Tenant appeal against landlord's lease termination and eviction for unpaid charges dismissed partially.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 13/2016

Audience publique du mardi, vingt-six janvier deux mille seize

Numéro 173213 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), salariée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 2 novembre 2015,

comparant par Maître Filipe VALENTE, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

la société civile immobilière de droit luxembourgeois SOCIETE1.)., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

actuellement sans siège connu,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

comparant par Maître Zohra BELESGAA, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 173213 du rôle et appelée pour fixation le 24

novembre 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 5 janvier

2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Catia OLIVEIRA, avocat, en remplacement de Maître Filipe VALENTE,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Zohra BELESGAA, avocat, comparant pour la société civile immobilière de droit

luxembourgeois SOCIETE1.) S.C.I., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

26 janvier 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 1er juillet 2010, la société civile immobilière SOCIETE1.)

SCI a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à ADRESSE1.), pour

une période de trois années, résiliable à tout moment moyennant préavis de trois mois,

pour un loyer de 900,00 euros par mois et d’avances sur charges de 100,00 euros par

mois, une « taxe » de 50,00 euros étant de surcroît due pour le nettoyage de l’escalier,

de la cave et de la porte d’entrée.

Suivant contrat de bail écrit du 1er septembre 2012, la société civile immobilière

SOCIETE1.) SCI a donné en location à PERSONNE1.) le même appartement aux

mêmes conditions, à savoir un loyer mensuel de 900,00 euros, une avance mensuelle

sur charges de 100,00 euros et un forfait mensuel de 50,00 euros pour le nettoyage

des parties communes, soit au total un montant de 1.050,00 euros.

Par requête déposée le 27 février 2015 au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-

Alzette, la société SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de :

-

la voir condamner au paiement de (1.609,24 – 200 + 1.217,17 =) 2.626,41 euros

du chef des décomptes des charges 2011/2012 et 2012/2013, avec les intérêts

légaux à partir d’une mise en demeure du 26 juin 2013 sur le montant de 1.409,24

euros et à partir d’une mise en demeure du 16 août 2014, sinon à partir du 30

octobre 2014, sur le montant de 1.217,17 euros,

-

voir prononcer la résiliation du bail entre parties et la voir condamner à déguerpir

des lieux loués,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement quant à la demande pécuniaire et

-

la voir condamner au paiement d’une indemnité de procédure à hauteur de 750,00

euros.

Lors des débats en première instance, PERSONNE1.) n’a pas contesté le décompte

des frais en soi, mais a fait valoir qu’elle a payé volontairement 100,00 euros par mois

à partir de l’année 2013 afin d’apurer sa dette de frais locatifs, de sorte qu’un montant

de 2.200,00 euros serait à déduire du montant réclamé de 2.626,41 euros.

La société

SOCIETE1.)

a répliqué qu’elle avait refusé

la

proposition de

remboursement échelonné de la dette de frais locatifs faite par courrier de la locataire

du

22 juillet 2013 et qu’elle avait augmenté les charges de 100,00 euros à 200,00 euros,

de sorte que les paiements de la locataire auraient correspondu aux avances

mensuelles sur charges augmentées et non aux arriérés de frais locatifs.

Par jugement du 23 septembre 2015, rendu contradictoirement entre parties, le

tribunal de paix a :

-

reçu la demande en la forme,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de 2.626,41

euros avec les intérêts au taux légal à partir du 27 février 2015, jour du dépôt de

la requête introductive d’instance, jusqu’à solde,

-

dit que le contrat de bail conclu entre parties est résilié aux torts de PERSONNE1.),

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir de l’appartement sis à L – ADRESSE1.),

avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef, dans le délai d’un mois, au plus tard,

à compter de la notification du présent jugement,

-

au cas où PERSONNE1.) ne respecterait pas ce délai, autorisé la société

SOCIETE1.) à la faire expulser des lieux loués dans la forme légale et aux frais de

PERSONNE1.), ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés,

-

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure,

-

dit non fondée la demande en exécution provisoire,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a rappelé qu’en vertu de l’article 5(3), alinéa 3, de

la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, le bailleur peut

exiger le versement d’acomptes appropriés sur les frais et que lesdits acomptes

peuvent être adaptés aux frais réellement exposés pour compte du locataire au cours

des exercices antérieurs.

Il a partant retenu que la partie bailleresse pouvait valablement augmenter l’avance

mensuelle sur charges à partir du mois d’août 2013 et a constaté que l’affirmation de

la locataire selon laquelle les paiements mensuels supplémentaires de 100,00 euros

correspondaient à des remboursements, était contredite par les pièces produites en

cause dont il résulte que les paiements litigieux se rapportent aux avances mensuelles

sur charges.

Il a condamné la locataire au paiement des arriérés de charges réclamés et a

considéré la faute contractuelle de cette dernière, ayant consisté dans le non-paiement

des montants redus, comme suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat

de bail.

De ce jugement, lui notifié le 25 septembre 2015, PERSONNE1.) a régulièrement

relevé appel par exploit d’huissier du 2 novembre 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, l’appelante conclut à voir réduire le quantum

de la condamnation pécuniaire du montant de 1.609,24 euros et à voir dire non

fondées les demandes en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement

corrélatif.

A l’appui de son recours, elle fait exposer avoir signé, en septembre 2012, un contrat

de bail à son nom, alors que son ancien compagnon, avec lequel elle vivait dans

l’appartement, l’avait quittée.

Un an après la signature de ce contrat de bail, le bailleur lui aurait réclamé le paiement

d’un décompte de charges s’élevant à un montant de 1.609,24 euros, se rapportant à

la période courant du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012, partant à une époque antérieure

à la signature du prédit contrat. N’ayant eu aucune relation contractuelle avec la

société SOCIETE1.) avant septembre 2012, cette demande requerrait un rejet.

Faisant valoir s’être toujours acquittée des loyers et avances sur charges, certes avec

retard, l’appelante estime que les demandes en résiliation du contrat de bail et en

déguerpissement consécutif laissent d’être fondées. Elle reconnaît avoir connu des

problèmes financiers et affirme ne pouvoir s’acquitter des loyers et charges que vers

le milieu du mois, c’est-à-dire après avoir perçu son salaire. Cette inexécution

contractuelle ne présenterait toutefois pas le degré de gravité suffisant pour justifier la

résiliation du contrat de bail. En ordre tout à fait subsidiaire, l’appelante, qui est mère

célibataire, sollicite un délai de déguerpissement de six mois, afin de lui permettre de

retrouver un logement adéquat.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris et sollicite une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel. Elle soutient que

l’appelante est venue s’installer dans l’appartement litigieux dès le début de la prise

en location par PERSONNE2.) avec lequel elle aurait eu un enfant. Suite au départ de

PERSONNE2.), l’appelante aurait demandé à signer un contrat de bail à son nom. La

société SOCIETE1.) reconnaît que le décompte des charges se rapportant à l’exercice

2011/2012 aurait dû être payé par le signataire du contrat de bail de l’époque, à savoir

PERSONNE2.), mais insiste sur le fait que, suite à la demande en paiement de

SOCIETE1.), le mandataire de l’appelante aurait demandé des délais de paiement

sans contester être redevable dudit montant. PERSONNE1.) aurait, de ce fait, reconnu

être débitrice dudit montant, lequel ne saurait plus faire l’objet de contestations.

Dans la mesure où PERSONNE1.) resterait en défaut de s’acquitter du paiement de

deux décomptes de charges, la résiliation du contrat de bail serait justifiée. De surcroît,

la société SOCIETE1.) n’aurait jamais accepté que les loyers – dus le premier de

chaque mois – soient payés avec retard.

Estimant l’appel dilatoire, l’intimée s’oppose à voir accorder à l’appelante un délai de

déguerpissement de six mois.

Motifs de la décision

Il est rappelé que le bailleur poursuit le paiement de deux décomptes de charges, à

savoir le montant de 1.609,24 euros pour la période courant du 1er juillet 2011 au

30 juin 2012 et celui de 1.017,17 euros pour la période courant du 1er juillet 2012 au

30 juin 2013, étant précisé que le second décompte ne fait pas l’objet de contestations,

PERSONNE1.) reconnaissant être redevable du montant de 1.017,17 euros.

En contestant être redevable du montant relatif au premier décompte (période

2011/2012), l’appelante soulève implicitement, mais nécessairement un défaut de

qualité dans son chef, étant donné qu’elle estime que, faute de relation contractuelle

entre parties pendant cette période, la société SOCIETE1.) devrait en réclamer le

paiement à PERSONNE2.).

D’emblée, le tribunal de céans relève que PERSONNE1.) n’est, contrairement aux

affirmations de la société SOCIETE1.), pas forclose à soulever ce moyen, alors (i) que

les fins de non-recevoir peuvent être soulevées en tout état de cause et même pour la

première fois en instance d’appel (cf. Cour de cassation 2 février 2009, n° 2594 du

registre) et (ii) qu’il ne saurait être admis qu’au motif d’avoir, dans le but d’une saine

et bonne relation avec son bailleur, demandé des délais de paiement, PERSONNE1.)

soit actuellement forclose à contester le principe du décompte dont le paiement lui est

réclamé, ce d’autant plus que la proposition d’échelonnement de la dette n’a pas été

acceptée par le bailleur.

Il convient partant d’apprécier le bien-fondé de ce moyen.

Il est un fait que PERSONNE1.) n’a signé de contrat de bail qu’en date du 1er

septembre 2012.

Si elle reconnaît avoir occupé les lieux avant cette date (en tant que compagne de

PERSONNE2.)), le tribunal ignore cependant depuis quelle date ainsi que à quel titre

(bail verbal, occupation précaire, commodat, mise à disposition gratuite etc.).

A noter que le contrat de bail signé par PERSONNE1.) n’indique pas de quelconque

arriéré de décompte de charges à ses frais.

De plus, le décompte des charges pour l’année 2011/2012 se fait forcément en rapport

avec les avances sur charges payées mensuellement par PERSONNE2.).

Ainsi, dans la mesure où, tel qu’elle le soutient à juste titre, PERSONNE1.) n’était pas

contractante de la société SOCIETE1.) pour la période antérieure au 1er septembre

2012, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de dire la demande en

paiement du montant de 1.609,24 euros non fondée.

Le moyen tiré du défaut de qualité est dès lors fondé.

Le second décompte s’élevant à la somme de 1.017,17 euros ne faisant pas l’objet de

contestations, il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a condamné

PERSONNE1.) au paiement de ce montant augmenté des intérêts au taux légal à partir

du jour de la demande en justice, point de départ non entrepris.

En ce qui concerne ensuite les demandes en résiliation du contrat de bail et en

déguerpissement consécutif de PERSONNE1.), force est de constater que celle-ci

n’accuse pas le moindre arriéré de loyers et d’avances sur charges depuis la signature

de son contrat de bail et que seul le montant de 1.017,17 euros du chef d’un décompte

de charges pour la période 2012/2013 reste en souffrance.

Il est certes établi que les loyers, payables le premier de chaque mois, sont payés

chaque mois avec un léger retard (entre deux et trois semaines).

Néanmoins, le tribunal rappelle que les juges, saisis d’une demande en résiliation d’un

bail, ont le pouvoir d’apprécier la gravité de la faute et de décider si elle est

suffisamment grave pour entraîner la résiliation effective du bail.

En l’occurrence, PERSONNE1.) s’est toujours acquittée des loyers et avances sur

charges, le bailleur n’ayant - jusqu’à un courrier du 30 octobre 2014 - jamais contesté

le léger retard dans le paiement de son dû mensuel.

Au vu des considérations qui précèdent, le tribunal, usant de son pouvoir

d’appréciation, estime que la sanction de la résiliation du bail est excessive par rapport

aux fautes contractuelles commises par la locataire, à savoir le non-paiement d’un

décompte de charges de 1.017,17 euros ainsi que le léger retard dans le paiement du

loyer.

Il s’ensuit qu’il y a lieu, par réformation de la décision entreprise, de dire les demandes

de la société SOCIETE1.) en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement

consécutif de PERSONNE1.) non fondées.

L’appel est dès lors fondé.

Au vu de l’issue du litige, la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Dans la mesure où l’appel est fondé, mais que PERSONNE1.) reste tenue d’une

condamnation au profit de la société SOCIETE1.), il convient de faire masse des frais

et dépens des deux instances et de les imposer pour moitié à chacune des deux

parties.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en matière d’appel de bail à loyer, la

demande en distraction de l’appelante des frais et dépens n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit la demande en paiement de la société civile immobilière de droit luxembourgeois

SOCIETE1.) S.C.I. non fondée pour le montant de 1.609,24 euros et en déboute,

dit la demande en paiement de la société civile immobilière de droit luxembourgeois

SOCIETE1.) S.C.I. fondée et justifiée pour le montant de 1.017,17 euros,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière de droit

luxembourgeois SOCIETE1.) S.C.I. le montant de 1.017,17 euros avec les intérêts au

taux légal à partir du 27 février 2015 jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes de la société civile immobilière de droit luxembourgeois

SOCIETE1.) S.C.I. en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement de

PERSONNE1.) et en déboute,

déboute la société civile immobilière de droit luxembourgeois SOCIETE1.) S.C.I. de

sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à

PERSONNE1.) et pour moitié à la société civile immobilière de droit luxembourgeois

SOCIETE1.) S.C.I.