Tenant's appeal for abusive termination damages and procedural fees dismissed due to lack of bad faith.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 22/2016

Audience publique du mardi, vingt-six janvier deux mille seize

Numéro 170250 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à

L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 12 juin 2015,

comparant par Maître Yilmaz David YURTMAN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Mathias PONCIN, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 170250 du rôle et appelée pour fixation le

7 juillet 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 12 janvier 2016,

à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Christel DUVAL, avocat, en remplacement de Maître Yilmaz David YURTMAN,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., donna lecture

de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Christian BOCK, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette, en remplacement de

Maître Mathias PONCIN, avocat, demeurant à Luxembourg, comparant pour

PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

26 janvier 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial signé le 1er août 2011, PERSONNE1.) a donné en

location à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. un local commercial

sis à L-ADRESSE1.), pour une durée de 3/6/9 années. Le bail a été résilié par

PERSONNE1.) à la fin de la première période triennale.

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du

4 février 2015, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. a demandé la

convocation de PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour

l’entendre condamner à lui payer la somme de 101.198,90 euros, à titre

d’indemnisation pour résiliation abusive du contrat de bail conclu entre parties, avec

les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice, sinon du jugement à

intervenir, jusqu’à solde. Elle a encore demandé une indemnité de procédure de

2.500,00 euros, l’exécution provisoire du jugement à intervenir, ainsi que la

condamnation de la partie défenderesse à tous les frais et dépens de l’instance.

La société SOCIETE1.) a fait plaider en première instance que la dénonciation du bail

après seulement trois années était abusive et rompait l’équilibre du contrat, eu égard

aux investissements importants réalisés par elle.

PERSONNE1.) a conclu à la régularité de la résiliation intervenue et a fait valoir que

la requérante qui occuperait toujours les lieux, faisait état d’un préjudice futur.

Par jugement du 4 mai 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement entre parties, a :

-

déclaré la requête recevable,

-

dit non fondée la demande en indemnisation de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l.,

-

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.

en obtention d’une indemnité de procédure,

-

condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à tous les frais et

dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a dit que lorsque, comme en l’espèce, un contrat de

bail commercial est conclu pour une durée de 3/6/9 années, il est résiliable à chaque

triennat. Il a retenu que le contrat de bail du 1er août 2011 avait, dès lors, été

valablement résilié le 31 janvier 2014, avec un préavis de six mois.

La locataire resterait en défaut d’établir une attitude dictée par la mauvaise foi,

constitutive d’un abus de droit, dans le chef de la partie bailleresse.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 12 juin 2015.

Moyens et prétentions des parties

L’appelante demande que, par réformation du jugement entrepris, la résiliation du

contrat de bail soit déclarée abusive. Elle sollicite la condamnation de la partie intimée

à lui payer le montant de 101.198,90 euros, avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice, sinon de la décision à intervenir, jusqu’à solde, à titre

d’indemnisation de son préjudice.

Elle demande encore la réformation du jugement dont appel en ce qu’il n’a pas fait

droit à sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première

instance. Elle réclame, par ailleurs, une indemnité de procédure de 2.500,00 euros

pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, la société SOCIETE1.) maintient ses arguments présentés en

première instance, suivant lesquels la résiliation du contrat de bail à la première

échéance constituerait une violation du principe de bonne foi consacré par l’article

1134 du code civil et partant un abus de droit.

L’appelante insiste sur le fait que l’intimée avait convenu avec elle de l’exécution de

travaux nécessaires à une activité de restauration dans les lieux loués et avait signé

les plans relatifs auxdits travaux.

L’appelante souligne encore qu’elle a toujours respecté ses obligations résultant du

contrat de bail.

La résiliation du contrat de bail après seulement trois ans l’aurait empêchée d’amortir

le coût des travaux, tandis que l’intimée aurait pu profiter de la rénovation des locaux

en louant ceux-ci à un nouveau preneur.

L’appelante soutient encore avoir payé un pas-de-porte de 30.000,00 euros à une

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. dont PERSONNE1.) détiendrait

100% des parts.

L’appelante donne enfin à considérer que c’est dans le but d’assurer une protection

suffisante des investissements des preneurs et d’éviter les abus qu’un avant-projet de

loi portant sur le bail commercial, prévoyant notamment une durée minimale du bail

commercial de neuf ans et l’interdiction de la pratique des pas-de-porte, a été élaboré.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris.

En signant le contrat de bail, la locataire se serait engagée à rénover le local à ses

frais et aurait eu conscience du fait que le contrat était conclu pour une durée de 3/6/9

ans. Aucune clause du contrat n’aurait prévu une obligation à charge de la bailleresse

de prendre à sa charge le coût des travaux effectués en cas de résiliation du contrat

de bail après trois ans.

L’intimée fait encore plaider que les arguments de l’appelante suivant lesquels elle

aurait respecté ses obligations découlant du contrat de bail ne sont pas pertinents. A

toutes fins utiles, elle conteste que l’appelante ait été une locataire exemplaire. En

effet, la société SOCIETE1.) ne lui aurait pas fait parvenir de copie de l’assurance du

local et aurait, par ailleurs, fracturé une porte.

L’intimée ajoute que le montant de 30.000,00 euros payé à la société SOCIETE2.) n’a

pas constitué un « pas-de-porte », mais un « droit au bail ».

A titre subsidiaire, l’intimée conteste les montants réclamés par l’appelante qui

resterait en défaut de rapporter la preuve d’avoir procédé au paiement des factures

versées au dossier. Il s’y ajouterait que l’appelante aurait enlevé toutes les installations

mises en place avant de quitter les lieux.

L’intimée réclame finalement une indemnité de procédure de 500,00 euros pour

l’instance d’appel.

L’appelante conteste s’être rendue coupable d’une quelconque dégradation des lieux

et avoir enlevé des installations avant de quitter les lieux loués.

Motifs de la décision

Le contrat de bail du 1er août 2011 prévoit en son article 5 qu’il est conclu « pour une

durée de 3/6/9 années prenant effet le 01-08-2011. »

Aux termes de l’article 6, point 2 du contrat, « le locataire, en accord avec le bailleur,

procédera à la rénovation complète du local commercial aux frais du locataire. Les

plans et projets de rénovation devront être soumis au bailleur et approuvés par ce

dernier avant le commencement des travaux. »

La locataire s’est partant engagée à supporter les frais relatifs aux travaux de

réaménagement des lieux loués, tout en sachant que le bail pouvait être résilié après

trois ans.

L’affirmation de l’appelante, suivant laquelle elle a toujours respecté ses obligations

envers la bailleresse, n’est pas pertinente, la résiliation du contrat de bail n’étant pas

intervenue en raison des fautes que la locataire aurait commises.

Les arguments de l’appelante tirés du fait que l’avant-projet de loi portant sur le bail

commercial prévoit une durée minimale du bail commercial de neuf ans et l’interdiction

de la pratique des pas-de-porte, manquent également de pertinence. En effet, un

éventuel changement législatif futur ne rend pas abusif des procédés conformes à la

législation en vigueur au moment des faits.

Au vu de ce qui précède, c’est à bon droit que le juge de première instance a déclaré

régulière la résiliation du contrat de bail, la locataire restant en défaut d’établir que

cette résiliation, intervenue à la première échéance possible en dépit des

investissements entrepris par la locataire, ait témoigné de la mauvaise foi de la

bailleresse et ait constitué un abus de droit dans son chef.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement dont appel par adoption des motifs du juge

de première instance en ce qu’il a rejeté la demande de la société SOCIETE1.) en

indemnisation du chef de résiliation abusive du contrat de bail.

Le jugement dont appel est encore à confirmer en ce qu’il a débouté la société

SOCIETE1.) de sa demande en paiement d’une indemnité de procédure.

L’appel de la société SOCIETE1.) est partant à déclarer non fondé.

Dans la mesure où aucune des parties n’établit l’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, elles sont à débouter de leurs demandes

respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit l’appel non fondé,

partant confirme le jugement entrepris,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens

de l’instance d’appel.