Tenant partially wins security deposit appeal; landlord deducts rent and charges from deposit.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 69/2016

Audience publique du mardi, vingt-deux mars deux mille seize

Numéro 169394 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), salariée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg du 5 mai 2015,

comparant par Maître Virginie MERTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ,

sub 1) et 2) comparant par Maître Jean-Paul KILL, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 169394 du rôle et appelée pour fixation le

26 mai 2015, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 24 novembre 2015 et finalement à

l’audience publique du mardi, 1er mars 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Virginie MERTZ, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Jean-Paul KILL, avocat, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

22 mars 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail conclu en date du 8 août 2013, un appartement non meublé sis à

ADRESSE3.),

a été donné en location par les bailleurs, PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) à la locataire, PERSONNE1.), moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 1.150,00 euros et d’une avance sur charges de 220,00 euros (soit au total

1.370,00 euros). Le contrat de bail conclu pour une durée de deux ans stipule qu’il est

renouvelable par tacite reconduction d’année en année, sauf dénonciation

valablement faite par lettre recommandée, moyennant préavis de trois mois. Le contrat

de bail stipule en outre que le locataire s’engage à fournir une caution de deux mois

de loyer plus charges, correspondant au montant de 2.740,00 euros.

Par requête du 14 juillet 2014, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et son

épouse, PERSONNE3.), devant le tribunal de paix de Luxembourg pour les entendre

condamner solidairement, sinon in solidum à lui payer le montant de 2.740,00 euros à

titre de restitution de la garantie locative, avec les intérêts au taux légal à partir du 14

avril 2014, jour d’une mise en demeure, sinon à partir du jour de la demande en justice,

jusqu’à solde. Elle a encore conclu à se voir allouer une indemnité de procédure de

750,00 euros et à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) a fait exposer que, par courrier recommandé

du 30 janvier 2014, elle a résilié le bail avec effet au 30 avril 2014. En dépit de

l’acceptation de la résiliation du bail par les bailleurs, ainsi que d’une mise en demeure

restée infructueuse, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) n’auraient pas procédé à la

restitution de la garantie locative.

Lors des débats de première instance, les bailleurs ont résisté à la demande de

PERSONNE1.) au motif que le loyer d’avril 2014 n’aurait pas été payé et que le

décompte final des charges locatives n’aurait pas encore été établi.

Par jugement contradictoire du 26 mars 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, après

avoir déclaré la requête recevable, a :

-

dit que le loyer du mois d’avril 2014, augmenté de l’avance sur charges locatives,

est redu par PERSONNE1.),

-

dit qu’PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont le droit de compenser le montant de

1.370,00 euros redû à ce titre avec la garantie locative,

-

dit non fondée en l’état la demande de PERSONNE1.) en restitution du solde de

1.370,00 euros de la garantie locative,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure et en a débouté,

-

condamné PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, après avoir constaté que i) PERSONNE1.) a écrit dans le courrier

de résiliation du 30 janvier 2014 « Au cas où je trouverai un autre logement avant le

30 avril, je vous restituerai votre appartement avant le 30 avril » et que ii) la remise

des clés a eu lieu le 15 avril 2014, le juge de première instance a dit que la

contresignature des bailleurs sur le prédit courrier, précédé de la mention « pour

accord » signifie qu’ils acceptaient la résiliation avec effet au 30 avril 2014, mais que

cette contresignature ne valait pas, à défaut de stipulations claires à ce sujet,

renonciation au loyer pendant la période de préavis dans l’hypothèse où la locataire

remettrait les clés avant le 30 avril 2014.

Rappelant que la garantie locative est une sûreté destinée, sauf stipulation contraire

au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du

contrat de bail, le juge de première instance a dit que les bailleurs ont le droit de

compenser le loyer d’avril 2014 augmenté de l’avance sur charges locatives - soit le

montant de 1.370,00 euros - avec la garantie locative.

Quant au décompte final des charges locatives, le juge de première instance a rappelé

qu’il ne saurait y avoir restitution de la garantie locative au preneur, du moins dans son

intégralité, si le décompte des charges locatives concernant une année donnée n’a

pas encore été établi, ni réglé. Rappelant que les charges locatives ne sont établies

qu’une fois que le décompte de l’exercice en question est adopté par l’assemblée

générale des copropriétaires, cette approbation se faisant fréquemment avec un

certain retard, le juge de première instance a dit que ces frais, ne pouvant pas être

déterminés par le seul bailleur, dépendaient de l’approbation des décomptes de la

copropriété et aucun reproche ne pouvait donc être adressé au bailleur en raison du

défaut d’établissement d’un décompte au jour des plaidoiries de première instance. Le

juge de première instance s’est encore référé au contrat de bail qui stipule clairement

que « la caution sera remboursée au locataire si aucun dégât imputable au locataire

n’a été constaté et que tous les décomptes ont été réglés », pour conclure que la

demande en restitution est infondée, en l’état, pour le montant restant de 1.370,00

euros.

De ce jugement, lui notifié le 30 mars 2015, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel par exploit d’huissier du 5 mai 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir condamner

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement, sinon in solidum à lui payer le

montant de 2.740,00 euros, avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du

14 avril 2014, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

L’appelante sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 750,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir que la résiliation du contrat de bail

serait intervenue d’un commun accord des parties le 31 mars 2014. Les parties

auraient convenu « fin janvier 2014, sans préjudice quant à une date plus exacte, de

la résiliation anticipée du bail, et ce avant le 30 avril 2014 au cas où la locataire

trouverait un autre logement ».

L’appelante fait plaider que le consentement du bailleur résulterait « des circonstances

de fait alors qu’après avoir été informé par la locataire de son départ au 31 mars, le

bailleur n’a nullement contesté ce départ, ni réclamé un loyer, mais, au contraire, a fixé

une date pour la remise des clés et informé la locataire de la restitution de la garantie

locative ». Il y aurait partant « implicitement, mais nécessairement » accord des parties

quant à la fin du bail au 31 mars 2014, aucun loyer n’étant dû après la remise des

clés.

A titre subsidiaire, il y aurait lieu de considérer que l’appelante ne serait redevable d’un

loyer que pour la période du 1er au 15 avril 2014 - date de la remise des clés.

A titre plus subsidiaire, dans l’hypothèse où les termes de l’accord conclu entre parties

ne résulteraient pas à suffisance des éléments versés aux débats et des circonstances

de la cause, PERSONNE1.) sollicite une comparution personnelle des parties.

Quant à l’absence de décompte de charges locatives, l’appelante estime qu’il faut

« sanctionner le refus abusif et non justifié du propriétaire », les parties intimées

n’ayant, jusqu’à ce jour, pas fourni la moindre explication quant à l’absence de

décompte, ni informé la locataire de difficultés quant à l’établissement du décompte.

A l’audience des plaidoiries, l’appelante fait plaider que le décompte de charges versé

par les parties intimées ne concernerait pas la période de location, que les frais divers

ne seraient pas spécifiés et que les frais de gérance ne seraient pas à sa charge.

A titre subsidiaire, en prenant en compte le décompte de charges établi par les

bailleurs, le montant mensuel à payer par l’appelante à titre de charges serait de

153,87 euros. Dans la mesure où PERSONNE1.) se serait acquittée d’avances sur

charges à hauteur de 220,00 euros par mois, il en résulterait un trop-payé en sa faveur.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs

retenus par le juge de première instance.

Ils font valoir que dans le courrier de résiliation du 30 janvier 2014, il ne serait

« aucunement stipulé que le départ avant le 30 avril 2014 donnerait droit à une

réduction du loyer au prorata temporis ». La remise des clés ayant eu lieu le 15 avril

2014 et le loyer d’avril n’ayant pas été payé par PERSONNE1.), les bailleurs auraient

été en droit de retenir le loyer d’avril 2014 de la garantie locative.

Quant au décompte final des charges, les intimés font plaider qu’un décompte annuel

ne peut être établi au moment de la remise des clés, le décompte final des charges

arrêtées par la copropriété et l’établissement de certaines factures n’ayant lieu qu’au

cours de l’année suivante.

Les intimés versent un décompte relatif à la période du 1er mars 2014 au 28 février

2015, en précisant que seuls sont à prendre en compte les frais pour les mois de mars

2014 et avril 2014, correspondant - après déduction du montant de 220,00 euros payé

à titre d’avances sur charges pour le mois de mars 2014 - au montant de 42,61 euros.

Les bailleurs font exposer qu’ils sont « toujours dans l’attente de l’accord de Madame

PERSONNE1.) pour transférer le solde », le décompte mentionnant que « le solde

restant dû sera reversé à Madame PERSONNE1.) dès réception en retour de ce

document avec la mention lu et approuvé ». A la lecture de ce décompte, les montants

dus par la locataire seraient de 1.412,50 euros, venant en déduction de la garantie

locative constituée à hauteur de 2.740,00 euros, de sorte que le solde en faveur de

PERSONNE1.) serait de 1.327,50 euros.

Les parties intimées sollicitent finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant au loyer du mois d’avril 2014, l’appelante fait plaider qu’il y aurait eu accord

entre parties pour résilier le bail au 31 mars 2014. Un tel accord est contesté par les

bailleurs, qui estiment que, suite au courrier du 30 janvier 2014, par lequel

PERSONNE1.) a résilié le bail avec un préavis de trois mois, la résiliation a pris effet

le 30 avril 2014.

A défaut pour l’appelante de rapporter la preuve d’un accord des bailleurs quant à la

résiliation du bail au 31 mars 2014, il y a lieu de considérer que le bail n’a pas été

résilié à cette date.

L’appelante demande à titre subsidiaire de retenir la date de la remise des clés - soit

le 15 avril 2014 - comme date de résiliation du bail et de considérer que seul est dû le

loyer couvrant la période du 1er au 15 avril 2014.

Tel qu’il a été relevé à juste titre par le juge de première instance, la contresignature

des bailleurs sur le courrier de résiliation de la locataire du 30 janvier 2014 vaut accord

pour la résiliation du bail au 30 avril 2014, mais ne vaut pas, à défaut de stipulations

claires en ce sens, renonciation au loyer pendant la période de préavis, dans

l’hypothèse où PERSONNE1.) remettrait les clés de l’appartement avant le 30 avril

2014.

La comparution personnelle des parties n’est pas un moyen de preuve légal, mais une

mesure relevant d’un pouvoir discrétionnaire abandonné au juge lui permettant de faire

comparaître devant lui les parties contraires en fait, afin de les interroger et éclairer le

cas échéant l’affaire (cf. Cour 14 novembre 1984, n° 7473 du rôle).

La demande subsidiaire de l’appelante tendant à voir ordonner une comparution

personnelle des parties est à rejeter, alors qu’elle n’est pas susceptible d’apporter des

renseignements supplémentaires utiles, dans la mesure où la position des parties a

été présentée par leurs mandataires à l’audience et qu’aucun résultat concret n’est à

escompter d’une telle mesure.

Il s’ensuit que, le loyer d’avril 2014 étant dû en son intégralité, le jugement entrepris

est à confirmer en ce qu’il a autorisé PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à retenir le

montant de 1.370,00 euros de la garantie locative.

Quant au décompte de charges, force est de constater que le décompte versé en

cause par les bailleurs concerne la période du 1er mars 2014 au 28 février 2015, mais

que les frais, dont les bailleurs demandent remboursement à PERSONNE1.), ont été

calculés sur une période de 44 jours - courant du 1er mars 2014 au 23 avril 2014, date

de relevé des compteurs.

Il s’ensuit que le moyen de l’appelante tendant à dire que le décompte ne couvre « pas

la bonne période » laisse d’être fondé.

Quant aux frais mis en compte par les bailleurs, il est rappelé que l’appelante conteste

les frais divers ainsi que les frais de gérance, ceux-ci devant être à la charge des

bailleurs.

L’article 5 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

dispose que « le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il

justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire ».

Les bailleurs ne précisant pas la nature des frais divers, ils restent en défaut d’établir

les avoir déboursés pour le compte de l’appelante.

Les frais de gérance sont seulement à mettre à charge du locataire s’il est établi que

le gérant a agi dans l’intérêt du locataire. Il a été décidé que la mise en place d’une

gérance dans une maison à appartements multiples est généralement organisée par

les copropriétaires afin de servir les intérêts de ces derniers (TAL, 19 décembre 1996,

rôle n° 57115). Il n’en va autrement que si le gérant s’acquitte des charges que le

locataire est normalement tenu d’assumer, soit aux termes de la loi, soit aux termes

de son contrat de bail, tel que toutes charges résultant de son obligation d’user de la

chose louée en bon père de famille (Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence,

M. HARLES, n° 58, p. 317 ; TAL, 13 décembre 1983).

Les frais de gérance sont en principe à la charge du bailleur, sauf s’ils sont exposés

dans l’intérêt exclusif du locataire, et si le bailleur prouve que ces frais n’auraient pas

été causés si le syndic s’était borné au seul gardiennage de l’immeuble, sans exécuter

des tâches incombant normalement aux locataires (cf. L. THIELEN, Le contrat de bail,

éd. 2015, Promoculture, Larcier, n° 309).

En l’espèce, à défaut de stipulation contractuelle relative aux frais de gérance,

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) restent en défaut de prouver que les frais de

gérance ont été exposés dans l’intérêt exclusif de PERSONNE1.). Ils ne fournissent

pas non plus d’explication quant à la consistance et l’emploi des frais dénommés

« divers locataires ».

Face aux contestations de l’appelante, il y a partant lieu de déduire les frais de gérance

et les frais divers du décompte établi par les bailleurs, le montant total des frais dus

par PERSONNE1.) correspondant dès lors, pour la période du 1er mars 2014 au 23

avril 2014, au montant de (262,60-10,97-18,27 =) 233,36 euros.

Contrairement au calcul fait par les bailleurs, il y a lieu de prendre en compte non

seulement les avances sur charges payées par la locataire pour le mois de mars 2014

– soit le montant de 220,00 euros – mais encore ceux pour le mois d’avril 2014, étant

à ce titre rappelé que les bailleurs ont été autorisés à déduire de la garantie locative le

montant total du loyer et des avances sur charges du mois d’avril 2014, de sorte que

les avances sur charges de 220,00 euros pour le mois d’avril ont également été

payées.

Il s’ensuit que, pour la période courant du 1er mars 2014 au 30 avril 2014, les charges

dues par PERSONNE1.) correspondent au montant de 233,36 euros, la locataire ayant

toutefois payé (220,00+220,00 =) 440,00 euros à titre de charges pour cette même

période.

Il en découle partant un solde de (440,00-233,36 =) 206,64 euros en faveur de

l’appelante.

Dans la mesure où la garantie locative est constituée à hauteur de 2.740,00 euros et

que les bailleurs ont été autorisés à déduire le montant de 1.370,00 euros à titre de

loyer et d’avances sur charges pour le mois d’avril 2014, il appartient à PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

de restituer à

PERSONNE1.)

le montant de (2.740,00-

1.370,00+206,36 =) 1.576,36 euros.

Il y a partant lieu, par réformation du jugement entrepris, de condamner les époux

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement à payer à l’appelante le montant de

1.576,36 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 18 août 2015, date de la

réception par les bailleurs du décompte des frais communs et de chauffage de la part

du syndic, jusqu’à solde.

L’appel est dès lors partiellement fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Au vu de l’issue du litige et au regard du fait qu’aucune des parties ne justifie de

l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, il y a lieu de débouter les parties de leurs demandes respectives en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Les frais et dépens des deux instances sont à supporter pour moitié par les deux

parties en cause, étant donné que, si, d’une part, PERSONNE1.) a certes été obligée

d’introduire une action en justice afin d’obtenir la restitution du solde de la garantie

locative, il n’en reste cependant pas moins que, d’autre part, les bailleurs ont été en

droit de retenir de la garantie locative le loyer et les avances sur charges d’avril 2014.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à

loyer, la demande en distraction des frais et dépens de l’appelante n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette la demande de PERSONNE1.) tendant à voir ordonner une comparution

personnelle des parties,

dit l’appel partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement à payer à PERSONNE1.)

le montant de 1.576,36 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 18 août 2015,

jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié aux époux

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) et pour moitié à PERSONNE1.).