TAL14_171146 · Tribunal d'Arrondissement Luxembourg - Civil Chambre 14

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 62/2016

Audience publique du mardi, quinze mars deux mille seize

Numéro 171146 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Lynn STELMES, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), commerçant, et son épouse

2) PERSONNE2.), épouse PERSONNE1.), commerçante, les deux demeurant à

L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 6 juillet 2015,

sub 1) et 2) comparant par Maître Filipe VALENTE, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette,

et

la société anonyme de droit belge SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à

B-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce de Bruxelles sous le numéroNUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

comparant par Maître Yves WAGENER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 171146 du rôle et appelée pour fixation le

29 septembre 2015, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 2 novembre 2015 et

finalement à l’audience publique du mardi, 23 février 2016, à 9.00 heures, salle TL

3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Catia OLIVEIRA, avocat, en remplacement de Maître Filipe VALENTE,

comparant pour PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Yves WAGENER, avocat, comparant pour la société anonyme de droit belge

SOCIETE1.) SA, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

15 mars 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 5 juin 2014, la société anonyme de droit belge SOCIETE1.)

SA a fait convoquer PERSONNE1.) et son épouse, PERSONNE2.), à comparaître

devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette en vue de les voir condamner à lui payer

le montant de 40.800,00 euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en

justice, jusqu’à solde, à titre d’arriérés de loyers et de charges pour la période de février

2014 à juin 2014. La société SOCIETE1.) a encore demandé à voir résilier le contrat

de bail conclu entre parties et à voir condamner les locataires à déguerpir des lieux

loués. Elle a finalement conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure de 750,00

euros et à l’exécution provisoire du jugement.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) a fait exposer que, par contrat de bail

écrit du 23 octobre 2012, elle a donné en location à PERSONNE1.) et à

PERSONNE2.) un local commercial sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un

loyer mensuel s’étant élevé en dernier lieu à 8.405,00 euros et payable par avance le

premier de chaque mois.

La société SOCIETE1.) a soutenu que les locataires ne payaient plus de loyer depuis

le mois de janvier 2014.

A l’audience des plaidoiries de première instance, elle a augmenté sa demande en

paiement des loyers au montant de 58.015,00 euros, correspondant aux loyers échus

et impayés pour la période de novembre 2014 à mai 2015 inclus.

Par jugement du 25 mai 2015, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la demande,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la société SOCIETE1.) la

somme de 58.015,00 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 15 mai 2015,

jour de l’augmentation de la demande, jusqu’à solde,

-

dit la demande en exécution provisoire de la condamnation au paiement dudit

montant fondée, nonobstant appel et sans caution,

-

déclaré résilié le contrat de bail conclu entre parties,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir du bien sis à L-4010

ADRESSE3.), avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef, dans le délai de trois

mois, au plus tard, à partir de la notification du jugement,

-

au cas où PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne respecteraient pas ce délai, autorisé

la société SOCIETE1.) à les faire expulser des lieux loués dans la forme légale et

au besoin à l’aide de la force publique, le tout aux frais de PERSONNE1.) et

d’PERSONNE2.), ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la société anonyme de droit

belge SOCIETE1.) SA une indemnité de procédure de 500,00 euros,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a rappelé que le paiement du prix du

bail aux échéances convenues constitue l’une des deux obligations principales du

locataire. Au vu du contrat de bail produit en cause et en absence de preuve de

paiement, la demande a été déclarée fondée pour le montant réclamé de 58.015,00

euros.

Le juge de première instance a encore retenu que le non-paiement des loyers aux

échéances convenues pendant sept mois consécutifs, constituait une défaillance

contractuelle des preneurs suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du

contrat de bail et la condamnation des preneurs à évacuer les lieux loués.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 6 juillet 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir déclarer

irrecevable, sinon non fondée, la demande en résiliation du bail. Ils sollicitent en outre

l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir qu’après avoir

pris en location le local commercial sis à ADRESSE3.), dans un « état presque

insalubre », ils ont investi « près de 300.000,00 euros » pour des travaux de remise

en état et de rénovation dudit immeuble. En raison de retards imputables à la société

chargée des travaux de gros œuvre, l’ouverture du local de commerce aurait dû être

reportée de plusieurs mois, engendrant ainsi une perte financière pour les époux

GROUPE1.), qui, à un moment donné, auraient été dans l’impossibilité de payer le

loyer.

Les appelants insistent sur le fait que leurs difficultés financières ont été passagères.

Ils font valoir avoir procédé à une restructuration de leur entreprise afin d’en réduire

les coûts et de s’acquitter de l’ensemble des arriérés de loyers et des loyers en cours.

En droit, les appelants s’appuient sur « une jurisprudence tout à fait constante en la

matière » retenant que si « le non-paiement des loyers aux échéances convenues

constitue une cause de résiliation du bail, il appartient cependant toujours au juge

d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un

caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. »

Les appelants, estimant que le caractère de gravité suffisant n’est pas donné en

l’espèce, font valoir que la résiliation du contrat de bail leur serait « hautement

préjudiciable » , au motif qu’ils auraient « mis toutes leurs économies pour faire d’un

local au bord de l’insalubrité, qui était resté fermé pendant plus d’une année, un local

convivial et moderne ».

Les appelants ne contestent pas qu’une partie de la dette a été apurée par un appel à

la garantie bancaire. Ils estiment néanmoins qu’en raison de leur investissement dans

le bien immobilier loué, qu’ils évaluent à environ 400.000,00 euros au cours des

plaidoiries, la bailleresse n’aurait pas de dégâts locatifs à craindre, le local commercial

ayant été entièrement remis à neuf.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à dire qu’il n’y a plus

d’arriérés de loyers.

La bailleresse fait valoir que, même si actuellement, il n’y a plus d’arriérés de loyers,

la faute contractuelle consistant dans le non-paiement, respectivement le paiement

tardif des loyers était donnée à l’époque à laquelle le juge de première instance a

statué et justifiait dès lors la résiliation du contrat de bail. Le jugement serait partant à

confirmer sur ce point.

L’intimée fait préciser que le recours à la garantie bancaire, constituée à hauteur de

40.000,00 euros auprès de la banque SOCIETE2.), a permis d’apurer les arriérés de

loyers. Il s’en suivrait qu’actuellement, la garantie bancaire serait inexistante, faute

pour les preneurs d’en avoir constitué une nouvelle. Or, la garantie bancaire serait une

obligation dans le chef du preneur, découlant du contrat de bail. Elle serait destinée à

couvrir chacune des obligations du preneur, le bailleur pouvant y faire appel non

seulement en cas de dégâts locatifs, mais encore en cas d’arriérés de loyers. Le non-

renouvellement de la garantie bancaire par le preneur justifierait la résiliation du contrat

de bail.

Motifs de la décision

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd

2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir d’appréciation, en

cas de manquements limités, justifiés par des difficultés financières temporaires (cf.

Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd 2000, n° 393). Le juge peut aussi tenir compte

dans son appréciation des faits survenus en cours d’instance, par exemple d’un

règlement d’arriérés de loyers.

La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de l’imputabilité

à l’une des parties d’une inexécution grave (Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd 2000,

n° 388 ter a).

En outre, il a été jugé que la gravité du manquement doit être appréciée en fonction

de l’existence ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel. 5 mars

1982, P. I, 800). Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution ou la résiliation aux

torts du preneur, s’il estime que les intérêts du bailleur ne sont point en péril (cf. Les

Novelles, Droit civil, tome VI, éd 2000, n° 388 ter). La Cour de cassation belge a ainsi

jugé, dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015) que le caractère grave de

l’inexécution doit être apprécié en fonction de l’existence ou non d’un dommage dans

le chef du bailleur.

Finalement, en ce qui concerne les arriérés de loyers et avances sur charges – qui ont

tous été entretemps apurés en l’espèce – il importe de souligner que les juges du fond

ont le pouvoir souverain d’apprécier si une résiliation du contrat de bail est justifiée

lorsque la partie en faute a mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge doit, en effet,

se montrer indulgent (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd 2000, n° 390).

En matière de bail commercial, le juge doit se montrer particulièrement prudent, étant

donné que le sort du commerce exploité dans l’immeuble donné à bail peut en

dépendre.

Si le juge statue avec rigueur devant des abus caractérisés ou répétés, il est enclin à

plus d’indulgence à l’égard du commerçant de bonne foi, ou dont la carence,

momentanée, est excusable en présence des faits, car la résolution risque de mettre

son commerce en difficultés ; en perdant le droit au bail, le commerçant perd souvent

son fonds de commerce (cf. Les Novelles, Droit civil, Tome VI, Volume 2, n° 1612,

p. 115).

Il résulte du dossier que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se conforment actuellement

à leurs obligations contractuelles, tous les arriérés de loyers ayant été apurés et une

pièce documentant la mise en place d’un ordre permanent en faveur de la bailleresse

ayant été versée en cause. Il résulte encore du dossier et des pièces soumises au

tribunal que les preneurs ont fait d’importants travaux de rénovation dans le local

commercial, engendrant de leur part un investissement conséquent, documenté par

de nombreuses pièces (factures, courriers) versées en cause, étant précisé que

l’investissement réalisé par les preneurs n’est pas contesté par la bailleresse. Il résulte

d’un courrier recommandé du mandataire des preneurs du 27 mai 2013, versée en

cause, que la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) sàrl, chargée des travaux

de gros œuvre, a accusé des retards considérables dans l’exécution de ces travaux.

Par lettre collective du 17 septembre 2013, versée en cause, les époux GROUPE1.)

et la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) sàrl ont mandaté l’expert Georges

WIES de procéder à une mission d’expertise afin de déterminer si les travaux réalisés

dans ledit local commercial par la susdite société ont été exécutés selon les règles de

l’art, et de déterminer le cas échéant, les causes et origines exactes des vices, défauts

de conformité et autres inexécutions.

Il s’ensuit que le retard dans l’exécution des travaux de remise en état, non imputable

aux preneurs, explique l’ouverture différée de la nouvelle gelateria et partant un

manque à gagner, occasionnant dans le chef des preneurs des difficultés financières,

qui sont à qualifier, au vu de tous les éléments du dossier, de passagères.

Il résulte des déclarations de sortie du centre commun de la sécurité sociale de

plusieurs salariés, versées en cause, témoignant de la restructuration de l’entreprise,

que les époux GROUPE1.) ont réagi aux difficultés financières auxquelles ils étaient

confrontés.

Au vu des considérations qui précèdent, le tribunal, usant de son pouvoir

d’appréciation, estime que la sanction de la résiliation du bail est excessive par rapport

aux fautes contractuelles commises par les locataires, à savoir le non-paiement des

loyers aux échéances convenues.

Quant à la garantie bancaire, il est constant en cause que l’intimée y a fait appel afin

d’apurer une partie des arriérés de loyers. Le non-renouvellement de la garantie

bancaire ne justifie pas à lui seul la résiliation du contrat de bail, étant précisé que les

locataires ont investi des sommes considérables dans la rénovation du local

commercial, investissement qui n’est pas contesté par la société SOCIETE1.).

Il résulte des considérations qui précèdent que la demande de la société SOCIETE1.)

tendant à la résiliation du bail et au déguerpissement consécutif des locataires est, par

réformation de la décision querellée, à dire non fondée.

L’appel est partant fondé.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les

dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de les

débouter de leur demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel.

Le tribunal précise que, faute pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.) d’avoir entrepris

le jugement de première instance en ce qu’il les a condamnés à payer une indemnité

de procédure de 500,00 euros à la société SOCIETE1.), ce volet du jugement n’est

pas dévolu au tribunal de céans.

Les frais et dépens des deux instances sont à supporter pour moitié par les deux

parties en cause, étant donné que, si, d’une part, la société SOCIETE1.) a certes été

obligée d’introduire une action en justice afin de recouvrer les loyers impayés, il n’en

reste cependant pas moins que, d’autre part, les demandes de la bailleresse en

résiliation et en déguerpissement des preneurs laissent d’être fondées.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à

loyer, la demande en distraction des frais et dépens des appelants n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit l’appel fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de la société anonyme de droit belge SOCIETE1.) SA en résiliation du

contrat de bail et en déguerpissement de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) non

fondée, et en déboute,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déboute PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à la société

anonyme de droit belge SOCIETE1.) SA et pour moitié à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.).