Tenant appeal dismissed as inadmissible; eviction order in last resort; abusive litigation claim rejected.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 17/2016

Audience publique du mardi, vingt-six janvier deux mille seize

Numéro 173197 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Laura FAVAS, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), salarié, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL

de Luxembourg

du

3 novembre 2015,

comparant par Maître Pierre REUTER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Céline MARCHETTO, avocat, demeurant à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 173197 du rôle et appelée pour fixation le 24

novembre 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 5 janvier

2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Laurent WELTER, avocat, en remplacement de Maître Pierre REUTER,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître

Céline

MARCHETTO,

avocat,

comparant

pour

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

26 janvier 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail écrit du 14 juillet 2010, les époux PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) ont donné en location à PERSONNE1.) un appartement meublé, sis à

l’étage supérieur de leur maison, à compter du 1er août 2010, pour une durée d’un an,

le bail étant renouvelable par tacite reconduction d’année en année.

Une première résiliation du contrat de bail par courrier du 2 juillet 2013 a été déclarée

non valable en appel par jugement du tribunal d’arrondissement du 24 mars 2015.

Par courrier recommandé du 22 janvier 2015, une nouvelle résiliation pour « besoin

personnel », avec effet au 31 juillet 2015, est intervenue.

Par requête déposée le 29 avril 2015 au greffe de la justice de paix de Luxembourg,

les époux GROUPE1.) ont fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir

constater la résiliation du contrat de bail signé entre parties et de voir ordonner le

déguerpissement de PERSONNE1.). Ils ont, par ailleurs, réclamé une indemnité de

procédure de 1.500,00 euros.

PERSONNE1.) a soulevé l’irrecevabilité de la demande en déguerpissement pour être

prématurée. Il a encore conclu à la nullité de la lettre de résiliation du 22 janvier 2015

pour défaut de motivation suffisante et a contesté la réalité du besoin personnel

invoqué.

Par jugement du 1er octobre 2015, le tribunal de paix, précisant qu’il statue

contradictoirement et en dernier ressort, a

-

déclaré recevable la requête,

-

déclaré la résiliation du contrat de bail effectuée par courrier daté du 22 janvier

2015 bonne et valable,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la

notification du jugement,

-

au besoin, autorisé les époux GROUPE1.) à faire expulser des lieux loués

PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une

indemnité de procédure,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que, dans la mesure où le locataire n’avait

pas sollicité la prolongation du délai de déguerpissement, la demande des bailleurs a

pu valablement être introduite le 29 avril 2015, soit plus de trois mois après la réception

de la lettre de résiliation du bail par le locataire. Le premier juge a encore écarté le

moyen tiré d’un défaut de motivation suffisante de la lettre de résiliation. Il a, par

ailleurs, constaté qu’aucun élément du dossier ne permettait de douter de la véracité

des déclarations des propriétaires quant à l’existence d’un besoin personnel des lieux

loués dans leur chef.

De ce jugement, PERSONNE1.) a relevé appel par exploit d’huissier du 3 novembre

2015.

Il demande, par réformation du jugement entrepris, à voir constater que la lettre de

résiliation du 22 janvier 2015 encourt la nullité en ce qu’elle ne contient pas de

précisions quant au besoin personnel invoqué, à voir dire, quant au fond, que le besoin

personnel invoqué n’est ni réel, ni sérieux et, par conséquent, à voir déclarer mal

fondée la demande des intimés tendant à son déguerpissement.

L’appelant réclame encore une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour

l’instance d’appel, ainsi que la condamnation des intimés aux frais et dépens des deux

instances.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) soulèvent, in limine litis, l’irrecevabilité de l’appel

pour avoir été interjeté contre un jugement non susceptible de voie de recours, ceci en

violation de l’article 12 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation.

A l’audience des plaidoiries du 5 janvier 2016, les parties se déclarent d’accord à

limiter, dans un premier temps, les débats à la question de la recevabilité de l’appel.

Quant à la recevabilité de l’appel

PERSONNE1.) fait valoir que l’appel est recevable en ce qu’il ne se limite pas à la

question du déguerpissement ordonné, mais tend à remettre en cause la régularité de

la lettre de résiliation du contrat de bail, ainsi que le bien-fondé du besoin personnel

invoqué.

La disposition de l’article 12 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006, suivant

laquelle la décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire n’est pas

susceptible d’opposition ou d’appel, ne viserait que l’hypothèse où l’opposant ou

l’appelant introduirait un recours contre le jugement du juge de paix en vue de se voir

accorder un délai de déguerpissement plus long ou un sursis au déguerpissement.

Admettre que le locataire ne puisse pas relever appel contre une décision autorisant

son déguerpissement en soulevant l’irrégularité de la lettre de résiliation basée sur le

besoin personnel ou en remettant en cause l’existence même du besoin personnel

allégué aboutirait à le priver du double degré de juridiction.

Il convient de rappeler que la qualification donnée à leur décision par les premiers

juges ne lie pas les juridictions saisies sur recours (cf. JCL proc.civ. Vol 3, fasc. 210-

2, no 220 et s.; Enc. Dalloz Proc. civ., éd.1955, vo appel, no 20), qui sont tenues

d’examiner d’office la recevabilité de l’appel eu égard à la valeur du litige, les règles

relatives à la compétence d’attribution des juridictions étant d’ordre public (cf. Cour 10

novembre 2005, 29272 du rôle).

Le tribunal de céans est partant amené à vérifier si c’est à bon droit que le premier

juge a statué en dernier ressort.

L’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

prévoit que : « Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat

portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe

quelle cause, est prorogé à moins que : a. le bailleur déclare avoir besoin des lieux

loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un

parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement. »

Il est constant en cause, qu’en l’espèce, la résiliation du contrat de bail entre parties

est intervenue pour besoin personnel.

Suivant l’article 12 (3) de la même loi : « Dans les trois mois de l’avis de réception à la

poste, le locataire peut, sous peine de forclusion, demander une prolongation du délai

de résiliation au juge de paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut

demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du

locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six mois (…) La décision

autorisant le déguerpissement forcé du locataire ne sera pas susceptible d’opposition

ou d’appel. »

Contrairement aux arguments de l’appelant, la disposition de l’article précité relative à

l’absence de recours contre la décision autorisant le déguerpissement ne vise pas le

cas où une prolongation du délai de résiliation a été demandée devant le juge de paix,

mais l’hypothèse où, en l’absence d’une telle demande introduite endéans les trois

mois de la réception de la lettre de résiliation pour besoin personnel, le bailleur a

demandé au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du

locataire à l’expiration du délai de résiliation de six mois.

Il ne peut, par ailleurs, pas être déduit des termes de l’article 12 (3), précité, que seul

un recours se limitant à critiquer la durée du délai de déguerpissement accordé est

irrecevable.

La disposition prémentionnée implique, au contraire, nécessairement que

l’appréciation faite par le juge de paix de la validité de la résiliation pour besoin

personnel sur laquelle il fonde sa décision autorisant le déguerpissement forcé, n’est

pas susceptible d’être remise en cause dans le cadre d’une procédure d’opposition ou

d’appel.

En prévoyant, dans le cas particulier de la résiliation pour besoin personnel du contrat

de bail à usage d’habitation, que la décision autorisant le déguerpissement forcé est,

par dérogation au régime de droit commun, rendue en dernier ressort, le législateur a

cherché à établir un équilibre entre les intérêts du bailleur qui entend occuper lui-même

ou faire occuper les lieux par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement,

à une échéance déterminée et ceux du locataire qui aura besoin d’un délai

suffisamment long pour se reloger.

Il convient, dans ce contexte, de se rapporter au passage suivant du commentaire des

articles du projet de loi sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines

dispositions du code civil, déposé le 6 octobre 2003 (doc. parl. no 5216/00) :

« Le nouveau texte se base sur la proposition avancée par le Conseil Economique et

Social. L'idée du Conseil Economique et Social est de prévoir dans les cas de besoin

personnel un terme précis auquel le besoin propre pourra être exercé au plus tard,

alors qu'aujourd'hui, ce besoin propre est souvent largement repoussé par voie des

recours judiciaires. Il y aura donc davantage de sécurité juridique. En contrepartie, le

locataire pourra profiter d'un délai de résiliation effectif jusqu'à 18 mois au maximum. »

L’appelant n’ayant, en l’espèce, pas demandé de prolongation du délai de résiliation

et l’intimé ayant, suivant requête du 29 avril 2015, demandé une décision autorisant

le déguerpissement forcé de l’appelant sur base de l’article 12 (3), précité, c’est à juste

titre que la décision entreprise a été rendue «en dernier ressort».

Le moyen soulevé par les intimés est partant fondé, de sorte que l’appel interjeté à

l’encontre du jugement du 1er octobre 2015 est à déclarer irrecevable.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent la condamnation de PERSONNE1.) au

paiement d’un montant de 1.000,00 euros à titre d’indemnisation du chef de procédure

abusive et vexatoire, ce dernier ayant interjeté appel dans une matière où le législateur

a expressément prévu l’absence de voies de recours.

Il y a lieu de rappeler que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, c’est-

à-dire constitue un abus de droit que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise

foi équipollente au dol (cf. G. RAVARANI, La Responsabilité Civile des personnes

privées et publiques, éd. 2014, n° 84).

A défaut de révéler une intention malicieuse ou vexatoire dans le chef de

PERSONNE1.) et un préjudice dans leur propre chef, la demande de PERSONNE2.)

et de PERSONNE3.) tendant à l’octroi de dommages et intérêts est à déclarer non

fondée.

Au vu du sort réservé à l’appel, la demande de PERSONNE1.) en paiement d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à déclarer non fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

déclare l’appel irrecevable,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) en indemnisation

du chef de procédure abusive et vexatoire,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en paiement d’une indemnité de

procédure pour l'instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.