010, la société SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.) devant le tribunal de

paix aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 920,00 euros au titre de

deux mois de loyers impayés ainsi que les sommes de 965,41 euros et de 1.190,78

euros au titre des décomptes charges des années 2007/2008 et 2008/2009. Elle a

encore demandé à voir résilier le contrat de bail et à voir ordonner le déguerpissement

du locataire. Elle a finalement réclamé une indemnité de procédure de 750,00 euros

et a sollicité l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Lors des débats de première instance, la société SOCIETE1.) a augmenté sa

demande en réclamant un montant total de 2.760,00 euros du chef de six mois de

loyers impayés, tout en maintenant sa demande en condamnation aux arriérés de

charges au titre des années 2007/2008, 2008/2009 et 2009/2010.

PERSONNE1.) a formulé deux demandes reconventionnelles en remboursement (i)

de la somme de 8.998,53 euros, motif pris que l’augmentation du loyer constituerait

une clause illégale, de sorte qu’il y aurait lieu à restitution du montant payé en trop et

(ii) de la somme de 139,33 euros au titre du paiement d’une facture émise par la

société SOCIETE2.) pour vérifier l’état de la chaudière.

Par jugement contradictoire du 17 septembre 2010, le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, après avoir reçu les demandes en la forme, a :

-

condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 1.933,56

euros du chef d’arriérés de loyers avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice sur le montant de 644,52 euros et à partir du 2 juillet 2010 sur le montant

de 1.289,04 euros, jusqu’à solde,

-

débouté PERSONNE1.) de sa demande en remboursement,

-

avant tout autre progrès en cause, nommé expert Luciano BERALDIN avec la

mission de vérifier si les factures concernant la consommation de chauffage

correspondent à une consommation normale et effective du locataire

PERSONNE1.), de vérifier si le chauffage du locataire PERSONNE1.) fonctionne

selon les règles de l’art, de déterminer le cas échéant les mesures de remise en

état dudit chauffage,

-

sursis à statuer quant aux demandes en résiliation du bail et en déguerpissement

consécutif du locataire,

-

réservé la demande reconventionnelle en remboursement de la somme de 139,33

euros.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que les frais de chauffage

réclamés étaient surélevés et que l’origine d’une telle surconsommation restait

inconnue.

L’expert BERALDIN a déposé son rapport le 18 décembre 2012.

Lors de la continuation des débats, la société SOCIETE1.) a augmenté sa demande

relative aux frais de chauffage et d’eau au montant total de 1.559,33 euros, dont le

montant de 8.328,60 euros au titre de frais de chauffage et celui de 2.230,73 au titre

de frais d’eau.

Par jugement contradictoire du 23 octobre 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette

a :

-

condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 6.773,70

euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.849,29 euros à partir du 31

mars 2010, jour du dépôt de la requête introductive d’instance, et sur le montant de

4.924,41 euros à partir du 25 septembre 2013, jour de l’augmentation de la

demande, à chaque fois jusqu’à solde,

-

dit la demande en exécution provisoire non fondée,

-

dit la demande reconventionnelle en paiement du montant de 139,22 euros

recevable mais non fondée,

-

dit que le contrat de bail conclu entre les parties est

résilié aux torts

d’PERSONNE1.),

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir de l’appartement sis à L-ADRESSE1.), avec

tous ceux qui s’y trouvent de son chef, au plus tard dans le délai de 2 mois à compter

de la notification du jugement,

-

refixé le volet relatif au décompte des frais d’eau.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a notamment relevé que l’expert avait

souligné que, bien que les têtes thermostatiques soient vieilles, il n’était pas établi que

cela avait une incidence sur le réglage des radiateurs. En revanche, il a dit que l’expert

avait noté que la chaudière à mazout datait de 1984 et que son degré d’efficacité avait

baissé avec l’âge, pour n’atteindre qu’un rendement de 82% en janvier 2011, de sorte

que l’expert en a conclu que la surconsommation du chauffage était étroitement liée à

la perte de rendement de la vieille chaudière. Le juge de première instance a

néanmoins fait grief à l’expert d’avoir omis de comparer le rendement de la vieille

chaudière avec celui d’une chaudière moderne de même type et de déterminer le

pourcentage de la perte d’énergie, respectivement du surcoût engendré par une

consommation accrue de combustible, en raison de la vétusté de l’installation de

chauffage. Il a retenu qu’il était de commune renommée qu’on peut s’attendre à un

rendement de 92% pour une chaudière moderne comparable à celle installée dans

l’immeuble litigieux.

Le juge de première instance, se référant aux conclusions de l’expert qui a évalué le

coût moyen des frais de chauffage à 18,00 euros/m²/an/surface habitable, a reproché

à l’expert d’avoir omis de préciser sur base de quels éléments il a évalué ce coût et a

finalement fixé ex aequo et bono le pourcentage à concurrence duquel le total des frais

de chauffage mis à charge d’PERSONNE1.) depuis l’exercice 2007-2008 devait être

réduit.

Retenant qu’ayant visité l’immeuble et étant donc parfaitement au courant de la

disposition des différents locaux, le locataire avait consenti à s’installer sous-toit dans

ces conditions et devait partant être considéré comme ayant accepté cet état des

choses, mais jugeant que le locataire établi sous-toit n’était, en revanche, pas obligé

de tolérer que sa facture de chauffage s’alourdisse en raison d’une baisse rapide de

rendement de l’installation de chauffage qui entraîne d’importantes déperditions

d’énergie et de ce fait une consommation accrue, coûteuse et évitable de combustible

- le mauvais fonctionnement de l’installation de chauffage étant attribuable à la vétusté

de la chaudière et étant partant à supporter par le bailleur – le juge de première

instance a réduit de 10% les frais de chauffage réclamés par le bailleur.

En ce qui concerne la demande relative aux frais d’eau, le juge de première instance

a sursis à statuer afin de permettre à la société SOCIETE1.) de produire toutes les

pièces justificatives de sa demande.

Quant à la demande en résiliation du contrat de bail, le juge de première instance a

tout d’abord relevé que la société SOCIETE1.) basait sa demande sur (i) le non-

paiement du loyer et des avances sur charges et (ii) les bruits et tapages nocturnes du

locataire.

Retenant que les nouveaux manquements reprochés à PERSONNE1.) n’étaient pas

établis, rejetant l’offre de preuve par l’audition de témoins pour être imprécise, et

soulignant qu’il n’appartenait pas à PERSONNE1.) de suspendre totalement le

paiement des loyers aux échéances convenues pendant une période de six mois

d’affilée ainsi que le paiement des frais de chauffage pendant deux ans, le juge de

première instance a relevé que l’exception d’inexécution contractuelle n’était pas

fondée. Il a dit que même si les montants mis en compte pour frais de chauffage étaient

en partie surfaits, cette circonstance ne justifie pas le non-paiement intégral depuis

plus de deux ans des frais de chauffage par PERSONNE1.) lequel ne s’était pourtant

pas vu priver de chauffage par le bailleur.

Le juge de première instance a finalement réservé le volet relatif à l’indemnité de

procédure réclamée par la société SOCIETE1.).

Du jugement rendu le 17 septembre 2010, lui notifié le 27 septembre 2010, et du

jugement rendu le 23 octobre 2013, lui notifié le 29 octobre 2013, PERSONNE1.) a

relevé appel par exploit d’huissier du 21 novembre 2013.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris du 17 septembre 2010, l’appelant conclut à voir

faire droit à sa demande reconventionnelle à hauteur du montant de 8.998,53 euros et

demande partant à voir condamner la société SOCIETE1.) à lui payer ledit montant.

Par réformation du jugement entrepris du 23 octobre 2013, l’appelant conclut à voir

débouter l’intimée de toutes ses demandes en condamnation aux arriérés de charges

de chauffage et d’eau ainsi que de ses demandes en résiliation du bail et en

déguerpissement consécutif.

En ordre subsidiaire, PERSONNE1.) demande à voir ordonner un complément

d’expertise et de charger l’expert Luciano BERALDIN :

-

à donner des détails sur l’incidence des têtes thermostatiques vieilles et la

consommation élevée de chauffage dans l’appartement de l’appelant ainsi que

l’incidence des têtes thermostatiques sur le réglage des radiateurs,

-

à comparer le rendement de la vieille chaudière avec celui d’une chaudière moderne

du même type et de déterminer le pourcentage de la perte d’énergie respectivement

le surcoût engendré par une consommation accrue de combustible en raison de la

vétusté de l’installation de chauffage,

-

à préciser sur base de quels éléments l’expert évalue le coût moyen des frais de

chauffage à 18,00 euros par an/par m2 de surface habitable.

Il sollicite finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) rappelle ne pas avoir cessé de contester les

décomptes relatifs aux frais de chauffage, étant donné que, depuis 2007, le montant

lui réclamé aurait pratiquement triplé depuis le début de la prise à bail. La société

SOCIETE1.)

serait cependant toujours restée en défaut d’entreprendre une

quelconque démarche.

Les décomptes lui soumis et les montants lui réclamés ne sauraient être corrects, la

société SOCIETE2.) – dépêchée sur les lieux loués suite à l’initiative de l’appelant en

2007 – ayant d’ailleurs relevé qu’il faudrait remplacer les têtes thermostatiques ainsi

que les intérieurs des vannes.

L’appelant fait grief au juge de première instance d’avoir tiré certaines conclusions non

juridiques du rapport d’expertise, tout en reprochant à l’expert d’avoir omis de prendre

position sur certains points.

Il insiste sur le fait que l’expert a souligné que le degré d’efficacité de la chaudière

baissait en raison de l’âge avancé de celle-ci et que la surconsommation de chauffage

était étroitement liée à la perte de rendement de la vieille chaudière. Il souligne que la

chaudière date de 1984, qu’elle n’a toujours pas été remplacée par le bailleur et que

ses frais de chauffage ne cesseraient d’augmenter. Il reproche au bailleur de ne pas

satisfaire à son obligation d’entretien et soutient avoir dû lui-même pourvoir au

remplissage de la cuve de mazout.

PERSONNE1.) conteste avoir accepté « l’état des choses », tel que retenu par le juge

de première instance, de même qu’il conteste la réduction de 10% opérée par le

jugement a quo.

Il fait encore grief au juge de première instance d’avoir résilié le contrat de bail et

ordonné son déguerpissement. Dans ce contexte, il conteste les bruit et tapage

nocturnes lui reprochés par son bailleur et estime avoir été en droit de retenir six mois

de loyers, étant donné que l’adaptation automatique du loyer était illégale. Soutenant

que la clause d’adaptation est nulle, il demande à voir faire droit à sa demande de

remboursement du trop-payé.

Il insiste sur le fait que tous les loyers sont actuellement payés et qu’il n’existe aucun

arriéré et explique le non-paiement de six mois de loyers (dont il se serait entretemps

acquitté) par l’absence de réaction du bailleur face à ses nombreuses doléances.

La société SOCIETE1.) soulève l’irrecevabilité de l’appel relevé contre le jugement

rendu le 17 septembre 2010 pour être tardif. Elle soulève encore l’irrecevabilité de

l’appel relevé contre le jugement du 23 octobre 2013 sur les points de la résiliation et

du déguerpissement, au motif que conformément à l’article 12 (3) alinéas 2 et 3 de la

loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, « la décision

autorisant le déguerpissement forcé du locataire ne sera pas susceptible d’opposition

ou d’appel ».

L’appel serait encore irrecevable en ce qu’il concerne le volet du jugement du

23 octobre 2013 relatif aux frais d’eau, ce point n’ayant pas encore été toisé par le juge

de première instance.

L’intimée conteste que le loyer est indexé, l’augmentation du prix du loyer, telle que

convenue entre parties, ne constituant pas une clause indiciaire.

Subsidiairement, elle conclut à la confirmation du jugement entrepris du 23 octobre

2013 pour autant que le contrat de bail a été résilié et qu’il a été ordonné au locataire

de déguerpir des lieux loués. Elle estime que le non-paiement des loyers et charges

constitue une faute contractuelle justifiant la résiliation du contrat de bail.

La société SOCIETE1.) relève néanmoins appel incident en ce qui concerne les frais

de chauffage et conclut à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer les frais de

chauffage et de lecture suivants :

-

2.156,19 euros avec les intérêts légaux à partir du 5 novembre 2009 du chef des

années 2007/2008 et 2008/2009,

-

848,55 euros avec les intérêts légaux à partir du 10 octobre 2010 du chef de l’année

2009/2010,

-

1.114,46 euros avec les intérêts légaux à partir du 18 juillet 2011 du chef de l’année

2010/2011,

-

2.091,98 euros avec les intérêts légaux à partir du 31 juillet 2012 du chef de l’année

2011/2012,

-

1.494,08 euros avec les intérêts légaux à partir du 24 juillet 2013 du chef de l’année

2012/2013.

Elle se réserve le droit de demander les montants relatifs aux décomptes charges des

années 2013, 2014 et 2015 ainsi que, le cas échéant, des loyers impayés et/ou des

indemnités d’occupation.

Elle sollicite finalement des dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire

à hauteur de 1.500,00 euros et conclut à se voir allouer une indemnité de procédure

du même montant pour l’instance d’appel.

Elle soutient avoir fait changer les vannes thermostatiques des radiateurs et reproche

à l’expert de ne pas avoir tenu compte de cet élément.

La société SOCIETE1.) fait valoir que la surconsommation de chauffage s’explique par

l’utilisation faite par PERSONNE1.) et rappelle que l’immeuble litigieux date des

années 1960. En contrepartie d’un loyer mensuel modique (322,26 euros), le locataire

devrait supporter des charges plus élevées de chauffage.

Dans la mesure où les frais réclamés correspondraient exactement à l’utilisation faite

par PERSONNE1.), il y aurait lieu de faire droit à l’appel incident.

Appréciation du tribunal

Quant à la recevabilité de l’appel pour autant qu’il est dirigé contre le jugement

du 17 septembre 2010

Le jugement rendu le 17 septembre 2010 par le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a

été notifié à PERSONNE1.) en date du 27 septembre 2010.

En vertu de l’article 25 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, l’appel contre un jugement contradictoire rendu en matière de bail à loyer

doit être interjeté, sous peine de nullité, dans un délai de quarante jours à partir de la

notification du jugement.

L’article 579 du nouveau code de procédure civile dispose que « les jugements qui

tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure

d’instruction ou une mesure provisoire peuvent être immédiatement frappés d’appel

comme les jugements qui tranchent tout le principal. Il en est de même lorsque le

jugement qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout

autre incident met fin à l’instance. »

Aux termes de l’article 580 du nouveau code de procédure civile, « les autres

jugements ne peuvent être frappés d’appel indépendamment des jugements sur le

fond, que dans les cas spécifiés par la loi. »

La règle résultant de ces textes, que le droit d’appel contre les jugements avant dire

droit ou d’incident est retardé jusqu’à l’appel contre le jugement rendu ultérieurement

au fond, est d’ordre public et l’irrecevabilité en découlant doit être soulevée d’office par

le juge.

Le critère de l’appel immédiat étant purement formel, il n’y a pas lieu de tenir compte,

ni des motifs de la décision, ni des dispositions qui ne sont pas contenues dans le

dispositif lui-même (cf. Cour 3 juillet 2014, n° 38455 du rôle).

Il faut distinguer trois catégories de jugements : (i) les jugements qui mettent fin à

l’instance, c’est-à-dire épuisent la saisine de la juridiction, qui sont des décisions

définitives appelables, aucun nouvel évènement en rapport avec cette instance n’étant

susceptible de se produire, (ii) les décisions intermédiaires qui ne prennent position

sur aucune question de droit ou de fait opposant les parties litigantes, c’est-à-dire les

jugements avant dire droit qui, en application de l’article 580 du nouveau code de

procédure civile, ne sont pas appelables et (iii) les jugements qui, bien que statuant

sur l’un ou l’autre point en litige, ne mettent pas définitivement fin à l’instance étant

donné qu’ils ordonnent une mesure d’instruction ou provisoire ; ce sont les jugements

mixtes. Contre ces décisions, l’appel immédiat est possible, à condition que le point

tranché se rapporte au principal du litige (cf. T. HOSCHEIT, La recevabilité des appels

immédiats dirigés contre les jugements intermédiaires, BCFL 2001, IV, n° 8).

Des jugements mixtes, il faut distinguer les jugements à dispositions multiples, qui

contiennent plusieurs chefs de décisions, dont les uns peuvent être définitifs, tandis

que d’autres peuvent n’être qu’avant dire droit. Ces deux catégories de jugements se

distinguent cependant fondamentalement d’un point de vue juridique, dans la mesure

où les décisions prises dans le jugement mixte se rapportent tous à une même

demande, tandis que le jugement à dispositions multiples est celui qui a été rendu

dans le cadre d’une instance dans laquelle le tribunal était saisi de différentes

demandes séparées (op. cit. n° 21).

Cette distinction a une incidence sur le régime juridique applicable au droit de relever

appel et à l’étendue de ce droit dès lors qu’il existe, puisqu’elle soulève la question de

savoir si les articles 579, 580 et 355 du nouveau code de procédure civile doivent être

appliqués globalement par rapport aux jugements pris en leur intégralité ou alors

individuellement par rapport à chaque demande indépendante (op. cit. n° 21).

Pour les jugements à dispositions multiples, la recevabilité de l’appel doit être

appréciée séparément pour chacune des demandes (Cour 11 mars 2004, n° 28002 du

rôle ; Cour 3 juillet 2002, n° 25554 du rôle), et le caractère définitif d’une partie du

dispositif n’emporte pas le droit de faire appel de la partie du jugement qui ne tranche

pas le principal (op. cit. n° 45).

Le jugement du 17 septembre 2010 constitue, en application des principes posés ci-

dessus un jugement à dispositions multiples, alors qu’il comporte plusieurs

dispositions séparées, plusieurs demandes ayant été formulées de part et d’autre et

le juge de première instance ayant toisé les unes, mais réservé les autres.

Eu égard aux considérations qui précèdent, les volets du jugement du 17 septembre

2010 ayant (i) condamné PERSONNE1.) au montant de 1.933,56 euros, outre les

intérêts au taux légal, ainsi que (ii) débouté PERSONNE1.) de sa demande

reconventionnelle en remboursement de la somme de 8.998,53 euros auraient dû être

immédiatement frappés d’appel. Il s’ensuit qu’eu égard à la notification intervenue le

27 septembre 2010, ces volets de l’affaire sont coulés en force de chose jugée et

l’appel relevé le 21 novembre 2013 – soit trois ans plus tard – est tardif, partant

irrecevable.

Quant à la recevabilité de l’appel dirigé contre le jugement du 23 octobre 2013

D’emblée, il y a lieu de relever que l’argumentation de l’intimée relative à l’irrecevabilité

de l’appel pour autant qu’il a trait à la résiliation du bail et au déguerpissement du

locataire tombe à faux. En effet, la disposition à laquelle la société SOCIETE1.) se

réfère afin d’asseoir son moyen d’irrecevabilité – à savoir l’article 12 (3) alinéas 2 et 3

de la loi modifiée de 2006 – est relative à la résiliation du contrat de bail pour besoin

personnel, ce qui laisse d’être le cas en l’occurrence.

L’appel, relevé contre le jugement du 23 octobre 2010, notifié le 29 octobre 2010,

l’ayant été dans le délai légal prévu à l’article 25 de la loi modifiée du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation, est dès lors recevable pour autant qu’il a trait à

la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement du locataire.

Il l’est également en ce qui concerne la condamnation d’PERSONNE1.) aux frais de

chauffage.

Il est, en revanche, rappelé que le volet relatif aux frais d’eau a été réservé par le juge

de première instance qui a sursis à statuer sur ce point. Ce volet de l’affaire n’ayant

dès lors pas encore été toisé par le juge de première instance, l’appel tendant à voir

déclarer la demande du bailleur non fondée pour autant qu’elle concerne la

condamnation aux frais d’eau est à déclarer irrecevable (voir en ce sens Cour 6 mars

1996, n° 17330 du rôle).

A noter finalement que le jugement du 23 octobre 2013 n’est pas entrepris pour autant

qu’il a débouté PERSONNE1.) de sa demande en paiement du montant de 139,33

euros. Ce volet du litige, désormais coulé en force de chose jugée eu égard à la

notification intervenue, n’est dès lors pas dévolu au tribunal de céans qui ne saurait en

connaître.

Quant aux frais de chauffage

Le tribunal rappelle que l’appelant conclut au rejet pur et simple de la demande

formulée par son bailleur, tandis que celui-ci sollicite la condamnation aux frais tels

qu’ils résultent de la lecture des compteurs.

D’emblée, le tribunal se doit de relever la décharge pure et simple de la condamnation

prononcée par le jugement entrepris ne saurait se concevoir, étant donné que

l’appelant n’a jamais été privé de chauffage, la problématique du présent litige étant

relative à la question d’une surfacturation liée à un éventuel défaut de la chaudière,

respectivement des vannes thermostatiques.

L’expert nommé par le juge de première instance a évalué le coût redu par le locataire

au montant de 1.080,00 euros par an, le juge de première instance n’ayant toutefois

pas suivi l’expert sur ce point, lui reprochant d’avoir omis de se prononcer sur certains

points, et a fixé ex aequo et bono à 10% le pourcentage à concurrence duquel les frais

de chauffage mis à charge de PERSONNE1.) devaient être réduits.

Il résulte des constatations de l’expert BERALDIN que l’appartement pris en location

par PERSONNE1.) se situe dans une maison ancienne (datant, selon le bailleur des

années 1960), laquelle comprend un rez-de-chaussée (occupé par un magasin) ainsi

que deux étages, l’appartement litigieux étant situé au dernier étage, sous-toiture, et

ayant une surface de 60 m².

Il n’existe pas de thermostat d’ambiance, de sorte que la chaudière tourne 24 heures

sur 24.

L’expert a encore pu constater que les têtes thermostatiques sont vieilles et que la

chaudière à mazout date de 1984, le rendement mesuré étant de 82%, et le degré

d’efficacité étant tombé eu égard à l’âge avancé de la chaudière.

Il existe deux circuits séparés dont un est destiné au magasin du rez-de-chaussée et

l’autre pour les deux appartements.

L’expert déduit de ses constatations que la surconsommation de chauffage est

étroitement liée au fait que la chaudière est vieille.

S’il conseille de remplacer les têtes thermostatiques, il n’estime cependant pas que

celles-ci aient un quelconque impact sur le problème de la surconsommation de

chauffage constatée chez PERSONNE1.).

Les affirmations de part et d’autre relatives à l’ancienneté ou non des vannes

thermostatiques tombent dès lors à faux.

L’expert estime – sur base des informations lui données par les deux parties au litige

ainsi que compte tenu de la moyenne des cinq dernières années – les frais de

chauffage à 18,00 euros/m²/an. C’est à tort que le juge de première instance et

l’appelant font grief à l’expert d’avoir omis de préciser comment il a évalué ce coût,

alors que le détail de l’évaluation est indiqué au rapport d’expertise.

De même, si l’expert reste en défaut de préciser quel est le rendement d’une chaudière

moderne – point qui ne lui avait pas été demandé – cette information n’est pas

pertinente pour l’issue du présent litige, étant donné que l’expert indique le rendement

de la chaudière litigieuse et donne une évaluation précise et motivée du coût qui

devrait être à charge d’PERSONNE1.).

Il n’y a dès lors pas lieu d’ordonner un complément d’expertise sur les points

demandés par PERSONNE1.).

Les conclusions des experts judiciaires n’ont qu’une valeur consultative, et les juges

sont libres de ne pas suivre l’avis des experts, si leur conscience s’y oppose.

Toutefois, les juges ne doivent s’écarter de l’avis des experts judiciaires qu’avec une

grande prudence et lorsqu’ils ont de justes motifs d’admettre que les experts judiciaires

se sont trompés, ou lorsque l’erreur de ceux-ci résulte dès à présent, soit du rapport,

soit d’autres éléments acquis en cause (cf. Cour 18 décembre 1962, Pas. 19, p. 17).

En l’occurrence, aucun élément de la cause ne permet d’admettre que l’expert

judiciaire s’est trompé.

L’expert a pris en considération tous les éléments lui soumis et a évalué le coût en

prenant en compte les habitudes d’PERSONNE1.), l’âge très avancé de la chaudière

ainsi que l’isolation et l’étanchéité des fenêtres.

Il est certes vrai qu’PERSONNE1.) a accepté - en contrepartie d’un loyer assez peu

élevé - de louer un appartement qui est situé dans une vieille maison dont l’isolation

laisse à désirer. Il ne faut néanmoins pas perdre de vue que, dans la mesure où le

bailleur a une obligation d’entretien de la chose louée, le preneur ne saurait pâtir du

fait que son bailleur refuse de remplacer une chaudière vieille de 30 ans.

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, c’est à tort que le juge de

première instance n’a pas suivi les conclusions de l’expert et il convient, par

réformation du jugement entrepris du 23 octobre 2013, de retenir qu’PERSONNE1.)

redoit le montant de 1.080,00 euros, outre les frais de lecture non contestés, au titre

des années 2007/2008, 2008/2009 et 2009/2010, les acomptes payés devant, à

l’évidence, être pris en compte.

Il s’ensuit qu’au titre de l’année 2007/2008, PERSONNE1.) est redevable du montant

de (1.080,00 + 93,74 – 550,16 =) 623,58 euros.

Au titre de l’année 2008/2009, il est redevable du même montant de (1.080,00 + 93,74

– 550,16 =) 623,58 euros.

Au titre de l’année 2009/2010, il est redevable du montant de (1.080,00 + 103,11 –

550,16 =) 632,95 euros.

A défaut de mise en demeure en bonne et due forme, il convient, à l’instar du juge de

première instance, de faire courir les intérêts au taux légal à compter du jour du dépôt

de la requête introductive d’instance, soit le 31 mars 2010, en ce qui concerne les frais

se rapportant aux années 2007/2008 et 2008/2009 et à partir du jour de l’augmentation

de la demande, soit le 25 septembre 2013, en ce qui concerne les frais se rapportant

à l’année 2009/2010.

Le rapport d’expertise ne se prononce pas sur le coût estimé des frais de chauffage

postérieurement à l’année 2009/2010.

Dans la mesure où il n’est pas d’ores et déjà exclu que l’évaluation des frais de

chauffage pour les années 2010/2011, 2011/2012 et 2012/2013 varie de celle retenue

ci-dessus - seules les lumières d’un technicien pouvant éclairer le tribunal sur cette

question - il convient de renvoyer le dossier à l’expert afin qu’il évalue le montant redu

par PERSONNE1.) au titre des frais de chauffage pour les années 2010/2011,

2011/2012 et 2012/2013.

En ce qui concerne les demandes en résiliation du bail et en déguerpissement

consécutif du locataire, force est de constater qu’il n’existe, au jour des débats en

instance d’appel, plus aucun arriéré de loyer.

En revanche, par adoption des motifs du juge de première instance, le non-paiement

des charges par PERSONNE1.) depuis l’année 2011 constitue, de toute évidence, une

faute contractuelle justifiant la résiliation du contrat de bail ainsi que le

déguerpissement du locataire.

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel principal est d’ores

et déjà partiellement fondé en ce qui concerne les frais de chauffage à charge de

PERSONNE1.) pour les années 2007/2008, 2008/2009 et 2009/2010, tandis que

l’appel incident ne l’est pas en ce qui concerne lesdites années.

L’appel principal laisse, en revanche, d’être fondé en ce qui concerne les demandes

en résiliation du bail et en déguerpissement du locataire.

Il y a lieu de réserver le surplus et les frais.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit l’appel principal irrecevable pour autant qu’il est dirigé contre le jugement rendu le

17 septembre 2010 par le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

dit l’appel principal irrecevable pour autant qu’il est dirigé contre le jugement rendu le

23 octobre 2013 par le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette en ce qu’il a sursis à statuer

quant aux frais d’eau,

dit l’appel principal recevable en la forme pour le surplus,

reçoit l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident d’ores et déjà non fondé en ce qui concerne les frais des chauffage

à charge de PERSONNE1.) pour les années 2007/2008, 2008/2009 et 2009/2010,

dit l’appel principal d’ores et déjà partiellement fondé en ce qui concerne les frais de

chauffage à charge d’PERSONNE1.) pour les années 2007/2008, 2008/2009 et

2009/2010,

partant, par réformation du jugement entrepris du 23 octobre 2013,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant

de 623,58 euros au titre de l’année 2007/2008 avec les intérêts au taux légal à compter

du 31 mars 2010 jusqu’à solde,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant

de 623,58 euros au titre de l’année 2008/2009 avec les intérêts au taux légal à compter

du 31 mars 2010 jusqu’à solde,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant

de 632,95 euros au titre de l’année 2009/2010 avec les intérêts au taux légal à compter

du 25 septembre 2013 jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris du 23 octobre 2013 en ce qu’il a résilié le contrat de

bail et ordonné à PERSONNE1.) de déguerpir des lieux loués, sauf à reporter le délai

de déguerpissement à deux mois à compter de la signification du présent jugement,

avant tout autre progrès en cause,

ordonne un complément d’expertise et commet pour y procéder

Monsieur Luciano BERALDIN, demeurant à L-ADRESSE3.),

avec la mission d’évaluer le montant redu par PERSONNE1.) au titre de frais de

chauffage du chef des années 2010/2011, 2011/2012 et 2012/2013,

ordonne à PERSONNE1.) de consigner au plus tard le 9 mai 2016 la somme de

200,00 euros, à titre de provision à faire valoir sur la rémunération de l’expert à un

établissement de crédit à convenir avec l’autre partie au litige, et d’en justifier au greffe

du tribunal, sous peine de poursuite de l’instance selon les dispositions de l’article 468

du nouveau code de procédure civile,

charge Madame le premier juge Laurence JAEGER de la surveillance de cette mesure

d’instruction,

dit que l’expert devra en toute circonstance informer ce magistrat de l’état de ses

opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

dit que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert pourra s’entourer de tous

renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes,

dit que si les honoraires de l’expert devraient dépasser le montant de la provision

versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après

consignation d’une provision supplémentaire,

dit qu’en cas d’empêchement du magistrat ou de l’expert commis, il sera procédé à

leur remplacement par ordonnance de Madame le premier juge Laurence JAEGER,

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal d’arrondissement le

21 juin 2016 au plus tard,

fixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du mardi,

11 octobre 2016 à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais.