TALux3-170926a · Tribunal d'Arrondissement Luxembourg - Civil Chambre 03

Jugement Bail commercial (IIIe chambre)

no 75/2016

Audience publique du vendredi, dix-huit mars deux mille seize

Numéro du rôle : 170.926

Composition :

Fabienne GEHLEN, vice-présidente,

Nathalie HAGER, juge,

Séverine

LETTNER,

juge,

Yves ENDERS, greffier.

E N T R E :

A1.), demeurant à L-(…),

tierce-opposant contre un jugement rendu le 19 mai 2015 par la XIV chambre de ce tribunal aux

termes de l’exploit de l’huissier de justice suppléant Nadine TAPELLA d’Esch-sur-Alzette du

16 juillet 2015, comparant par Maître Nicolas BAUER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

E T :

1)

la société anonyme SOC1.) SA, établie et ayant son siège social à L-(…), représentée par

son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),

2)

Maître Christelle RADOCCHIA, avocat à la Cour, demeurant à L-2449 Luxembourg,

11,boulevard Royal, prise en sa qualité de curateur de la société à responsabilité limitée SOC2.)

SARL, ayant été établie et ayant eu son siège social à L-(…), inscrite au registre de commerce et

des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…), déclarée en état de faillite suivant jugement

du 5 juillet 2013 du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière

commerciale,

défendeurs aux fins du prédit exploit de tierce-opposition de l’huissier de justice suppléant Nadine

TAPELLA,

sub 1) comparant par Maître Rosario GRASSO, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, sub

2) comparant en personne,

____________________________________________________________________

F A I T S:

L’affaire inscrite sous le numéro 170926 du rôle fut appelée à l’audience publique du mardi, 22

septembre 2015, lors de laquelle elle fut fixée au 24 novembre 2015, puis au 16 février 2016 pour

plaidoiries.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Ludovic MATHIEU, avocat, en remplacement de Maître Nicolas BAUER, avocat à la

Cour, comparant pour la partie appelante, donna lecture du jugement, de l’acte d’appel et

développa les moyens de sa partie.

Maître Fanny MAZEAU, avocat, en remplacement de Maître Rosario GRASSO, avocat à la Cour,

comparant pour la partie intimée sub 1), répliqua.

Maître Christelle RADOCCHIA, avocat à la Cour, comparant pour la partie intimée sub 2),

répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du vendredi, 18 mars

2016 le

J U G E M E N T Q U I S U I T :

Par acte d’huissier du 28 juillet 2014, Maître Christelle RADOCCHIA, agissant en sa qualité de

curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL, a interjeté appel contre

le jugement du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette du 20 juin 2014, siégeant en matière de bail

à loyer, qui a donné acte à Maître Christelle RADOCCHIA de la reprise de l’instance dirigée

contre la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL, a dit sans objet la demande en résolution

judiciaire du contrat de bail et en déguerpissement, a fixé la créance de la société anonyme

SOC1.) SA à l’égard de la masse de la faillite de la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL

au montant de 114.859,44 euros, a dit non fondée la demande pour le surplus et a mis les frais à

la charge de la masse de la faillite de la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL.

La société anonyme SOC1.) SA a interjeté appel incident en ce qu’elle réclame le paiement d’une

indemnité de procédure de 1.500.- euros pour la première instance.

Par jugement du 19 mai 2015, ce tribunal (XIVème Chambre) a, par réformation du jugement du

20 juin 2014, fixé la créance de la société anonyme SOC1.) SA à faire valoir dans le cadre de la

faillite de la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL, au montant de 103.459,44 euros et a

confirmé le jugement entrepris pour le surplus, a débouté la société anonyme SOC1.) SA de sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel et a imposé les frais

de l’instance d’appel à la masse de la faillite de la société à responsabilité limitée

SOC2.) SARL.

Par courrier officiel du 26 mai 2015, le curateur a informé le mandataire de la société anonyme

SOC1.) SA qu’aucun pourvoi en cassation ne serait formé à l’encontre du prédit jugement.

Par exploit d’huissier du 16 juillet 2015, A1.) forme tierce opposition contre le jugement du 19

mai 2015 et donne assignation à la société anonyme SOC1.) SA et Maître Christelle

RADOCCHIA à comparaître devant ce tribunal pour voir principalement rétracter le jugement

du 19 mai 2015 à son profit et subsidiairement pour voir débouter la société anonyme SOC1.)

SA de l’intégralité de sa demande sinon la réduire d’au moins deux tiers. Il demande encore la

condamnation de la société anonyme SOC1.) SA aux frais et dépens de l’instance, ainsi qu’au

paiement d’une indemnité de procédure de 3.000.euros sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile.

La société anonyme SOC1.) SA s’est rapportée à prudence de justice quant à la recevabilité de

la demande.

A1.) agit en tierce opposition sur base des articles 612 et 613 du nouveau code de procédure

civile.

Aux termes de l’article 612 du nouveau code de procédure civile, une partie peut former tierce

opposition à un jugement qui préjudicie à ses droits, et lors duquel, ni elle, ni ceux qu’elle

représente, n’ont été appelés.

Le tiers opposant doit dès lors prouver sa qualité de tiers, en établissant qu’il n’a été ni partie, ni

représenté au procès. Il doit, en outre, prouver que le jugement attaqué n’est pas bien rendu au

fond et démontrer les erreurs qui seraient de nature à le rétracter en ce qui le concerne (cf.

Encyclopédie Dalloz, Procédure civile et commerciale, t. II verbo tierce opposition, no 67).

Dans tous les cas où le jugement attaqué ne préjudicie pas au tiers opposant, la tierce opposition

n’est pas recevable (cf. Encyclopédie Dalloz, Procédure civile et commerciale, t. II verbo tierce

opposition, no 97).

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier qu’un contrat de bail commercial a été conclu le

14 janvier 2010 entre la société anonyme SOC1.) SA et la société à responsabilité limitée SOC2.)

SARL, actuellement en faillite suivant un jugement du 5 juillet 2015, pour un loyer mensuel de

3.700.- euros, charges comprises. Par assignation du 25 juillet 2014 la société anonyme SOC1.)

SA a assigné A1.) et A2.) en leurs qualités de cautions des engagements de la société à

responsabilité limitée SOC2.) SARL, en recouvrement de sa créance du chef des arriérés de

loyer. Par jugement commercial du 24 octobre 2014, cette demande a été déclarée fondée et A1.)

et A2.) ont été condamnés solidairement à payer à la société anonyme SOC1.) SA la somme de

103.859,44 euros avec les intérêts légaux à partir du 26 juillet 2013 jusqu’à solde.

La société anonyme SOC1.) SA s’est basée dans la prédite instance sur un cautionnement

solidaire et indivisible de A2.) et A1.), associés-gérants de la société à responsabilité limitée

SOC2.) SARL, pour le paiement des loyers impayés par la société à responsabilité limitée

SOC2.) SARL.

A1.) conteste tout engagement comme caution et affirme avoir intérêt à voir rétracter ou réformer

le jugement de condamnation de la société à responsabilité limitée

SOC2.) SARL.

A1.) a partant intérêt et qualité à agir, ce qui n’a pas été constaté en cause.

A1.) fait valoir que la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL a loué l’intégralité d’un

local commercial composé d’un café de 60 m2 et d’une grande salle destinée à être aménagée en

4 studios en vue d’une sous-location. Comme le propriétaire n’a pas obtenu les autorisations

nécessaires pour aménager les studios, ce que la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL

aurait ignoré lors de la signature du contrat de bail, et comme il a refusé de revoir le loyer à la

baisse, la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL n’avait pas d’autre choix que d’exercer

une activité supplémentaire de restauration dans cette partie de l’immeuble. Cependant il s’est

vite avéré que la salle de restauration a été inexploitable en raison de nombreux désordres (tâches

d’humidité, champignons) qui se sont aggravés au fil du temps. Le propriétaire en a été informé

à de multiples reprises mais aurait refusé d’intervenir. Faute d’avoir pu exploiter pleinement son

activité, la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL s’est retrouvée dans une situation

financière rendant impossible le paiement du loyer et ce qui l’a finalement conduite à la faillite.

A l’appui de sa demande et afin de prouver les traces d’humidité reprochées, il fait état d’un

rapport d’expertise unilatérale dressé par l’expert Frank ERPELDING et d’un rapport d’expertise

contradictoire Robert KOUSMANN, ordonnée par voie de référé à la requête de la société à

responsabilité limitée SOC2.) SARL.

A1.) soulève ainsi l’exception d’inexécution dans le chef de la société anonyme SOC1.) SA pour

justifier l’absence de paiement de l’intégralité des arriérés de loyer.

La société anonyme SOC1.) SA fait plaider que les conditions prévues à l’article 1134-2 du code

civil à savoir 1) les travaux d’entretien doivent être des travaux qu’il incombe au bailleur

d’exécuter et 2) le défaut d’exécution de ces travaux prive le locataire de pratiquement toute la

jouissance des lieux.

En l’espèce il ne serait pas établi que les traces d’humidité soient imputables au bailleur, ni que

le local commercial serait inexploitable. Elle se prévaut de l’article 1731 du code civil pour dire

qu’à défaut d’un état de lieux d’entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de

réparations locatives. Les désordres relevés sont imputables au preneur alors qu’il a perforé la

toiture à plusieurs reprises de sorte qu’il en est seul responsable. En tout état de cause la preuve

de la gravité justifiant l’absence de tout paiement du loyer ne serait pas rapportée et ce d’autant

plus alors que la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL aurait continué à exploiter son

activité commerciale jusqu’à la mise en faillite. Lors de l’état des lieux de sortie, A1.) n’aurait

pas contesté les arriérés de loyers et aurait même reconnu la responsabilité de la société à

responsabilité limitée SOC2.) SARL dans les désordres constatés et s'était engagé à y remédier

ce qui a été acceptée par le bailleur à condition que les arriérés soient payés.

La société anonyme SOC1.) SA demande le rejet du rapport d’expertise Frank ERPLEDING

pour être inopposable au motif qu’il a été établi en violation de ses droits et au mépris du principe

du contradictoire. En tout état de cause le rapport serait sans pertinence alors qu’il n’émet aucune

constatation technique permettant de prouver que les traces d’humidité seraient imputables au

preneur.

Il ne résulterait pas non plus du rapport d’expertise Robert KOUSMANN que les lieux loués

n’étaient pas exploitables. Au contraire la cuisine n’a pas donné lieu à une remarque particulière

de la part de l’expert et l’expert a précisé que le preneur ne fait état d’aucun préjudice matériel.

Le tribunal constate que suivant contrat de bail commercial signé en date du 14 janvier 2010, la

société anonyme SOC1.) SA a donné en location à la société à responsabilité limitée SOC2.)

SARL un local commercial pour un loyer de 3.500.euros par mois pour la première année et de

3800 euros à partir de la deuxième année. Aucun état de lieux n’a été établi lors de l’entrée en

jouissance.

Le litige entre parties porte sur les arriérés de loyer pour la période du 1er janvier 2011 au mois

de juillet 2013.

L’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du code civil i) ne permet au locataire de

suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers que si le bailleur n’exécute pas lui-

même ses propres obligations contractuelles, ii) n’est accueillie par les tribunaux qu’avec sévérité

et prudence, car il n’appartient pas à l’une des parties d’alléguer de manière unilatérale de

prétendus manquements à l’autre partie, sans en rapporter la preuve, sinon du moins l’apparence,

surtout si elle est invoquée par le preneur, celui-ci risquant aux yeux du juge, d’apparaître comme

un mauvais payeur, iii) ne doit dès lors pas être invoquée contrairement à la bonne foi, le juge

appréciant si le manquement justifie l’inexécution temporaire des obligations de celui qui s’en

prévaut, iv) est sous-entendue dans tout contrat synallagmatique et ne permet au contractant de

suspendre l’exécution de son obligation de payer que si son cocontractant n’exécute pas ses

propres obligations contractuelles, v) est un moyen temporaire destiné à obtenir du cocontractant

qu’il exécute son obligation et ne peut pas devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement

du loyer, vi) suppose un manquement incontestable et implique un équilibre entre les obligations

réciproques inexécutées, cette condition n'étant pas donnée, lorsque le preneur reste en

possession de la chose louée, lorsqu'il en conserve, pour l'ensemble, la jouissance (La Haye et

Vankerkhove, Les Novelles, Le louage des choses, I, Les baux en général, édit. Larcier, n° 400

et 401).

Quant aux retenues de loyers effectuées par l’appelante, l'exception d'inexécution, propre à tout

contrat synallagmatique, peut être invoquée par le preneur qui, après avoir mis le bailleur en

demeure d’exécuter les travaux, pourra surseoir à tout paiement du loyer tant que l’autre partie

ne satisfait pas à ses obligations, étant précisé i) qu’il appartient au juge d’apprécier si la gravité

des manquements du bailleur justifie dans le chef du locataire l’inexécution de ses obligations,

ii) que l’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable, le preneur devant avertir le bailleur du trouble dont il est victime

ou de la nécessité des réparations à effectuer ; s’il ne l’a pas fait, il ne peut retarder le paiement

du loyer en alléguant l’inexécution des obligations du bailleur (Yvette Merchiers, Le bail en

général, Edition 1989 n° 180, 244), iii) le juge du fond apprécie souverainement si le manquement

d’une partie revêt un caractère de gravité suffisant pour justifier l’exception d’inexécution (Les

Novelles, op cit, n° 616), iv) la jurisprudence apprécie ce moyen en considération de deux

critères: un critère d’équilibre, de proportionnalité entre les inexécutions respectives et un critère

de nécessité (L. THIELEN, Le Contrat de bail, édit. Promoculture, 2013, n° 125).

Il est dès lors évident que toute rétention de loyer doit être précédée d’une mise en demeure afin

que les griefs du locataire soient portés à la connaissance du bailleur et que celui-ci ait la

possibilité d’y remédier.

Or, en l’espèce cette mise en demeure est formellement contestée par la société anonyme SOC1.)

SA et sa preuve n’est pas rapportée.

Certes, aux termes du rapport d’expertise contradictoire Robert KOUSMANN, établi le 31 mai

2013 la salle de restauration est greffée d’importants problèmes d’humidité au niveau des

plafonds et des murs en périphérie. Il n’en demeure cependant pas moins qu’il résulte encore de

ce même rapport que la zone du café n’est pas concernée par les désordres et que la cuisine ne

donne pas lieu à des remarques particulières.

L’expert précise encore que des mesures provisoires auraient permis d’assurer le service du

restaurant telle la mise en place des paravents devant les murs et des voiles au plafond, à condition

toutefois que la salle soit suffisamment aérée et chauffée.

Il s’y ajoute qu’il résulte de l’attestation testimoniale de B.), préposé du bailleur, que le locataire

a perforé l’isolation sur la terrasse se trouvant en dessus du restaurant pour y installer une

parabole ce qui a entraîné des tâches d’humidité au plafond du restaurant, et qu’il a par la suite

perforé à deux reprises l’étanchéité de la dalle de la terrasse pour y installer la cheminée

desservant une hotte ce qui a également provoqué des infiltrations d’eau. Il a encore précisé que

la terrasse était pleine d’eau alors que le locataire avait couvert les velux avec du plastique noir

obstruant l’évacuation et que celle-ci a été bouchée avec une bouteille de bière.

La condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées n’est pas

donnée lorsque le preneur reste en possession de la chose louée et lorsqu’il en conserve pour

l’ensemble la jouissance (cf. Lux., 21 mars 1991, no 42950 du rôle).

Il se dégage des éléments de la cause que la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL est

restée dans les lieux et en a conservé la jouissance intégrale jusqu’à la date de la sortie des lieux

qui s’est effectuée en juillet 2013, suite à sa déclaration en état de faillite par jugement du 5 juillet

2013.

Eu égard à la circonstance que, tout en faisant état de graves désordres, imputables au bailleurs,

le preneur se maintient dans les lieux, en s’opposant au moment du dépôt de la requête

introductive d’instance à ce que le bail soit résilié, ce qui constitue un élément, de taille, de plus,

à admettre qu’il n’existe aucun trouble de jouissance d’une gravité telle qu’il justifie l’absence

de toute contrepartie au contrat, l’affirmation faite en ce sens par A1.) restant à l’état d’allégation

dépourvue d’un quelconque effet.

Il s’ensuit que l’exception d’inexécution invoquée par A1.), tendant à voir dire que la société

anonyme SOC1.) SA n’est pas fondée à réclamer le paiement des loyers échus, ne tient pas.

Il s’ensuit que la tierce opposition de A1.) n’est pas fondée.

Au vu de l’issue du litige, la demande de A1.) en obtention d’une indemnité de procédure de

3.000.- euros n’est pas fondée.

La société anonyme SOC1.) SA ne justifiant pas l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau

code de procédure civile, sa demande tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure de

5.000.- euros n’est pas non plus fondée.

P A R C E S M O T I F S :

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en matière de bail

commercial et sur tierce opposition, statuant contradictoirement, reçoit la requête en tierce

opposition en la forme, la dit non fondée, partant la rejette,

dit non fondées les demandes respectives de la société anonyme SOC1.) SA et de A1.) sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, partant en déboute, laisse les frais de cette

instance à charge de A1.).