Court dismisses appeal on procedural grounds and remands case to lower tribunal for full trial.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 77/2016

Audience publique du mardi, douze avril deux mille seize

Numéro 166203 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE

ENSEIGNE1.),

sise à

L-ADRESSE1.), représenté par son syndic en fonctions, la société SOCIETE1.) s.àr.l.,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 27 novembre 2014,

comparant par Maître David YURTMAN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite

au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO2.),

2) la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) s.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE4.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.),

intimées aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Marc MODERT, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 24 novembre 2015.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 8 mars 2016.

Entendu le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE ENSEIGNE1.) par

l’organe de son mandataire Maître Rabah LARBI, avocat, en remplacement de Maître

David YURTMAN, avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu la société anonyme SOCIETE2.) S.A. et la société à responsabilité limitée

SOCIETE3.) s.àr.l. par l’organe de leur mandataire Maître Marc MODERT, avocat

constitué, demeurant à ADRESSE5.).

Par citation du 29 février 2014, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE

ENSEIGNE1.), sise à ADRESSE6.), a cité la société anonyme SOCIETE2.) S.A. et la

société à responsabilité limitée SOCIETE3.) s.àr.l. devant le tribunal de paix de et à

Luxembourg pour voir constater l’existence de troubles contre sa propriété, constater

la possession paisible du bien immeuble par la partie demanderesse depuis au moins

un an et prononcer son maintien en possession. Le syndicat des copropriétaires a

encore demandé à voir ordonner la remise en pristin état de la cour, dans un délai de

quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous peine d’une

astreinte, et à voir condamner les citées solidairement, sinon in solidum, au paiement

du montant de 10.000,00 euros en indemnisation de son préjudice, avec majoration

du taux de l’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter

de la signification du jugement à intervenir. Il a finalement sollicité la condamnation

des parties citées à une indemnité de procédure de 2.500,00 euros, ainsi qu’aux frais

et dépens de l’instance et a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE

ENSEIGNE1.) a exposé qu’en 1952, les époux PERSONNE1.) ont acquis une place à

bâtir inscrite au cadastre de la commune de ADRESSE5.), ancienne commune de

ADRESSE7.), sous la section E de ADRESSE8.), inscrite au cadastre sous le numéro

NUMERO4.) et située à l’angle des rues ADRESSE9.) et ADRESSE10.). Par acte

notarié du 12 septembre 1956, les époux PERSONNE1.) auraient scindé cette

propriété en deux, auraient procédé à la vente de l’immeuble, sis ADRESSE9.), inscrit

au cadastre sous le numéro NUMERO5.), appartenant actuellement aux sociétés

SOCIETE2.) et SOCIETE3.), et auraient conservé la propriété de l’immeuble contigu,

sis ADRESSE6.), inscrit au cadastre sous le numéro NUMERO6.), appartenant

actuellement au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ENSEIGNE1.).

L’acte de vente du 12 septembre 1956 aurait créé au profit de la maison vendue, située

ADRESSE9.), une « servitude de passage permettant l’accès de la cour à pied et avec

des véhicules conduits à la main de la ADRESSE10.) à travers la cour de la maison

contiguë appartenant aux vendeurs ».

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ENSEIGNE1.) a expliqué que sa

propriété se compose d’un immeuble bâti et d’une cour. Depuis janvier 2013, les

sociétés SOCIETE2.) et SOCIETE3.) auraient effectué des travaux de rénovation et

de transformation de leur immeuble et auraient empiété sur sa propriété en détruisant

notamment la dalle en béton de la cour arrière. Lors d’un mesurage des propriétés

respectives, effectué unilatéralement par les sociétés SOCIETE2.) et SOCIETE3.) et

en l’absence d’établissement d’un contrat d’abornement, les parcelles numéro

NUMERO6.) et NUMERO5.) auraient reçu trois numéros, à savoir les numéros

NUMERO7.), NUMERO8.) et NUMERO9.). Il résulterait du mesurage que les sociétés

SOCIETE2.) et SOCIETE3.) ont « annexé » la cour appartenant au syndicat des

copropriétaires de la RESIDENCE ENSEIGNE1.) en déclarant faussement à

l’Administration du Cadastre être « en possession » de la parcelle numéro

NUMERO7.) (anciennement numéro NUMERO6.)).

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ENSEIGNE1.) a, dès lors, fait état

d’un trouble de fait et de droit porté à sa possession de la cour par les sociétés

SOCIETE2.) et SOCIETE3.).

A l’audience des plaidoiries de première instance, le syndicat des copropriétaires de

la RESIDENCE ENSEIGNE1.) a renoncé à sa demande tendant à la remise en pristin

état de l’immeuble, en expliquant que les travaux litigieux sont terminés et que la cour

a été réparée. Il a maintenu les autres chefs de sa demande.

Les parties défenderesses ont soulevé l’irrecevabilité de la demande pour défaut de

capacité à agir dans le chef du syndic, celui-ci n’ayant pas obtenu d’autorisation d’ester

en justice de la part de l’assemblée générale des copropriétaires.

Ils ont, par ailleurs, fait valoir qu’un syndicat des copropriétaires ne saurait exercer une

action possessoire qui devrait nécessairement être introduite par tous les

copropriétaires en leurs noms personnels.

Quant au fond, les sociétés SOCIETE2.) et SOCIETE3.) ont contesté toute possession

paisible et publique de l’immeuble litigieux dans le chef du syndicat des copropriétaires

de la RESIDENCE ENSEIGNE1.), en soutenant que la cour litigieuse leur appartient,

tel qu’il résulterait des titres de propriété versés en cause et de la configuration des

lieux.

Par jugement du 16 octobre 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

donné acte au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ENSEIGNE1.), de

ce qu’il renonce à sa demande tendant à la remise en pristin état de la cour arrière

de son immeuble,

-

dit irrecevables, pour le surplus, les demandes du syndicat des copropriétaires de

la RESIDENCE ENSEIGNE1.),

-

condamné le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ENSEIGNE1.) aux

frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance, après avoir rappelé les dispositions

de l’article 14 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis, a constaté qu’en l’espèce, aucun procès-verbal des délibérations de

l'assemblée générale relatif à la décision d'engager la procédure n’est versé. Le syndic

ne rapportant pas la preuve d’un mandat d'agir en justice lui conféré par l'assemblée

des copropriétaires, le juge de première instance a, dès lors, retenu que le syndicat

des copropriétaires de la RESIDENCE ENSEIGNE1.) n’était pas valablement

représenté et que les demandes introduites par son syndic étaient irrecevables.

De ce jugement, non signifié, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE

ENSEIGNE1.) a relevé appel par acte d’huissier du 27 novembre 2014.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, la partie appelante demande acte de

l’habilitation donnée par le syndicat des copropriétaires au syndic actuellement en

fonctions pour agir en justice au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires

lors d’une assemblée générale du 17 juillet 2013.

Elle demande à voir déclarer recevables ses demandes et, à titre principal, à voir

renvoyer l’affaire devant le tribunal de paix, pour le surplus. A titre subsidiaire, elle

demande à voir évoquer le litige par le tribunal de céans et à voir déclarer fondées ses

demandes.

Elle réclame finalement une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour la

première instance et une indemnité de procédure du même montant pour l’instance

d’appel et conclut à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de son appel, la partie appelante soutient que le syndic a été valablement

autorisé à agir en justice au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires

lors d’une assemblée générale du 17 juillet 2013.

Les parties intimées se rapportent à sagesse quant à la recevabilité de l’appel en la

forme, en ce qui concerne, d’un côté, l’existence d’un mandat de syndic dans le chef

de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) (R.I.S.), à la date de la signification

de l’acte d’appel, soit en date du 27 novembre 2014, et, de l’autre, l’existence d’une

autorisation conférée par le syndicat des copropriétaires au syndic en vue de relever

appel du jugement du tribunal de paix de Luxembourg du 16 octobre 2014. Elles

concluent ensuite à la confirmation du jugement dont appel.

Elles relèvent que, suivant procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juillet 2013,

versé en cause, mandat a été conféré à Maître David YURTMAN pour défendre les

intérêts de la copropriété « concernant les dommages causés à la Résidence

ENSEIGNE1.) par les travaux réalisés dans la résidence mitoyenne. »

Dans la mesure où, au cours des plaidoiries de première instance, l’appelante aurait

renoncé à sa demande tendant à la remise en pristin état de la cour arrière de

l’immeuble, les demandes qui subsisteraient auraient trait à une action dite

possessoire, sinon pétitoire, et ne seraient pas couvertes par l’autorisation d’agir en

justice donnée au syndic par l’assemblée générale des copropriétaires du 17 juillet

2013.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où, par réformation du jugement entrepris, le

moyen tiré du défaut d’habilitation du syndic à agir en justice serait écarté, les parties

intimées concluent également au renvoi de l’affaire devant le tribunal de paix.

A titre plus subsidiaire, en cas d’évocation de l’affaire par le tribunal de céans, elles

réitèrent leurs moyens présentés lors des débats de première instance.

Elles réclament une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

La partie appelante insiste sur le fait que l’autorisation d’agir en justice donnée au

syndic au cours de l’assemblée générale du 17 juillet 2013 concernait bien les

questions actuellement en litige.

Face aux contestations des parties intimées, elle verse un procès-verbal de

l’assemblée des copropriétaires du 24 juin 2015 qui constate, en son article 3, que « le

syndicat des copropriétaires précise et confirme le mandat donné au Syndic de

charger un avocat de la défense de leurs intérêts également dans le cadre de la

procédure d’appel introduite contre le jugement du tribunal de Paix de Luxembourg du

16 octobre 2014 (…) » et indique que le mandat donné au syndic d’agir en justice par

le biais d’un avocat porte : « sur toutes actions judiciaires, au civil et au pénal, ou

devant les juridictions administratives, pour la défense ses intérêts du Syndicat des

copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.) ou à la présentation de ses droits, en

première instance et en instance d’appel. »

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité de l’appel

L’appel interjeté contre le jugement non signifié du 16 octobre 2014 est régulier en la

forme.

Quant au mandat conféré au syndic d’interjeter appel, il résulte du procès-verbal de

l’assemblée des copropriétaires du 24 juin 2015 (cf. infra).

L’appel est, dès lors, recevable.

Quant au moyen d’irrecevabilité de la demande tiré du défaut d’habilitation du syndic

à agir en justice

L’article 14 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis, prévoit que :

« 1. Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires

(…)

2. L’exécution des décisions du syndicat est confiée à un syndic placé

éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical,

3. (…)

4. Le syndic représente le syndicat dans tous les actes civils et en justice (…)

5. Le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir

été autorisé par une décision de l’assemblée générale, sauf lorsqu’il s’agit d’une

action en recouvrement de créance même par voie d’exécution forcée ou lorsqu’il

y a urgence ne permettant pas la convocation d’une assemblée générale dans

les délais ou lorsqu’il s’agit d’assurer l’observation et l’exécution du règlement de

copropriété

6. (…). »

C’est en faisant une application correcte du texte précité qu’au vu des éléments lui

soumis, le juge de première instance a dit qu’en l’absence de preuve d’une autorisation

émanant de l’assemblée générale des copropriétaires relative à l’action en justice

intentée, les demandes du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE

ENSEIGNE1.) étaient irrecevables.

Or, au cours de l’instance d’appel, la partie appelante a présenté un procès-verbal de

l’assemblée générale du 17 juillet 2013, suivant lequel mandat a été conféré à Maître

David YURTMAN pour défendre les intérêts de la copropriété « concernant les

dommages causés à la Résidence ENSEIGNE1.) par les travaux réalisés dans la

résidence mitoyenne. »

Elle a, par la suite, encore produit le procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires

du 24 juin 2015 qui constate ce qui suit, en son article 3 :

« Le syndicat des copropriétaires précise et confirme le mandat donné au syndic de

charger un avocat de la défense de leurs intérêts également dans le cadre de la

procédure d’appel introduite contre le jugement du tribunal de Paix de Luxembourg du

16 octobre 2014 n°3722/14.

Il est rappelé que les parties SOCIETE2.) SA et SOCIETE3.) SARL, dans le cadre des

travaux sur l’immeuble mitoyen de la Résidence ENSEIGNE1.), ont procédé à des

travaux sur les murs mitoyens sans autorisation du Syndicat des Copropriétaires de la

Résidence ENSEIGNE1.), qu’elles ont empiété sur la propriété de la Résidence

ENSEIGNE1.), qu’elles ont obtenu de l’Administration du Cadastre (sur base

d’informations fausses leur fournies) qu’il soit mentionné sur l’extrait cadastral la

possession de la cour, propriété du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence

ENSEIGNE1.).

Qu’ainsi le mandat donné au syndic d’agir en justice par avocat porte sur toutes actions

judiciaires, au civil et au pénal, ou devant les juridictions administratives, pour la

défense des intérêts du Syndicat des copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.)

ou à la présentation de ses droits, en première instance et en instance d’appel. »

Dans la mesure où, aux termes du procès-verbal du 24 juin 2015, le mandat du syndic

d’agir en justice couvre expressément l’ensemble des volets du litige introduit par

citation du 29 février 2014 devant le tribunal de paix de Luxembourg, actuellement

pendant en appel, il devient oiseux d’analyser si l’autorisation contenue dans le

procès-verbal du 17 juillet 2013, formulée de manière moins précise, était, à elle seule,

de nature à habiliter le syndic à engager le présent litige.

En effet, tel que l’a d’ailleurs relevé le juge de première instance dans la motivation de

sa décision, la jurisprudence admet que l’autorisation de l’assemblée générale peut

être donnée au syndic après que celui-ci a engagé la procédure et qu’elle peut même

être produite pour la première fois en instance d’appel, la ratification ultérieure par

l’assemblée générale, de l’action intentée par le syndic étant admise (cf. Copropriété

des immeubles bâtis et vente d’immeubles à construire au Grand-Duché de

Luxembourg, M. Elter et F. Schockweiler, mise à jour 1988 n° 567, cité dans Cour

d’appel, 6 décembre 1990, Pas. 28, p. 237).

Au vu de la production, au cours de l’instance d’appel, du procès-verbal de l’assemblée

générale des copropriétaires du 24 juin 2015 portant autorisation du syndic d’agir en

justice quant à l’ensemble des volets du présent litige, le moyen d’irrecevabilité tiré du

défaut d’habilitation du syndic à agir en justice, est à écarter, ceci par réformation du

jugement entrepris.

Dans l’hypothèse où il serait retenu que le syndicat des copropriétaires a valablement

habilité le syndic à agir en justice, la partie appelante sollicite, à titre principal, le renvoi

de l’affaire devant le tribunal de paix pour y voir statuer sur le fond du droit. Elle conclut,

à titre subsidiaire, à l’évocation du litige par le tribunal de céans.

Dans leurs conclusions du 17 mars 2015, les parties intimées se rallient, en cas de

réformation de la décision entreprise, « à la demande principale de l’appelant tendant

à voir renvoyer les parties devant le Premier Juge pour voir statuer sur les multiples

autres moyens d’irrecevabilité, de forme et de fond soulevés en première instance par

les défenderesses originaires et intimées resp. sur le bienfondé de la demande comme

telle, la cause n’étant nullement en état de recevoir une solution définitive. »

A titre subsidiaire, les parties intimées concluent « à la refixation des débats pour

instruction des autres moyens et éléments soulevés en cause, mais non abordés ni

tranchés par le jugement de première instance. »

En vertu de l’article 597 du nouveau code de procédure civile, il y a notamment lieu à

évocation si la juridiction d’appel infirme, soit pour vice de forme, soit pour toute autre

cause, des jugements définitifs, à condition que la cause soit en état de recevoir une

solution définitive.

L’évocation constitue une faculté pour le juge d’appel qui apprécie s’il est de bonne

justice de donner à l’affaire une solution définitive.

En l’espèce, il appert des conclusions que la cause n’est pas instruite à suffisance et

n’est dès lors pas en état de recevoir une solution définitive.

Dans ces circonstances et dans un souci de préserver le double degré de juridiction,

il convient de faire droit à la demande principale des parties et de renvoyer l’affaire en

prosécution de cause devant le tribunal de paix, autrement composé.

Quant aux indemnités de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. n° 60/15, 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

La condition d’iniquité requise par le prédit article n’étant remplie dans le chef d’aucune

partie, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ENSEIGNE1.) est, par

confirmation de la décision entreprise, à débouter de sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance et les deux parties sont également

à débouter de leurs demandes respectives basées sur l’article 240 du nouveau code

de procédure civile pour l’instance d’appel.

Il résulte des développements qui précèdent que l’appel est partiellement fondé.

Quant à la demande du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ENSEIGNE1.)

tendant à l’exécution provisoire du présent jugement, il est rappelé qu’en tant que

dérogation à l’effet suspensif des voies de recours, il ne peut y avoir exécution

provisoire que lorsque la décision à exécuter est susceptible d’un recours et que ce

recours est suspensif. Le présent jugement étant un jugement d’appel et compte tenu

du fait que le recours en cassation en matière civile n’a, en général, pas d’effet

suspensif, la demande tendant à voir déclarer le jugement à intervenir exécutoire par

provision est à rejeter (cf. Juris-Classeur Procédure, V° exécution provisoire, fascicule

516, nos 5 et 6).

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel,

le dit partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

écarte le moyen d’irrecevabilité tiré du défaut d’habilitation du syndic à agir en justice,

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré non fondée la demande du syndicat

des copropriétaires de la RESIDENCE ENSEIGNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance,

pour le surplus, renvoie les parties en prosécution de cause devant le tribunal de paix

de et à Luxembourg, autrement composé,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à la société

anonyme SOCIETE2.) S.A. et pour moitié à la société à responsabilité limitée

SOCIETE3.) s.àr.l.