Appeal dismissed; procedural costs awarded to appellant despite losing on merits due to irrecevable appeal.

Jugement Bail à loyer (IIIe chambre)

no 77/2016

Audience publique du vendredi, vingt-cinq mars deux mille seize

Numéro du rôle : 173.515

Composition :

Fabienne GEHLEN, vice-présidente,

Nathalie HAGER, juge,

Séverine

LETTNER,

juge,

Yves ENDERS, greffier.

E N T R E :

A.), demeurant à L-(…),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg

du 16 novembre 2015, comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

E T :

B.), demeurant à L-(…), intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick

KURDYBAN, comparant par Maître Yilmaz David YURTMAN, avocat à la Cour, demeurant

à Luxembourg.

____________________________________________________________________

F A I T S:

L’affaire inscrite sous le numéro 173.515 du rôle fut appelée à l’audience publique du mardi, 8

décembre 2015, lors de laquelle elle fut fixée au 23 février 2016 pour plaidoiries.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Marcel MARIGO, avocat, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL, avocat à la Cour,

comparant pour la partie appelante, donna lecture du jugement, de l’acte d’appel et développa les

moyens de sa partie.

Maître Christel DUVAL, avocat, en remplacement de Maître Yilmaz David YURTMAN, avocat

à la Cour, comparant pour la partie intimée, répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du vendredi, 25 mars

2016 le

J U G E M E N T Q U I S U I T :

Par requête déposée le 29 mai 2015, B.) a fait convoquer A.) à comparaître devant le tribunal de

paix de et à Luxembourg aux fins de s’entendre dire que la résiliation du contrat de bail entre

parties avec préavis faite le 5 juillet 2014 pour besoin personnel est valable et pour voir constater

que depuis le 1er mai 2015, A.) est occupant sans droit ni titre. Il a encore demandé à voir ordonner

le déguerpissement de A.) des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef dans un

délai de quinze jours suivant la notification du jugement, sinon faute de se faire, à se voir d’ores

et déjà autoriser à faire exécuter cette décision conformément aux dispositions légales en vigueur,

et il s’est réservé le droit d’augmenter sa demande en cours d’instance. Il a enfin sollicité

l’allocation d’une indemnité de procédure de 750.- euros sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile, ainsi que la condamnation de A.) au paiement des frais et dépens de

l’instance.

Par jugement contradictoire du 14 octobre 2015, le juge de paix de et à Luxembourg, statuant

contradictoirement et en dernier ressort, a déclaré recevable la requête, a déclaré bonne et valable

la résiliation du contrat de bail et a partant condamné A.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai de quinze jours à compter de la

notification du jugement, et il a au besoin autorisé B.) à faire expulser A.) des lieux loués dans la

forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés. Il a encore rejeté la demande d’B.) en obtention d’une

indemnité de procédure, et il a condamné A.) au paiement des frais et dépens de l’instance.

Par exploit d’huissier de justice du 16 novembre 2015, A.) a régulièremnt interjeté appel contre

ce jugement.

A.) demande, par réformation du jugement entrepris, à voir annuler sinon réformer le jugement

entrepris et à voir dire non fondée la demande d’B.) en résiliation du bail. A titre subsidiaire, il

demande à se voir accorder un délai de déguerpissement de trois mois.

Il sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.- euros sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile pour la première instance, et de 2.000.- euros pour

l’instance d’appel, ainsi que la condamnation d’B.) au paiement des frais et dépens des deux

instances, avec distraction au profit de son mandataire.

B.) soulève l’irrecevabilité de l’acte d’appel, au motif que le jugement entrepris aurait été rendu

en dernier ressort en application de l’article 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006 relative au bail

à usage d’habitation.

A titre subsidiaire, B.) demande à voir déclarer la demande de A.) non fondée et partant à voir

confirmer le jugement entrepris.

Il formule encore une demande reconventionnelle en allocation de dommages et intérêts pour

procédure abusive et vexatoire de 3.000.- euros sur base de l’article 6-1 du code civil, et il sollicite

l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500.- euros pour l’instance d’appel sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Moyens et prétentions des parties :

A l’appui de son appel, A.) fait valoir, que ce serait à tort que le premier juge aurait statué en

dernier ressort.

Il soutient que l’article 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation

serait uniquement applicable aux décisions portant exclusivement sur le déguerpissement. Au

contraire, les décisions tranchant à la fois la question du déguerpissement et une autre

contestation entre le locataire et le bailleur, tel est le cas en l’espèce, seraient exclues du champ

d’application de l’article 12 (3) précité, et serait dès lors susceptibles d’appel.

A.) fait encore valoir que ce serait à tort que le premier juge aurait déclaré la résiliation pour

besoin personnel bonne et valable et aurait ordonné son déguerpissement.

A ce titre il soutient que la résiliation intervenue par courrier du 5 juillet 2014 rentrerait dans le

champ d’application de l’article 12(2) de la loi de 2006, alors qu’B.) a indiqué dans sa lettre de

résiliation vouloir réaliser dans un premier temps d’importants travaux de rénovation afin de

permettre par la suite à son fils d’occuper les lieux. Ce serait à tort que le premier juge n’aurait

pas vérifié cette base et n’aurait pas rejeté la demande en résiliation alors qu’il appartient au

bailleur d’établir tant la preuve de la nécessité des travaux que son intention d’y procéder

réellement preuve dont ce dernier reste en défaut de rapporter.

A.) conteste encore le besoin personnel invoqué par B.). Il explique qu’en cas de besoin personnel

allégué, le bailleur ne serait cru sur parole que pour autant que ses affirmations ne soient pas

contredites par les éléments de la cause. En l’espèce, le fait qu’B.) indique dans son courrier de

résiliation qu’il souhaiterait dans un premier temps procéder à des travaux de rénovation de

grande envergure, viendrait directement contredire le besoin personnel allégué. De plus, la réalité

du besoin personnel serait encore mise en doute par le fait qu’aucune pièce n’aurait été remise

attestant la fin des études du fils d’B.) et de son début d’activité professionnelle au Luxembourg.

A.) expose encore qu’B.) resterait en défaut d’établir qu’il lui serait impossible d’héberger son

fils dans le logement qu’il occupe actuellement. En tout état de cause, A.) donne à considérer

qu’B.) serait propriétaire de deux autres studios, de sorte qu’il pourrait très bien faire loger son

fils dans l’un de ces studios. Par conséquent, le besoin personnel ne serait pas justifié.

Dans la mesure où B.) n’aurait pas justifié le besoin personnel la demande en résiliation et

déguerpissement n’est pas fondée A titre subsidiaire, il demande à se voir accorder un délai de

déguerpissement de trois mois.

Enfin, A.) conteste la demande en allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive et

vexatoire sur base de l’article 6-1 du code civil formulée par B.).

B.) soutient que l’appel interjeté par A.) serait irrecevable en application des dispositions de

l’article 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation.

Contrairement aux affirmations de A.), l’article 12 (3) précité ne dispose pas qu’il s’appliquerait

exclusivement aux seules décisions se limitant à prononcer le déguerpissement. Par conséquent,

l’article 12 (3) précité s’applique à toute décision ordonnant le déguerpissement dans le cadre

d’une procédure de résiliation pour besoin personnel.

A titre subsidiaire, B.) conclut au rejet de la demande de A.) pour être non fondée.

Il fait plaider que le besoin personnel dans son chef est justifié par le fait que l’appartement qu’il

occuperait actuellement ne lui permettrait pas d’accueillir et d’héberger son fils aîné à l’issue de

ses études, raison pour laquelle il aurait acquis le studio occupé par A.). Bien qu’il envisage

d’effectuer également des travaux de rafraîchissement avant l’occupation de l’appartement par

son fils, la résiliation du contrat serait justifiée pour des besoins personnels.

Enfin, B.) expose qu’en application de l’article 12 (6) alinéa 2 de la loi du 21 septembre 2006

relative au bail à usage d’habitation, le locataire doit avoir quitté les lieux endéans un délai de

douze mois après la date d’envoi de la lettre de résiliation. En l’espèce, la lettre de résiliation date

du 5 juillet 2014, de sorte que A.) aurait déjà dû quitter les lieux au plus tard au mois de juillet

2015, et il s’oppose dès lors à tout délai de déguerpissement supplémentaire. De plus, A.) ne

verserait aucune preuve attestant des démarches effectuées en vue de retrouver un nouveau

logement.

Motifs de la décision :

Quant à la recevabilité de l’acte d’appel

A.) concluant à la recevabilité de l’appel, fait valoir que ce serait à tort que le premier juge aurait

statué en dernier ressort, au motif que le jugement entrepris ne se limite pas à ordonner le

déguerpissement, mais aurait également tranché le bien-fondé de la résiliation.

B.) soutient que ce serait à juste titre que le premier juge aurait indiqué statuer en dernier ressort,

au motif que l’article 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation

ne ferait pas de distinction entre les décisions portant exclusivement sur le déguerpissement, et

celles statuant sur le bien-fondé de la résiliation et le déguerpissement. L’appel serait partant

irrecevable.

Le tribunal rappelle que la qualification donnée à leur décision par les premiers juges ne lie pas

les juridictions saisies sur recours (cf. JCL proc.civ. Vol 3, fasc. 210-2, no 220 et s.; Enc. Dalloz

Proc. civ., éd.1955, vo appel, no 20), qui sont tenues d’examiner d’office la recevabilité de l’appel

eu égard à la valeur du litige, les règles relatives à la compétence d’attribution des juridictions

étant d’ordre public (cf. Cour 10 novembre 2005, 29272 du rôle).

Le tribunal de céans est partant amené à vérifier si c’est à bon droit que le premier juge a statué

en dernier ressort.

L’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation prévoit

que : « Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un

logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est prorogé

à moins que : a. le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou

pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré

inclusivement . »

En l’espèce, B.) a, par courrier recommandé du 5 juillet 2014, résilié le contrat de bail pour besoin

personnel.

Suivant l’article 12 (3) de la même loi : « Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le

locataire peut, sous peine de forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au

juge de paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au juge de paix une

décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de

résiliation de six mois (…) La décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire ne sera

pas susceptible d’opposition ou d’appel. »

Le tribunal retient que la disposition de l’article précité relative à l’absence de recours contre la

décision autorisant le déguerpissement vise l’hypothèse où, en l’absence d’une demande en

prolongation du délai de résiliation introduite endéans les trois mois de la réception de la lettre

de résiliation pour besoin personnel, le bailleur a demandé au juge de paix une décision autorisant

le déguerpissement forcé du locataire à l’expiration du délai de résiliation de six mois.

Il ne peut, par ailleurs, pas être déduit des termes de l’article 12 (3), précité, que seul un recours

se limitant à critiquer la durée du délai de déguerpissement accordé est irrecevable.

La disposition précitée implique, au contraire, nécessairement que l’appréciation faite par le juge

de paix de la validité de la résiliation pour besoin personnel sur laquelle il fonde sa décision

autorisant le déguerpissement forcé, n’est pas susceptible d’être remise en cause dans le cadre

d’une procédure d’opposition ou d’appel.

En prévoyant, dans le cas particulier de la résiliation pour besoin personnel du contrat de bail à

usage d’habitation, que la décision autorisant le déguerpissement forcé est, par dérogation au

régime de droit commun, rendue en dernier ressort, le législateur a cherché à établir un équilibre

entre les intérêts du bailleur qui entend occuper lui-même ou faire occuper les lieux par un parent

ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, à une échéance déterminée et ceux du locataire

qui aura besoin d’un délai suffisamment long pour se reloger.

Il convient, dans ce contexte, de se rapporter au passage suivant du commentaire des articles du

projet de loi sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du code civil,

déposé le 6 octobre 2003 (doc. parl. no 5216/00) :

« Le nouveau texte se base sur la proposition avancée par le Conseil Economique et Social.

L'idée du Conseil Economique et Social est de prévoir dans les cas de besoin personnel un terme

précis auquel le besoin propre pourra être exercé au plus tard, alors qu'aujourd'hui, ce besoin

propre est souvent largement repoussé par voie des recours judiciaires. Il y aura donc davantage

de sécurité juridique. En contrepartie, le locataire pourra profiter d'un délai de résiliation

effectif jusqu'à 18 mois au maximum ».

En l’espèce A.) n’a, pas demandé de prolongation du délai de résiliation, mais il s’est uniquement

vu accorder un délai supplémentaire jusqu’à la fin du mois d’avril 2015 en raison de son état de

santé. B.) a, suivant requête du 29 mai 2015, demandé une décision autorisant le déguerpissement

forcé de l’appelant sur base de l’article 12 (3), précité.

C’est dès lors à juste titre que la décision entreprise a été rendue «en dernier ressort ».

Par conséquent, il convient de faire droit au moyen soulevé par B.).

L’appel interjeté contre le jugement du 14 octobre 2014 est partant à déclarer irrecevable.

Quant à la demande en allocation de dommages et intérêts en application de l’article 6-1 du

code civil

B.) sollicite l’allocation d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire, alors que A.) a

interjeté appel contre un jugement rendu en dernier ressort, excluant ainsi toute voie de recours.

Le tribunal rappelle que l’exercice d’une action en justice ne peut dégénérer en faute donnant

lieu à une condamnation et ne saurait donner lieu à des dommages et intérêts que s’il est établi

que l’auteur a agi sans nécessité et dans le dessin de nuire au plaignant.

Pour qu’il y ait abus de droit, il faut que le comportement de celui qui agit en justice constitue

une faute.

B.) ne rapportant pas la preuve d’une intention malicieuse ou vexatoire dans le chef de A.), ainsi

que la preuve d’un préjudice dans son chef, la demande d’B.) en allocation de dommages et

intérêts pour procédure abusive et vexatoire n’est pas fondée.

- Quant aux indemnités de procédure :

Par réformation du jugement entrepris A.) demande pour la première instance une indemnité de

procédure de 1.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Le tribunal retient que cette demande est irrecevable, alors que A.) n’a pas formulée une telle

demande devant le premier juge.

Pour l’instance d’appel, A.) demande une indemnité de procédure de 2.000.- euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de A.) encourt un rejet.

B.) sollicite la condamnation de A.) au paiement d’une indemnité de procédure de 2.500.- euros

pour l’instance d’appel.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de Cass. Française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002,

Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

Alors qu’il serait inéquitable de laisser à charge d’B.) tous les frais irrépétibles exposés pour

assurer sa défense, sa demande en allocation d’une indemnité de procédure est à déclarer fondée

à hauteur de 500.- euros.

P A R C E S M O T I F S :

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en matière de bail

à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, déclare l’appel du 16 novembre 2015

irrecevable,

dit recevable, mais non fondée la demande d’B.) en allocation de dommages et intérêts pour

procédure abusive et vexatoire sur base de l’article 6-1 du code civil, partant en déboute,

dit recevable, mais non fondée la demande de A.) en allocation d’une indemnité de procédure sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

partant en déboute,

dit recevable et fondée la demande d’B.) en allocation d’une indemnité de procédure sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, pour l’instance d’appel,

partant condamne A.) à payer à B.) une indemnité de procédure de

500.- euros pour l’instance d’appel, condamne A.) aux frais et dépens

de l’instance d’appel.