Court dismisses appeal against eviction order, confirming tenants' liability for rent and occupation fees.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 71/2016

Audience publique du mardi, vingt-deux mars deux mille seize

Numéro 161192 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) Maître Christelle RADOCCHIA, avocat, prise en sa qualité de curateur de la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., ayant été établie et ayant eu son siège

social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), déclarée en état de faillite par jugement

du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, ayant siégé en matière

commerciale, rendu le 7 mars 2014, sous le numéro 144/2014,

demeurant professionnellement à L-ADRESSE2.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO de

Luxembourg du 14 février 2014,

ayant repris l’instance introduite contre la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

sàrl,

comparant en personne,

2) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg

du 14 février 2014,

comparant par Maître Diab BOUDENE, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

2) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.), ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO,

sub 1) et 2) comparant par Maître Eyal GRUMBERG, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 160201 du rôle et appelée pour fixation le 11 mars

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience du 1er juillet 2014 et ensuite à l’audience

du 3 mars 2015. Par courrier du greffe, elle fut avancée à l’audience du

20 janvier 2015, à laquelle elle fut rayée de l’accord de toutes les parties. A la suite

d’un courrier de Maître Eyal GRUMBERG du 5 février 2016, l’affaire fut réappelée pour

plaidoiries à l’audience du 1er mars 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Christelle RADOCCHIA, avocat, demeurant à Luxembourg, prise en sa qualité

de curateur de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, en faillite, et Maître

Diab BOUDENE, avocat, comparant pour PERSONNE1.), furent entendus en leurs

explications.

Maître Elodie ROUSSEAU, avocat, en remplacement de Maître Eyal GRUMBERG,

comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

22 mars 2016, le

jugement

qui suit :

Par requête déposée au greffe le 10 septembre 2013,

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) ont fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l. et PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de les

entendre condamner solidairement, sinon in solidum à leur payer le montant de

1.186,00 euros du chef de taxe communale, d’entendre prononcer la résolution du

contrat de bail commercial conclu entre

parties et de voir ordonner leur

déguerpissement, ainsi que de les entendre condamner solidairement, sinon in

solidum, à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation de 6.000,00 euros.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont, par ailleurs, sollicité une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros.

Lors des débats de première instance, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont

augmenté leur demande d’un montant de 18.000,00 euros, correspondant aux arriérés

de loyers des mois de septembre, octobre et novembre 2013.

A l’appui de leur demande, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait exposer que, par

contrat signé le 1er septembre 2007, ils ont donné à bail à la société SOCIETE1.) et à

PERSONNE1.) un immeuble à usage commercial sis à L-ADRESSE1.), pour un loyer

mensuel indexé de 5.500,00 euros, que les locataires ont souvent payé le loyer avec

un important retard, qu’ils n’ont pas réglé les loyers des mois de septembre, octobre,

et novembre 2013, soit au total un montant de 18.000,00 euros, qu’ils ont fortement

dégradé les lieux loués et qu’ils ont transformé le grenier sous les combles en

appartement, sans l’accord du bailleur, et en méconnaissance de l’autorisation de bâtir

du 8 juin 2005 et qu’ils ont, finalement, omis de s’acquitter d’une taxe communale de

1.186,00 euros.

La société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) ont d’abord soulevé l’irrecevabilité de la

demande au motif que les sous-locataires sont connus des propriétaires et n’ont pas

été mis en cause par ces derniers.

Ils ont ensuite soutenu que la demande était encore irrecevable, PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) ayant, à l’audience, conclu à la résiliation du contrat de bail, alors qu’ils

auraient demandé la résolution du bail dans la requête.

Quant au fond, la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) ont soutenu avoir toujours

réglé intégralement les loyers et ont contesté avoir causé des dégradations dans

l’immeuble objet du bail. Ils ont cependant reconnu la créance des bailleurs concernant

la taxe communale.

Par jugement du 7 janvier 2014, le tribunal de paix de et à Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la requête en la forme,

-

donné acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de l’augmentation de leur demande

au montant de 19.186,00 euros, outre les intérêts légaux du chef d’arriérés de loyer

et de taxe communale,

-

déclaré la demande partiellement fondée,

-

condamné la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) solidairement à payer à

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme de 19.186,00 euros, avec les intérêts

légaux sur le montant de 1.186,00 euros à partir du 10 septembre 2013 et, sur le

surplus, à compter du 22 novembre 2013 jusqu’à solde, avec majoration du taux

d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la

signification du présent jugement,

-

déclaré résilié le contrat de bail commercial signé entre parties,

-

condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) et PERSONNE1.) à

déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef endéans les

trente jours qui suivront la notification du jugement,

-

au besoin, autorisé

les parties requérantes à faire expulser les parties

défenderesses dans la forme légale et aux frais de ces dernières, récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

condamné la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) solidairement à payer à

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) une indemnité d’occupation de 6.000,00 euros

par mois d’occupation après la résiliation du bail,

-

condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) et PERSONNE1.) à payer

à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) une indemnité de procédure de 300,00 euros

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

-

condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) et PERSONNE1.) aux

frais et dépens de l’instance.

Pour écarter les moyens d’irrecevabilité soulevés, le juge de première instance a dit

que l’absence de mise en cause du sous-locataire n’est pas un motif d’irrecevabilité

de la demande formée par le propriétaire. Il a ensuite retenu qu’en demandant à

l’audience la résiliation du contrat de bail après avoir demandé dans leur requête la

résolution du contrat, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) n’ont pas modifié l’objet de

leur demande, le résultat poursuivi par les demandeurs étant resté le même, à savoir

la fin du bail prononcée par le juge.

Quant au fond, le juge de première instance a constaté que les photos versées en

cause par les bailleurs documentaient à suffisance les dégradations émanant des

locataires et établissaient la méconnaissance par ces derniers de l’obligation de jouir

de la chose louée en bon père de famille, prévue par l’article 1728 du code civil.

Il a ensuite dit qu’en application de l’article 1315, alinéa 2, du code civil, la preuve du

paiement allégué des loyers incombe à la société SOCIETE1.) et à PERSONNE1.).

Ceux-ci restant en défaut de justifier dudit paiement, la demande en paiement

afférente des bailleurs a été déclarée fondée.

Après avoir rappelé que le paiement des loyers aux échéances convenues constitue

une obligation contractuelle du locataire, le juge de première instance a retenu qu’en

l’espèce, la méconnaissance de leurs obligations par les locataires était d’une gravité

suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail et leur condamnation au

déguerpissement.

Les défendeurs n’ayant opposé aucune contestation à la demande en paiement d’une

indemnité d’occupation, le premier juge a fait droit à cette demande. Il a finalement

noté que les locataires n’ont pas contesté être solidairement tenus à l’égard des

bailleurs des montants redus à ces derniers en vertu du contrat de bail.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) ont régulièrement relevé

appel par exploit d’huissier du 14 février 2014.

La société SOCIETE1.) a été déclarée en état de faillite par jugement rendu le 7 mars

2014 par le tribunal d’arrondissement, siégeant en matière commerciale.

Aux termes de leur acte d’appel, les parties appelantes demandent, par réformation

du jugement entrepris, à voir dire irrecevable, sinon non fondée la demande des

bailleurs tendant à la résiliation du contrat de bail et à voir débouter les bailleurs de

toutes demandes pécuniaires en relation avec ledit contrat de bail.

A titre subsidiaire, ils demandent à voir dire qu’il n’y a pas solidarité entre eux

concernant les éventuelles condamnations pécuniaires, à voir réduire l’indemnité

d’occupation à de plus justes proportions et à se voir accorder un délai de

déguerpissement de six mois, sinon un délai plus long.

Les appelants sollicitent encore une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

les deux instances, ainsi que la condamnation des intimés aux frais et dépens des

deux instances.

A l’audience des plaidoiries du 1er mars 2016, PERSONNE2.) expose que la société

SOCIETE1.) a été déclarée en faillite par jugement du 7 mars 2014 du tribunal

d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, qu’il n’existe

aucun actif et que les lieux ont été libérés fin mars 2014.

Il déclare renoncer à l’ensemble de ses prétentions.

Maître Christelle RADOCCHIA, curateur de la société SOCIETE1.), en faillite,

reprenant l’instance, se rapporte à prudence de justice, sans émettre de contestations

concrètes à l’égard des prétentions des intimés et sans développer les critiques

formulées dans l’acte d’appel à l’égard du jugement entrepris.

Les parties intimées concluent à la confirmation du jugement entrepris.

Force est de constater que le juge de première instance a fait une appréciation correcte

des éléments de la cause, tant quant à la recevabilité que quant au bien-fondé de la

demande des bailleurs.

C’est partant à bon droit et pour les motifs que le tribunal de céans adopte, que le juge

de première instance a déclaré fondée la demande de

PERSONNE2.)

et

d’PERSONNE3.) en paiement de la taxe communale et d’arriérés de loyers pour le

montant en principal de 19.186,00 euros, a déclaré résilié le contrat de bail, a

condamné les locataires à déguerpir des lieux loués, a fixé à 6.000,00 euros

l’indemnité d’occupation à payer par mois d’occupation des lieux, à la suite de la

résiliation du contrat de bail, et a déclaré fondée la demande de PERSONNE2.) et

d’PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de procédure de 300,00 euros.

Néanmoins, lorsqu’un juge civil statue sur l’existence et l’importance d’une dette qu’un

failli a contractée avant de tomber en faillite, il ne peut ni condamner le curateur

qualitate qua à payer cette somme au créancier, ni décider de l’admission de la

créance au passif de la faillite, mais doit, après avoir déterminé le montant de la

créance, se limiter à réserver au créancier le droit de se pourvoir devant le tribunal

compétent pour requérir de lui l’admission de sa créance au passif de la faillite

(cf. Cour d’appel de Bruxelles, 22 février 1963, Pas. B. 1963. II. 274, Cour 21 février

1979, 21 février 1979, P. 24, p. 270).

Compte tenu de la faillite de la société SOCIETE1.), il convient partant de fixer au

montant en principal de 19.186,00 euros, la créance que PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) peuvent faire valoir dans le cadre de la faillite de la société

SOCIETE1.) du chef de la taxe communale et des arriérés de loyers des mois de

septembre 2013 à novembre 2013. Les intérêts légaux courant sur le montant de

1.186,00 euros à partir du 10 septembre 2013 et, sur le surplus, à compter du

22 novembre 2013, ne sont, par contre, redus que jusqu’au 7 mars 2014, date du

jugement déclaratif de faillite, ce en application de l’article 451 du code de commerce.

Il y a lieu de fixer la créance que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) peuvent faire valoir

dans le cadre de la faillite de la société SOCIETE1.) du chef d’indemnités d’occupation

pour la période s’étendant de janvier 2014, mois au cours duquel la résiliation du

contrat de bail a été prononcée, à mars 2014, mois au cours duquel la faillite a été

prononcée et les lieux ont été libérés, au montant de (3 x 6.000,00 =) 18.000,00 euros.

Le jugement entrepris ayant condamné la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) au

paiement d’une indemnité de procédure de 300,00 euros, la créance que

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) peuvent faire valoir dans le cadre de la faillite de la

société SOCIETE1.) à titre d’indemnité de procédure pour la première instance est à

fixer au montant de (300/2 =) 150,00 euros.

Pour l’admission de leurs créances au passif de la faillite de la société SOCIETE1.) du

chef des causes sus-énoncées, ainsi que du chef de la moitié des frais et dépens de

la première instance, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) auront à se pouvoir devant qui

de droit.

Il résulte de ce qui précède que l’appel n’est pas fondé et que le jugement entrepris

est à confirmer dans son intégralité, sauf en ce qui concerne les précisions reprises ci-

dessus, tenant au fait que la société SOCIETE1.) a été déclarée en état de faillite

postérieurement audit jugement.

PERSONNE1.) n’a pas maintenu ses prétentions formulées dans l’acte d’appel et a

partant renoncé à sa demande en allocation d’une indemnité de procédure.

Eu égard à l’issue du litige, le curateur est à débouter de la demande en allocation

d’une indemnité de procédure, formulée dans l’acte d’appel par la société

SOCIETE1.), actuellement en faillite.

Le tribunal fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les laisse pour moitié

à charge la masse de la faillite de la société SOCIETE1.) et pour moitié à charge

d’PERSONNE1.).

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) qu’il renonce à l’ensemble de ses prétentions,

dit l’appel non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré fondée la demande de

PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) en paiement de la taxe communale et d’arriérés

de loyers pour le montant en principal de 19.186,00 euros, déclaré résilié le contrat de

bail, condamné les locataires à déguerpir des lieux loués et fixé à 6.000,00 euros

l’indemnité d’occupation à payer par mois d’occupation des lieux à la suite de la

résiliation du contrat de bail,

confirme le jugement entrepris quant aux condamnations prononcées à l’égard

d’PERSONNE1.),

fixe la créance que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) peuvent faire valoir dans le

cadre de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. du chef de

la taxe communale et des arriérés de loyers des mois de septembre 2013 à novembre

2013, au montant de 19.186,00 euros, avec les intérêts légaux sur le montant de

1.186,00 euros, à partir du 10 septembre 2013 et, sur le surplus, à compter du 22

novembre 2013, chaque fois jusqu’au 7 mars 2014, date du jugement déclaratif de

faillite,

fixe la créance que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) peuvent faire valoir dans le

cadre de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. du chef

d’indemnités d’occupation, pour la période de janvier 2014 à mars 2014, au montant

de (3 x 6.000,00 =) 18.000,00 euros,

fixe la créance que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) peuvent faire valoir dans le

cadre de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à titre

d’indemnité de procédure pour la première instance, au montant de 150,00 euros,

dit que pour l’admission de leurs créances au passif de la faillite de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., du chef des causes sus-énoncées, ainsi que

du chef des frais et dépens de la première instance, PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

devront se pourvoir devant qui de droit,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déclare non fondée la demande de Maître Christelle RADOCCHIA, prise en sa qualité

de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les laisse, pour moitié, à charge

de la masse de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. et,

pour moitié, à charge d’PERSONNE1.).