Tenant appeal dismissed; relocation fee upheld as agreed sum not manifestly excessive under civil code.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 31/2016

Audience publique du mardi, neuf février deux mille seize

Numéro 173119 du rôle

Composition :

Laurence JAEGER, premier juge-président,

Anne CONTER, juge,

Lynn STELMES, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant ou ses gérants en fonctions,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

2) PERSONNE1.), salarié, demeurant à L-ADRESSE2.),

3) PERSONNE2.), salarié, demeurant à L-ADRESSE2.),

4) PERSONNE3.), salarié, demeurant à L-ADRESSE3.),

5) PERSONNE4.), salariée, demeurant à L-ADRESSE3.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 3 novembre

2015,

sub 1) à 5) comparant par Maître Jean-Georges GREMLING, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE4.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 173119 du rôle et appelée pour fixation le 24

novembre 2015, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 5 janvier 2016 et finalement à

l’audience publique du mardi, 26 janvier 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Massica BENTAHAR, avocat, en remplacement de Maître Jean-Georges

GREMLING, comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.,

PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Myriam GEDINK, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ,

comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

9 février 2016, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

Suivant contrat de bail commercial avec accord d’approvisionnement signé le

30 octobre 2013 et prenant effet le 1er novembre 2013, la société anonyme

SOCIETE2.) S.A. a donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

S.àr.l., à PERSONNE1.), à PERSONNE2.), à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) un

immeuble d’habitation et de commerce, sis à L-ADRESSE1.), devant servir à

l’exploitation d’une brasserie pour un loyer mensuel de 6.300,00 euros. A noter que le

contrat de bail stipule que le loyer sera augmenté de 400,00 euros à partir de janvier

2016.

Faisant état de loyers impayés à hauteur du montant de 25.200,00 euros, la société

SOCIETE2.) a, par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg le

24 septembre 2014, fait comparaître la société à responsabilité limitée SOCIETE1.),

PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devant le tribunal

de paix de Luxembourg pour :

les voir condamner à lui payer la somme de 25.200,00 euros, à titre d’arriérés de

loyers, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu’à

solde,

les voir condamner à lui payer la somme de 18.900,00 euros, à titre d’indemnité

de relocation, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice

jusqu’à solde,

voir résilier le contrat de bail conclu entre parties,

voir ordonner aux locataires de déguerpir des lieux loués,

voir majorer le taux d’intérêt légal de trois points,

les voir condamner à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Lors des débats de première instance, la société SOCIETE2.) a réduit sa demande en

condamnation du chef des arriérés de loyers au montant de 15.307,03 euros.

Par jugement contradictoire du 22 octobre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg a :

dit la demande recevable et fondée,

condamné

la

société

SOCIETE1.),

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement à payer à la société anonyme

SOCIETE2.) la somme de 34.207,03 euros, avec les intérêts légaux à compter du

8 octobre 2015 jusqu’à solde,

ordonné sur cette somme la majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à

l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la notification du présent jugement,

déclaré résilié le bail conclu entre parties,

partant, condamné la société SOCIETE1.), PERSONNE1.), PERSONNE2.),

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de leur chef au plus tard dans un délai d’un mois à compter de la

notification du présent jugement,

au besoin autorisé la requérante à faire expulser les parties défenderesses dans

la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit non fondée la demande de la société SOCIETE2.) en obtention d’une indemnité

de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

condamné

la

société

SOCIETE1.),

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) in solidum à tous les frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer comme il l’a fait, le juge de première instance a noté que la demande en

paiement des arriérés de loyers n’était pas contestée. Jugeant que l’indemnité de

relocation de trois mois réclamée par la bailleresse n’est pas excessive et correspond

à ce qui a été stipulé entre parties, il a fait droit à la demande en condamnation au

montant de 18.900,00 euros de ce chef.

Retenant que le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail, le premier

juge a fait droit aux demandes en résiliation du bail et en déguerpissement corrélatif

des locataires.

De ce jugement,

la société

SOCIETE1.),

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont régulièrement relevé appel par exploit d’huissier

du 3 novembre 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, les appelants concluent à voir débouter la

société SOCIETE2.) de toutes ses demandes. En ordre subsidiaire, ils demandent à

voir réduire le montant de l’indemnité de relocation à de plus justes proportions et

sollicitent un délai de déguerpissement de six mois.

A l’appui de leur recours, les parties appelantes, qui reconnaissent redevoir plusieurs

arriérés de loyers à leur bailleur et qui font état de difficultés financières, font grief au

juge de première instance d’avoir résilié le contrat de bail, motif pris que « quelques

retards de paiement et les arriérés ne sont pas de nature à justifier la résiliation du

bail ».

Elles insistent sur le fait que l’indemnité de relocation réclamée par la société

SOCIETE2.) est excessive et demandent au tribunal de céans de la diminuer, ce

d’autant plus que l’intimée ne ferait état d’aucun préjudice.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris, sauf à relever

appel incident en ce qu’il n’a pas été fait droit à sa demande en allocation d’une

indemnité de procédure pour la première instance.

La société SOCIETE2.) insiste sur le fait que, depuis que le jugement de première

instance a été rendu, seul un paiement de 141,80 euros a été effectué, raison pour

laquelle elle augmente sa demande en condamnation d’arriérés de loyers au montant

total de 34.465,23 euros, ce qui représente une augmentation de 19.158,20 euros par

rapport à la condamnation de première instance.

Elle sollicite finalement une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

L’intimée estime que compte tenu des arriérés de loyers redus par les locataires, la

résiliation du contrat de bail et le déguerpissement consécutif de ceux-ci sont justifiés.

Concernant l’indemnité de relocation, elle fait plaider que celle-ci a été fixée

conventionnellement et forfaitairement, de sorte que le montant réclamé serait justifié.

Motifs de la décision

En ce qui concerne les arriérés de loyers auxquels les locataires ont été condamnés

en première instance, il est rappelé que la charge de la preuve des paiements des

loyers incombe aux locataires. Ceux-ci n’établissant pas avoir réglé les loyers échus

dans le cadre de la première instance et dus en vertu du contrat de bail, c’est à juste

titre et pour des motifs que le tribunal adopte, que le premier juge les a condamnés au

paiement de la somme réclamée de 15.307,03 euros, outre les intérêts légaux.

En ce qui concerne l’augmentation de la demande formulée par la société

SOCIETE2.), force est de constater que les appelants n’établissent pas avoir payé - à

l’exception du montant de 141,80 euros - les loyers des mois de novembre 2015 à

janvier 2016 inclus, de sorte que l’augmentation de la demande est à déclarer

recevable et fondée pour le montant réclamé de 19.158,20 euros. L’intimée n’ayant

pas demandé d’intérêts, ce montant n’est pas à assortir des intérêts au taux légal.

Dans la mesure où l’article XII) 2e alinéa du contrat de bail prévoit la solidarité entre

les locataires, ceux-ci sont à condamner solidairement aux loyers impayés.

Au vu des arriérés de loyers et d’avances sur charges ayant existé au moment où le

premier juge a statué et eu égard à ceux qui sont venus s’y rajouter par la suite d’après

le décompte actualisé (non contesté par ailleurs), c’est à bon droit et pour des motifs

que le tribunal adopte que le premier juge a prononcé la résiliation du bail aux torts

des locataires et qu’il a ordonné le déguerpissement de ceux-ci des lieux loués.

Aucun élément de la cause ne justifiant d’octroyer un délai de déguerpissement de six

mois aux parties appelantes, lesquelles restent d’ailleurs en défaut de motiver leur

demande, il convient de leur allouer un délai de déguerpissement de deux mois à

compter de la signification du présent jugement.

En ce qui concerne l’indemnité de relocation, les parties ont convenu qu’ « en cas de

rupture anticipative du bail, preneurs payeront à bailleresse une indemnité de

relocation dont le montant ne pourra en tout cas être inférieur à trois mois de loyer,

ceci sans préjudice quant à tous autres droits dans le chef de la bailleresse ».

Contrairement aux conclusions des appelants, en cas de fixation conventionnelle de

l’indemnité de relocation, celle-ci ne doit pas correspondre au préjudice réellement

subi. Son but est précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage, en vue

d’éviter toute discussion en cas de manquement du locataire (cf. TAL 15 décembre

2015, n° 278/2015).

L’article 1152 alinéa 2 du code civil permet au juge de modérer ou d’augmenter la

peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, les éléments du dossier ne permettent pas de retenir que compte tenu de

la localisation des lieux loués, l’équivalent de trois mois de loyer à titre d’indemnité de

relocation pour un local commercial serait manifestement excessif.

Il s’ensuit que c’est à juste titre que le juge de première instance a fait droit à la

demande de la société anonyme SOCIETE2.) et il y a partant lieu de confirmer le

jugement entrepris en ce qu’il a condamné les appelants à payer à la société anonyme

SOCIETE2.) une indemnité de relocation de 18.900,00 euros.

Dans la mesure où l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure

civile laisse d’être établie, la société SOCIETE2.) est, par confirmation de la décision

querellée, à débouter de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour

la première instance. Pour les mêmes motifs, sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure laisse également d’être fondée pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que tant l’appel principal que

l’appel incident ne sont pas fondés, de sorte que le jugement attaqué est à confirmer

dans toute sa teneur.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à

deux mois à compter de la signification du présent jugement,

donne acte à la société anonyme SOCIETE2.) S.A. de l’augmentation de sa demande

en paiement des arriérés de loyers en instance d’appel,

la dit recevable et fondée,

partant condamne

la société

à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

s.àr.l.,

PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement à

payer à la société anonyme SOCIETE2.) S.A. le montant de 19.158,20 euros,

déboute la société anonyme SOCIETE2.) S.A. de sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., PERSONNE1.),

PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement aux frais et dépens

de l’instance d’appel.