Tenant's new rent reduction claim dismissed in appeal as prohibited under civil procedure code.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 38/2016

Audience publique du mardi, seize février deux mille seize

Numéro 170686 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOC1.) SA, établie et ayant son siège social à L-(…), (…), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B(…), appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 6 juillet 2015,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Bernard FELTEN, avocat, demeurant à Luxembourg, et

la société anonyme SOC2.) SA, établie et ayant son siège social à L-(…), (…), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B(…), intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN, appelante par appel incident,

comparant par Maître David CASANOVA, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 170686 du rôle et appelée pour fixation le

6 octobre 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 1er février 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Figen GÖKCE, avocat, en remplacement de Maître Bernard FELTEN, comparant pour la société anonyme SOC1.) SA, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître David CASANOVA, avocat, comparant pour la société anonyme SOC2.) SA, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

16 février 2016, le jugement qui suit :

Fais et rétroactes

Suivant contrat de bail conclu en date du 1er juin 2004, les époux A.)/B.) ont loué à la société à responsabilité limitée SOC3.) Sàrl une surface commerciale de 500 m2 et trois places extérieures de parking, sises à L-(…), (…), moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 2.000,00 euros, payable d’avance le premier de chaque mois.

Par contrat de cession du 10 novembre 2005, la société SOC3.) Sàrl a cédé le contrat de bail à la société anonyme SOC1.) SA.

Par acte de vente du 29 août 2011, les époux A.)/B.) ont vendu l’immeuble abritant la surface commerciale à la société anonyme SOC2.) SA.

Le 30 septembre 2013, la société SOC1.) a quitté les lieux.

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg en date du février 2015, la société SOC2.) a fait convoquer la société SOC1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de l’entendre condamner à lui payer le montant de 39.759,77 euros, au titre de dégâts locatifs, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice. SOC2.) SA a encore conclu à voir dire que le taux d’intérêts sera augmenté de trois points à l’expiration du troisième mois qui suit la notification du jugement, à se voir allouer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement.

A l’appui de sa demande, la société SOC2.) a fait exposer que lors de la sortie des lieux de la locataire, le local se serait trouvé dans un « état pitoyable » et qu’il aurait présenté d’innombrables dégâts, qui auraient été dus, entre autres, au fait que la locataire avait fait installer dans le local une chambre froide. Les dégâts auraient fait l’objet d’un procès-verbal de constat dressé par l’huissier de justice Gilles HOFFMANN.

Lors des débats de première instance, à l’audience du 29 mai 2015, la bailleresse a réduit sa demande au montant de 37.585,97 euros, tandis que la société SOC1.), après avoir comparu initialement par mandataire, n’était ni présente ni représentée.

Par jugement contradictoire rendu en date du 12 juin 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, a :

- reçu la requête en la forme,

- donné acte à la société anonyme SOC2.) SA de la réduction de sa demande au montant de 37.585,97 euros,

- déclaré la demande partiellement fondée,

- condamné la société anonyme SOC1.) SA à payer à la société anonyme SOC2.) SA la somme de 37.585,97 euros, avec les intérêts légaux à compter du

26 février 2015, jusqu’à solde,

- condamné la société anonyme SOC1.) SA à payer à la société anonyme SOC2.) SA une indemnité de procédure de 500,00 euros,

- condamné la société anonyme SOC1.) SA aux frais et dépens de l’instance,

- dit qu’il n’y a pas lieu à exécution du jugement.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que la demande était justifiée par les renseignements fournis et les pièces versées en cause.

De ce jugement, la société SOC1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 6 juillet 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, la société SOC1.) demande à voir déclarer non fondées les demandes de la société SOC2.) et à se voir décharger de toutes les condamnations prononcées à son encontre par le juge de première instance. A titre reconventionnel, l’appelante demande à voir condamner l’intimée à lui payer une indemnité de 23.500,00 euros à titre de moins-value sur les loyers payés pour la période allant du 10 février 2009 au 30 septembre 2013, sinon tout autre montant correspondant à la moins-value locative à fixer ex aequo et bono par le tribunal, sinon à dire d’expert.

L’appelante sollicite en outre une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, la société SOC1.) fait valoir que, suite à son départ des lieux le 30 septembre 2013, la société SOC2.) aurait fait procéder unilatéralement à un procès-verbal de constat d’huissier, sans inviter la locataire à prendre part à un état des lieux contradictoire. Les factures, relatives à des travaux de dépose de faux plafonds, de dépose de charpente en bois, de démolition des cloisons, de dépose des portes et fenêtres, de démolition des socles en béton armé et de leurs évacuations, de la réfection partielle des murs, témoigneraient d’une remise en état des gros ouvrages et d’une transformation de l’immeuble. Ces travaux ne seraient en aucun cas à supporter par la locataire.

L’appelante conteste la facture émise par la société SOC4.) le

8 novembre 2013, au motif que la société SOC2.) serait l’un des administrateurs de la société SOC4.). A l’appui de ses allégations, elle verse les statuts de la société SOC4.) ainsi que l’extrait du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 30 juin 2011. Elle en conclut que la susdite facture est dès lors à considérer comme une facture de complaisance.

La société SOC1.) fait valoir que, depuis le début de la location, elle s’est plainte de l’état d’insalubrité des locaux et que par courrier du 23 février 2009, elle a notamment informé les anciens propriétaires que d’importants travaux de réparation devraient être entrepris dans les locaux suite à l’apparition de très nombreuses fissures dans les murs et les sols du bâtiment.

L’appelante fait encore exposer que les anciens propriétaires avaient indiqué avoir demandé à un expert de procéder à une visite des lieux et avoir sollicité une entreprise pour réaliser une étude géotechnique afin de rechercher les raisons de la fissuration des murs. Or, la société SOC1.) n’aurait jamais reçu les résultats des expertises, ni des analyses effectuées. Les anciens propriétaires auraient ensuite refusé tous travaux de remise en état des locaux et se seraient ensuite débarrassés du local en le vendant à la société SOC2.).

La société SOC1.) conteste les indemnités de relocation et d’indisponibilité réclamées par la bailleresse au motif que la résiliation du contrat de bail serait intervenue d’un commun accord des parties, aucune indemnité ne pouvant être allouée à l’intimée dans ce cas.

L’appelante formule finalement une demande reconventionnelle, tendant à voir condamner la société SOC2.) à lui payer le montant de 500,00 euros par mois pour la période allant de février 2009 au 30 septembre 2013, soit le montant total de (500,00 euros x 47 mois =) 23.500,00 euros à titre de moins-value locative, correspondant aux troubles de jouissance qu’elle a dû subir en raison des désordres et insalubrités affectant le local loué.

A l’effet d’établir le bien-fondé de ses allégations, la société SOC1.) verse une attestation testimoniale d’C.).

La société SOC2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à interjeter appel incident en ce que le jugement de première instance ne lui a accordé qu’une indemnité de procédure de 500,00 euros. Elle demande à se voir allouer le montant de 750,00 euros à ce titre.

L’intimée sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’effet d’établir le bien-fondé de ses prétentions, la société SOC2.) renvoie au procès-verbal de constat, établi par l’huissier de justice Gilles HOFFMANN le 1er octobre 2013 - qui aurait acté avoir été reçu, notamment, par « Monsieur C.), représentant le locataire sortant », de sorte que l’appelante ne saurait valablement soutenir que le prédit constat d’huissier aurait été établi unilatéralement – et à une attestation testimoniale de D.).

L’intimée fait préciser que les travaux de remise en état contestés par la société SOC1.) ne concerneraient pas des dégâts locatifs proprement dits, mais auraient été rendus « nécessaires suite aux interventions non autorisées de la part de l’appelante ». En effet, cette dernière aurait entrepris d’importants travaux d’aménagement, en l’absence d’accord des anciens propriétaires et de l’intimée. Ainsi, le contrat de bail du 1er juin 2004, ferait état, dans son article 1er, « d’un dépôt sans chauffage, un bureau, un débarras, un WC, un grenier », tandis qu’il serait acté dans le constat d’huissier du 1er octobre 2013 que « dans le hangar se trouvent diverses pièces construites à l’aide de cloisons et faux-plafonds et planchers ».

Quant à la facture de la société SOC4.) du 8 novembre 2013, l’intimée conteste qu’il s’agisse d’une facture de complaisance. Elle verse un devis comparatif émanant de la société SOC5.), portant sur les mêmes travaux, se chiffrant à 20.273,00 euros, partant à un montant comparable à celui facturé par SOC4.).

La société SOC2.) fait en outre plaider que le paiement des indemnités pour dégâts locatifs imputables au preneur ne saurait être soumis à l’exécution effective des travaux de réparation. Ainsi, le preneur, contraint de restituer les lieux dans l’état dans lequel il les a reçus, serait tenu de réparer par équivalent. Il ne pourrait partant exiger que les indemnités allouées servent à la restauration du bien loué, le bailleur disposant de ces indemnités à son gré.

L’intimée conteste que les lieux aient été insalubres et que les murs aient été affectés de fissures. Elle donne à considérer que la locataire ne l’aurait jamais mise en demeure, ni n’aurait introduit de requête tendant à la forcer à remédier aux prétendus dégâts ou à obtenir une réduction du loyer. A ce titre, elle renvoie encore au constat de l’huissier de justice, établi contradictoirement et ne faisant état d’aucun dégât locatif. Elle donne en outre à considérer que l’appelante ne verse aucune pièce relative à la prétendue étude géotechnique ou expertise. L’intimée se pose finalement la question de savoir pourquoi, si effectivement le local loué avait été insalubre, l’appelante aurait continué à l’occuper jusqu’au 30 septembre 2013, soit pendant 55 mois.

La société SOC2.) soulève finalement l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle formulée par l’appelante, au motif qu’elle constituerait une demande nouvelle, présentée pour la première fois en appel. A titre subsidiaire, l’intimée conteste le bien-fondé de la demande reconventionnelle, au motif que l’appelante ne l’aurait jamais mise en demeure. A titre encore plus subsidiaire, la société SOC2.) conclut à la prescription quinquennale des montants réclamés et estime que la société SOC1.) ne pourrait prétendre à une moins-value de loyer que pour la période remontant au 6 juillet 2010, soit pour une période de 39 mois, et non de 47 mois tel que réclamé par l’appelante.

Motifs de la décision

- Quant à l’appel principal

Il est constant en cause qu’en l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé en 2004. A la requête de la société SOC2.), l’huissier de justice Gilles HOFFMANN a dressé un « état des lieux suite à la sortie du locataire ».

Dans son procès-verbal de constat, l’huissier de justice déclare avoir été reçu par « Monsieur E.), représentant la partie requérante » et « Monsieur C.), représentant le locataire sortant ». L’argument de l’appelante selon lequel le constat aurait été dressé unilatéralement, en son absence, n’est étayé par aucun élément du dossier ni aucune pièce et se trouve contredit par le constat même de l’huissier de justice, étant précisé que, tel que l’a fait relever l’intimée, les constatations de l’huissier font foi jusqu’à preuve du contraire.

Tel que l’a fait plaider la société SOC2.), aux termes de l’article 1731 du code civil, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu la jouissance des lieux dans un bon état. Selon l’intimée, le procès-verbal de constat de l’huissier de justice établirait à suffisance de droit le bien-fondé de sa demande en indemnisation.

L’article 1er du contrat de bail signé le 1er juin 2004 dispose « Le bailleur donne par les présentes en location au preneur qui accepte, un dépôt sans chauffage d’une surface de +/- 500 m2 avec un bureau, un débarras, un WC, un grenier et 3 places extérieures de parking, sis au (…), L-(…). Les lieux loués sont repris en très bon état, ils doivent être remis au bailleur à la fin du bail dans le même état compte tenu de l’usure normale. »

Dans son constat, l’huissier de justice a acté que « dans le hangar se trouvent diverses pièces construites à l’aide de cloisons et faux-plafonds et planchers ». Il découle des photos annexées au susdit constat d’huissier que le local a été subdivisé en différentes pièces à l’aide de cloisons et de faux plafonds. Le susdit constat d’huissier, établi contradictoirement, est muet quant à d’éventuels dégâts locatifs, tels des fissures des murs.

Il en découle à l’évidence que les lieux ont subi des transformations.

L’attestation testimoniale d’C.), selon laquelle, la société SOC1.) aurait rendu les locaux dans l’état dans lequel ils se trouvaient lors de la rentrée des lieux et qu’elle n’aurait pas entrepris de travaux sur la structure, n’est pas pertinente, dans la mesure où il s’agit en l’espèce de simples aménagements et non de travaux sur la structure.

Le sort des travaux exécutés par le locataire dans l’immeuble loué à la fin des relations contractuelles n’est réglé par aucun texte de loi. Les parties ont la faculté de régler le sort de ces investissements dans leur contrat de bail. (M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pasicrisie t. 31, n°130, p. 351)

Au cas où le contrat de bail est muet sur la question, il est généralement admis que le bailleur bénéficie au départ du locataire de l’option de, soit exiger la suppression des modifications apportées par le locataire et de demander la remise en état aux frais du preneur, soit de conserver ces modifications contre paiement d’une indemnité au preneur. Il a été décidé que le bailleur dispose de cette option même au cas où il a autorisé les travaux. L’obligation du preneur de remettre les lieux en leur pristin état joue tant qu’il n’est pas dispensé de cette obligation. Le locataire qui n’a pas rétabli les lieux avant son départ ne peut obliger le bailleur à l’indemniser, le bailleur ne pouvant être contraint au paiement de constructions qu’il n’a pas souhaitées. En cas de refus du locataire de remettre les lieux en leur pristin état, le bailleur peut réclamer au preneur remboursement des frais engagés pour l’enlèvement des installations. (M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pasicrisie t. 31, n°130, p. 351)

En l’espèce, l’article 8 du contrat de bail dispose que « Le preneur n’effectuera aucune transformation, aucun percement de murs, ni de voûtes, aucune construction sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur. »

Il appartient partant au preneur, en l’espèce la société SOC1.), de prouver qu’elle a reçu l’accord exprès et écrit de la bailleresse, l’autorisant à procéder aux transformations de la surface commerciale. Or, l’appelante n’allègue, ni ne prouve avoir été autorisée à entreprendre ces travaux.

Il en découle que la demande de l’intimée est à déclarer fondée en son principe.

Quant au montant à allouer à ce titre à la société SOC2.), il y a lieu d’analyser les différents postes un à un.

La facture du 8 novembre 2013 de la société SOC4.)

L’argument de l’appelante suivant lequel ladite facture constituerait une facture de complaisance au motif que l’intimée serait l’un des administrateurs de la société SOC4.) tombe à faux devant la production, par l’appelante, d’un devis comparatif, émis par une entreprise concurrente, portant sur les mêmes travaux à effectuer, pour un montant similaire.

La facture de SOC4.) portant sur un montant de 19.090,00 euros, peut dès lors être prise en compte.

Elle est relative à l’enlèvement des différents aménagements installés par la locataire ainsi qu’à la réfection partielle des murs. En application des principes énoncés cidessus, les frais y relatifs sont à supporter par la locataire, le jugement entrepris étant à confirmer sur ce point.

La facture du 5 février 2014 de la société SOC6.)

L’appelante reste en défaut d’expliquer pour quelle raison une ou plusieurs fenêtres auraient dû être remplacées, le procès-verbal de constat de l’huissier de justice étant par ailleurs muet à ce sujet. Il en découle que le volet de la demande y relatif est, par réformation du jugement entrepris, à déclarer non fondé.

La facture du 11 novembre 2013 de la société SOC7.)

Il est acté dans le procès-verbal de constat de l’huissier que « des câbles pendent librement à divers endroits ». Dans la mesure où diverses pièces ont été construites à l’aide de cloisons et de faux plafonds, ces pièces ont nécessairement dû être alimentées en électricité, de sorte que, par l’effet de l’enlèvement des cloisons, des travaux de remise en état de l’électricité ont été indispensables. Il s’ensuit que le volet de la demande tendant à la prise en charge par l’appelante de la facture de SOC7.), portant sur un montant de 2.556,45 euros, est à déclarer fondé, par confirmation du jugement entrepris.

La facture du 2 novembre 2013 de la société SOC8.)

Ces frais d’un montant de 552,00 euros, relatifs à l’évacuation des déchets, constituent la suite logique des frais de remise en état et sont dès lors, par confirmation de la décision attaquée, à supporter par la locataire.

Les frais d’huissier

Il résulte du constat de l’huissier de justice que ce dernier a agi sur requête de la société SOC2.). Cette dernière n’expliquant pas en quoi le recours à un huissier de justice a été rendu nécessaire, au lieu d’un simple état des lieux contradictoire entre parties, les frais y relatifs doivent rester à sa charge.

Il y a dès lors lieu, par réformation du jugement a quo, de déclarer non fondé le volet de la demande relatif aux frais d’huissier.

L’indemnité de relocation

Aux termes de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. Il est généralement admis que l’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur et qu’elle ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis à la disposition du bailleur.

En l’espèce, l’appelante soutient que la résiliation du bail est intervenue d’un commun accord des parties, ce qui n’est pas contesté par la bailleresse. La résiliation du bail n’étant dès lors pas intervenue de la faute du locataire, il s’ensuit que le volet de la demande relatif à l’indemnité de relocation est, par réformation du jugement entrepris, à déclarer non fondé.

L’indemnité d’indisponibilité

Il est admis que la reprise de jouissance des lieux par le bailleur n'est pas nécessairement exclusive de la notion d'indisponibilité des lieux. Il en est notamment ainsi lorsque les lieux ne sont pas restitués en leur pristin état par le locataire et que des travaux sont nécessaires afin de réparer les lieux. L'indemnité d'indisponibilité couvre le préjudice subi par le bailleur du fait de la perte de jouissance des lieux. L'indemnité est due pendant la durée nécessaire à la constatation des dégâts et pendant la durée des travaux de remise en état (M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, P. 31 n° 2/2001, n° 192).

Au vu des éléments du dossier concernant les travaux entrepris, le tribunal considère, à l’instar du premier juge, que le temps nécessaire à la remise en état peut être évalué à deux mois, de sorte qu’une indemnité d’indisponibilité afférente est due à la bailleresse. Par confirmation du jugement entrepris, il y a partant lieu de condamner la locataire à payer à la bailleresse le montant réclamé de (2 x 2.416,00 euros =) 4.832,00 euros.

En conclusion

Par réformation du jugement entrepris, la demande de la société SOC2.) à l’encontre de la société SOC1.) est, au vu des développements qui précèdent, à déclarer fondée pour le montant de (19.090,00 + 2.556,45 + 552,00 + 4.832,00 =) 27.030,45 euros.

- Quant à la demande reconventionnelle de la société SOC1.)

Il est rappelé que l’appelante sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de la bailleresse SOC2.) à lui payer une indemnité de 23.500,00 euros, à titre de moinsvalue sur les loyers payés pour la période allant du 10 février 2009 au 30 septembre 2013, au motif que le local commercial aurait été insalubre.

L’intimée soulève l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle, au motif qu’il s’agirait d’une demande nouvelle, prohibée en instance d’appel.

Aux termes de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, il ne sera formé, en cause d’appel, aucune nouvelle demande, à moins qu’il ne s’agisse de compensation, ou que la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

La prohibition des demandes nouvelles en appel constitue une règle d’ordre privé dont l’inobservation ne saurait être soulevée d’office par le juge saisi (Cour 23 octobre 1990, P. 28, 70).

En l’espèce, aucune demande en réduction du loyer n’ayant été présentée par la locataire en première instance, et la demande reconventionnelle ne constituant, en l’espèce, ni une défense à l’action principale, ni une demande tendant à une compensation entre créances réciproques, il s’agit d’une demande nouvelle, irrecevable en instance d’appel en application de l’article 592 du nouveau code de procédure civile.

- Quant à l’appel incident et aux indemnités de procédure

Le jugement entrepris est à confirmer en ce que, eu égard à la nature de l’affaire et aux soins requis, il a alloué à la société SOC2.) une indemnité de procédure de 500,00 euros.

Au vu de l’issue du litige, l’appel étant partiellement fondé, et des explications fournies de part et d’autre, il n’est pas inéquitable de laisser à charge de chacune des parties l'ensemble des frais déboursés par elles et non compris dans les dépens, de sorte que leurs demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ne sont pas fondées.

Dans la mesure où l’appel est partiellement fondé, mais que la société SOC1.) reste tenue d’une condamnation au profit de la société SOC2.), il convient de faire masse des frais et dépens de l’instance d’appel et de les imposer pour moitié à chacune des deux parties.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel principal est partiellement fondé tandis que l’appel incident ne l’est pas.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit les appels principal et incident en la forme, dit irrecevable la demande de la société anonyme SOC1.) SA en obtention d’une indemnité de 23.500,00 euros à titre de réduction de loyer, dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé, partant, par réformation du jugement entrepris,

condamne la société anonyme SOC1.) SA à payer à la société anonyme SOC2.) SA le montant de 27.030,45 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 26 février 2015, date de la demande en justice, jusqu’à solde, pour le surplus, confirme le jugement entrepris, dit non fondées les demandes respectives des parties obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié à la société anonyme SOC1.) SA et pour moitié à la société anonyme SOC2.) SA.