Tenant appeal dismissed; landlord's rent claim upheld against joint tenants for arrears and interest.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 52/2016

Audience publique du mardi, premier mars deux mille seize

Numéro 154706 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du

19 juin 2013 ainsi que des exploits de réassignation de l’huissier de justice Carlos

CALVO du 26 février 2014,

comparant

initialement

par Maître

Georges

KRIEGER,

avocat, demeurant à

Luxembourg, ayant déposé son mandat, comparant actuellement en personne,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Thomas FELGEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

2) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.) (Résidence

ENSEIGNE1.)er étage),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL ainsi que l’exploit de

réassignation de l’huissier de justice Carlos CALVO du 26 février 2014,

réassigné, ne comparant pas.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 154706 du rôle et appelée pour fixation le

24 septembre 2013, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 17 décembre 2013,

25 mars 2014 et 30 septembre 2014. L’affaire fut ensuite fixée pour contrôle au 11

novembre 2014, vu le dépôt de mandat de Maître Georges KRIEGER le 7 novembre

2014. Ensuite l’affaire fut fixée pour plaidoiries d’abord au 12 mai 2015, vu le courrier

ainsi que le certificat médical de PERSONNE1.) versé du 30 novembre 2015, ensuite

au 1er décembre 2015 et finalement à l’audience publique du mardi, 16 février 2016, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

PERSONNE1.), comparant en personne, fut entendue en ses explications.

Maître Jean-Marie DURAFOUR, avocat, en remplacement de Maître Thomas

FELGEN, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

PERSONNE3.), dûment réassigné, ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

1er mars 2016, le

jugement

qui suit :

Par requête déposée le 21 janvier 2013,

PERSONNE2.)

a fait convoquer

PERSONNE3.) et PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins

de les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout,

à lui payer la somme de 11.400,00 euros outre les intérêts légaux, à titre d’arriérés de

loyers et de charges, de voir résilier le contrat de bail entre parties et de s’entendre

condamner au déguerpissement des lieux loués.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a exposé avoir donné en location à

PERSONNE3.) et PERSONNE1.) un appartement sis à L-ADRESSE4.), par contrat

de bail du 18 juin 2008, moyennant un loyer mensuel de 850,00 euros et des avances

mensuelles sur charges de 100,00 euros. Les loyers et les charges relatifs aux mois

de juin et juillet 2011, ainsi qu’aux mois d’avril 2012 à janvier 2013 seraient restés

impayés.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE2.) a augmenté sa

demande de 2.850,00 euros, du chef des loyers des mois de février, mars et avril 2013.

Par jugement du 7 mai 2013, rendu contradictoirement entre parties, le tribunal de paix

de Luxembourg a :

-

donné acte à la partie requérante de l’augmentation de sa demande en paiement

du chef d’arriéré de loyer et de charges au montant de 14.250,00 euros,

-

reçu la demande en la forme,

-

déclaré la demande partiellement fondée,

-

condamné

PERSONNE3.)

et

PERSONNE1.)

solidairement

à

payer

à

PERSONNE2.) la somme de 14.250,00 euros, avec les intérêts légaux sur la

somme de 9.500,00 euros à compter du 6 décembre 2012 et sur le surplus à

compter du 12 avril 2013 jusqu’à solde,

-

résilié le contrat de bail conclu le 18 juin 2008 entre parties,

-

condamné PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans les trente jours qui suivent la notification du jugement,

-

au besoin, autorisé la partie requérante à faire expulser PERSONNE3.) dans la forme

légale et aux frais de ce dernier, récupérables sur simple présentation des quittances

des ouvriers y employés,

-

rejeté la demande en allocation d’une indemnité de procédure formée par

PERSONNE2.),

-

mis les frais de l’instance à charge des parties défenderesses.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a, en l’absence de contestations des

parties défenderesses, tenu la créance invoquée par la bailleresse pour établie en son

principe et son quantum, au vu des pièces versées et des renseignements fournis.

Le juge de première instance a ensuite rappelé que, lorsque les occupants ne sont

pas unis, comme en l’espèce, par les liens du mariage ou d’un partenariat au sens de

la loi du 9 juillet 2004 relative aux effets légaux de certains partenariats, il n’y a pas de

solidarité entre eux, sauf si elle est stipulée dans le contrat de bail.

Il a constaté que le contrat de bail a été conclu entre PERSONNE2.), d’une part, et

PERSONNE3.) et PERSONNE1.), déclarant s’engager comme « locataire solidaire et

indivisible », d’autre part.

Il a noté que l’exemplaire du contrat de bail versé aux débats n’était revêtu d’aucune

signature, mais que la partie défenderesse reconnaissait avoir signé le contrat de bail.

Il a retenu qu’eu égard au fait que le contrat de bail n’avait pas été modifié à la suite

du départ de PERSONNE1.) des lieux loués en septembre 2010, la bailleresse était

fondée à réclamer à cette dernière l’intégralité du loyer impayé, y compris le loyer relatif

à la période postérieure à son départ.

Quant aux intérêts légaux, le juge de première instance a, en application de l’article

1205 du code civil, qui prévoit que la mise en demeure de l’un des débiteurs produit

effet à l’égard de tous, retenu que la mise en demeure d’PERSONNE3.) produit effet

à l’égard de PERSONNE1.).

Une première lettre du 23 septembre 2012, invoquée par la bailleresse à titre de mise

en demeure étant en grande partie illisible, le juge de première instance a considéré

une deuxième lettre, datée du 6 décembre 2012, comme mise en demeure

relativement au montant y repris de 9.500,00 euros.

De ce jugement, qui lui a été notifié le 10 mai 2013, PERSONNE1.) a régulièrement

relevé appel par acte d’huissier du 19 juin 2013.

Par acte d’huissier du 26 février 2014, PERSONNE3.), défaillant, a été réassigné

conformément aux dispositions de l’article 84 du nouveau code de procédure civile, eu

égard au fait qu’il n’avait pas été assigné à personne. Il y a partant lieu de statuer

contradictoirement à son égard.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir déclarer la requête

de PERSONNE2.) irrecevable à son égard.

A titre subsidiaire, elle demande à voir constater qu’elle ne saurait être tenue au

paiement des loyers et charges et à voir déclarer non fondées les prétentions de

PERSONNE2.).

A titre plus subsidiaire, elle demande à voir dire qu’PERSONNE3.) doit la tenir quitte

et indemne de toute condamnation à intervenir à son encontre.

Elle réclame finalement la condamnation solidaire, sinon in solidum, des parties

intimées à l’intégralité, sinon à la majeure partie des frais et dépens, ainsi qu’à une

indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel et à une indemnité

de procédure de 1.000,00 euros pour la première instance.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir que la demande de PERSONNE2.)

est irrecevable, sinon non fondée, aucune relation contractuelle découlant d’un contrat

de bail n’ayant existé entre cette dernière et elle-même. Elle aurait occupé les lieux du

chef d’PERSONNE3.)

jusqu’en avril 2010, mais n’aurait pas été locataire.

PERSONNE3.) aurait payé les loyers et aurait continué à occuper les lieux après avril

2010.

PERSONNE1.)

conteste, par ailleurs, l’existence d’une solidarité légale ou

conventionnelle entre PERSONNE3.) et elle et souligne que le contrat de bail versé

en cause ne porte pas sa signature.

Elle donne encore à considérer qu’aucun courrier de réclamation en relation avec le

bail litigieux ne lui a été adressé depuis l’année 2008.

A l’audience des plaidoiries du 16 février 2016, PERSONNE2.) conclut à la

confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du juge de première

instance. Elle verse un contrat de bail portant la signature de deux personnes sous la

rubrique « locataire », et dont les différentes pages sont paraphées, respectivement

signées par les mêmes personnes. Elle fait exposer que ce n’est qu’après l’audience

des plaidoiries de première instance qu’elle a retrouvé l’original du contrat de bail sur

lequel figuraient lesdites signatures.

L’intimée réclame une indemnité de procédure de 4.175,00 euros pour l’instance

d’appel. A l’appui de sa demande, elle verse une note de frais et d’honoraires de son

mandataire du 27 mars 2015.

PERSONNE1.) affirme ne pas être sûre d’avoir réellement apposé sa signature sur le

document litigieux.

Elle maintient qu’elle a rompu tous liens avec PERSONNE3.) en avril 2010 et estime

ne pas être tenue au paiement des arriérés de loyers dont ce dernier ne s’acquitte pas.

Motifs de la décision

Le contrat de bail du 18 juin 2008 indique comme locataires PERSONNE3.) et

PERSONNE1.). Sous les noms des locataires figure la mention de « locataire solidaire

et indivisible ».

Le jugement dont appel avait noté que l’exemplaire du contrat de bail versé aux débats

n’était revêtu d’aucune signature, mais que la partie défenderesse reconnaissait avoir

signé le contrat de bail.

A l’audience des plaidoiries devant le tribunal de céans, la partie intimée verse la copie

d’un exemplaire du contrat de bail sur lequel figurent deux signatures en dessous de

la mention « le locataire », en dernière page. Toutes les pages du contrat de bail ont,

par ailleurs, été paraphées par PERSONNE3.) et signées par la même personne qui

a apposé sa signature sur la dernière page, à côté de celle d’PERSONNE3.).

PERSONNE1.) affirme ne plus se souvenir si elle a signé le contrat de bail et ne pas

être sûre si la signature lui attribuée par la partie intimée, a bien été apposée par ses

soins sur les différentes pages du contrat de bail.

Les doutes exprimés par PERSONNE1.) quant à la question de savoir si sa signature

figure réellement sur le contrat sont vagues. A supposer que PERSONNE1.) estime

sérieusement qu’un tiers ait imité sa signature, il lui aurait appartenu de faire les

diligences nécessaires pour s’inscrire en faux contre le document litigieux ou de

déposer une plainte au pénal.

Au défaut pour PERSONNE1.) de ce faire et eu égard au fait que, lors des plaidoiries

de première instance, elle avait admis avoir signé le document litigieux, il y a lieu de

tenir pour établi qu’elle a signé le contrat de bail en qualité de colocataire « solidaire

et indivisible » d’PERSONNE3.).

Le jugement dont appel est partant à confirmer en ce qu’il a déclaré recevable la

demande de PERSONNE2.) à l’égard de PERSONNE1.).

En cas de pluralité de débiteurs, c’est l’obligation conjointe qui constitue le type

d’obligation de droit commun. Les obligations indivisibles et les obligations solidaires

ne constituent que des formes exceptionnelles qui, en tant que telles, ne peuvent

résulter que de la loi ou de la volonté des parties (cf. Henri De Page : Traité de droit

civil belge, T.II Les obligations II, p. 291 ss).

En effet, aux termes de l'article 1202 du code civil, la solidarité ne se présume point: il

faut qu'elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la

solidarité a lieu de plein droit, en vertu d'une disposition de la loi.

Aux termes du contrat de bail versé en cause en l’espèce, les parties ont convenu que

les obligations du contrat de bail sont indivisibles et solidaires.

C’est, dès lors, à juste titre que le juge de première instance a dit qu’en l’absence de

modification des stipulations du contrat de bail initial, PERSONNE1.) est tenue

solidairement avec PERSONNE3.) de l’intégralité des arriérés de loyers et de charges

et ce même pour la période postérieure à son départ des lieux loués.

Le montant de 14.250,00 euros réclamé par PERSONNE2.) à titre d’arriérés de loyers

et de charges réclamés pour la période de juin 2011 à avril 2013 n’ayant pas été

contesté en soi par l’appelante, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a

déclaré fondée la demande pour ledit montant.

Le jugement entrepris est encore à confirmer en ce qu’en application du principe de la

représentation mutuelle des codébiteurs solidaires, il a retenu que les intérêts légaux

sur le montant de 9.500,00 euros courent à l’égard d’PERSONNE3.) et de

PERSONNE1.) à partir du 6 décembre 2012, date d’une mise en demeure relative

audit montant, adressée au seul PERSONNE3.).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) tendant à la condamnation

de PERSONNE2.) au paiement d’une indemnité de procédure pour la première

instance et l’instance d’appel est à rejeter.

Dans la mesure où PERSONNE2.) n’établit pas l’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel est à déclarer non fondée.

Il résulte de ce qui précède que l’appel de PERSONNE1.) n’est pas fondé.

Quant à la demande de PERSONNE1.) aux fins d’entendre dire qu’PERSONNE3.) doit

la tenir quitte et indemne de toute condamnation susceptible d’intervenir à son

encontre, le tribunal, en application de l’article 65 du nouveau code de procédure civile,

sursoit à statuer afin de permettre aux parties de conclure quant à la compétence

matérielle du tribunal de céans lequel siège en matière de bail à loyer.

Il convient également de surseoir à statuer sur la demande de PERSONNE1.) en

allocation d’une indemnité de procédure, dirigée contre PERSONNE3.).

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer, et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel,

le déclare non fondé, partant :

confirme le jugement entrepris,

déclare non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure, dirigée à l’encontre de PERSONNE2.),

déclare non fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

sursoit à statuer sur la

demande de

PERSONNE1.)

tendant à voir dire

qu’PERSONNE3.) est tenu de la tenir quitte et indemne, afin de permettre aux parties

de conclure quant à la compétence matérielle du tribunal de céans,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi,

22 mars 2016, à 9.00 heures devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle 6, au 3e étage,

réserve les droits des parties et les frais ainsi que les dépens des deux instances.