Appellate court dismisses appeal against commercial lease termination, confirming sublessee's liability and awarding procedural costs.

Jugement Bail commercial (IIIe chambre)

no 34/2016

Audience publique du vendredi, cinq février deux mille seize

Numéro du rôle : 164.262

Composition :

Fabienne GEHLEN, vice-présidente,

Nathalie HAGER, juge,

Séverine

LETTNER,

juge,

Yves ENDERS, greffier.

E N T R E :

1)

la société en commandite simple A.) & CIE SECS, établie et ayant son siègesocial à L-

(…), représentée par son associé commandité et gérant commandité actuellement en fonctions,

Monsieur A.), immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro B (…),

2)

A.), demeurant à B-(…), en sa qualité d’associé commandité personnellement,

indéfiniment et solidairement responsable des engagements sociaux de la société en commandite

simple A.) & CIE, préqualifiée, conformément aux dispositions de l’article 16 de la loi du 10

août 1915 sur les sociétés commerciales, telle que modifiée et de l’article 5 des statuts de la

société en commandite simple A.) & CIE, préqualifiée,

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Michèle WANTZ d’Eschsur-

Alzette du 22 août 2014, comparant par Maître Marc GOUDEN, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

E T :

1)

la société anonyme SOC1.) COMPANY SERVICES, établie et ayant son siège social àL-

(…), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, immatriculée au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),

2)

la société civile immobilière SOC1.) BUSINESS CENTER, établie et ayant son

siègesocial à L-(…), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro E (…),

intimées aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Michèle WANTZ,

comparant par Maître Juliette MAYER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

____________________________________________________________________

F A I T S:

L’affaire inscrite sous le numéro 164262 du rôle fut appelée à l’audience publique du mardi, 16

septembre 2014, lors de laquelle elle fut fixée successivement au 13 janvier 2015, au 21 avril

2015, au 29 septembre 2015, au 13 octobre 2015 et finalement au 12 janvier 2016 pour

plaidoiries.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Emilie SIMONCINI, avocat, en remplacement de Maître Marc GOUDEN, avocat à la

Cour, comparant pour la partie appelante, donna lecture de l’acte d’appel et développa les moyens

de sa partie.

Maître Juliette MAYER, avocat à la Cour, comparant pour la partie intimée, répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du vendredi, 5 février

2016 le

J U G E M E N T Q U I S U I T :

Par requête déposée le 23 janvier 2014, la société anonyme SOC1.) COMPANY SERVICES (ci-

après : la société SOC1.) COMPANY) et la société civile immobilière SOC1.) BUSINESS

CENTER (ci-après : la société SOC1.) BUSINESS) ont sollicité la convocation de la société en

commandite simple A.) & CIE (ci-après : la société A.)) et de A.) devant le tribunal de paix de et

à Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir condamner la société A.) et A.)

à payer solidairement, sinon chacun pour le tout la somme de 1.437,50.- euros à la société SOC1.)

COMPANY et la somme de 4.275.- euros à la société SOC1.) BUSINESS, chaque fois avec les

intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 1er octobre 2013, sinon à partir de la demande en

justice jusqu’à solde. Elles ont encore sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et elles ont demandé

à voir assortir le jugement de l’exécution provisoire.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 27 mars 2014, la société A.) et A.) n’ont pas

comparu.

Par jugement du 24 avril 2014, le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de

bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a déclaré fondées les demandes de

la société SOC1.) COMPANY et de la société SOC1.) BUSINESS et a partant condamné la

société A.) et A.) solidairement à payer à la société SOC1.)

COMPANY la somme de 1.437,50.- euros, et à la société SOC1.) BUSINESS la somme de

4.275.- euros, chaque fois avec les intérêts légaux à partir du 1er octobre 2013, date de la mise en

demeure jusqu’à solde. Il a encore condamné la société A.) et A.) solidairement au paiement d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile de 200.-

euros à la société SOC1.) COMPANY et de 250.- euros à la société SOC1.) BUSINESS, ainsi

qu’aux frais et dépens de l’instance. Le jugement n’est pas assorti de l’exécution provisoire.

De ce jugement leur signifié le 25 juillet 2014, la société A.) et A.) ont régulièrement relevé appel

par acte d’huissier de justice du 22 août 2014.

La société A.) et A.) demandent, par réformation du jugement entrepris, à voir mettre à néant le

jugement a quo, à voir déclarer les demandes de la société SOC1.) COMPANY et de la société

SOC1.) BUSINESS irrecevables, sinon à tout le moins non fondées. Ils demandent encore la

condamnation des sociétés SOC1.) COMPANY et SOC1.) BUSINESS au paiement des frais et

dépens des deux instances.

A l’audience des plaidoiries en appel du 12 janvier 2016, la société A.) et A.) ont formulé une

demande reconventionnelle tendant à voir déclarer le contrat de bail résilié de plein droit.

A la même audience, les parties appelantes ont encore sollicité l’octroi d’une indemnité de

procédure de 3.500.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Les sociétés SOC1.) COMPANY et SOC1.) BUSINESS concluent quant à elles à la confirmation

du jugement entrepris, et sollicitent l’octroi d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240

du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel de 1.000.- euros.

- Prétentions des parties :

A l’appui de leur appel, les parties appelantes font valoir que les demandes des sociétés SOC1.)

COMPANY et SOC1.) BUSINESS seraient irrecevables pour défaut d’intérêt à agir dans leur

chef.

Elles expliquent, qu’elles n’auraient jamais reçu les factures relatives aux loyers ni les mises en

demeure, de sorte que la dette des parties intimées ne serait pas exigible, et constituerait en

première instance une demande ad futurum, donc irrecevable.

Les parties appelantes expliquent encore qu’aucune des parties n’aurait eu l’intention d’exécuter

le contrat de sous-location conclu le 15 septembre 2011, et les parties intimées réclameraient à

ce jour paiement de factures pour des prestations qu’elles n’ont jamais effectuées. En effet, elles

n’auraient jamais reçu les clés des lieux loués, raison pour laquelle elles n’auraient jamais

procédé au paiement ni des loyers, ni de la garantie locative. Les parties intimées ne

rapporteraient pas la preuve d’une remise des clés, de sorte que les parties appelantes ne seraient

jamais entrées en jouissance des lieux loués. Elles ne seraient par conséquent redevables d’aucun

paiement à titre de loyer.

A l’appui de leur demande reconventionnelle tendant à voir déclarer le contrat de sous-location

du 15 septembre 2011 résilié de plein droit, les parties appelantes exposent que conformément à

l’article 8 du contrat conclu entre parties, le bail aurait dû être résilié de plein droit un mois après

le non-paiement des loyers. La demande des parties intimées tendant au paiement des loyers pour

une période de plus de deux ans ne serait dès lors pas fondée.

Les parties intimées ne contestent pas l’absence de remise des clés des locaux loués. Elles

expliquent que les parties appelantes ont toujours eu un libre accès aux lieux loués pendant les

heures d’ouverture du centre d’affaires, sans qu’une remise d’une clé ne soit nécessaire. En tout

état de cause, A.) n’aurait jamais sollicité la délivrance d’une clé.

Elles expliquent encore que le siège social de la société A.) serait établi depuis plus de quatre ans

à l’adresse des lieux loués sans qu’il n’ait été dénoncé ou transféré depuis la conclusion du contrat

de sous-location. L’ensemble des factures relatives aurait dès lors été adressé au siège social de

la société A.), et se trouverait dès lors stocké dans les bureaux pris en location par les parties

appelantes. Par ailleurs, les factures litigieuses auraient également été transmises par email à A.)

par le biais de la société SOC2.), avec laquelle les parties appelantes avaient conclu une

convention de prestation de services consistant en la fourniture de conseils et assistance dans le

cadre des missions exercées par la société A.) dans le secteur de la planification financière au

Grand-Duché de Luxembourg et en Belgique.

Les parties intimées exposent enfin que les parties appelantes n’auraient jamais émis la moindre

contestation quant au paiement des factures litigieuses jusqu’à l’envoi d’une mise en demeure du

23 octobre 2013.

- Motifs de la décision :

Il convient de préciser d’emblée que les débats ont été clos à la prise en délibéré de l’affaire.

Par courrier daté du 14 janvier 2016, le mandataire de la société A.) et de A.) a pris position quant

à la question de savoir pourquoi la société A.) avait maintenu son siège social à l’adresse indiquée

dans le contrat de sous-location du 15 septembre 2011 alors qu’elle n’en avait pas reçu les clés.

Par courrier daté du 15 janvier 2016, le tribunal a invité le mandataire des parties intimées à

prendre position endéans un délai de 3 jours. La prise de position de Maître Juliette MAYER est

seulement parvenue en date du 27 janvier 2016, soit plus de trois jours après le courrier du 15

janvier 2016. Cette prise de position est donc manifestement tardive.

Il s’ensuit qu’eu égard au principe du respect du contradictoire, les moyens nouveaux développés

de part et d’autre et les pièces versées en cause par courriers adressés au tribunal en cours de

délibéré après le délai de trois jours exceptionnellement accordé par le tribunal dans un courrier

du 15 janvier 2016, ne sont pas à prendre en considération.

Il en est notamment ainsi :

· des courriers de Maître MAYER des 27 janvier, 2 février et du 3 février 2016

· des courriers de Maître GOUDEN du 29 janvier 2016

· des attestations testimoniales versées par Maître MAYER en date du 2 février 2016.

Il est constant que suivant contrat de sous-location du 15 septembre 2011, la société SOC1.)

COMPANY a donné en location à la société A.) dans un bâtiment sis à (…), (…), un local à

usage de bureau, une salle de réunion, le bureau de la direction, ainsi que les couloirs et les

sanitaires communs. Le loyer trimestriel est de 625.- euros (hors TVA de 15%), charges incluses.

Il est encore constant que suite à une réorganisation interne du groupe SOC1.) en 2012, auquel

appartiennent les parties intimées, l’activité de location de bureau anciennement prestée et assurée

par la société SOC1.) COMPANY, a été dévolue à la société SOC1.) BUSINESS.

La recevabilité de la requête

Les parties appelantes critiquent le jugement entrepris en ce qu’il a reçu la demande des sociétés

SOC1.) COMPANY et SOC1.) BUSINESS, alors qu’au moment de la requête, le 23 janvier

2014, ces dernières n’avaient aucun intérêt à agir, la dette de loyers dont elles font état n’étant

pas exigible, à défaut pour les parties appelantes d’avoir reçu les factures y afférentes.

L’intérêt à agir est fonction de l’utilité que peut présenter pour la partie demanderesse l’exercice

de l’action (TA Lux. 25 octobre 2002, no 77.445 du rôle).

La question de savoir si ce droit existe effectivement dans leur chef est une question de fond (cf.

Cour 21 novembre 1995, no 15.696 du rôle).

La société SOC1.) COMPANY et la société SOC1.) BUSINESS se prétendant en leur qualité de

bailleur successif, titulaire d’une créance à l’égard des parties appelantes, auxquelles elles ont

donné en location des locaux à usage de bureau moyennant paiement d’un loyer mensuel de 625.-

euros (hors TVA 15%) charges incluses, elles ont intérêt à agir.

Le moyen d’irrecevabilité tiré du défaut d’intérêt à agir n’est dès lors pas fondé et il y a lieu de

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la demande recevable.

Au fond

Le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la

nature du contrat, et sans qu’il ne soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au

preneur la chose louée.

L’obligation de délivrance constitue ainsi l’obligation fondamentale incombant au bailleur.

Celui-ci doit en effet mettre à disposition du locataire les lieux loués par le biais d’une remise

des clés. La contrepartie étant l’obligation du locataire de procéder au paiement du loyer.

Il est constant en cause que la remise des clés n’a jamais eu lieu.

Il résulte des éléments soumis à l’appréciation du tribunal, que le siège social de la société A.)

est établi à l’adresse des lieux loués depuis la constitution de la société le 19 septembre 2011.

Il ne résulte d’aucun élément de la cause, que le siège social de la société A.) avait été dénoncé

ou transféré, ou encore que la société avait cessé toute activité et a été dissoute. A ce jour, la

société A.) est toujours constituée et son siège social est toujours établi à l’adresse (…) à (…),

adresse figurant dans le contrat de sous-location du 15 septembre 2011.

Il s’y ajoute que les actes de procédure, tel que notamment l’acte d’appel du 22 août 2014,

mentionnent également comme adresse du siège social de la société A.), l’adresse où se trouvent

les lieux loués, à savoir L-(…).

Partant, le tribunal retient que le fait pour la société A.) d’avoir établi son siège social et ses

bureaux pendant plus de quatre années à l’adresse des locaux loués, équivaut à une jouissance

des lieux, et ce malgré l’absence de remise des clés, et les parties appelantes sont redevables des

loyers, le paiement des loyers constituant la contrepartie de la jouissance des lieux loués.

La société SOC1.) COMAPNY sollicite le paiement de deux loyers trimestriels, suivant factures

des 3 octobre 2011 et des 13 octobre 2011, à hauteur de 718,75.- euros par mois.

Les parties appelantes n’ayant pas contesté le montant réclamé, il y a lieu de confirmer le

jugement entrepris en ce qu’il a condamné les parties appelantes à payer à la société SOC1.)

COMPANY la somme de 1.437,50.- euros (718,75 x 2).

La société SOC1.) BUSINESS réclame, en sa qualité de bailleur suite à la réorganisation du

groupe SOC1.) intervenue en 2012, paiement de six loyers trimestriels, suivant factures des 15

mars 2012, 15 juin 2012, 17 septembre 2012, 17 décembre 2012, 18 mars 2013 et 17 juin 2013,

à hauteur de 712,50.- euros par mois.

Les parties appelantes ne contestent pas la reprise de l’activité de la société SOC1.) COMPANY

par la société SOC1.) BUSINESS et par conséquent la qualité de bailleur de la société SOC1.)

BUSINESS. Elles ne contestent pas non plus les montants réclamés par la société SOC1.)

BUSINESS.

Partant, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les parties appelantes

à payer à la société SOC1.) BUSINESS la somme de 4.275.- euros (712,20 x 6).

Quant à la demande reconventionnelle le tribunal retient que suivant la clause « Loyer » du

contrat de sous-location du 15 septembre 2011, « le loyer trimestriel est payable d’avance par

ordre permanent le 1 er de chaque mois et pour la première fois le 15 septembre 2011. La

facturation débute à la date de la constitution de la société. La première facture reprendra la

période débutant à la date ci-dessus jusqu’à la fin du trimestre en cours ».

Bien que la clause « Loyer » de contrat prévoit l’émission d’une facture, il n’en résulte pas moins

que le loyer était payable par avance le premier de chaque mois et par ordre permanant, et n’était

partant pas subordonné à la réception d’une quelconque facture.

Par conséquent, le fait pour les parties appelantes de ne pas avoir reçu les factures litigieuses ne

les dispensent pas du paiement des loyers aux échéances conventionnellement convenues.

Le tribunal retient encore que suivant l’article « charges et conditions », point 8 du contrat de

sous-location, « en cas de non-exécution par le sous-locataire de ses obligations assumées au

présent contrat et notamment en cas de non-paiement du loyer ou des frais connexes, le bail est

résilié de plein droit un mois après qu’une sommation adressée par lettre recommandée à la

poste au sous-locataire, soit restée infructueuse. Il en est spécialement convenu et accepté par le

sous-locataire que les loyers échus et non payés porteront intérêt au taux légal à partir des

échéances ».

Contrairement aux affirmations des parties appelantes, le tribunal retient que la résiliation de

plein droit du contrat de bail n’intervient pas un mois après le non-paiement des loyers, mais un

mois après réception d’une mise en demeure adressée au locataire de procéder au paiement des

loyers redus.

En l’espèce, une mise en demeure a été adressée aux parties appelantes en date du 1er octobre

2013.

En application des dispositions contractuelles, le contrat de bail est partant résilié de plein droit

avec effet au 1er novembre 2013, et il y a lieu de déclarer fondée la demande reconventionnelle

formulée par les parties appelantes.

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent, que les parties appelantes sont liées

par les obligations prévues au contrat de sous-location pour la période allant du mois de

septembre 2011 au 1er novembre 2013 inclus.

Le tribunal fait siens les motifs du premier juge en ce qu’il a retenue qu’en application de l’article

16 de la loi du 10 août 1915 sur les sociétés commerciales les associés commandités d’une société

en commandite simple sont indéfiniment et solidairement responsable des engagements sociaux.

Il y a partant encore lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société A.)

et A.) solidairement au paiement des montants dû à la société SOC1.) COMPANY et à la société

SOC1.) BUSINESS.

L’appel n’est partant pas fondé.

Indemnités de procédure

Au vu de l’issue de l’instance d’appel, la demande de la société A.) et de A.) en allocation d’une

indemnité de procédure est à rejeter et il y a lieu de la condamner aux dépens de l’instance

d’appel.

En revanche, dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à la seule charge des sociétés

SOC1.) COMPANY et SOC1.) BUSINESS l’entièreté des frais non compris dans les dépens,

leur demande respective basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile est à déclarer

fondée pour le montant de 500.- euros chacune et il y a lieu de condamner solidairement la société

A.) et A.) à payer à la société SOC1.) COMPANY le montant de 500.- euros et à la société

SOC1.) BUSINESS le montant de 500.euros.

P A R C E S M O T I F S :

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en matière de bail

commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

écarte des débats les courriers de Maître Marc GOUDEN du 29 janvier 2016, les courriers de

Maître Juliette MAYER des 27 janvier, 2 février et 3 février 2016, ainsi que les attestations

testimoniales versées par Maître Juliette MAYER en date du 2 février 2016, dit l’appel non fondé,

confirme le jugement entrepris du 24 avril 2014, déclare la demande reconventionnelle fondée,

partant dit le contrat de sous-location du 15 septembre 2011 résilié de plein droit avec effet au

1er novembre 2013,

dit recevable, mais non fondée la demande de la société en commandite simple A.) & CIE et de

A.) en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile, partant

en déboute,

dit recevables et fondées les demandes respectives de la société anonyme SOC1.) COMPANY

SERVICES et de la société civile immobilière SOC1.) BUSINESS CENTER en allocation d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

partant condamne la société en commandite simple A.) & CIE et de A.) solidairement à payer à

la société SOC1.) COMPANY une indemnité de procédure de 500.- euros et à la société civile

immobilière SOC1.) BUSINESS CENTER une indemnité de procédure de 500.- euros,

condamne la société en commandite simple A.) & CIE et de A.) solidairement aux frais et dépens

de l’instance d’appel.