Tenant appeal dismissed on procedural grounds; landlord appeal partially allowed for rent arrears.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 64/2016

Audience publique du mardi, quinze mars deux mille seize

Numéro 171382 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Lynn STELMES, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), salarié, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 6 août 2015,

comparant par Maître Jean-Paul KILL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, et

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Admir PUCURICA, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 171382 du rôle et appelée pour fixation le

29 septembre 2015, fut refixée pour fixation au 6 octobre 2015 et ensuite pour

plaidoiries d’abord au 2 novembre 2015 et finalement à l’audience publique du mardi,

23 février 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Jean-Paul KILL, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Admir PUCURICA, avocat, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

15 mars 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 9 avril 2015, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont

fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg

pour l’entendre condamner au paiement de la somme de (886,33 + 57.55 + 5.485,11

=) 6.431,99 euros, au titre des adaptations de l’indice pour l’année 2014, au titre de

l’adaptation indiciaire pour le mois de janvier 2015, ainsi qu’au titre des arriérés de

loyers et d’avances sur charges pour les mois de février, mars et avril 2015.

Ils ont demandé à voir résilier le contrat de bail existant entre parties et à voir

condamner PERSONNE1.) au déguerpissement des lieux loués.

Ils ont encore sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros et

ont conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leur demande, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont exposé que par

contrat de bail conclu en date du 23 mai 2007, PERSONNE1.) a pris en location auprès

de la société civile immobilière SOCIETE1.) des locaux comprenant un bureau au rez-

de-chaussée et au premier étage, une cave, ainsi qu’un emplacement de voiture pour

un loyer mensuel de 1.200,00 euros, charges non comprises, dans un immeuble en

copropriété dénommé «Résidence ENSEIGNE1.)», sis à L-ADRESSE1.).

Par acte notarié du 30 décembre 2013, la société civile immobilière et de placement

SOCIETE1.) aurait vendu à PERSONNE3.) et à PERSONNE2.) plusieurs lots dans la

«Résidence ENSEIGNE1.)», dont ceux loués par PERSONNE1.).

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

ont réduit leur demande au montant de 3.002,12 euros, correspondant au loyer et

avances sur charges pour l’année 2015, aux adaptations indiciaires pour l’année 2014,

ainsi qu’aux adaptations indiciaires pour février à juin 2015.

PERSONNE1.) a formulé une demande reconventionnelle tendant au remboursement

d’un montant de 1.848,00 euros au titre d’un trop perçu de loyer.

Il a soutenu que la clause indiciaire contenue dans le contrat de bail n’avait pas

vocation à s’appliquer, les lieux loués ne constituant pas un local de commerce. Il a

précisé que l’appartement au premier étage était destiné à l’habitation.

Par jugement du 15 juillet 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

-

dit la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) fondée jusqu’à concurrence

de 1.828,37 euros,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) le montant

de 1.828, euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 22 juin 2015, jusqu’à

solde,

-

nommé expert Maître Luc OLINGER, avocat à la Cour, demeurant à L-

ADRESSE3.),

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit

et motivé à déposer au greffe de la Justice de paix de Luxembourg de déterminer à

quel loyer indexé PERSONNE2.) et PERSONNE3.) peuvent prétendre à partir du

1er janvier 2014 jusqu’au 30 juin 2015 sur base du contrat de bail du 23 mai 2007,

-

ordonné à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de verser à l’expert au plus tard le 7

août 2015 la somme de 500,00 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération

de ce dernier et d’en justifier au greffe du tribunal,

-

autorisé l’expert à s’entourer de tous renseignements utiles et nécessaires à

l’accomplissement de sa mission et même à entendre d’autres personnes,

-

dit que si les honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée,

l’expert devra en avertir le magistrat qui a ordonné la mesure d’instruction,

-

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal le 30 octobre 2015

au plus tard,

-

résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE1.)

pour motif grave consistant dans le non-paiement des loyers aux échéances

contractuelles,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de quatre mois à partir de la notification du

jugement,

-

au besoin, autorisé les requérants à faire expulser le défendeur dans la forme légale

et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

-

refixé l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du vendredi, 13

novembre 2015, à 9.00 heures, salle J.P. 1.19,

-

réservé les droits des parties et les frais,

-

ordonné l’exécution provisoire du jugement, nonobstant toute voie de recours et

sans caution, uniquement pour le montant de 1.291,00 euros, augmenté des

intérêts légaux.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que le contrat de bail signé

entre PERSONNE1.) et l’ancien propriétaire des lieux est qualifié de bail commercial

et porte notamment sur des «bureaux» au rez-de-chaussée et au premier étage de la

Résidence ENSEIGNE1.), que l’acte notarié du 30 décembre 2013 relatif à l’achat des

locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage par les consorts GROUPE1.)

indique tant pour le rez-de-chaussée que pour le premier étage, que la partie privative

est composée de « bureau(x) » et que le tableau descriptif des lots privatifs renseigne

également que les locaux du rez-de-chaussée et du premier étage correspondent à

des bureaux.

PERSONNE1.) étant resté en défaut de prouver qu’il a utilisé les lieux à des fins

d’habitation, le juge de première instance a retenu que le bail du 23 mai 2007 a trait à

des locaux de commerce et/ou professionnels et a conclu à la validité de la clause

indiciaire.

Après avoir écarté le moyen de PERSONNE1.) relatif à une prétendue renonciation

tacite des bailleurs à l’adaptation indiciaire, le juge de première instance a chargé un

expert de la mission de déterminer à quel loyer indexé PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) peuvent prétendre à partir du 1er janvier 2014 jusqu’au 30 juin 2015

sur base du contrat de bail du 23 mai 2007.

Au vu de la violation du locataire de ses obligations contractuelles, le juge de première

instance a résilié le contrat de bail et ordonné le déguerpissement de PERSONNE1.)

des lieux loués.

Il a tenu en suspens la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en attendant le

résultat de l’expertise.

De ce jugement, PERSONNE1.) a relevé appel par acte d’huissier du 6 août 2015

dans la forme et le délai requis.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à voir condamner les

intimés solidairement, sinon in solidum, à lui payer le montant de 1.848,00 euros à titre

de trop-perçu de loyer.

Il demande, pour le surplus, à voir « annuler les autres dispositifs du jugement

attaqué » et à voir condamner les intimés à tous les frais et dépens de l’instance.

A l’appui de son appel, l’appelant critique, en premier lieu, le jugement a quo en ce

qu’il a retenu que le contrat de bail était un contrat de bail commercial.

Il fait valoir que depuis qu’il travaille au Luxembourg, il a toujours eu le statut de salarié

et n’a jamais exercé de profession indépendante. Le contrat de bail signé le 23 mai

2007, avec effet au 1er juin 2007, ne préciserait pas sa profession et resterait muet au

sujet de l’affectation à donner à l’appartement loué. Le contrat indiquerait qu’un bureau

se trouverait au rez-de-chaussée, sans mentionner l’affectation à donner au premier

étage. En réalité, un débarras, erronément qualifié de bureau, se trouverait au rez-de-

chaussée. L’objet loué constituerait, dès lors, un appartement à usage d’habitation.

L’appelant insiste sur le fait que la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation interdit les clauses d’indexation automatique du loyer. Il fait encore

valoir que les anciens bailleurs n’ont jamais fait état d’une indexation des loyers et que

ce n’est que par courrier du 18 février 2014, soit sept ans après la conclusion du contrat

de bail, que les nouveaux propriétaires se seraient prévalus d’une telle indexation,

changeant ainsi unilatéralement les conditions dudit contrat en faisant revivre « une

clause restée morte pendant sept ans ».

L’appelant considère, par ailleurs, que la clause du contrat, suivant laquelle « le prix

du loyer est basé sur l’indice des prix de la consommation moyenne semestrielle des

indices raccordés à la base 668,46 » est obscure.

L’appelant se base ensuite sur l’article 3, alinéa 1er de la loi modifiée du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation, suivant lequel la location d’un logement à usage

d’habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel dépassant un taux de 5%

du capital investi dans le logement, pour soutenir que le loyer mensuel ne devrait

s’élever qu’au montant de 1.291,00 euros, correspondant à 5% du montant de

310.000,00 euros, renseigné comme prix de vente de l’appartement dans l’acte de

vente du 30 décembre 2013.

Le loyer réclamé par les bailleurs à partir de janvier 2014 s’étant élevé à 1.393,36

euros, l’appelant réclame le remboursement d’un trop payé de (102,00 x 18 =)

1.848,00 euros.

Quant au retard de paiement des loyers de février 2015 et de mars 2015, l’appelant

expose que celui-ci était dû à un malentendu entre lui-même et sa banque. En effet,

la banque ne l’aurait informé que par courriel du 31 mars 2015 de l’échéance, en

décembre 2014, de l’ordre permanent qu’il avait institué en 2007 en vue du paiement

des loyers. Dès réception de la lettre de mise en demeure des bailleurs du 26 mars

2015, il aurait procédé au règlement des loyers de février, mars et avril 2015. Dans sa

mise en demeure, le bailleur n’aurait pas fait état du non-paiement du loyer du mois

de janvier 2015.

L’appelant fait valoir que le retard de paiement dans son chef a constitué un incident

unique ne revêtant pas la gravité requise pour justifier la résiliation du contrat de bail.

L’appelant soutient finalement avoir procédé au paiement des frais et charges dès

réception du décompte de la part des bailleurs.

A titre subsidiaire, l’appelant demande à se voir accorder un délai de déguerpissement.

A l’audience des plaidoiries du 23 février 2016, la partie appelante précise que le

jugement est entrepris dans son intégralité. Il ne développe pas autrement sa

demande en annulation des différents chefs du jugement entrepris et se borne à

indiquer, qu’à ses yeux, l’annulation est un préalable à la réformation.

Les parties intimées concluent à la confirmation pure et simple du jugement entrepris.

Ils sollicitent une indemnité de procédure de 2.000,00 euros.

Ils précisent qu’à la suite du jugement entrepris, l’appelant ne leur a réglé qu’un

montant de 1.291,00 euros et non pas le montant de 1.828,37 euros sur lequel portait

la condamnation intervenue. Le montant total actuellement redu, arriérés d’indexation

compris, serait partant de 1.050,00 euros. L’appelant serait, par conséquent, malvenu

à soutenir avoir apuré l’ensemble de ses dettes à leur égard et à qualifier ses retards

de paiement d’« accident unique » afin de ne pas voir prononcer la résiliation du

contrat de bail.

Les parties intimées insistent sur le fait que le contrat de bail existant entre parties

constitue bien un contrat de bail commercial portant sur la location de bureaux et non

pas un contrat de bail à usage d’habitation. Il résulterait d’ailleurs des indications

figurant sur les ordres de virement effectués par le locataire en 2012 et 2013 que ce

dernier habitait à ADRESSE4.) et non pas dans les lieux loués. Ils seraient partant en

droit de réclamer des arriérés d’adaptations indiciaires.

Les parties intimées s’opposent à ce qu’un délai de déguerpissement de plus de 15

jours à partir du jugement à intervenir soit accordé à l’appelant qui aurait interjeté appel

du jugement entrepris dans un but purement dilatoire.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité de l’appel

L’appelant conclut à la réformation du jugement entrepris en ce qu’il n’a pas fait droit

à sa demande reconventionnelle en remboursement d’un trop-payé de loyers.

Le juge de première instance a sursis à statuer sur la demande des époux GROUPE1.)

en paiement d’arriérés d’indexation de loyers et sur la demande reconventionnelle de

PERSONNE1.) en attendant le résultat de l’expertise ordonnée en vue d’établir « à

quel loyer indexé PERSONNE2.) et PERSONNE3.) peuvent prétendre à partir du 1er

janvier 2014 jusqu’au 30 juin 2015 sur base du contrat de bail du 23 mai 2007 ».

Dès lors, dans la mesure où le jugement dont appel n’a pas encore statué sur la

demande reconventionnelle, le volet de l’appel de PERSONNE1.) tendant à voir

réformer ledit jugement en ce qu’il n’a pas fait droit à sa demande reconventionnelle,

est à déclarer irrecevable, pour être prématuré.

Au vu de ce qui précède, l’appel de PERSONNE1.) est cependant recevable en ce

qu’il porte sur le volet du jugement entrepris l’ayant condamné au paiement d’un

montant de 1.828,37 euros à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges pour le

mois de janvier 2015, ayant dit résilié le contrat de bail et ayant condamné

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués.

Quant au fond

L’appelant n’ayant pas fourni le moindre élément à la base de sa demande en

annulation du jugement entrepris, cette demande est à déclarer non fondée.

Quant à la qualification du contrat de bail

La simple qualification de leur contrat comme bail commercial par les parties ne suffit

pas pour que le bail soit effectivement reconnu comme bail commercial. Le juge

appréciera l’intention des parties pour donner sa véritable qualification du contrat en

cas de litige. La qualité de commerçant du locataire, respectivement la nature de

l’immeuble ne sont pas non plus des critères pouvant donner à eux seuls la

qualification de bail commercial au contrat de location (Lex THIELEN : Le contrat de

bail : bail résidentiel et bail professionnel, n° 572, édition Promoculture-Larcier).

Le bail commercial peut être défini comme une convention portant sur un immeuble

que l’une des parties s’oblige à délivrer à l’autre pendant un certain temps afin d’y

exploiter un commerce, contre paiement d’un loyer (TAL, 10 juillet 2012, n° 141/2012

du rôle).

Force est de constater que le contrat de bail signé le 23 mai 2007 entre la société

SOCIETE1.) et PERSONNE1.), intitulé « bail commercial », porte sur l’objet suivant, à

savoir : « bureau, rez-de-chaussée +1er étage, 1 emplacement voiture FF, 1 cave ».

L’article 3 dudit contrat de bail prévoit la gratuité des trois premiers mois d’occupation,

« cette période étant mise à profit pour procéder à la réfection, l’aménagement et la

mise en place des bureaux. »

Il résulte, dès lors, des termes du contrat de bail que celui-ci a pour objet l’exploitation

de bureaux. Aucune référence n’est faite à l’existence d’une ou de plusieurs pièces

destinées à l’habitation.

Le contrat de vente conclu le 30 décembre 2013 entre la société SOCIETE1.) et les

intimés qualifie également de bureaux les lieux actuellement occupés par l’appelant

au rez-de-chaussée et au premier étage de l’immeuble.

Comme l’a relevé à bon droit le premier juge, PERSONNE1.) n’apporte pas d’éléments

de nature à étayer ses allégations suivant lesquelles, au moment de la conclusion du

contrat de bail, il aurait été convenu que les lieux loués seraient affectés à des fins

d’habitation.

Même à supposer que le requérant, ait, à un moment donné, établi sa résidence dans

les locaux litigieux, il n’établit pas l’existence d’un accord du ou des bailleurs avec un

changement d’affectation des lieux loués en ce sens.

Il résulte partant de ce qui précède que les lieux ont été pris en location en vue de

l’exercice d’une activité professionnelle dans les lieux loués et il importe peu de savoir,

dans ce contexte, si PERSONNE1.) y exerce son activité à titre d’indépendant ou à

titre de salarié au service d’une société qui exploite les lieux par son intermédiaire.

C’est, dès lors, à juste titre que le juge de première instance a considéré que les parties

sont liées par un bail commercial, sinon professionnel, et non pas par un contrat à

usage d’habitation.

Il s’ensuit que les dispositions de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation, relatives à l’interdiction des clauses d’indexation automatique du

loyer (article 5, paragraphe 5) et à la fixation du loyer à un montant ne rapportant pas

au bailleur un revenu annuel dépassant un taux de 5% du capital investi dans le

logement (article 3, paragraphe 1), ne sont pas applicables en l’espèce.

Quant à la clause d’indexation du loyer

Contrairement aux arguments de l’appelant, il résulte clairement de l’article 3, alinéa 2

du contrat de bail du 23 mai 2007, suivant laquelle « le prix du loyer est basé sur

l’indice des prix de la consommation moyenne semestrielle des indices raccordés à la

base 668,46 » que les parties ont entendu rallier le montant du loyer à l’évolution de

l’indice des prix à la consommation.

Le contrat de bail du 23 mai 2007 constituant, au vu des développements qui

précèdent, un contrat de bail commercial, sinon professionnel, et non pas un contrat

de bail à usage d’habitation, réglementé par la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation, la clause d’indexation est valable.

Le simple fait que la société SOCIETE1.) n’ait pas réclamé le paiement des

adaptations indiciaires survenues entre 2007 et 2013 ne vaut pas renonciation à

l’application de la clause d’indexation et ne saurait faire obstacle à l’application de

ladite clause par les intimés qui ont acquis les lieux le 30 décembre 2013.

Il convient de rappeler, dans ce contexte, que les renonciations ne se présument pas,

la Cour de cassation retenant d’ailleurs que pour valoir renonciation dans le chef du

bailleur à réclamer le paiement d’adaptations indiciaires, il faut un acte manifestant

sans équivoque la volonté de renoncer à la clause d’indexation stipulée (Cass. 28

février 2013, n° 3082 du registre).

C’est, dès lors, à juste titre que le juge de première instance a écarté les arguments

de l’appelant relatifs à une renonciation tacite, dans le chef des bailleurs, à l’indexation

des loyers.

Dans la mesure où une expertise a été ordonnée par le juge de première instance afin

d’établir « à quel loyer indexé PERSONNE2.) et PERSONNE3.) peuvent prétendre à

partir du 1er janvier 2014 jusqu’au 30 juin 2015 sur base du contrat de bail du 23 mai

2007 » et que, dès lors, une décision définitive n’est pas encore intervenue sur la

demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) en paiement d’arriérés d’indexation

de loyer, ladite demande n’est pas déférée au tribunal de céans, les intimés n’ayant

d’ailleurs pas interjeté appel incident du jugement du 15 juillet 2015.

Quant aux arriérés de loyer et de charges pour le mois de janvier 2015

Le juge de première instance a condamné PERSONNE1.) au paiement d’un montant

de 1.828,37 euros à titre d’arriérés de loyer et d’avance sur charge pour le mois de

janvier 2015, ce montant correspondant à un loyer de 1.391,56 euros et à des avances

sur charges de 436,81 euros.

Il a sursis à statuer sur la demande des bailleurs en paiement d’arriérés d’indexation

pour l’année 2014 (886,33 euros) et pour les mois de février 2015 à juin 2015 (57,55

euros par mois) et a ordonné une expertise en vue de déterminer le montant exact du

loyer mensuel indexé auquel les bailleurs peuvent prétendre à partir de janvier 2014.

Dans un souci de logique juridique, il convient de limiter, au stade actuel de la

procédure, à (1.828,37 - 57,55 =) 1.770,82 euros le montant à prendre en

considération à titre de loyer et d’avance sur charges à payer pour le mois de janvier

2015, ce montant correspondant au montant réglé par le locataire à titre de loyer

mensuel et d’avances sur charges pour la période de février 2015 à juin 2015 et de

dire que la question de l’arriéré d’adaptation indiciaire redu pour le mois de janvier

2015 est à réserver en attendant le résultat de l’expertise ordonné par le jugement a

quo.

Il est constant en cause qu’à la suite de la notification du jugement entrepris,

PERSONNE1.) a procédé au paiement d’un montant de 1.291,00 euros à titre de loyer

pour le mois de janvier 2015.

Par réformation partielle du jugement entrepris, le tribunal condamne partant

PERSONNE1.) au paiement d’un montant de (1.770,82 – 1.291,00 =) 479,82 euros à

titre d’arriérés de loyer et d’avance sur charges pour le mois de janvier 2015 et renvoie

la demande en paiement d’un arriéré d’adaptation indiciaire pour ledit mois devant le

tribunal de paix, cette demande étant à réserver en attendant le résultat de la mesure

d’instruction ordonnée par le jugement entrepris.

Résiliation et déguerpissement

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant

pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, le louage

des choses, des baux en général, éd 2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Les juges du fond ont le pouvoir souverain d’apprécier si une résiliation du contrat de

bail est justifiée lorsque la partie en faute a mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge

doit, en effet, se montrer indulgent (cf. ibid., n° 390 e).

Il est constant en cause qu’après mise en demeure restée infructueuse, adressée au

locataire le 26 mars 2015, les bailleurs se sont vus contraints de déposer une requête

auprès du tribunal de paix tendant notamment au paiement de trois mois de loyers

restés en souffrance.

Si, à l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) a pu justifier avoir

entretemps réglé un montant de (3 x 1.770,82 =) 5.312,46 euros à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges pour les mois de février à avril 2015, il s’est avéré que

le loyer et l’avance sur charges pour le mois de janvier 2015 demeuraient impayés.

Après la notification du jugement du 15 juillet 2015, PERSONNE1.) n’a procédé qu’au

paiement d’un montant de 1.291,00 euros à titre d’arriéré de loyer pour le mois de

janvier 2015, de sorte qu’un montant de 479,82 euros reste toujours en souffrance

actuellement, abstraction faite d’éventuels arriérés d’indexation redus (cf. supra).

C’est donc à tort qu’au cours des plaidoiries en instance d’appel, l’appelant soutient

que toutes ses dettes à l’égard des bailleurs ont été apurées.

L’ignorance par PERSONNE1.) de l’arrivée à échéance, en décembre 2014, de l’ordre

permanent relatif au paiement du loyer, à la supposer établie, permet de conclure à

une négligence grave dans son chef, non susceptible de justifier le non-paiement

consécutif de trois mois de loyers et d’avances sur charges. Le fait d’avoir, ensuite,

attendu l’intervention du jugement du 15 juillet 2015 avant de procéder au paiement -

au demeurant uniquement partiel - du loyer du mois de janvier 2015, ne témoigne pas,

quant à lui, de la bonne foi de l’appelant.

L’attitude récalcitrante du locataire à procéder au paiement des loyers redus, non

justifiée par des circonstances exceptionnelles telles de graves difficultés financières

passagères indépendantes de sa volonté, a nécessairement été préjudiciable aux

bailleurs qui ont été contraints d’agir en justice.

Au vu de ce qui précède, il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce

qu’il a résilié le contrat de bail pour motif grave consistant dans le non-paiement des

loyers aux échéances contractuelles.

Il y a, en outre, lieu de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués, sauf à préciser qu’il y a lieu d’accorder à

ce dernier un délai de déguerpissement de deux mois à partir de la signification du

présent jugement.

Il résulte de ce qui précède que l’appel est irrecevable en ce qu’il a trait à la décision

du juge de première instance de surseoir à statuer sur la demande reconventionnelle

de PERSONNE1.) et qu’il est partiellement fondé, pour le surplus.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Les intimés ne justifiant pas en quoi il serait inéquitable de laisser les frais non compris

dans les dépens à leur charge, leur demande en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel n’est pas fondée.

Eu égard au fait que l’appel n’est fondé qu’en ce qui concerne la détermination du

montant des arriérés de loyer et d’avance sur charges du mois de janvier 2015, il y a

lieu de faire masse des frais et dépens de l’instance d’appel et de les imposer à

PERSONNE1.) à concurrence de trois quarts et à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à

concurrence d’un quart.

Il y a lieu de renvoyer l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de

Luxembourg en vue de la détermination des arriérés d’adaptations indiciaires redus

pour les mois de janvier 2014 à juin 2015 et de l’analyse du bien-fondé de la demande

reconventionnelle de l’appelant.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

déclare irrecevable l’appel en ce qu’il a trait à la décision du juge de première instance

de surseoir à statuer sur la demande reconventionnelle de PERSONNE1.),

reçoit l’appel en la forme pour le surplus,

dit qu’il n’y a pas lieu à annulation du jugement entrepris,

dit l’appel partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris, condamne PERSONNE1.) à payer à

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme de 479,82 euros, avec les intérêts légaux

à partir du 22 juin 2015, jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à accorder à PERSONNE1.) un

délai de déguerpissement de deux mois à partir de la signification du présent jugement,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

renvoie l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose à PERSONNE1.) à

concurrence de trois quarts et à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à concurrence d’un

quart.