Tenant's appeal dismissed for acquiescence to lease termination but allowed regarding eviction deadline extension.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 75/2016

Audience publique du mardi, douze avril deux mille seize

Numéro 173827 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Anne CONTER, juge, David SCHROEDER, juge-délégué, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), employé, demeurant à ADR1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Eschsur-Alzette du 25 novembre 2015,

comparant par Maître Fanny GABAUDAN, avocat, demeurant à Luxembourg, et

B.), architecte, demeurant à L-(…),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN, comparant par Maître Jean MINDEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 173827 du rôle et appelée pour fixation le

22 décembre 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

15 mars 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Fanny GABAUDAN, avocat, comparant pour A.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Luc OLINGER, avocat, en remplacement de Maître Jean MINDEN, comparant pour B.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

12 avril 2016, le jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 29 mai 2015, B.) a fait convoquer A.) et C.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum à lui payer le montant de 2.605,40 euros, à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges. Il a également sollicité la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs des locataires, ainsi que leur condamnation à déguerpir des lieux loués. Il a réclamé une indemnité de procédure de 750,00 euros et a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, B.) a exposé que, suivant contrat de bail conclu le 29 avril 2002 entre la société à responsabilité limitée SOC1.) & Cie sàrl et les époux A.)-C.), ces derniers ont pris en location un appartement situé au premier étage d’une résidence sise à ADR1.), moyennant un loyer mensuel de 850,00 euros et une avance sur charges de 111,00 euros. Par la suite, le loyer aurait été augmenté au montant de 900,00 euros par mois et l’avance sur charges au montant de 200,00 euros par mois.

Suivant avenant au contrat de bail, B.) et A.) auraient convenu qu’à partir du 8 juillet 2011, ce dernier occuperait seul l’appartement pris en location suivant contrat de bail du 29 avril 2002.

A l’audience des plaidoiries de première instance, B.) a renoncé à ses demandes dirigées contre C.). Il a conclu à la condamnation de A.) à lui payer la somme de 1.552,56 euros, suivant décompte actualisé. Il a maintenu sa demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement du locataire.

Par jugement du 14 octobre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant contradictoirement, a :

- reçu la demande en la forme,

- donné acte à B.) qu’il renonce à ses demandes dirigées contre C.),

- donné acte à B.) de la diminution de sa demande,

- dit fondée la demande en paiement du chef de loyers et avances sur charges,

- condamné A.) à payer à B.) la somme de 1.552,56 euros du chef de loyers et avances sur charges avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice - 29 mai 2015 - jusqu’à solde,

- déclaré résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le chef de A.) de ne pas avoir payé les loyers aux échéances contractuelles,

- condamné A.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la notification du jugement,

- au besoin, autorisé B.) à faire expulser A.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

- rejeté la demande tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement, nonobstant toute voie de recours et sans caution, en ce qui concerne la condamnation pécuniaire,

- condamné A.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu qu’eu égard à l’avenant du contrat de bail et en l’absence de contestation, B.) a repris le contrat de bail initialement conclu entre la société SOC1.) & Cie sàrl et les époux A.)-C.).

Au vu de l’aveu du locataire de ne pas avoir payé les loyers réclamés en raison de sa situation précaire, et eu égard au décompte actualisé remis à l’audience des plaidoiries, le juge de première instance a déclaré fondée la demande de B.) pour le montant de 1.552,56 euros.

Le premier juge a relevé que, lors des plaidoiries de première instance, A.) s’est déclaré d’accord avec la résiliation du contrat de bail, tout en demandant un délai de déguerpissement jusqu’au 20 décembre 2015, soit de trois mois.

Il a considéré que le défaut de payer le loyer et l’avance sur charges locatives aux échéances convenues constitue, en l’espèce, une violation suffisamment grave des obligations du locataire pour justifier la résiliation du bail. Il a accordé à A.) un délai de déguerpissement de 40 jours à partir de la notification du jugement.

De ce jugement, lui notifié le 16 octobre 2015, A.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 25 novembre 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à voir déclarer non fondée la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail et en déguerpissement. Il sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.100,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, l’appelant fait plaider que la faute relevée dans son chef ne constituerait pas « une faute grave justifiant la résiliation du contrat de bail ». Les paiements n’auraient jamais été faits, ni par anticipation le 1er de chaque mois, ni par ordre permanent, tel que convenu dans le contrat de bail, le bailleur ayant accepté que les paiements se fassent au courant du mois. L’appelant verse à ce titre un relevé reprenant les dates de paiement des loyers depuis février 2012. Il en résulterait que seul le loyer d’avril 2015 n’aurait pas été payé dans le mois.

Le juge aurait le pouvoir d’apprécier la gravité de la faute et il serait de jurisprudence que le retard d’un seul mois de loyer ne constituerait pas une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

A.) conteste avoir donné son consentement à la résiliation du contrat de bail devant le juge de première instance. Il se serait défendu lui-même, c’est-à-dire sans l’assistance d’un avocat et il aurait uniquement précisé, qu’en cas de déguerpissement prononcé à son encontre, il solliciterait un délai de déguerpissement allant jusqu’au 20 décembre 2015.

Faisant exposer qu’il est employé auprès de l’entreprise SOC2.) depuis plus de dixneuf ans, l’appelant insiste sur le caractère passager de ses difficultés financières et sur les circonstances particulières de l’espèce. Ainsi, les parties seraient en relations contractuelles depuis plus de 12 ans, au cours desquels aucun problème n’aurait été à déplorer. Par email du 16 avril 2015, l’appelant aurait fait part au bailleur de ses difficultés financières ponctuelles et aurait sollicité un paiement échelonné de sa dette de loyer. Suite à cette demande, témoignant de la bonne foi du locataire, il n’y aurait eu aucun retour de la part du bailleur.

L’intimé soulève l’irrecevabilité de l’appel, au motif que l’appelant aurait acquiescé à la demande en résiliation du bail devant le juge de première instance.

Quant au fond, tout en admettant que les arriérés de loyers sont actuellement réglés, l’intimé conteste qu’il s’agisse, dans le chef du locataire, de difficultés financières passagères. Il fait valoir que, lors des plaidoiries de première instance, A.) se serait déclaré d’accord avec la résiliation du bail, eu égard justement à sa situation financière. Il n’aurait pas fait état d’une amélioration envisageable dans un délai raisonnable. Il aurait expliqué au juge de première instance qu’il serait contraint de vendre sa voiture, en raison de sa situation financière difficile.

L’intimé fait encore valoir qu’il appartiendrait au locataire de s’acquitter spontanément du loyer. Or, A.) paierait avec retard. L’intimé conteste avoir reçu l’email de l’appelant sollicitant un délai de paiement. Il renvoie pour sa part à différents courriers de relance, envoyés par le gérant, la société SOC3.), à A.).

L’intimé sollicite finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.100,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Il se dégage, en l’espèce, à suffisance de droit des termes du jugement entrepris, que A.) s’est déclaré d’accord sur la demande en résiliation du bail formulée par le bailleur, ceci ayant été acté par le juge de première instance.

Ce faisant, A.) a acquiescé à la demande adverse, suite à l’acte introductif d’instance, l’instance s’étant soldée par un jugement ayant adjugé la demande au profit du demandeur. Ayant marqué son accord en amont à subir la résiliation sollicitée, A.) ne peut plus exercer de voie de recours contre ce jugement, étant donné qu’il ne peut plus revenir sur cet accord. Pour autant qu’un recours est néanmoins exercé, tel que c’est le cas en l’occurrence, celui-ci est frappé d’une fin de non-recevoir, lorsque son adversaire lui oppose l’acquiescement (cf. Th. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, édit. Paul Bauler 2012, n° 977).

A noter que les énonciations faites dans les décisions de justice, se rapportant à des actes faits ou déclarations survenues en cours d’instance, ne peuvent être combattues que par la voie de l’inscription en faux, dès lors que le juge a pu en constater lui-même la réalité (cf. Solus et Perrot, Droit judiciaire privé, éd. Sirey 1991

T. 3 n° 690; JCL Procédure civile, verbo «inscription en faux» fasc. 626, n° 33).

Comme il ne résulte d’aucun élément du dossier que le constat fait par le juge de première instance ait fait l’objet d’une procédure d’inscription en faux - étant précisé que les contestations de l’appelant devant le tribunal de céans ne sauraient produire d’effet à ce titre - il convient de tenir pour établi le fait qu’à l’audience des plaidoiries devant le juge de paix, A.) était d’accord avec la demande en résiliation du bail formulée par B.).

L’appelant n’est partant pas lésé par la décision querellée, alors qu’il a acquiescé à la demande adverse en première instance, étant précisé que l'acquiescement à la demande présentée en première instance implique une renonciation à l'appel (Cass. 2e civ., 11 juill. 1978, n° 77-13.610 : JurisData n° 1978-099189 ; JCP G 1978, IV,

294 ; Bull. civ. 1978, II, n° 189).

L’acquiescement, considéré comme l’acceptation des prétentions de l’adversaire constitue une technique autonome entraînant la cessation de l’instance dans la mesure où il coupe court à toute discussion sur le fond, respectivement rend irrecevable toute voie de recours introduite par l’auteur de l’acquiescement postérieurement à celui-ci (Th. HOSCHEIT, op cit. n° 1120).

Dans la mesure où il a été fait droit à la demande en résiliation du bail de B.), suite à l’acquiescement de la part de A.), celui-ci ne justifie pas de l’intérêt requis à exercer un recours contre ladite décision, de sorte que son appel, en ce qu’il tend à déclarer non fondée la demande en résiliation du bail, est à déclarer irrecevable.

En demandant, par réformation du jugement entrepris, que la demande de B.) tendant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement soit déclarée non fondée, A.) a implicitement, mais nécessairement interjeté appel en ce que le délai de déguerpissement réclamé devant le juge de première instance ne lui a pas été accordé. L’appel est recevable et fondé sur ce point, de sorte que le délai de déguerpissement est à reporter de quarante jours à compter de la signification du présent jugement.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Au vu de l’issue du litige et au regard du fait qu’aucune des parties ne justifie de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de débouter les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, déclare l’appel irrecevable quant à la décision relative à la résiliation du contrat de bail,

déclare l’appel recevable quant à la décision relative au délai de déguerpissement, le dit fondé, partant

reporte le délai de déguerpissement de A.) de quarante jours à compter de la signification du présent jugement,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.