Tenant appeal dismissed; landlord wins rent arrears and eviction but loses procedural fee claim due to lack of waiver proof.

Assistance judiciaire pour la partie A.)

Jugement Bail à loyer (IIIe chambre) No 62/2016

Audience publique du mardi, premier mars deux mille seize

Numéro du rôle : 168.951

Composition :

Fabienne GEHLEN, vice-présidente,

Nathalie HAGER, juge,

Séverine

LETTNER,

juge,

Yves ENDERS, greffier.

E N T R E :

A.), demeurant à ADR1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Michèle WANTZ d’Eschsur-

Alzette du 9 avril 2015, intimée sur appel incident, comparant par Maître Laurent METZLER,

avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

E T :

B.), demeurant à L-(…), intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant

Michèle WANTZ, appelant par appel incident,

comparant par Maître Claude WASSENICH, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

____________________________________________________________________

F A I T S:

L’affaire inscrite sous le numéro 168951 du rôle fut appelée à l’audience publique du mardi, 21

avril 2015, lors de laquelle elle fut fixée au 22 septembre 2015 pour plaidoiries.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Marc PUNDEL, avocat, en remplacement de Maître Laurent METZLER, avocat à la Cour,

comparant pour la partie appelante, donna lecture de l’acte d’appel et développa les moyens de sa

partie.

Maître Lise REIBEL, avocat, en remplacement de Maître Claude WASSENICH, avocat à la Cour,

comparant pour la partie intimée, répliqua.

En date du 13 octobre 2015 le tribunal prononça la rupture du délibéré et refixa l’affaire pour

plaidoiries à l’audience publique du mardi 5 janvier 2016. L’affaire fut ensuite refixée au 2 février

2016 date à laquelle l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Marc PUNDEL, avocat, en remplacement de Maître Laurent METZLER, avocat à la Cour,

comparant pour la partie appelante, développa les moyens de sa partie.

Maître Lise REIBEL, avocat, en remplacement de Maître Claude WASSENICH, avocat à la Cour,

comparant pour la partie intimée, répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du mardi, 1er mars

2016 le

J U G E M E N T Q U I S U I T :

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date du 14 octobre 2014,

B.) a fait convoquer A.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre

condamner à lui payer le montant de 2.400.- euros à titre d’arriérés de loyer pour les mois de

juillet, août, septembre et octobre 2014, ainsi que pour voir prononcer la résiliation du contrat de

bail conclu entre parties et la condamnation au déguerpissement de A.), ainsi que pour la voir

condamner au paiement d’une indemnité de procédure de 1.000.- euros, pour voir prononcer

l’exécution provisoire du jugement à intervenir, ainsi que la majoration du taux de l’intérêt de trois

points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement à intervenir

et la condamnation de la locataire aux frais et dépens de l’instance. B.) s’est encore réservé le droit

de demander une indemnité de relocation et des dommages et intérêts.

A l’audience des plaidoiries du 23 février 2015, le mandataire judiciaire de B.) a maintenu sa

demande en résiliation du contrat de bail, bien que les arriérés de loyer aient entretemps été apurés.

Par jugement du 13 mars 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à

loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a reçu la demande en la forme, a donné

acte à B.) que l’intégralité des arriérés de loyer et avances sur charges ont été réglés, a résilié le

contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de A.) pour motif grave consistant dans le

non-paiement des loyers aux échéances contractuelles, partant, a condamné A.) à déguerpir des

lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de

la notification du jugement, au besoin a autorisé B.) à la faire expulser dans la forme légale et aux

frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés, a dit non fondée la demande de B.) en obtention d’une indemnité de procédure et en a

débouté, a condamné A.) aux frais de l’instance et a dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement

de l’exécution provisoire.

De ce jugement, A.) a régulièrement interjeté appel suivant exploit d’huissier de justice du 9 avril

2015.

Elle demande, par réformation du jugement entrepris, à se voir décharger de la condamnation au

déguerpissement des lieux du chef du non-paiement des loyers aux échéances contractuelles.

Elle demande, en revanche, la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a déclaré non fondée

la demande adverse en paiement d’une indemnité de procédure et sollicite à son tour le paiement

d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros tant pour la première instance que pour l’instance

d’appel.

- Moyens et prétentions des parties :

L’appelante fait plus particulièrement grief au juge de première instance d’avoir prononcé la

résiliation du contrat de bail et son déguerpissement, alors que depuis le début du bail en 2008,

elle se serait pourtant régulièrement acquittée des loyers et que le retard de paiement invoqué en

l’espèce par le bailleur trouverait son origine dans des circonstances particulières qui ne lui

seraient pas imputables, celle-ci ayant dû se rendre au Cameroun aux obsèques de sa mère, tout

en continuant à s’acquitter des loyers des mois de mai et juin 2014, mais s’étant par la suite fait

dérober lors de ce séjour son sac contenant le numéro de compte en banque du bailleur et ayant

ainsi envoyé deux « sms » à la fille du bailleur, en charge de la gestion de l’appartement loué, aux

fins de se voir communiquer le numéro de compte de son père. Comme cette dernière n’en aurait

pas réservé de suite, elle aurait dû attendre son retour pour régulariser la situation.

A son retour, l’appelante aurait convenu avec la fille du bailleur que la régularisation du paiement

des loyers devait se faire au plus tard avant la fin de l’année 2014, délai ayant en l’espèce été

respecté, alors qu’aucun impayé ne subsisterait à l’heure actuelle.

Le paiement irrégulier des loyers de juillet à novembre 2014 ayant dès lors été la conséquence

directe d’un cas de force majeure, le tribunal ne saurait partant l’ériger en une violation des

obligations contractuelles justifiant la résiliation du bail.

S’y ajouterait que le bailleur n’aurait déposé sa requête relative au non-paiement des loyers et

charges des mois de juillet à octobre 2014 qu’en date du 14 octobre 2014, de sorte qu’il y aurait

lieu d’en conclure à une acceptation tacite du bailleur en vue de reporter les échéances.

L’appelante donne à considérer, en marge des plaidoiries, que l’origine du présent litige trouverait

sa source dans les revendications de sa part en diminution du loyer, justifiée par des troubles de la

jouissance liés à la présence d’importantes moisissures.

B.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, mais interjette néanmoins appel incident quant

à sa demande en paiement d’une indemnité de procédure pour la première instance et réclame un

montant de 1.000.- euros de ce chef.

Il demande, de même, le paiement d’une indemnité de procédure de 1.200.- euros pour l’instance

d’appel.

- Motifs de la décision :

Par contrat de bail avec effet au 1er mai 2008, A.) a pris en location un appartement meublé sis à

ADR1.) contre paiement d’un loyer mensuel de 520.- euros et des avances sur charges locatives

de 80.- euros par mois.

Le tribunal rappelle que l’obligation de payer le prix du bail au terme convenu constitue l’une des

deux obligations principales pesant sur le preneur, alors que le prix du bail constitue la contrepartie

de la jouissance locative.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail.

En pareil cas, le bailleur n’est pas tenu de respecter un préavis ou d’attendre la prochaine échéance

(cf. M. Harles, Le bail à loyer, Compte rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 187, pages 374 à 375 ;

F. Biltgen et G. Krieger, Le bail d’habitation, éd. Saint-Paul, n° 144-145 ; M. Thewes, Le nouveau

droit du bail, éd. ULC, n° 206).

Le simple retard dans le paiement du loyer constitue une faute justifiant la résiliation du bail dès

lors que ce retard est d’une certaine importance et que les circonstances de la cause ne révèlent

pas une acceptation tacite par le bailleur du report de la date de paiement.

La résiliation peut être prononcée, le cas échéant, même si le locataire a apuré l’arriéré, compte

tenu des antécédents et du retard systématique dans le paiement de ses loyers. (Les Novelles, Le

louage de choses, vol. 1, no 393).

En l’occurrence, le loyer de juillet 2014 n’a été réglé que le 8 octobre 2014, les loyers d’août et

septembre 2014 que le 4 novembre 2014 et le loyer d’octobre 2014 que le 4 décembre 2014. Le

loyer de novembre 2014 lui aussi n’a été réglé que le 4 décembre 2014 et ceci malgré le fait que

A.) était à nouveau de retour au pays.

Des retards constamment répétés dans le paiement constituent une faute grave qui peut justifier la

résiliation immédiate (idem).

Quant au moyen avancé par l’appelante consistant à dire que le bailleur aurait autorisé le paiement

tardif des loyers, le tribunal retient que l’acceptation alléguée est synonyme d’une prétendue

renonciation tacite du bailleur à se voir payer le loyer au terme convenu.

Il y a lieu de rappeler que la renonciation est l’acte juridique par lequel une personne manifeste la

volonté d’abandonner un droit qui lui appartient. Or, les renonciations ne se présument pas. La

Cour de Cassation a rappelé dans un arrêt du 28 février 2013 (n° 3082 du registre) que la

renonciation à un droit ne peut résulter que d’actes manifestant sans équivoque la volonté de

renoncer.

Or, force est de constater que si l’envoi des « sms » à la fille du bailleur n’est pas contesté en

cause, il n’en demeure pas moins que l’appelante reste en défaut de rapporter la preuve d’un

quelconque accord entre parties quant au paiement des arriérés de loyer avant la fin de l’année

2014 seulement.

Le tribunal retient qu’il ne résulte dès lors, en l’espèce, d’aucun élément en cause, que le bailleur

ait manifesté sans équivoque sa volonté de renoncer au paiement des loyers aux échéances

convenues.

Il s’ensuit que le moyen laisse d’être fondé.

A l’audience des plaidoiries du 2 février 2016, B.) a demandé la condamnation de A.) au paiement

du montant 550.- euros au titre d’arriérés de loyer pour le mois de janvier 2016. Faute de

contestation de A.), il y a lieu de dire fondée la demande en paiement de B.) et de condamner A.)

à lui payer le montant de 550.- euros à titre d’arriérés de loyer pour le mois de janvier 2016, avec

les intérêts légaux à partir du 2 février 2016 date de la demande en justice.

Compte tenu des retards de paiement intervenus, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en

ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail et la condamnation de la locataire au

déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement de quarante jours à partir de la

signification du présent jugement.

En l’absence de preuve de l’iniquité requise, le jugement entrepris est encore à confirmer en ce

qu’il a déclaré non fondée la demande du bailleur en paiement d’une indemnité de procédure.

Pour le même motif, B.) est à débouter de sa demande en paiement d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel.

Au vu de l’issue du litige, A.) est également à débouter de sa demande en paiement d’une

indemnité de procédure tant pour la première instance que pour l’instance d’appel.

P A R C E S M O T I F S :

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en matière de bail

à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel principal et l’appel

incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé, sauf à accorder à A.) un délai de déguerpissement de quarante

jours à partir de la signification du présent jugement, dit l’appel incident non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris du 13 mars 2015, dit recevable et fondée la demande en paiement

de B.) pour le montant de 550.- euros à titre d’arriérés de loyer pour le mois de janvier 2016,

partant condamné A.) à payer à B.) le montant de 550.- euros, avec les intérêts légaux à partir du

2 février 2016, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes respectives de A.) et de B.) en paiement d’une indemnité de

procédure,

partant, en déboute, condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.