Tenant appeal dismissed; landlord's rent arrears and lease termination upheld by court.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 18/2016

Audience publique du mardi, vingt-six janvier deux mille seize

Numéro 173658 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), dirigeante de société, demeurant à F-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du

27 novembre 2015,

comparant par Maître Patrice Rudatinya MBONYUMUTWA, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, et

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Marc MODERT, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 173658 du rôle et appelée pour fixation le 22

décembre 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 11 janvier

2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Patrice Rudatinya MBONYUMUTWA, avocat, comparant pour PERSONNE1.),

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Marc MODERT, avocat, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

26 janvier 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial signé le 7 octobre 2014 et prenant effet le

1er janvier 2015, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont donné en location à

PERSONNE1.) une surface commerciale sise à L-ADRESSE3.), pour un loyer

mensuel de 2.000,00 euros et une avance mensuelle sur charges locatives de 150,00

euros, ces sommes payables d’avance le premier de chaque mois.

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du

11 juin 2015, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont demandé la convocation

d’PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner

à leur payer la somme de 4.300,00 euros, à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges locatives, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice

jusqu’à solde. Ils ont encore demandé la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu

entre parties, la condamnation de la locataire à déguerpir des lieux loués endéans 40

jours à partir de la notification du jugement, une indemnité de procédure de 500,00

euros, l’exécution provisoire du jugement ainsi que la condamnation de la partie

défenderesse à tous les frais et dépens de l’instance.

Lors des plaidoiries en première instance, les requérants ont augmenté leur demande

au montant total de 6.450,00 euros.

PERSONNE1.) a reconnu ne pas avoir payé trois mois de loyers, mais a affirmé que

les propriétaires, en raison d’une fuite d’eau survenue dans l’immeuble voisin qui aurait

eu des répercussions sur le local donné en bail, l’auraient dispensée du paiement du

montant redu pour le mois de février 2015. Elle a affirmé ne pas avoir pu exploiter son

salon de beauté pendant trois semaines en raison de cet incident.

Les époux KUTTER ont contesté que la fuite d’eau invoquée ait eu des conséquences

sur la jouissance des lieux et ont sollicité la résiliation du contrat de bail et la

condamnation de la locataire au déguerpissement. Ils ont encore fait valoir à l’appui

de leur demande que les loyers ont toujours été payés avec retard et qu’aucune

garantie bancaire valable n’a été produite.

Par jugement du 22 octobre 2015, rendu contradictoirement entre parties, le tribunal

de paix a:

-

déclaré la requête recevable,

-

donné acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de l’augmentation de leur

demande en paiement au montant de 6.450,00 euros,

-

dit la demande en paiement fondée,

-

partant, condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la

somme de 6.450,00 euros, avec les intérêts légaux sur la somme de 4.300,00

euros à compter du 11 juin 2015 et sur la somme de 2.150,00 euros à compter du

8 octobre 2015, jours des demandes respectives en justice, chaque fois jusqu’à

solde,

-

déclaré résilié le bail conclu entre parties,

-

partant, condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai de 40 jours à compter de la

notification du jugement,

-

au besoin autorisé les requérants à faire expulser la défenderesse dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

-

dit fondée la demande d’PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) en obtention d’une

indemnité de procédure,

-

partant, condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

une indemnité de procédure de 500,00 euros,

-

ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours et

sans caution,

-

condamné PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu que la locataire n’était pas

autorisée à retenir un mois de loyer, au motif qu’elle n’a pas établi (i) que les bailleurs

l’aient dispensée du paiement d’un mois de loyer et (ii) que la fuite d’eau de février

2015 ait eu des répercussions sur les travaux en cours ou sur l’exploitation de son

commerce.

Il a donc fait droit à la demande en paiement d’arriérés de loyers et a déclaré résilié le

contrat de bail en rappelant que le non-paiement des loyers et avances sur charges

locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du

locataire.

De ce jugement, lui notifié le 9 novembre 2015, PERSONNE1.) a relevé appel par

exploit d’huissier du 27 novembre 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, l’appelante conclut à se voir décharger de

toute condamnation intervenue à son encontre et à voir « ordonner la compensation

entre la créance de 24.440,00 euros de l’appelante et celle de 6.450,00 de l’intimé et

donner acte à l’appelante qu’elle est quitte et indemne et tout arriéré de loyer envers

l’intimé ». Elle conclut encore à voir dire que le contrat de bail n’est pas résilié, de sorte

qu’elle ne saurait être condamnée à déguerpir des lieux loués. PERSONNE1.) conclut

finalement à voir dire la demande des bailleurs en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance non fondée et sollicite une indemnité de

procédure de 750,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, l’appelante, qui rappelle avoir signé un contrat de bail en date

du 7 octobre 2014 afin d’y exploiter – par le biais de la société SOCIETE1.) – un institut

de beauté, fait plaider avoir été dans l’obligation de rénover les lieux pris en location

du fait de leur état vétuste. Ainsi, le carrelage aurait été cassé, les murs auraient été

abîmés, l’électricité n’aurait plus été aux normes et l’escalier n’aurait pas été muni d’un

garde-corps. Lors de la signature du contrat de bail, les intimés auraient été disposés

à prendre en charge les frais de rénovation.

Se prévalant de deux factures identiques émises le même jour par les sociétés

SOCIETE2.) et SOCIETE3.) à l’encontre de la société SOCIETE1.) pour le même

montant de 24.440,00 euros du chef des mêmes travaux, l’appelante se prévaut d’une

créance de 24.440,00 euros à l’encontre des bailleurs. Elle estime sa créance certaine,

liquide et exigible sur base de l’article 7.5. du contrat de bail aux termes duquel « les

grosses réparations sont à charge du bailleur » ainsi que sur base des articles 1719,

1720 et 1721 du code civil.

En ordre subsidiaire, PERSONNE1.) demande à voir nommer un expert avec la

mission de « déterminer la nature exacte des travaux de rénovation réalisés à la

demande de la requérante dans la surface commerciale située en rez-de-chaussée au

ADRESSE3.), L-ADRESSE3.), sur base notamment des photographies dont dispose

la requérante et qui font état de la situation de la surface commerciale au jour de la

signature du contrat de bail et des factures subséquentes et de dire s’il s’agit de

grosses réparations ou de travaux d’entretien ; déterminer la valeur des travaux

réalisés ».

Par ailleurs, faisant valoir qu’au cours du mois de février 2015, un important dégât des

eaux, lié à une fuite d’eau émanant de l’immeuble voisin, se serait manifesté dans les

lieux pris à bail, l’appelante soutient que les bailleurs l’auraient dispensée du paiement

du loyer du mois de février 2015.

PERSONNE1.) estime que les loyers lui réclamés ne sont pas dus, motif pris qu’elle

serait elle-même créancière de ses bailleurs à hauteur de 24.440,00 euros, de sorte

qu’elle demande à voir ordonner la compensation entre les créances respectives des

parties.

Elle affirme que « le loyer est payé » et qu’elle « poursuivra les paiements », ce « par

compensation avec sa propre créance ».

Soutenant avoir saisi le tribunal de paix d’une requête tendant à la condamnation

d’PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) à lui payer la somme de 24.440,00 euros,

l’appelante, qui estime qu’il y a « litispendance », demande au tribunal de céans de

surseoir à statuer en attendant que le litige soit toisé par le tribunal de paix.

En ordre tout à fait subsidiaire, l’appelante demande à voir ordonner une comparution

personnelle des parties.

Les intimés, pour leur part, soulèvent, principalement, l’irrecevabilité de l’appel pour

défaut d’immatriculation de l’appelante au registre du commerce et des sociétés. Se

prévalant de l’article 22 de la loi du 19 décembre 2002 sur le registre de commerce et

des sociétés, les intimés, qui soutiennent que l’appelante serait commerçante,

estiment l’appel irrecevable, alors qu’PERSONNE1.) ne disposerait pas d’un numéro

d’immatriculation du registre de commerce et des sociétés.

Subsidiairement, les intimés concluent à la confirmation pure et simple du jugement

entrepris et augmentent leur demande, du chef des loyers et avances sur charges

impayés et échus depuis la première instance, d’un montant de (3 x 2.150,00 =)

6.450,00 euros, réclamant ainsi un montant total de 12.900,00 euros.

Ils renvoient aux stipulations contractuelles afin de soutenir que l’appelante a loué les

lieux « en bon état » et contestent redevoir un quelconque montant à leur locataire. Ils

reprochent à PERSONNE1.) d’avoir falsifié maints documents, à savoir la garantie

bancaire SOCIETE4.) ainsi que les deux factures portant sur les travaux de rénovation.

Ils s’insurgent contre cette façon de procéder et soutiennent ne pas avoir déposé de

plainte pénale dans le seul but de ne pas retarder la présente procédure.

Au moyen d’irrecevabilité soulevé par les intimés, l’appelante réplique avoir loué le

local « à titre personnel » et « au nom d’une société en formation ». Elle soutient avoir

créé la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl en mars 2015, mais estime

être tenue personnellement des obligations découlant du contrat de bail.

Elle conteste finalement avoir falsifié un quelconque document.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité de l’appel

Aux termes de l’article 22 (1) de la loi modifiée du 19 décembre 2002 concernant le

registre de commerce et des sociétés ainsi que la comptabilité et les comptes annuels

des entreprises, « est irrecevable toute action principale, reconventionnelle ou en

intervention qui trouve sa cause dans une activité commerciale pour laquelle le

requérant n’était pas immatriculé lors de l’introduction de l’action. (…) Cette

irrecevabilité est couverte si elle n’est pas proposée avant toute autre exception ou

toute défense ».

Le moyen d’irrecevabilité doit être soulevé in limine litis, mais n’est pas subordonné à

la preuve d’un grief dans le chef de celui qui l’invoque (Lux., n° 525/09, Cour d’appel,

6 avril 2006 et note Bulletin d’Information sur la Jurisprudence n°7/2006, Réf. Lux.

18 décembre 2007, n°776/2007, Cour d’appel Bruxelles 6 janvier 2005 numéro Justel

F-20050106-1, Cass. belge 18 juin 2007, numéro Justel F-20070618-3).

Indépendamment de la question de savoir si PERSONNE1.) est soumise à inscription

au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg, étant donné qu’elle exerce

son activité commerciale non pas en nom personnel, mais par le biais de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL (constituée par acte notarié du 26 février

2015), force est de relever que le texte de l’article 22 précité n’impose d’immatriculation

au registre de commerce et des sociétés que pour les « actions principale,

reconventionnelle et en intervention » qui trouvent leur cause dans l’activité

commerciale. Or, PERSONNE1.), qui, certes, a relevé appel du jugement a quo, n’est

pas demanderesse originaire et n’a formulé aucune demande à l’encontre

d’PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.). Elle se limite, en effet, à solliciter la réformation

du jugement entrepris qui lui cause grief. Dans la mesure où PERSONNE1.) ne

formule aucune demande à l’égard de ses bailleurs – si ce n’est une demande en

compensation des prétendues créances respectives des parties – il ne saurait lui être

reproché un quelconque vice tiré de l’article 22 (1) de la loi sur le registre de commerce

et des sociétés.

Le moyen d’irrecevabilité laisse dès lors d’être fondé.

L’appel ayant été relevé dans les forme et délai de la loi, est dès lors recevable.

Quant au fond

Il convient de rappeler que le contrat de bail, signé le 7 octobre 2014, a été conclu

entre PERSONNE2.) et PERSONNE3.), d’une part, et « PERSONNE1.), dirigeante de

la SARL SOCIETE1.) », d’autre part.

A relever que la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl n’a été constituée

qu’en date du 26 février 2015, de sorte qu’au jour de la conclusion du contrat de bail,

la mention relative à la société SOCIETE1.) ne pouvait, tout au plus, se rapporter à

une société en voie de formation.

Le tribunal relève, dans ce contexte, une certaine incohérence dans l’articulation des

moyens développés par l’appelante, alors qu’elle indique, d’un côté, avoir conclu le

contrat de bail « en nom personnel » et, de l’autre côté, avoir « agi au nom d’une

société en formation ».

Aux termes de l’article 12 bis de la loi du 10 août 1915 sur les sociétés commerciales,

ceux qui, pour une société en formation, avant l’acquisition par celle-ci de la

personnalité juridique, ont pris un engagement à quelque titre que ce soit, même en

se portant fort, ou comme gérant d’affaires, en sont personnellement et solidairement

responsables, sauf convention contraire, si ces engagements ne sont pas repris par la

société dans les deux mois de sa constitution ou si la société n’est pas constituée dans

les deux ans de la naissance de l’engagement. Lorsque les engagements sont repris

par la société, ils sont réputés avoir été contractés par elle dès l’origine.

En l’espèce, les statuts de la société SOCIETE1.) ne contiennent aucune mention

d’une reprise des actes accomplis pour le compte de la société en formation et il ne

résulte d’aucun élément de la cause qu’SOCIETE1.) aurait implicitement repris les

engagements d’PERSONNE1.), de sorte qu’il convient d’admettre que cette dernière

est personnellement tenue des engagements qu’elle a contractés en signant le contrat

de bail.

L’objet de l’appel relevé par PERSONNE1.) se limite à « demander la compensation

entre les 6.450,00 euros qu’elle a été condamnée à payer à l’intimé et les 24.440,00

euros qu’elle a elle-même déboursés pour des travaux indispensables incombant

normalement au propriétaire des lieux ». Le dispositif de l’acte d’appel réitère cette

demande en ce qu’il conclut à voir « ordonner la compensation entre la créance de

24.440,00 euros de l’appelante et celle de 6.450,00 euros de l’intimé ».

A noter que, suivant requête déposée le 2 décembre 2015 devant le tribunal de paix

de Luxembourg, PERSONNE1.) a demandé à voir condamner PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) à lui payer, outre des dommages et intérêts à hauteur de 10.000,00

euros, la somme de 24.440,00 euros du chef des travaux de rénovation qu’elle a

entrepris dans le local pris à bail, et qui incombent, selon elle, aux bailleurs.

Sur question expresse du tribunal de céans, PERSONNE1.) a indiqué se limiter, en

instance d’appel, à demander la surséance à statuer en attendant l’issue du prédit

litige devant le tribunal de paix. Elle ne demande dès lors pas, dans le cadre de la

présente instance, de condamnation d’PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) à lui payer

le montant de 24.440,00 euros.

Dans la mesure où la demande en remboursement des frais de rénovation à hauteur

de 24.440,00 euros fait l’objet d’un litige séparé – actuellement pendant devant le

tribunal de paix de Luxembourg – et qu’il n’y a ni risque de contradiction de décisions

judiciaires, ni d’impossibilité d’exécution du présent jugement, ni encore d’incidence

d’un litige sur l’autre, la demande tendant à la surséance à statuer laisse d’être fondée.

La demande formulée par PERSONNE1.) tendant à se voir rembourser le paiement

de travaux sur base de deux factures identiques adressées à la société SOCIETE1.)

n’a, en effet, aucune incidence sur le présent litige, qui a trait à la demande des époux

GROUPE1.) de voir condamner leur locataire au paiement du loyer et des avances sur

charges.

Le tribunal de céans n’étant, au vu des développements qui précèdent, pas saisi d’une

demande en condamnation formulée par PERSONNE1.) à l’encontre des époux

GROUPE1.), il s’ensuit que les demandes de l’appelante tendant à voir ordonner une

expertise, sinon une comparution personnelle des parties, requièrent un rejet.

Il est rappelé qu’PERSONNE1.) affirme ne pas s’acquitter des loyers et avances sur

charges, au motif qu’elle dispose d’une créance supérieure à celle de ses bailleurs et

elle demande ainsi la compensation entre les créances réciproques.

La compensation est un mode d'extinction simultanée, jusqu'à concurrence de la plus

faible, de deux obligations fongibles existant en sens inverses entre les mêmes

personnes. Elle constitue un procédé de règlement fusionné spécial aux obligations

réciproques : chacun des créanciers intéressés, parce qu'il est en même temps

débiteur de l'autre, est admis à imputer sa propre créance sur ce qu'il lui doit

(Jurisclasseur Civil, Art. 1289 à 1293, Fasc. unique, n° 1).

En invoquant à titre de défense au fond l’extinction de sa dette par compensation,

PERSONNE1.) reconnaît implicitement, mais nécessairement, le bien-fondé de la

demande telle que présentée par ses bailleurs. En effet, l’offre de compenser vaut offre

de payer. Elle équivaut donc à un aveu de non-paiement qui interdit au débiteur de

dénier plus tard l’existence de la créance (TAL 19 mars 2010, n° 123288 du rôle).

Indépendamment de la question de savoir si la créance invoquée par PERSONNE1.)

à l’encontre des époux GROUPE1.) est ou non justifiée (le tribunal de céans n’étant

pas saisi de cette question), PERSONNE1.), en sollicitant la compensation, reconnaît

être redevable de la somme lui réclamée par ses bailleurs, de sorte que tous ses

développements tombent à faux.

Il y a dès lors lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit la demande en

paiement d’arriérés de loyers fondée à concurrence du montant réclamé en principal,

outre les intérêts au taux légal, de 6.450,00 euros.

En ce qui concerne l’augmentation de la demande formulée par PERSONNE2.) et

PERSONNE3.), force est de constater que l’appelante n’établit pas avoir payé les

loyers des mois de novembre 2015 à janvier 2016 inclus, de sorte que l’augmentation

de la demande est à déclarer recevable et fondée pour le montant réclamé de 6.450,00

euros. Les intimés n’ayant pas demandé d’intérêts, ce montant n’est pas à assortir des

intérêts au taux légal.

Quant à demande tendant à la résiliation du bail, le tribunal ne peut que constater

qu’eu égard au montant élevé des arriérés de loyers redus, PERSONNE1.) n’a pas

respecté les obligations lui incombant au titre du bail, la méconnaissance des

obligations lui incombant étant suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat

de bail. C’est partant à juste titre que le premier juge a résilié le contrat de bail et a

ordonné le déguerpissement d’PERSONNE1.), sauf à préciser que, de par l’appel

interjeté et l’instance d’appel qui s’en est suivie, le déguerpissement est reporté à un

mois suivant la signification du présent jugement.

Eu égard au fait qu’il paraît inéquitable de laisser à la charge des époux GROUPE1.)

l’entièreté des sommes exposées par eux non comprises dans les dépens, c’est

encore à bon droit que le premier juge a condamné PERSONNE1.) à leur payer une

indemnité de procédure de 500,00 euros.

Eu égard à l’issue du litige, la demande en obtention d’une indemnité de procédure

formulée par PERSONNE1.) tant pour la première instance que pour l’instance d’appel

laisse d’être fondée.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel n’est pas fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette les demandes d’PERSONNE1.) tendant à voir ordonner une expertise, sinon

une comparution personnelle des parties,

dit l’appel non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à

un mois suivant la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de l’actualisation de leurs prétentions

financières, redues au titre du prix du bail, échues de novembre 2015 à janvier 2016

inclus, au montant de 6.450,00 euros,

dit l’augmentation de la demande d’PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) recevable et

fondée,

partant, condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

le montant de 6.450,00 euros,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.