Tenant's appeal dismissed for acquiescence to lease termination but allowed regarding eviction deadline extension.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 75/2016

Audience publique du mardi, douze avril deux mille seize

Numéro 173827 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

David SCHROEDER, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), employé, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-Alzette

du 25 novembre 2015,

comparant par Maître Fanny GABAUDAN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), architecte, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître Jean MINDEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 173827 du rôle et appelée pour fixation le

22 décembre 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

15 mars 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Fanny GABAUDAN, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Luc OLINGER, avocat, en remplacement de Maître Jean MINDEN, comparant

pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

12 avril 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 29 mai 2015, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.)

et PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour les entendre

condamner solidairement, sinon in solidum à lui payer le montant de 2.605,40 euros,

à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges. Il a également sollicité la résiliation

judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs des locataires, ainsi que leur

condamnation à déguerpir des lieux loués. Il a réclamé une indemnité de procédure

de 750,00 euros et a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a exposé que, suivant contrat de bail conclu

le 29 avril 2002 entre la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl et les époux

GROUPE1.), ces derniers ont pris en location un appartement situé au premier étage

d’une résidence sise à L-ADRESSE1.), moyennant un loyer mensuel de 850,00 euros

et une avance sur charges de 111,00 euros. Par la suite, le loyer aurait été augmenté

au montant de 900,00 euros par mois et l’avance sur charges au montant de 200,00

euros par mois.

Suivant avenant au contrat de bail, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) auraient

convenu qu’à partir du 8 juillet 2011, ce dernier occuperait seul l’appartement pris en

location suivant contrat de bail du 29 avril 2002.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE2.) a renoncé à ses

demandes dirigées contre PERSONNE3.). Il a conclu à la condamnation de

PERSONNE1.) à lui payer la somme de 1.552,56 euros, suivant décompte actualisé.

Il a maintenu sa demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement du

locataire.

Par jugement du 14 octobre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

donné acte à PERSONNE2.) qu’il renonce à ses demandes dirigées contre

PERSONNE3.),

-

donné acte à PERSONNE2.) de la diminution de sa demande,

-

dit fondée la demande en paiement du chef de loyers et avances sur charges,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 1.552,56 euros

du chef de loyers et avances sur charges avec les intérêts légaux à partir du jour de

la demande en justice - 29 mai 2015 - jusqu’à solde,

-

déclaré résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le chef de

PERSONNE1.) de ne pas avoir payé les loyers aux échéances contractuelles,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y

trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la notification du

jugement,

-

au besoin, autorisé PERSONNE2.) à faire expulser PERSONNE1.) dans la forme

légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

-

rejeté la demande tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,

-

ordonné l’exécution provisoire du jugement, nonobstant toute voie de recours et

sans caution, en ce qui concerne la condamnation pécuniaire,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu qu’eu égard à l’avenant du

contrat de bail et en l’absence de contestation, PERSONNE2.) a repris le contrat de

bail initialement conclu entre la société SOCIETE1.) sàrl et les époux GROUPE1.).

Au vu de l’aveu du locataire de ne pas avoir payé les loyers réclamés en raison de sa

situation précaire, et eu égard au décompte actualisé remis à l’audience des

plaidoiries, le juge de première instance a déclaré fondée la demande de

PERSONNE2.) pour le montant de 1.552,56 euros.

Le premier juge a relevé que, lors des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.)

s’est déclaré d’accord avec la résiliation du contrat de bail, tout en demandant un délai

de déguerpissement jusqu’au 20 décembre 2015, soit de trois mois.

Il a considéré que le défaut de payer le loyer et l’avance sur charges locatives aux

échéances convenues constitue, en l’espèce, une violation suffisamment grave des

obligations du locataire pour justifier la résiliation du bail. Il a accordé à PERSONNE1.)

un délai de déguerpissement de 40 jours à partir de la notification du jugement.

De ce jugement, lui notifié le 16 octobre 2015, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel par acte d’huissier du 25 novembre 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à voir déclarer non fondée

la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail et en déguerpissement. Il sollicite

en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.100,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de son recours, l’appelant fait plaider que la faute relevée dans son chef ne

constituerait pas « une faute grave justifiant la résiliation du contrat de bail ». Les

paiements n’auraient jamais été faits, ni par anticipation le 1er de chaque mois, ni par

ordre permanent, tel que convenu dans le contrat de bail, le bailleur ayant accepté que

les paiements se fassent au courant du mois. L’appelant verse à ce titre un relevé

reprenant les dates de paiement des loyers depuis février 2012. Il en résulterait que

seul le loyer d’avril 2015 n’aurait pas été payé dans le mois.

Le juge aurait le pouvoir d’apprécier la gravité de la faute et il serait de jurisprudence

que le retard d’un seul mois de loyer ne constituerait pas une faute suffisamment grave

pour justifier la résiliation du bail.

PERSONNE1.) conteste avoir donné son consentement à la résiliation du contrat de

bail devant le juge de première instance. Il se serait défendu lui-même, c’est-à-dire

sans l’assistance d’un avocat et il aurait uniquement précisé, qu’en cas de

déguerpissement prononcé à son encontre, il solliciterait un délai de déguerpissement

allant jusqu’au 20 décembre 2015.

Faisant exposer qu’il est employé auprès de l’entreprise SOCIETE2.) depuis plus de

dix-neuf ans, l’appelant insiste sur le caractère passager de ses difficultés financières

et sur les circonstances particulières de l’espèce. Ainsi, les parties seraient en relations

contractuelles depuis plus de 12 ans, au cours desquels aucun problème n’aurait été

à déplorer. Par email du 16 avril 2015, l’appelant aurait fait part au bailleur de ses

difficultés financières ponctuelles et aurait sollicité un paiement échelonné de sa dette

de loyer. Suite à cette demande, témoignant de la bonne foi du locataire, il n’y aurait

eu aucun retour de la part du bailleur.

L’intimé soulève l’irrecevabilité de l’appel, au motif que l’appelant aurait acquiescé à la

demande en résiliation du bail devant le juge de première instance.

Quant au fond, tout en admettant que les arriérés de loyers sont actuellement réglés,

l’intimé conteste qu’il s’agisse, dans le chef du locataire, de difficultés financières

passagères. Il fait valoir que, lors des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.)

se serait déclaré d’accord avec la résiliation du bail, eu égard justement à sa situation

financière. Il n’aurait pas fait état d’une amélioration envisageable dans un délai

raisonnable. Il aurait expliqué au juge de première instance qu’il serait contraint de

vendre sa voiture, en raison de sa situation financière difficile.

L’intimé fait encore valoir qu’il appartiendrait au locataire de s’acquitter spontanément

du loyer. Or, PERSONNE1.) paierait avec retard. L’intimé conteste avoir reçu l’email

de l’appelant sollicitant un délai de paiement. Il renvoie pour sa part à différents

courriers de relance, envoyés par le gérant, la société SOCIETE3.), à PERSONNE1.).

L’intimé sollicite finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.100,00

euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Il se dégage, en l’espèce, à suffisance de droit des termes du jugement entrepris, que

PERSONNE1.) s’est déclaré d’accord sur la demande en résiliation du bail formulée

par le bailleur, ceci ayant été acté par le juge de première instance.

Ce faisant, PERSONNE1.) a acquiescé à la demande adverse, suite à l’acte introductif

d’instance, l’instance s’étant soldée par un jugement ayant adjugé la demande au profit

du demandeur. Ayant marqué son accord en amont à subir la résiliation sollicitée,

PERSONNE1.) ne peut plus exercer de voie de recours contre ce jugement, étant

donné qu’il ne peut plus revenir sur cet accord. Pour autant qu’un recours est

néanmoins exercé, tel que c’est le cas en l’occurrence, celui-ci est frappé d’une fin de

non-recevoir, lorsque son adversaire lui oppose l’acquiescement (cf. Th. HOSCHEIT,

Le droit judiciaire privé, édit. Paul Bauler 2012, n° 977).

A noter que les énonciations faites dans les décisions de justice, se rapportant à des

actes faits ou déclarations survenues en cours d’instance, ne peuvent être combattues

que par la voie de l’inscription en faux, dès lors que le juge a pu en constater lui-même

la réalité (cf. Solus et Perrot, Droit judiciaire privé, éd. Sirey 1991 T. 3 n° 690; JCL

Procédure civile, verbo «inscription en faux» fasc. 626, n° 33).

Comme il ne résulte d’aucun élément du dossier que le constat fait par le juge de

première instance ait fait l’objet d’une procédure d’inscription en faux - étant précisé

que les contestations de l’appelant devant le tribunal de céans ne sauraient produire

d’effet à ce titre - il convient de tenir pour établi le fait qu’à l’audience des plaidoiries

devant le juge de paix, PERSONNE1.) était d’accord avec la demande en résiliation

du bail formulée par PERSONNE2.).

L’appelant n’est partant pas lésé par la décision querellée, alors qu’il a acquiescé à la

demande adverse en première instance, étant précisé que l'acquiescement à la

demande présentée en première instance implique une renonciation à l'appel (Cass.

2e civ., 11 juill. 1978, n° 77-13.610 : JurisData n° 1978-099189 ; JCP G 1978, IV,

294 ; Bull. civ. 1978, II, n° 189).

L’acquiescement, considéré comme l’acceptation des prétentions de l’adversaire

constitue une technique autonome entraînant la cessation de l’instance dans la

mesure où il coupe court à toute discussion sur le fond, respectivement rend

irrecevable toute voie de recours introduite par l’auteur de l’acquiescement

postérieurement à celui-ci (Th. HOSCHEIT, op cit. n° 1120).

Dans la mesure où il a été fait droit à la demande en résiliation du bail de

PERSONNE2.), suite à l’acquiescement de la part de PERSONNE1.), celui-ci ne

justifie pas de l’intérêt requis à exercer un recours contre ladite décision, de sorte que

son appel, en ce qu’il tend à déclarer non fondée la demande en résiliation du bail, est

à déclarer irrecevable.

En demandant, par réformation du jugement entrepris, que la demande de

PERSONNE2.) tendant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement soit

déclarée non fondée, PERSONNE1.) a implicitement, mais nécessairement interjeté

appel en ce que le délai de déguerpissement réclamé devant le juge de première

instance ne lui a pas été accordé. L’appel est recevable et fondé sur ce point, de sorte

que le délai de déguerpissement est à reporter de quarante jours à compter de la

signification du présent jugement.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Au vu de l’issue du litige et au regard du fait qu’aucune des parties ne justifie de

l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, il y a lieu de débouter les parties de leurs demandes respectives en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

déclare l’appel irrecevable quant à la décision relative à la résiliation du contrat de bail,

déclare l’appel recevable quant à la décision relative au délai de déguerpissement,

le dit fondé, partant

reporte le délai de déguerpissement de PERSONNE1.) de quarante jours à compter

de la signification du présent jugement,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.