Landlord appeal dismissed for damages claim; court confirms first instance ruling on normal wear and tear.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 34/2016

Audience publique du mardi, neuf février deux mille seize

Numéro 164371 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de Luxembourg du 5 août

2014,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Eyal GRUMBERG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Jean-Paul RIPPINGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 164371 du rôle et appelée pour fixation le

30 septembre 2014, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 19 janvier 2015 et

22 septembre 2015 et finalement à l’audience publique du mardi, 26 janvier 2016, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Elodie ROUSSEAU, avocat, en remplacement de Maître Eyal GRUMBERG,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Véronique ACHENNE, avocat, en remplacement de Maître Jean-Paul

RIPPINGER, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

9 février 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 27 septembre 2003 et prenant effet le 1er octobre 2003,

PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE4.) un

appartement sis à ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 740,00

euros et d’avances sur charges de 135,00 euros.

Suivant déclaration de succession du 20 septembre 2005, la succession de

PERSONNE5.), décédé en date du 22 avril 2005, ayant demeuré à L-ADRESSE1.),

comprend la moitié indivise d’un certain nombre d’immeubles dépendant de la

communauté légale de biens ayant existé entre les époux GROUPE1.), parmi lesquels

un immeuble sis à ADRESSE3.). Sa succession est échue « 1. pour l’usufruit de

l’immeuble habité en commun par les époux GROUPE1.) (…) et des meubles

meublants le garnissant à son épouse survivante PERSONNE6.), (…), demeurant à

L-ADRESSE1.), faute d’option dans le délai légal, 2. pour le restant à son fils

PERSONNE7.) ».

Par requête déposée en date du 6 mars 2013, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.) pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 4.406,77 euros,

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, à titre

d’arriérés de charges locatives pour les années 2003 à 2008, ainsi que pour l’année

2011, pour voir résilier le contrat de bail, entendre condamner PERSONNE2.) à

déguerpir des lieux loués endéans le mois à partir de la notification du jugement à

intervenir, la voir condamner au paiement d’une indemnité de procédure de 500,00

euros et voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Suivant note de plaidoiries versée dans le cadre des débats de première instance,

PERSONNE1.) a renoncé à sa demande en paiement de charges locatives pour les

années 2003 et 2004. Elle a également renoncé à présenter une demande en

paiement d’arriérés de charges locatives pour l’année 2010 et a réclamé des arriérés

de charges locatives pour les années 2005 à 2009, 2011 et 2012 d’un montant total

de 5.007,49 euros, auquel elle a augmenté sa demande.

A titre subsidiaire, elle a présenté une offre de preuve par la voie testimoniale en vue

d’établir que PERSONNE8.), gérante du syndic de la copropriété de la résidence dans

laquelle se trouve l’appartement ayant fait l’objet du contrat de bail, a expliqué les

décomptes de la résidence à PERSONNE2.) entre 2003 et 2013 et lui a confirmé le

bon fonctionnement du système de chauffage.

PERSONNE1.) a demandé à voir surseoir à statuer sur la question des charges réelles

redues pour 2013 et 2014 et a renoncé à sa demande tendant à voir condamner la

locataire à déguerpir des lieux loués, le bail ayant été résilié avec effet au 31 décembre

2013 et la locataire ayant quitté les lieux le 16 février 2014.

PERSONNE1.) a encore réclamé un montant de 120,00 euros à titre de solde d’une

indemnité d’occupation pour les mois de janvier et février 2014, qu’elle a évaluée au

montant total de [2 x (740,00 + 260,00) =] 2.000,00 euros, le montant de 740,00 euros

correspondant au loyer mensuel et le montant de 260,00 euros à la moyenne des

charges mensuelles pour 2012. Elle a précisé que la locataire lui avait seulement réglé

la somme de [2 x (740 + 200) =] 1.880,00 euros pour les deux mois visés.

PERSONNE1.) a, en outre, réclamé un montant de 1.876,89 euros à titre de réparation

pour dégâts locatifs, en soutenant que le parquet était endommagé à l’endroit où la

locataire avait entreposé des plantes.

A titre subsidiaire, elle a offert en preuve la réalité des dégâts causés par l’audition de

son fils PERSONNE7.).

Lors des débats de première instance, PERSONNE2.) a soulevé l’irrecevabilité de la

requête au motif que l’action à son encontre avait été introduite par PERSONNE1.)

seule, alors que celle-ci aurait dû agir avec son fils, PERSONNE7.), devenu

copropriétaire de l’immeuble loué à la suite du décès de son père. PERSONNE2.) a

encore relevé que son mari, PERSONNE4.), aurait dû figurer dans la procédure.

Elle a soulevé la prescription de la demande en paiement d’arriérés de charges

locatives pour la période antérieure au 6 mars 2008.

Quant au fond, PERSONNE2.) a contesté les montants réclamés à titre d’arriérés de

charges en faisant notamment valoir que les décomptes SOCIETE1.) étaient

mélangés et que le montant de 1.577,00 euros mis en compte pour l’année 2011 à

titre de frais de chauffage, correspondant au double des autres appartements,

permettait de conclure à un dysfonctionnement du chauffage. Elle a demandé la

nomination d’un consultant.

PERSONNE2.) a finalement présenté une demande reconventionnelle en restitution

de la garantie locative de 1.480,00 euros.

Rejetant les moyens d’irrecevabilité invoqués par PERSONNE2.), le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette a, par jugement contradictoire du 26 juin 2014 :

-

dit la demande recevable,

-

donné acte à PERSONNE1.) qu’elle renonce à sa demande en déguerpissement,

ainsi qu’à sa demande en paiement de charges pour les exercices 2003 et 2004,

-

constaté la résiliation du contrat de bail au 31 décembre 2013,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) à titre d’indemnité d’occupation,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) à titre de réparation de dégâts locatifs,

-

déclaré irrecevable l’offre de preuve formulée par PERSONNE1.),

-

déclaré éteint par prescription la demande relative aux charges des années 2005 au

8 mars 2008,

-

donné acte à PERSONNE1.) qu’elle se réserve le droit de demander les charges

dues pour l’exercice 2013 jusqu’au départ de la partie locatrice, le 16 février 2014,

-

donné acte à PERSONNE2.) de sa demande reconventionnelle en remboursement

de la garantie locative à hauteur de 1.480,00 euros,

-

sursis à statuer pour le surplus,

-

nommé consultant Maître Antoine STOLTZ, avec la mission de concilier les parties

si faire se peut, sinon dans un rapport écrit et motivé, de « dresser les décomptes

des charges et de fixer le montant redu par PERSONNE2.) pour les exercices 2008

(en commençant cet exercice au 6 mars 2008), 2009, 2011 et 2012 concernant

l’appartement situé au 3ème étage dans l’immeuble sis à ADRESSE3.) et ayant été

donné en location à PERSONNE2.), en se basant sur les décomptes et pièces

justificatives à fournir par la partie bailleresse et en tenant compte des paiements

faits par la locatrice »,

-

refixé l’affaire pour continuation des débats,

-

réservé les droits des parties et les frais.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu qu’à défaut de suspension du délai de

prescription, la prescription quinquennale s’applique à la demande en paiement des

charges pour les exercices de 2005 à 2008.

Quant aux charges des années 2009, 2011 et 2012, le premier juge a constaté que le

prétendu problème du chauffage laissait d’être établi, en soulignant qu’il ressort du

passeport énergétique établi en date du 13 juillet 2012 que l’immeuble avait été bâti

en 1972, tandis que le système de chauffage datait de l’année 2010, qu’aucun défaut

n’a été constaté et que le passeport a été délivré avec la « Energie Effizienz Klasse »

H. Il a déclaré l’offre de preuve présentée par PERSONNE1.) en vue d’établir que les

décomptes avaient été expliqués à PERSONNE2.), irrecevable pour défaut de

précision et de pertinence.

Afin de vérifier si les décomptes établis par la bailleresse étaient exacts, le juge de

première instance a nommé un expert calculateur.

Concernant l’indemnité d’occupation réclamée pour janvier et février 2014, le juge de

première instance a retenu que PERSONNE1.) n’a pas démontré que son préjudice

résultant de l’occupation des lieux jusqu’au 16 février 2014, était supérieur à la somme

réglée par PERSONNE2.) pour les deux mois visés, correspondant au montant du

loyer et des avances sur charges payé avant la résiliation du bail. Il a, dès lors, fixé le

montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à 940,00 euros, de sorte que

PERSONNE1.) a été déboutée de sa demande en paiement d’un solde à ce titre.

Quant aux dégâts locatifs, le premier juge a constaté qu’il ressort de l’état des lieux

manuscrit établi entre PERSONNE2.) et PERSONNE7.) le 16 février 2014, que « dans

le salon le parquet présente des tâches vers la porte et les fenêtres ». Déclarant

irrecevable l’offre de preuve par la voie testimoniale pour défaut de précision et de

pertinence, il a retenu qu’une dégradation excédant celle résultant d’une usure

normale après dix ans et demi n’était pas prouvée.

Le premier juge a finalement réservé la demande reconventionnelle de PERSONNE2.)

tendant à voir condamner PERSONNE1.) à lui restituer la garantie locative, en

attendant le dépôt du rapport d’expertise.

De ce jugement, notifié aux parties le 30 juin 2014, PERSONNE1.) a relevé appel par

acte d’huissier du 5 août 2014.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation partielle du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à ce qu’il

soit fait droit à sa demande en indemnisation du chef de dégâts locatifs pour un

montant de 1.876,89 euros. A titre subsidiaire, elle réitère son offre de preuve

présentée en première instance relative aux dommages causés par la locataire.

PERSONNE1.) demande encore que le jugement entrepris soit réformé en ce qu’il a

écarté sa demande en paiement d’un solde de 120,00 euros à titre d’indemnité

d’occupation.

Quant aux charges locatives restées en souffrance, l’appel de PERSONNE1.) ne porte

pas sur la décision du premier juge quant à la prescription de la demande relative aux

charges de 2005 au 8 mars 2008. PERSONNE1.) relève cependant appel du jugement

entrepris en ce qu’il a ordonné une expertise judiciaire en vue de dresser les

décomptes des charges pour la période postérieure au 8 mars 2008. Elle demande à

voir constater que ses prétentions sont à suffisance établies au vu des décomptes pour

les exercices de 2008 à 2013. A titre subsidiaire, elle réitère son offre de preuve

présentée en première instance en vue d’établir que les décomptes ont été expliqués

à l’intimée par la gérante du syndic de l’immeuble.

PERSONNE1.) demande, par ailleurs, que, par réformation du jugement entrepris, la

demande reconventionnelle de PERSONNE2.) en remboursement de la garantie

locative payée par son mari en 2003 soit déclarée irrecevable, sinon non fondée.

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) demande à voir ordonner la compensation entre ses

créances et le montant de la garantie locative éventuellement redu à l’intimée.

PERSONNE1.) réclame finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros

pour la première instance et une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel et demande la condamnation de l’intimée à tous les frais et dépens

des deux instances, avec distraction au profit de Maître Eyal GRUMBERG.

La partie intimée soulève l’irrecevabilité de l’appel en ce qu’il a trait au volet de la

demande en paiement de charges locatives, par rapport à laquelle le juge de première

instance n’a pas encore pris de décision définitive, mais a ordonné une mesure

d’instruction sous forme de consultation.

La partie intimée donne encore à considérer qu’en payant une provision au consultant,

l’appelante a implicitement acquiescé à la décision du premier juge d’ordonner une

consultation.

La partie intimée critique le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable la

requête de PERSONNE1.) alors que celle-ci a agi seule, nonobstant le fait que son

fils, PERSONNE7.) est copropriétaire de l’immeuble loué par PERSONNE2.) et que,

par ailleurs, PERSONNE4.), mari de PERSONNE2.), qui aurait signé le contrat de bail

en 2003, aurait dû figurer dans la procédure.

En maintenant en instance d’appel ses arguments tirés de l’irrecevabilité de la requête

introductive d’instance, écartés par le jugement entrepris, PERSONNE2.) relève

implicitement appel incident contre ledit jugement.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement dont appel pour le surplus.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité de l’appel principal

L’article 579 du nouveau code de procédure civil dispose que « Les jugements qui

tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure

d’instruction ou une mesure provisoire peuvent être immédiatement frappés d’appel

comme les jugements qui tranchent tout le principal. Il en est de même lorsque le

jugement qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout

autre incident met fin à l’instance. »

Aux termes de l’article 580 du même code, « Les autres jugements ne peuvent être

frappés d’appel indépendamment des jugements sur le fond, que dans les cas

spécifiés par la loi. »

La règle résultant de ces textes, que le droit d’appel contre les jugements avant dire

droit ou d’incident est retardé jusqu’à l’appel contre le jugement rendu ultérieurement

au fond, est d’ordre public et l’irrecevabilité en découlant doit être soulevée d’office par

le juge.

Le critère de l’appel immédiat étant purement formel, il n’y a pas lieu de tenir compte,

ni des motifs de la décision, ni des dispositions qui ne sont pas contenues dans le

dispositif lui-même (cf. Cour 3 juillet 2014, n° 38455 du rôle).

Il faut distinguer trois catégories de jugements : (i) les jugements qui mettent fin à

l’instance, c’est-à-dire épuisent la saisine de la juridiction, qui sont des décisions

définitives appelables, aucun nouvel évènement en rapport avec cette instance n’étant

susceptible de se produire, (ii) les décisions intermédiaires qui ne prennent position

sur aucune question de droit ou de fait opposant les parties litigantes, c’est-à-dire les

jugements avant dire droit qui, en application de l’article 580 du nouveau code de

procédure civile, ne sont pas appelables et (iii) les jugements qui, bien que statuant

sur l’un ou l’autre point en litige, ne mettent pas définitivement fin à l’instance étant

donné qu’ils ordonnent une mesure d’instruction ou provisoire ; ce sont les jugements

mixtes. Contre ces décisions, l’appel immédiat est possible, à condition que le point

tranché se rapporte au principal du litige (cf. T. HOSCHEIT, La recevabilité des appels

immédiats dirigés contre les jugements intermédiaires, BCFL 2001, IV, n° 8).

Des jugements mixtes, il faut distinguer les jugements à dispositions multiples, qui

contiennent plusieurs chefs de décisions, dont les uns peuvent être définitifs, tandis

que d’autres peuvent n’être qu’avant dire droit. Ces deux catégories de jugements se

distinguent cependant fondamentalement d’un point de vue juridique, dans la mesure

où les décisions prises dans le jugement mixte se rapportent tous à une même

demande, tandis que le jugement à dispositions multiples est celui qui a été rendu

dans le cadre d’une instance dans laquelle le tribunal était saisi de différentes

demandes séparées (op. cit. n° 21).

Cette distinction a une incidence sur le régime juridique applicable au droit de relever

appel et à l’étendue de ce droit dès lors qu’il existe, puisqu’elle soulève la question de

savoir si les articles 579, 580 et 355 du nouveau code de procédure civile doivent être

appliquées globalement par rapport aux jugements pris en leur intégralité ou alors

individuellement par rapport à chaque demande indépendante (op. cit. n° 21).

Pour les jugements à dispositions multiples, la recevabilité de l’appel doit être

appréciée séparément pour chacune des demandes (Cour 11 mars 2004, n° 28002 du

rôle ; Cour 3 juillet 2002, n° 25554 du rôle), et le caractère définitif d’une partie du

dispositif n’emporte pas le droit de faire appel de la partie du jugement qui ne tranche

pas le principal (op. cit. n° 45).

Le jugement déféré au tribunal de céans constitue, en application des principes posés

ci-dessus, un jugement à dispositions multiples, alors qu’il comporte plusieurs

dispositions séparées, plusieurs demandes ayant été formulées de part et d’autre.

Dans une telle hypothèse, il est de principe que chaque demande doit être examinée

séparément quant à l’ouverture du droit d’appel (cf. Cour 12 mai 1998, n° 18953 du

rôle ; 24 juin 1999, n° 22685 du rôle ; 12 mars 2008, BIJ 2/2009, p. 34 ; 25 novembre

2009, P. 35, 40 ; 30 juin 2010, n° 34145 du rôle).

Le jugement entrepris a définitivement statué sur les demandes de PERSONNE1.) en

paiement d’une indemnité d’occupation et en indemnisation du chef de dégâts locatifs,

mais a sursis à statuer sur la demande de PERSONNE1.) en paiement d’arriérés de

charges locatives, sur la demande reconventionnelle de

PERSONNE2.)

en

remboursement de la garantie locative, ainsi que sur les demandes respectives des

parties en paiement d’une indemnité de procédure, en attendant le résultat d’une

consultation ordonnée en vue de dresser les décomptes des charges.

Les chefs de décision prémentionnés, sur lesquels le premier juge a sursis à statuer,

sont à qualifier d’avant dire droit et ne peuvent être frappés d’un appel immédiat.

L’appel interjeté par PERSONNE1.) est, par conséquent, irrecevable en ce qu’il a trait

au volet du jugement qui a ordonné une consultation et a sursis à statuer sur la

demande de PERSONNE1.) en paiement d’arriérés de charges locatives pour les

exercices de 2008 à 2014, sur la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) en

remboursement de la garantie locative, ainsi que la demande de PERSONNE1.) en

paiement d’une indemnité de procédure.

Au vu de ce qui précède, l’appel de PERSONNE1.) est cependant recevable en ce

qu’il concerne le volet du jugement entrepris qui a statué sur ses demandes en

paiement d’une indemnité d’occupation et en indemnisation du chef de dégâts locatifs.

Quant à l’appel incident

L’appel incident relevé par PERSONNE2.) ayant trait à la recevabilité de la requête

déposée auprès du greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette en date du 6 mars

2013, il convient, dans un souci de logique juridique, de l’analyser avant le bien-fondé

de l’appel principal portant sur le volet de l’indemnité d’occupation et l’indemnisation

du chef de dégâts locatifs.

PERSONNE2.) soutient qu’en sa qualité d’indivisaire de l’immeuble donné en location,

PERSONNE1.) ne pouvait pas valablement introduire seule une action en matière de

bail à loyer en justice en rapport avec ledit immeuble.

Aux termes de l’article 815-3 du code civil, les actes d’administration et de disposition

relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires.

Cette règle d’unanimité s’applique également aux actions en justice. Ainsi un

indivisaire ne peut exercer seul une action en justice relative aux biens indivis et tous

les indivisaires doivent être appelés à l’instance lorsque les intérêts de l’indivision sont

en défense (Encyclopédie Dalloz, v° indivision, n° 933 et 934).

La mise en cause de tous les indivisaires dans la même instance se justifie non

seulement en raison des considérations ci-dessus citées, mais encore compte tenu du

risque de contrariété de jugements lorsque différentes affaires sont introduites

séparément contre les coïndivisaires (cf. TAL, 28 avril 2006, n° 93742 du rôle,

n° 110/06).

Il ne peut être dérogé à la règle de l’unanimité qu’en présence d’un mandat donné par

les indivisaires. Ceux-ci peuvent donner à l’un ou à plusieurs d’entre eux un mandat

général d’administration. Un mandat spécial est nécessaire pour tout acte qui ne

ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis, ainsi que pour la conclusion et

le renouvellement des baux (article 815-3 du code civil, cf. également TAL, 31 mars

1993, n° 76/93, TAL, 5 mai 2000, n° 64603 du rôle, TAL, 24 novembre 2000, n° 66078

du rôle).

Si l’article 815-3 du code civil impose, pour certains actes et dans certaines

hypothèses, la règle de l’unanimité, c’est dans un but de protection des intérêts de

chaque indivisaire.

Dans une déclaration versée au dossier, PERSONNE7.) affirme que s’il est devenu

copropriétaire de l’immeuble sis ADRESSE3.) à ADRESSE3.), à la suite du décès de

son père, il considère toujours sa mère comme seule propriétaire et bailleresse de

l’immeuble. Sa mère bénéficierait seule des fruits de la location et lui-même ne

prendrait pas activement part dans la gestion de l’immeuble, sauf à assister sa mère

depuis un certain temps.

Il faut déduire de la prédite déclaration que PERSONNE7.) a donné à sa mère un

mandat général concernant l’administration de l’immeuble litigieux.

Le fait que la preuve d’un mandat spécial concernant l’action en justice menée contre

PERSONNE2.) n’est pas rapportée, ne porte pas à conséquence, PERSONNE1.)

ayant renoncé à sa demande tendant à voir déguerpir la locataire des lieux loués, au

vu du fait que la locataire a elle-même dénoncé le contrat de bail avec effet au 31

décembre 2013 et a quitté les lieux le 16 février 2014. Ainsi, les points de la requête

dont était saisi le juge de première instance ne relevaient pas du domaine de « la

conclusion et du renouvellement des baux », au sens de l’article 815-3 du code civil,

mais des actes d’administration et de jouissance en relation avec le bail ayant existé

entre parties, en l’occurrence le paiement des charges, l’indemnisation de dégâts

locatifs et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Quant au moyen d’irrecevabilité tiré du fait que l’action de la bailleresse a été dirigée

contre PERSONNE2.) seule et non pas également à l’encontre de son mari,

PERSONNE4.), qui habitait les lieux avec elle jusqu’à la séparation du couple en mars

2011, c’est à juste titre que le juge de première instance a rappelé que les époux sont

tenus solidairement des engagements relatifs au domicile conjugal, de sorte que la

requête introduite exclusivement à l’égard d’un seul des époux est recevable.

PERSONNE2.) ne fournit pas de détails quant à la procédure de divorce engagée à la

suite de la séparation du couple. A supposer que les lieux loués n’aient plus constitué

le domicile conjugal à partir de mars 2011, l’action introduite contre PERSONNE2.)

seule concernant les montants échus après cette date n’en est pas mois recevable.

Dans cette hypothèse, PERSONNE2.) est, en effet, à considérer comme seule

locataire à partir de mars 2011, dans la mesure où son nom a été ajouté sous la

rubrique « locataire » le 1er mars 2011, qu’elle a apposé sa signature sur le contrat de

bail et que la mention « annulé » a été portée derrière le nom de PERSONNE4.).

Le jugement a quo est, dès lors, à confirmer en ce qu’il a déclaré recevable la requête

de PERSONNE1.) à l’encontre de PERSONNE2.).

L’appel incident est, par conséquent, à déclarer non fondé.

Quant au fond

-

Quant à l’indemnité d’occupation

Il est constant en cause que PERSONNE2.) a dénoncé le contrat de bail avec effet au

31 décembre 2013, qu’elle est restée dans les lieux jusqu’au 16 février 2014 et qu’elle

a payé à la bailleresse la somme de [2 x (740 + 260) =] 1.880,00 euros pour les mois

de janvier et février 2014, le montant de (740 + 260 =) 980,00 euros correspondant au

montant mensuel du loyer et des charges payé avant la résiliation du contrat.

L’indemnité d’occupation représente non seulement la contrepartie de la jouissance

des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du

fait qu’il a été privé de la libre jouissance des lieux. L’indemnité due du chef d’une

occupation précaire ou sans droit ni titre trouve son fondement dans l’enrichissement

sans cause; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux, au détriment du

propriétaire corrélativement appauvri.

L’indemnité d’occupation est fixée par le tribunal, aussi bien en ce qui concerne son

montant que ses modalités ; l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge du fond

(cf. Les Novelles : Le louage des choses, Les baux en général, t.1, no 405 et suivants).

C’est à juste titre que le juge de première instance a retenu que la bailleresse n’avait

pas apporté d’éléments de nature à justifier que l’indemnité d’occupation à payer par

PERSONNE2.) pour les mois de janvier et février 2014 soit fixée à un montant

supérieur à celui du montant du loyer et des charges réglé avant la résiliation du contrat

de bail.

PERSONNE2.) s’étant acquittée d’un montant de 1.880,00 euros pour la période

litigieuse, la demande de PERSONNE1.) en paiement d’un solde de l’indemnité

d’occupation est, par confirmation du jugement dont appel, à déclarer non fondée.

-

Quant aux dégâts locatifs

Tel que l’a retenu à bon droit le premier juge, l’obligation qui incombe au locataire de

restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Le

bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le

preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une

perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer,

P. 31, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, Le

bail à loyer, P. 31, p. 343).

Il est constant en cause qu’en l’espèce, un état des lieux d’entrée n’a pas été dressé

en 2003.

Dans l’état des lieux manuscrit établi entre PERSONNE2.) et PERSONNE7.) le 16

février 2014, il a été retenu que « dans le salon le parquet présente des tâches vers la

porte et la fenêtre ».

PERSONNE1.) fait plaider qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est

présumé avoir reçu la jouissance des lieux dans un bon état. La mention relative à la

dégradation du parquet figurant dans l’état des lieux de sortie, ainsi que le devis relatif

aux travaux de réfection du parquet, établiraient à suffisance de droit le bien-fondé de

la demande en réparation de dégâts locatifs.

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) offre en preuve, par l’audition de PERSONNE7.),

les faits suivants :

« Lors de l’entrée dans les lieux le 1er octobre 2003, l’appartement donné en location

aux consorts VILIER était en bon état de réparation locative. Le parquet dans le salon

séjour n’était pas détérioré.

Lors de la visite rendue par Monsieur PERSONNE7.) à Madame PERSONNE2.) à son

domicile le dimanche 14 octobre 2012, pour réclamation des charges redues, il a

constaté l’état des lieux et vu les plantes situées à même le sol dans le séjour. A cet

endroit, Monsieur PERSONNE7.) a pu constater que le parquet était particulièrement

abîmé par des auréoles d’eau.

De plus, lors de la sortie des lieux, le 16 février 2014, les parties ont constaté l’état du

sol, et Madame PERSONNE2.) a concédé que l’état du sol coïncidait avec l’endroit où

elle arrosait ses plantes.

Dans ces conditions, Mme PERSONNE2.) et Monsieur PERSONNE7.) ont acté le

mauvais état du parquet dans un constat du même jour. »

Force est de constater que l’état des lieux de sortie n’est pas de nature à établir une

dégradation excédant celle résultant d’une usure normale, ceci eu égard au fait que

les lieux ont été occupés par la locataire pendant plus de dix ans.

Les faits offerts en preuve, à les supposer établis, ne permettent pas non plus de

conclure à une dégradation incompatible avec une usure normale au bout de dix ans

d’occupation.

C’est partant à bon droit que le juge de première instance a déclaré irrecevable l’offre

de preuve en raison de son défaut de pertinence.

Il convient de relever, pour être complet, qu’en tout état de cause, le témoignage de

PERSONNE7.) ne saurait être recevable, eu égard au fait qu’en sa qualité de

copropriétaire de l’immeuble loué, ses intérêts se confondent avec ceux de l’appelante.

Le jugement entrepris est, par conséquent, encore à confirmer en ce qu’il a déclaré

non fondée la demande de l’appelante en indemnisation du chef de dégâts locatifs.

Il résulte de ce qui précède que l’appel principal portant sur le volet appelable du

jugement a quo est à déclarer non fondé.

Eu égard au sort réservé à l’appel principal, la demande de PERSONNE1.) en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel doit être écartée.

Il y a finalement lieu de renvoyer l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

déclare irrecevable l’appel principal relatif au volet du jugement entrepris ayant

ordonné une consultation et ayant sursis à statuer sur la demande de PERSONNE1.)

en paiement d’arriérés de charges locatives pour les exercices de 2008 à 2014, sur la

demande reconventionnelle de PERSONNE2.) en remboursement de la garantie

locative, ainsi que sur la demande de PERSONNE1.) en paiement d’une indemnité de

procédure,

déclare recevable l’appel principal en ce qu’il porte sur le volet du jugement entrepris

ayant statué sur les demandes de PERSONNE1.) en paiement d’une indemnité

d’occupation et en indemnisation du chef de dégâts locatifs,

déclare irrecevable l’offre de preuve de PERSONNE1.) tendant à établir l’existence de

dégâts locatifs,

déclare l’appel principal non fondé en ce qu’il porte sur le volet du jugement entrepris

ayant statué sur ses demandes en paiement d’une indemnité d’occupation et en

indemnisation du chef de dégâts locatifs,

déclare recevable l’appel incident,

déclare l’appel incident non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable la requête de

PERSONNE1.) à l’encontre de PERSONNE2.) et non fondées les demandes de

PERSONNE1.) en paiement d’une indemnité d’occupation et en indemnisation du chef

de dégâts locatifs,

déclare non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

renvoie l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.